高齢の新たな住宅ローン（無謀でしょうか）

家の引越を考えております。 主人４６歳です。 現在は、都心から電車で１時間ほどで、バス利用の庭付き戸建てです。 庭付きの戸建て５０００万（諸費用プラス３００万）で購入し、現在７年目です。 頭金２２００円を入れ、２８００円のローン（３０年）を組みました。 残りローンは２１００万ほど残っております。 査定では、４５００万前後で売却できそうとのこと。 今の所、手元に貯金が３０００万ほどあります。 繰り上げ返済は当面はせず、住宅ローン減税を１０年間の後で返済しようかと考えていました。（その方が得なので） それから、子ども２人の将来の教育資金（ずっと公立。大学のみ私立。現在、高学年の小学生２人。） 主人の年収は額面で１０００万で、買い物などはあまり興味がなく、堅実な方だと思います。 皆様に質問なのですが、 主人が高齢なので、これから定年まで短い期間で、家・教育・老後の貯金をしていかねばなりません。 高齢での新たな住宅ローンは難しいでしょうか。 主人は、今度は狭くなっても駅近にして、通勤時間を減らしたい（これは賛成です） しかし、近所トラブルなどが怖く（今回の引越の一因）、新しい場所は土地勘もないから、賃貸にしばらく住んでから、町を知ったうえで持ち家（マンション）をもう一度考えた方がいい。 私は、引越が２回になるので、はじめから持ち家に引っ越したい。 賃貸に住んだら、ますます住宅ローンを組む期間が短くなる。 ２３区内は、賃貸のファミリータイプは１５～２０万くらいだし、持ち家のローンなら月に１０万円くらい？だし、賃貸よりは資産になる。 どれだけ残し、頭金に入れ、何年でローンを組み、教育費や老後資金のことや、高齢の住宅ローンの経験など何でもいいので教えてもらえませんか。