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マンションでサンルーム設置のトラブル

レス36
（トピ主 3 ）
041
ゆき
話題
マンションの理事会役員をしております。 現在、賃貸入居の方でベランダにサンルームを作ってしまった方がおり、理事会で問題になっています。 管理規約にも明確にサンルームの設置は禁止と記載されていることもあり、管理組合として撤去をお願いしています。 管理会社を通じて内容証明などを送付した結果、居住者の方は「マンションのオーナーの許可をもらった」「設置に何百万もかけた」「管理費を上乗せして払ってもいい」などを理事長宛の手紙で訴え、なかなか撤去していただけません。 部屋のオーナーはもともと理事会には出席しない方で、問い合わせてもそんなことは許可していないと言っております。 先日、理事長と居住者と管理会社の担当者で話し合いをしたそうですが、話し合いは平行線でだったそうです。 その話し合いの場で、サンルーム設置の居住者が4月に開かれる理事会で、組合員みなさんの前で説明したいと言い出し、管理会社、理事長ともそれに応じてしまったそうです。 おそらく粘れば何とかなるかもと思ってるのでしょうが、管理組合側はあくまで撤去の姿勢ですし、正直その会に何の意味があるのか分かりません。 理事会のおばさま達はなぜかこの件には大変怒っており、下手をすると糾弾の場になってしまうかもしれません。 その場合は逆恨みなどのトラブルにならないか心配しています。 このようなトラブルは委託している管理会社を通して処理するべきなのではと思いますが、管理会社の担当者も「居住者の皆様に直接言ってもらった方がよいのでは」と言っています。 このような場合、理事会の役員の１人として、その場に出席するべきでしょうか？ それとも管理会社に言ってやめさせるべきなのでしょうか？

トピ内ID：2867547421

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素人ですが

041
キンクマ
現在、私もマンションの理事会のメンバーおり、他人ごとには思えないので出てきました。 弁護士に依頼した方がよくはないですか。 多分、それがベストに思います。

トピ内ID：8594889796

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ベランダにサンルームは法的に違法です

041
紅葉
オーナーの許可は関係ありません ベランダは個人所有の場所ではないからです 個人利用が認められている共用部分なのですから それにベランダは火災で逃げるための通路ですよ　防災の視点からもダメですよ　隣との壁は避難時に壊して突破するものですから だからサンルーム云々は建築法で認められないと、オーナーの許可は無効だと強く主張すればいいと思います　費用云々は無知の勉強代　自己責任かオーナーの責任です そこから攻めてみてはどうですか とにかく一度絶対と確信が持てるように調べる　勉強して下さい　管理会社に問い合わせでもいいです　知らないってことはないと思います　

トピ内ID：2236257717

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管理会社が悪いよね！

041
ちょっと失礼します
明らかな規約違反を窘められないのは、管理会社の職務怠慢ですよ。 管理費を支払っているのはこういった住民同士のトラブルを解決するために間に入ってるのですから。 それにしても誰もその規約違反者にびしっと言えないのはだらしない。

トピ内ID：0666343665

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重大なルール違反

💔
アキ
　分譲マンションで、貸し出している部屋を借りた人が、オーナーや不動産管理会社に内緒で、勝手にサンルーム作っちゃったんですよね？ 　オーナーから、｢重大なルール違反があったから、半年以内に出て行って欲しい。｣と言えますよね？賃貸契約するときに交わす、重要事項の説明に、必ず記載ありますよ。原状回復して出て行ってもらえばいいと思います。 　でも、撤去費用にいくら掛かるんでしょうね？そもそも、借りている部屋なのに、そんな何百万円も掛けてサンルームを勝手に作るという発想にビックリです。花粉症がひどいのかな？ 　オーナーさんも困っているなら、組合員に説明なんてどうでもいいです。だって、どうせ平行線で解決しないし。 　オーナーさんか不動産管理会社から、｢これこれの理由で○年○月○日までに、原状回復して退去するように｣と、内容証明郵便でもその入居者に送付して、半年以内に出て行ってもらいましょう。それで解決です。　

