安い中古マンション購入についてアドバイス下さい

レス17

（トピ主 1 ）

くまっち

2015年07月11日 09:56

話題

３９歳独身無職男のくまっちと申します。

近々、１０００万円以下の安い中古マンションかアパートを購入する予定です。安いので贅沢は言いません。今のところ、最低限希望しているのは洗濯機が置けることだけです。購入は現金一括払いで、不動産取得税、固定資産税、都市計画税分の費用は他に用意してあります。
でも、他にも重要な事がありましたら教えて下さい。

ちなみに、購入することに至った理由ですが、うつ病を患い会社を休職したのですが、２０１２年に大規模な希望退職募集があり、復職が絶望的になったので辞めて、今日まで実家で自宅療養してきました。傷病給付金と障害者年金で今までやってきました。病状も良くなってきた今、３９歳という年齢(数ヶ月後は４０歳)や寛解するまでの長い年月を考えると、ネットショップを運営しようと考え既に運営を始めました。仕事をスタートできた事と３年も実家に住まわせてもらったことから、そして無職なので賃貸は難しいことから、一人で生活するためにマンションかアパートの購入を希望しています。

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管理組合

聞いた話だけど

2015年07月11日 13:00

友達は、管理費さえ払えば一戸建てにあるような庭の草取りとかしなくて済む、、と購入しました。でもだんだん管理費の負担が重く感じるようになった住民が増えてきて、管理組合の会合で多数決により管理費を引き下げるためにマンション敷地内の草取りが、住民の当番制になってしまいました。友達は、そんなはずじゃなかったのに、、ってがっくりです。他にも管理費の滞納が続く住民が多いと、修繕費がきちんとプールされていない管理組合もあるそうです。そしていざ修繕の時に、追加で負担金の請求が来たというのも聞いたことがあります。結局お金がない人は、払えるはずもなく、お金を持っている人が支払い損みたいな話です。管理組合の詳細は、よく調べた方がいいと思いますよ。。そのマンションに住んでいる住人と、直接付き合うことはないにしろ、関わりはあるわけですから、住人もどんな人なのか知っていた方がいいと思います。

トピ内ID：9981897781

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無理はダメです

💰

世間様

2015年07月11日 15:21

　もっと先まで考えてみてはいかがですか。決して早く全てを使う必要はありません。運転資金も必要でしょうし、今後も再発の可能性まで考え、できれば使わずに。　安いアパート暮らしや、公的な住宅もご検討なさってはいかがですか。

トピ内ID：5103458096

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高い

人間合格

2015年07月11日 15:21

1000万円あれば広い中古マンションが多数あります。洗濯機と言うのが気になりますが（普通寝る場所とか冷蔵庫でしょ）あなたの条件なら500万円以下で十分です。

トピ内ID：9662609930

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築年数の経過による管理費・修繕積立金のての急増

のとてす

2015年07月11日 15:21

お住まいの地域にもよると思いますが、ご指摘のような物件は結構ありますよね。賃貸全額自費で月7万円位の人は買ってしまった方が安く上がりそうだなぁ…といつも思っています。トピ主さんの書いたような諸経費に不動産屋さんの手数料(3％＋6万円とかだった気がする)と登記料が入っていませんが問題ないでしょうか。とりあえず物件の値段の1割あれば「その他費用」は足りると思います。そういえば修繕積立金が少ないなぁ (この位なら払って行けそう) と思っていたのですが、築年数があがり、大規模修繕必須になってきたということで、修繕積立金が急増しました。今まで管理費・修繕積立金が計2万円→計3万円位の比率で大ダメージです。アパートを購入するというのはよくわからないのですが、マンションの場合には将来の管理費修繕積立金の予定は確認しておいた方がよいと思います。余計なことかもしれませんがネットショップは大丈夫なのですよね。今もその物件が買い手あまたなら将来も売って精算ができますが、どちらもたいへんなことにならないよう。