トピ内ID：9895464512

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理事会の役員さんなんですよね？

⚡
通りすがり
普通　理事会には理事以外の居住者は出席しませんよね 賃貸入居者さんはそこが判っているのでしょうか？ またトピ主さんは　>理事会の役員の１人として、その場に出席するべきでしょうか？ とのことですから理事さんですよね？　理事会に出席しないのですか？ それとも理事会後にその説明会とやらが開かれるのですか？ サンルームは管理規約違反なのですから撤去の一択です が　当該居室のオーナーを交えないと話が進まないですよ オーナーがきちんと賃貸入居者に管理規約内容を伝達しておくべきですし 賃借人の管理監督はオーナーの義務ですから。 賃貸入居者さんには　管理組合に対しての意議決権も 理事会への参加権利もないことを理解していただき どうしても物申したいいならオーナー同伴で来るように言いましょう

トピ内ID：4789444279

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私の部屋の元オーナーが

🐷
うーんと
分譲中古マンションをフルリフォームして住んでいます。 元のオーナーさんが新築時に 念願のマイホーム？を得てハイになってしまい 無断でルーフバルコニーに サンルームを作ってしまったそうです（笑） そりゃもう、総会で総攻撃状態になり サンルームは即撤去となり、元オーナーさんは 伝説の変な人となりました。。。 分譲マンションの場合 管理会社との契約内容にもよりますが、 普通、内容証明以上のアクションは理事会（管理組合）が やる事になると思います。 賃貸マンションではないので、何もかも 管理会社が処理しろ！！という訳には行きません。 理事会が仕切らないとダメなところが分譲の面倒なところなんです。 というわけで、相手がごねても バルコニーは共用部分だし、違法建築になるので 最悪裁判になっても勝てます。 相手が変なヤツならなおさら ウチのマンションは厳しいですよ！と 管理組合（理事会）で、キッパリした態度をとって 追い出す位の気持ちでかからないと もっとトラブル増えますよ。 がんばってください。

トピ内ID：7200601292

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消防法に反するんでは？

🐱
Nyan
ベランダには非難口がありますよね。消防法に引っかかるんじゃないですか？消防署に連絡確認して、そこから警告してもらいましょう。撤去はもちろん本人の負担でね。 ってか、常識のない住人ですね。しっかり勉強させてあげてください。

トピ内ID：6445423971

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共用部ですから

😡
建築屋
どなたかが言われますが マンション(共同住宅)の場合 ベランダ、バルコニー、ルーフテラス、廊下等は 共用部になり、住戸所有者であっても、 所有権は有りません。 専有使用権は有りますが 改変、改修などの行為は出来ません。 その辺の詳しい事は「マンション法」を 参照して下さい。 サンルームは言うに及ばす 人工芝の設置なども本来不可です。 大規模修繕などに影響が出ますので 設置にどれくらい費用がかかろうが 違法なものは撤去です。 毅然とした対応をして下さい。

トピ内ID：4623990291

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回答ありがとうございます

041
ゆき トピ主
すみません。 下手な文章で質問内容があいまいに伝わってしまいました。 ご回答者様のおっしゃるように、 管理会社から内容証明を送付した上で、サンルーム設置は明確な規約違反（しかし最上階の独立したルーフバルコニー上のため避難経路にはなっていない模様）であることを理事長が面と向かってしっかり伝えております。 管理組合として、撤去しか選択肢がないことは理事会でも確認済みです。 であるのにもかかわらず、サンルーム設置の居住者が、理事会の場で改めてお願い（説明）したいと言っており、そのような場が設けられるのです。。 それによって決定が覆ることはないのに、わざわざ怒ってる住人の前で説明（説得？）しようとするのは、意図がよくわかりません。 おそらく、理事会の面々からはかなりきつい言葉も出るだろうと予想されます。 この説明会（？）はすでに管理会社から全組合員に案内が送られてしまっており、このままだと開催されてしまいます。