トピ内ID：1413844912

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忘れてはならない支出

💤

ICHICO

2015年07月11日 15:21

マンションの場合には、必ず管理費と修繕積立金が必要となります。「安い中古マンション」であればあるほど、かえって修繕積立金が余分に掛かる事も念頭において下さい。マンションの規模小さければ小さいほど個人負担が大きいとも言えるかも知れません。我が家は全１５０戸規模のマンションなので、中古となっている現在でも管理・修繕積立金で月３万５千円です。今年、大規模修繕がありますが、追徴金も発生していませんね。物件を検討される際には、上記案件もチェックなさってください。運営をはじめたネットショップが上手く軌道に乗るとよいですね。自立なさろうとしているトピ主様に声援をおくります。

トピ内ID：4732025772

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買うよりも

😉

ぼんみ

2015年07月11日 15:52

すぐに買わないほうが良いのでは？障害者年金が出るようなうつ病で、寛解するまで長い、という文章を読むに、そのまま自宅にいた方が良いと思いますけど。即金で払える貯金があるならそれはそのままにして、もっと良くなってから買っても構わないのでは。事業も始めたばかりのようですし、少し急ぎ過ぎなのでは？

トピ内ID：1335117810

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友人の話

味噌

2015年07月11日 15:52

友人が古い巨大マンション群の一部屋を購入して住んでいます。そのマンションは彼女の父親が昔買い、それを友人が買って住んでいますがなんせ古い。古いということは、そこに住んでいる人も年老いているということです。彼女のところは管理会社がなく、管理組合も自治会も住人で回しているそうです。本来ならどちらも20年ごとに回ってくるはずが、年老いた人が役員ができないと固辞し、組合や自治会もそれを受け入れ、友人は管理組合と自治会の役員が数年に1度回ってくるそうです。月に2、3日の週末が潰され、次の役員も自分が頼んで回らないといけなくて、 10年後、20年後は毎年管理組合と自治会の役員をしないといけないのではないかと心配しています。今は軽いポストで済んでいますが、その頃は毎年トップの仕事をしないといけないのでは、と。心底、賃貸アパートに引っ越したいそうです。あなたが購入を考えているマンションはそういうことがきちんと機能しているでしょうか。空室が多いと役員が回ってくるのも早いですよ。

トピ内ID：5058941327

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当たり前のことですみません。

🙂

MEI

2015年07月11日 15:52

私も中古物件を買いました。でも、偵察が甘かったかもしれません。やっぱり音の問題は重要です。こんなに気になるとはおもってませんでした。（不眠症なので余計神経質です）当たり前ですが、隣に子供が居るのは予想以上のうるささ、上は年寄りですが朝から掃除・・。勘弁してくれ。そんなこと言ってたらどこも決められないでしょうが、ある程度周りの人の環境、壁の厚さ、床については調べておいた方がいいです。こどもの多い地域、年寄りの多い地域、学生の多い地域、普通の地域？、か調べた方がいいと思います。私は子供の多い地域に住んでるのですが、子供がほしくてもいないので、あまりにも多くのベビーカーを見て凹んでます。（理由がヘタレですいません。）あと、スーパー、病院はやっぱり近くにないと辛いです。私も精神疾患がありますので、遠いときついです。よく会う人の家からは、そこそこ近い方がラクです。そんな所かな？？金額が変わらないのなら、賃貸がよかった・・と思う今日この頃です。

トピ内ID：0806960009

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大規模修繕費用

ぶーん

2015年07月11日 16:28

住民の質は価格とある程度比例します。安ければそれなりの住民が多いのでトラブルもまた多い。深夜早朝の騒音問題。深夜でも平気で子供が走り回ったり。声と落とさずに話すとかね。その騒音一家が上下左右の部屋だったら最悪ですね。共有部分の占有（外廊下に私物を置く）など集合住宅の常識が通じない人がいたりします。どこにもトラブルはあるけれど、安い物件だとその確率が高くなります。うつ病後のトピ主さんが耐えられるとは思えないので、よくよく調べてからにしましょうね。あとマンションは大規模修繕の費用がかかります。管理組合がきちんとしていて、修繕費用がしっかり積み立てられていれば各家負担はありません。（私の住むマンションは大規模修繕をしましたが負担は一切ありませんでした。）中古物件を購入したら前の住民が管理費を滞納していて、その負債も引き継ぐことになったという話を読んだことがあります。（区分所有法第７条，８条）本当なら新築時に高額だった物件の中古をお勧めするのですが、一千万円だとそれも難しいでしょう。無理して独立しなくても、これから老いていく親のサポートをして実家に住むのもありでは？

トピ内ID：3407954732

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賃貸率が低いこと

🐴

あちゃ太郎

2015年07月11日 17:29

管理組合他は書かれているようなので。大規模修繕は、有る程度築年数や今までの積立金がどれくらいあるかでリスクは予想できます。収支報告書を確認するといいよ。管理費未払状況も分かるしね。賃貸率が高いマンションは、管理運営が機能しづらいので、面倒事が予想されるよ。住民の質や環境は勿論のことだけど、その金額で買えるかは微妙だと思う。

トピ内ID：7375435888

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なぜ売れ残っているのか

🐱

損得

2015年07月11日 19:43

安い中古マンションが、何故売れ残っているのか。なぜ安価に設定されてるのか。購入した後に、どのような現実があるか。考えましょう。１０００万円以下で購入して、トピ主さんの名義になってから、転売を考えた時に、幾らの値がつくか。私は５００万円を少し上回る程度と思います。買うことのメリットは何もない。損失です。　賃貸住宅に住みましょう。

トピ内ID：8614934210

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安い中古アパート買いました

🙂

un.deux

2015年07月11日 19:43

今から15年前、26歳で安い中古アパート買いました。 700万ぐらいだったかな。当時で築31年だったか？エレベーター無しで5階建て、最上階の端っこの部屋を買いました。３部屋あって、4畳半の台所もある。洗濯機はベランダ置きでしたが。管理費と修繕積立金が月2万。屋根付き自転車置き場は、1台1000円／年バイクは3000円／年　車は8000円／月大変なのは、自治会・管理組合ですかね。毎月、草刈りもあるし。役員も回ってくるし。団地内の人達とのお付き合いは無視できないです。家も住人も高齢化している団地ですが、特に大きな問題なく生活しています。でも、最上階の端っこじゃなければ買わなかったかな。一人暮らしですので、静かにひっそり暮らしています。

トピ内ID：8898489038

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集合住宅の価値は、立地と住民で決まる。1

😨

さてさて

2015年07月11日 21:26

まず立地。駅から何分とか、南向きとか、角部屋とか、最上階とか、道路沿いとか。これは、リフォームしようが何をしようが変えられないことです。将来転売する時、あまり価値が下がらず売れますか？完成からの、その部屋の今まで転売価格わかりますか？値段はないけど登記簿で過去の所有者がわかります。精神的なストレス耐性の弱い主さんは時間をかけてゆっくり調べたほうがよろしいかと。時間帯いろいろ変えて訪ねるとか、晴れの日、雨の日、風の日に行ってみるとか。音って結構聞こえるもんです。上の階になればなるほどいろんな音が上がってきますし、それもついそこで音が発生してるように聞こえます。私は２階部分の部屋を買いましたが、消防署・警察署遠いんですが、出動の度に近くの道路を通るので、(特に夜中)びっくりします。１つ内側に外れてるのに、すぐ下を走ってるかと思うぐらい大きく聞こえて、これは正直安眠妨害で心臓に悪いです。それから斜め前にスイミングスクールがあって５月後半の日曜(大会でもあるのか)朝６時から子供たちの準備運動の掛け声が聞こえて。早くからがんばるなぁって、これは笑えました。