トピ内ID：2867547421

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長くてすみません

041
ゆき トピ主
私の質問の本意は、 説明会を開催するのは、常識的に考えてありえることなのか？ ということです。 これからも顔を合わせる住人同士なので、逆恨みなどに発展しないかどうかという心配もありますし、正直気が重いというのもあります。 管理組合の他のおばさま達は何故か盛り上がっており、「その場でガツンと言ってやりましょうよ！」みたいなテンションなので反対しているのは私ぐらいです。 管理会社自体は大手なのですが、戸数が少ないこともあり担当者は新人っぽく（意欲はありますが）今回の件も「直接お話しいただくのがいいと思いまして…」とのことでした。

トピ内ID：2867547421

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理事会には行くべき

041
なみ
マンション管理会社の業務は、本来住民でやるべき建物管理の 「代行」です。通常管理の範囲で警告の張り紙したりなどはあっても、 今回のような「住民間トラブルの解決」なんてイレギュラーな事は 契約外でしょうね。 特に今回は建物の資産価値に関わることなので、管理組合、 オーナー、当事者との３者話し合いが必要であり、理事なら 出席するべきでしょう。 因みに法律や規約を持ち出して説得しても、そういう人は 実際被害が出て損害賠償請求でもされない限り、撤去を認めないでしょう。 実際はそうそう災害起きませんので（起きても嫌ですし）、 恐らく本人が納得しない中、賃貸契約を解除して、 原状復帰してもらうというのが妥当だと思います。 そうするとそれらの費用は誰が持つのかで揉めます。 本来ならオーナーと賃貸者間で負担するべきですが ここのレスにもある通り、管理会社の職務怠慢だから 管理会社も負担しろとか、ベランダは共有財産だから 管理組合も負担するべきだとか、色々な意見が出てきます。 よって当事者間で話し合いがつかない場合は、 管理組合で弁護士を依頼されるのがいいと思います。

トピ内ID：7532774723

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？？？

041
にゃ
　オーナーの許可は関係ない。 　ベランダはオーナー個人の所有物ではなく、共有部分ですから、設置するなら所有権を持つ人間全員の同意を取り付けないと。 　マンションはあくまでも壁の内側にしか個別の所有権が発生しない。躯体は全員の共有ですから。

トピ内ID：0521418102

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すみません

041
ゆき トピ主
何人かのご回答いただいた方と入れ違いになってしまいましたが、 通常の理事会の前に時間をとって説明会が開かれます。 今回は理事長と管理会社の判断で、説明会だけは全組合員に案内を送っているそうです。 といっても参加者は毎回限られているので通常の理事＋数人ということになりそうですが、文句を言いたい時だけ総会に参加される方もいますのでもしかしたら結構人数になるかもしれません。 やはり、理事としては出席するべきですよね。 ちなみにオーナーは今まで一度も理事会などには出席したことがなく、今回の件も知らぬ存ぜぬな態度の様です。 一応出席の打診はしているようですが。

トピ内ID：2867547421

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常識はわかりませんが・・・

🐶
ぱぴこ
分譲マンションに住んでいます 規約を変更したい、○○を設置して欲しいなど、希望を説明するために組合員（住人）が 理事会へ出席することはウチのマンションでは数回ありましたよ 過去に数回あったので、違法とか常識ハズレとかではないと思います そもそも理事会は住人にとってオープンな物であるべきなわけだしね ただ、賃貸で住んでいる人は正式な組合員ではないわけですから、 オーナーが同席するべきだと思います

トピ内ID：2057036660

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話だけでも聞いてみては。

041
モモンガ
うちのマンションでも似たようなことがありました。 物置きを置いてしまったのです。撤去をおねがいして、分かった、と言ってもなかなか実行してくれず、 何年か後に転居することになり、その際処分しました。 正直、その物置きがあっても、だれも困らない、というのもありました。 そのサンルームも他の居住者さんは迷惑被ってないからなんとなくうやむやになりそう。 自分から話し合いの場に出てくる人はまだいいじゃないですか。 話を聞いてみてはどうですか？ もしかしたら引っ越すときに撤去する、それも後1年ぐらいだから、とかってなるかも。 話し合いの場は決まりはないです。理事会の他に、当事者だけで集まってトラブルについて話し合うことは いいことだとおもいます。うちの、マンションでは犬の吠え声について話し合いました。 その際、ペットのいないご家庭は関係ないので出席しませんでした。 他にも、窓から家の中が見えてしまうので向かい合った部屋同士で話し合ったこともありました。

トピ内ID：4300786113

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管理会社に弁護士を手配してもらってはどうでしょうか？

041
アコ
住民トラブルは管理会社に依頼する方がいいです。 逆恨みされて事件になっても困るので。 理事会はオーナーが出席する場であり オーナー以外が発言権がある場ではありません。 またバルコニーは共有スペースですから その人がどうしてもバルコニーに私物を設置したいというのであれば マンション一棟、まるごど購入するしかないと思いますよ。 もちろん住人と調整が付けば、ですが。 非常識な人はどんな逆恨みをしてくるかわかりませんので 管理会社に弁護士を手配してもらってはどうでしょうか。

トピ内ID：8478811511

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実害はない訳ですし、法に触れている訳でもないのよね・・・

041
れいれいまま
その説明会なるものが大荒れになる事は、件のサンルームを設置した居住者も 充分、想定済みであろうと思われますよ。 それを覚悟で説明したいとの意向だと思いますし、居住者本人からの他の管理組合の 組合員に直に説明はあって然るべきかと思いますよ。 そういった説明会は常識的に考えて有り得るものなのか？との事ですが、寧ろ して貰うべきですし、なんで反対するのかが、逆に理解不能かと思います。 ただですね、規約に決められている事を遵守しない住民など、実は大勢いるのが 現実です。 犬猫飼育不可であっても、多くの居室で飼育されているなんてケースは多くありますし 共有部分である窓のサッシを異なるものに交換、規定の防音フローリングではなく 無垢板の床板使用のリフォームなんてケースも耳にした事がありますしね。 流石にバルコニーにサンルームは大胆かとは思いますが、実害はナシ、法に触れて いる訳ではないとなると、撤去させる事はかなり困難かと思いますよ。

トピ内ID：9924553508

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管理規約は役に立たない

041
せいうち
実際に揉め事が起きると管理規約は全く役に立ちません。手術前に署名させられる同意書や保険の裏面約款みたいなものです。入居の時に一字一句説明し、それに理解し同意したという明確な記録が残っていれば別ですけど。 したがって、私的契約ではなく、消防法などの他の法律によって行政によって処分してもらうしかありませんね。もしくは具体的にサンルーム設置によって問題が発生しているのであれば、民事に持ち込み、その過程で相手が折れるのを待つという手もあります。 不慣れな管理組合側の素人が激昂したのが相手に記録され、脅迫だとか訴えられたら今後の展開が難しくなります。説明会は非常に危険ですね。 もしくは管理組合でサンルーム購入費用を賠償することで相手に折れて貰うという手もあると思います。共有部分修繕の積立金があるでしょうから、それを取り崩せばよいと思います。

トピ内ID：3934654501

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管理規約に違反しているなら

041
こめっと
　「サンルームの設置を禁ずる」とサンルームを名指しにして禁止しているのは珍しいと思いますが、共用部分については、オーナーや店子(借主)が何をいっても禁止されている事はできません。 　但し、居住者、オーナー、管理組合等は直接その借主に対して何かをできません。管理規約に違反しているため撤去するよう内容証明郵便で送達、是正しない場合は強制執行する旨を明確に意思表示しましょう。行政書士や弁護士に依頼するのも手ですが、内容証明郵便くらい素人にでも書けます。 　で。その借主が応じなかった場合には、管理組合として民事訴訟を起こし、裁判に訴えて勝訴して初めて裁判所の権限で強制執行(借主の意思に反してサンルームの撤去)が可能になります。 　そこまでするのは労力もコストもかかりますが、どうしても撤去したければ法律に従って手順通りにするしかないでしょう。 　実害の有無は関係ありません。ルールに反している場合、正当な手順を経れば強制的な措置を取る事は可能です。労力とコストを天秤にかけて黙認されている例もありますが、本気で改善したいなら手段はあります。