トピ内ID：7917923048

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引っ越さないでしばらく様子をみたらどうですか？

ナナコ

2015年07月11日 22:47

そんなに安いマンション（アパートって団地？）では、まず音の問題で苦労されると思いますよ。心が野太いかたなら住み続けられるでしょうが、繊細な方にはきついと思います。マンションの住人同士のトラブルの筆頭が、生活音だそうです。早朝、ベランダの網戸を思い切り締める老人（起こされる）、深夜になってもテレビのボリュームを下げない老人（寝られない）、集合住宅なのにピアノを弾く人、ペット禁止なのに犬を飼い、その犬が吠えることなどなど・・・あと、ネットショップ運営ってことは日中家にいるってことですか？主婦たちに不審の眼で見られるかもしれません。普通の中年の男性は仕事でいませんから、なんだろなぁみたいな視線で見るでしょうね。気にせずやっていけますか？今はショップ運営のことだけを考え、お金はがっちり貯めておいたほがいいような気がしますけどねぇ。 1000万以下ってマンションにしては安いけど、ものすごい高い買い物でしょ。ところで39歳ということはご両親は60代ぐらいですか。じき介護が必要にさしかかったところで出ていくんですかい

トピ内ID：8954164943

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集合住宅の価値は、立地と住民で決まる。2

🐤

さてさて

2015年07月11日 22:47

次に住民。私が買ったのは築３０年、４０軒前後の夫婦、独りが多いところで、管理費は25000前後。修繕は定期的にされていました。滞納している人もいないようなので安心しました。でも私は買う前からわかっていたのではないので、トピ主さんはぜひお尋ねください。条件の悪いことを隠して売買してはいけないはずですから。これが300軒以上あるような分譲だと、建て替えとか補修とかどうなるんでしょう。ＵＲ賃貸とかは徐々に建替えしてますね。早めの補修次第でコンクリート住宅は１００年持つといわれてますが、配管が問題です。うちのは、配管内部の樹脂加工とかにも着手していたようです。でも上水だけの話で下水管には手がついてない様で。下水のほうが痛むの早いですから。住民の合意(全戸なのか７割なのか私は知らないです)でないと進められない様で、どうなるのか。積立管理費以外に追加費用がいるのか。まだわかりません。なので、あまり大規模でない方がこの先管理を進めやすいのでは、と思います。今安いだけで、この先の費用がわかりません。そこを含めた買い物なので、慎重にお調べになることを提案します。

トピ内ID：7917923048

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トピ主です。ありがとうございます。

くまっちトピ主

2015年07月12日 18:18

皆様からこれほど多くの有益なアドバイスを頂いて驚いています。多くの御親切に対して心から感謝します。どのアドバイスも経験などを反映しており大変説得力を感じました。全てプリントアウトして熟考することにします。特に購入にあたって大事だと思ったのは、多くの方が指摘してくれた修繕積立金が徴収されずにきちんと積立てられていないケースです。大規模修繕の時に過剰に費用を徴収されたらかなわないので、購入前には修繕積立金の状況を必ず確認することにします。また、私の病気を心配して下さり急ぐことはない、と言って頂いたことは嬉しかったです。確かに、長い療養生活において働けないもどかしさを感じていて、やっと仕事を開始できたことが嬉しくて急いでしまいました。ここは意識的に心のブレーキを踏んで、また、担当のお医者様に相談して、今後のマンション購入時期を検討したいと思います。大変参考になるアドバイスを多数頂き本当にありがとうごじました。

トピ内ID：6116434561

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たくさんの物件を見ましょう。

🐧

逆風

2015年07月13日 17:26

中古マンション購入経験者からの戯言です。＊新耐震基準に沿って建てられている1981年以降に建てられたマンションを買う＊駅から徒歩10分以下（万が一賃貸に出す、売る場合に人気があるのは10分以下）＊借地権付き住宅は避ける（資産価値がダダ下がり）＊不動産屋が強引にセールスする物件は売れ残りが多い＊リフォーム費用を考慮する（小さなマンションならフルリフォーム300万円が目安）＊物件を数多く見る（少なくとも20件）＊ピンと来ない物件は買わない

トピ内ID：6484217426

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