トピ内ID：8661898758

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理事会とオーナーとの関係がすべて　管理会社は無関係

041
P
勘違いしているコメントがあります。 例えば >住民トラブルは管理会社に依頼する方がいいです。 管理会社は理事会の指示により業務を代行するのであって，住民間のトラブルに関与しません。そうした権能 はそもそももってはいません。 この事案の当事者は，管理組合(理事会)とその住戸の区分所有者です。賃貸の居住者は関係ありません。 理事会が区分所有者にもとに戻すよう命じればいいのです。しないのなら訴訟を構えると脅すのです。 区分所有者はそれを受けて居住者に命じ，従わなければ契約を破棄すればいいだけのことです。 弁護士に相談すれば以上のように言うと思います。

トピ内ID：0810400570

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マンション管理法と言うものがありまして（標準管理規約）

041
挫折組
専門家ではなく、ちょこっと勉強しただけですが マンション管理法と言うものがありまして、その試験問題の中にサンルームではなく「ベランダを温室に改造する行為」についてのものがあります。 この事例では「ベランダは、一般に共用部分であり、専用使用権が認められているだけである。勝手に改造をしてはいけない。災害時には、避難経路ともなっていることがある。そこを改造し、なお直接大量の土 を盛り草花を植え付けてガーデニングを行っている場合には、共用部分の通常の使用行為から反していて「共同の利益に反する行為」に該当する。京都地裁：昭和６３．６．１６」 サンルームの実態がどのようなサイズで、ほかに付属物としてどのようなものが設置されているか判りませんが、法的に細かく言えば「共同の利益に反する行為」になりそうです。 管理会社に弁護士やマンション管理士がいるのなら、立ち会ってもらい「撤去してね」を納得してもらいましょう。 なお、ベランダに置いていたモノが風に飛ばされ、第三者に損害を与えた場合は、大変ですよ。（ビーチチェアやパラソル等） 知っていて放置したら管理組合にも責が生じるかも？

トピ内ID：2732471660

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論外

041
ぺけぽん
オーナーが許可しようとなんだろうと、 そもそも管理規約レベルではなく 区分所有法違反という立派な法律違反事案ですよ。 弁護士を立てて撤去、 原状復帰させることもできるレベルです。

トピ内ID：4334615660

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一部の理も無かろうと

041
黒猫
説明の機会を要求するのは不当ではないでしょう。たとえその場が糾弾の場にしかならなくても。 管理会社は委託された業務を粛々と実施する組織に過ぎません。 管理規約違反に対する対応を決め、実施するのは理事会の仕事です。

トピ内ID：3889061028

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弁護士さんに相談する

041
おはぎ
管理会社の弁護士さんを紹介してもらい、直に法律違反であることなど、説明してもらうのが一番良いとおもいます。 火災時の避難経路だと分かっていて、サンルームを設置する人と普通に話し合いで解決はムリだと思います。 弁護士さんの都合がつくまで理事会は延期していいともいます。

トピ内ID：0012758291

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管理会社の責任。管理会社の弁護士の同席が必須です

041
ふーく
残念ながら、管理会社の怠慢ですね。 もちろん、管理人が新人であることも原因の一因ですが、 モンスターのような居住者が出た場合、どのような対応を管理会社としてとるか、管理人は直ちに本社の対策室に相談し、対応を求めるべきでした。 このような事態を招いて、「理事会開催」になってしまったことは、管理会社の対処能力の欠如であり、管理会社の契約違反・契約解除を求められてもしかたがないことです。 管理人にこの旨を伝え、 ・会社の責任で会社の弁護士を同席させることを確約させるか、 ・それでも管理人が「理事会・居住者に対応は丸投げ」ならば、会社の「お客様相談室」に理事会名で通報（電話・メール）するしかありません。 問題のある居住者・追従している問題のある貸主が、もちろん一番の問題ですが、真面目に暮らしている居住者を巻き込まれる事態を避けさせるのが、管理会社の大きな仕事です。 ちなみに、知人のマンション管理会社（大手）は、居住管理人の交代要員がスムーズに見つからず、一か月間、臨時の通い管理人が対応したことで、管理会社から次年度管理料の減額があったそうです。 きちんとした対応がありますように。

トピ内ID：2894910378

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自力設置で何百万？

041
菱沼
日曜大工でそんな金額がかかったんですかね。工務店に頼んだんでしょうかね。 引き受ける工務店なんてないですよね、違法建築と承知していて。 説明は時間を決めてお聞きして、「説明は伺いましたが、法律違反ですのでxxまでに撤去願います。」で終了です。それ以上、言うことはありません。

トピ内ID：0053694514

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確認申請と固定資産税

041
やれやれ
サンルームの工事時の確認申請はどうなっているかで争えばいかがですか？ オーナーさんが知らんぷりとのことですが、専有面積が増えるとなれば固定資産税もあがります。 撤去一択とのことなのでこの返しも不本意と思われますが もしごねて知らんぷりしそうなら、確認申請の変更（結局のところマンション全体です）をちゃんとしてもらいましょう。

トピ内ID：2348672901

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問題を取り違えました

041
やれやれ
このトピの話は 理事だから話し合いの場に出なきゃいけないけど、 禍根を残しそうな場には自分はかかわりあいたくない のでどうすればいいかってことですね？ 思わず件名で考えてしまいました、すいません。 その1 面倒を避けたいなら、責任感がないとか、頼りがいがないとか、日和見だ的な 批判を受ける覚悟をしてこの問題がおさまるまで仮病を使い逃げまくる。 その２ 誰にでも感じよく接し、黙って微笑み続ける。 私なら↑のような人間は嫌いですが、ほっときます。

トピ内ID：2348672901

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説明会は聞いてもいいけれど

041
たろすけ
答えは変わらないですよね。 オーナーというのは、区分所有のオーナーですよね？ ルーフバルコニーは、専用使用権が認められているだけで、下階の屋根です。 よって、区分所有のオーナーの許可は、何の効力もありません。 設置に数百万もかかる立派なサンルーム設置して、万が一、これ以降に下階で漏水があったら…屋根の防水は、どこで防水層に亀裂が入ったか確認するのは大変な校時が必要なのです。 違法に増築されたものは、今後、大規模修繕や増改築を行う際、大変面倒な手続きが生じ、建物の価値にも関係します。だいたい、登記面積も、敷地の持ち分比率も変わるのでは？少々の管理費上乗せで済む話じゃないですね。 管理会社は、単に管理業務を委託しているだけです。管理組合が弁護士を立てた方がいいと思います。

トピ内ID：2154265186

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トピ主さんの悩みがよくわからない。

🐷
バッフクラン
　３つ目の追加トピまで読んだけど…トピ主さんが何を悩んでいるのか今ひとつよくわからないね。 　サンルーフの設置についてはすでに理事長と居住者と管理担当者で話し合い、不可ということを伝えているんだよね。 　そのうえで居住者は理事会の席で組合員に直接説明してお願いしたいということだね。 　トピ主さんは理事会の場でそのような席を設けるべきかどうかを悩んでいるのかな？ 　すでに理事長も管理担当者も居住者が直接説明をすること自体には了解をして案内まで流してるんだから今更それを悩んでも仕方がないでしょう。 　トピぬしさんの悩みはこの説明会を何とか中止にしたいということかな？ 　トピ主さんにとっては無意味でもその居住者にとっては大切なことで理事長の許可までとっているんでしょ？ 　トピ主さんも役員として出席するべきだよ。説明会自体は感情的にならず「ルールに従ってもらいます。」と淡々と進めるしかないよね。 　説明会の場が荒れることが心配なのならトピ主さんが事前に居住者を説得して辞めさせればいいと思うよ。 　

トピ内ID：7271635318

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