築35年の中古マンションを購入するか迷っています

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（トピ主 2 ）

🙂

優柔不断

2018年05月27日 14:48

話題

結婚6年、子ども一人もうすぐ3歳、賃貸アパートに住んでいます。地方在住、夫41歳、私39歳、共働きです。子どもが生まれてから学区を重視してマンションを探していますが、なかなかいい物件が見つかりません。第一希望の学区は文教区といわれており市内では一番人気の学区で、私の実家のある学区でもあります。そんな中、実家のあるマンションの別の部屋が空き、売り出し予定です。 1680万でリノベーション済み、66平米2LDKです。今年マンション自体の大規模修繕も済んでいて管理もしっかりしています。ただし、築35年… 教育費がいくらかかるか子どもの進路によるし、親の介護（いま60代後半）がどうなるかも分かりません。この先ずっと共働きが出来るかも分かりません。子どもが独立しいろんな目処がたつまでの家賃だと思って購入しようか迷っています。定年後に手持ちの現金で買える物件を買う前提です。また中古マンションを買うか、主人の田舎に土地だけはあるのでこじんまりした家を建てるか…ただ、その時それだけの余力があるかどうか…心配です。一方で、新築物件を購入し高いローンを組んで身動き取れないよりはいいかな？と悩んでいます。今回の中古マンションのローンは小学校入学までに返済出来そうです。子どもの大学費用の現金分も小学校入学までにある程度目処がつきそうです（残りは積立保険で）。主人60歳の時子どもが大学4年なので、仕送り費用含め多めに用意する予定です。年収は主人750万、私250万（時短勤務中）、今まで年間200～300万貯金していました。今の家賃は駐車場2台分含め8万1千です。今回の中古マンションは管理費、修繕積立金、駐車場2台で2万5千、固定資産税年6万4千です。主人の会社からの家賃補助が2万5千なくなります。

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微妙ですね

🙂

chako

2018年05月27日 17:46

定年後の転売はできるかしら。ご自分なら購入しますか？その辺を考えたほうがよろしいかと思います。

トピ内ID：3381938390

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判断基準

🙂

コンシェルジュ

2018年05月27日 17:46

将来のことは誰にもわかりません。まず確実に返済できるかどうかを基準にしたらいいと思います。それだけのことです。

トピ内ID：9811533945

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買います。

🙂

匿名

2018年05月27日 17:46

私なら、車を手放してその物件買います。都心ならカーシェアで充分ですし、駐車場代と維持費を貯蓄に回せたら大分違いますから。築年数に関しても、都内で新築のファミリー物件となるとどのみち妥協せざるを得ませんし、リフォーム済みなら気になりません。

トピ内ID：7048935891

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計算してみました。こんな計算でどうかしら？

🙂

チイコ

2018年05月27日 17:04

築３５年で定年まで住んでたら、いらなくなるころには築５４年。。。＜賃貸のままで１８年住んだ場合の出費＞ (8.1-2.6)×12ヶ月×18年■1,209万円＜中古マンションを購入した場合の出費＞（諸経費：100万円<ローン完済時の抵当権解除の手数料も含む>）（仲介手数料：60万円）（駐車場：25,000×12ヶ月×18年=540万円）（固定資産：64,000×18年=115万円) 1,680＋100＋60＋540＋115＝2,495万円単純に計算しても、定年までの間に1,300万円ほど余分に出費することになります。購入を希望している物件が、今住んでいるところよりも1,300万円余分に払ってでも住みたいかどうかですよね。人気のエリアとのことなので、完全に価値がゼロになることはないと思いますので、単純に1,300万円の差という訳ではないと思いますが。ただ、定年後に購入した物件への引っ越し時に思うように売却できなかった場合、住まない住宅でも修繕積立金と管理費と固定資産税は売却までずっと払い続けなくてはいけないことを忘れてはいけません。

トピ内ID：7310447128

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以前

花杖

2018年05月27日 17:21

マンション住まいでした。　67平米の２ＬＤＫ。　独身時に購入しました。独り住まいだったら充分な広さ。その後結婚し、子どもが生まれました。　子どもが大きくなるにつれ、荷物は増える。年頃になると一部屋が子供用になる。狭くなりました。築33年ぐらいの時に。戸建てに買い換えました。（都内在住です。）　現在築35年なら。約20年後。築55年ですね。ご主人定年後のプランを書かれていますが。そのころに。そのマンション売れるかな？売れればいいけれどね。売れなかったらどうします？　　　二年後の東京オリンピックが過ぎたら。マンション余って・・・とかの話も聞いた記憶があります。　お子さんがまた3歳。私なら。東京オリンピック終了まで、様子を見るかと思います。

トピ内ID：4024603072

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買う

🙂

才木

2018年05月27日 19:49

私なら買っちゃうかな j実家のあるマンションってご両親も近くに住んでるんですよね失礼ながら年齢のわりにはお子さんも小さいようですし、おじいちゃんおばあちゃんが近くに住んでたほうが何かと便利そう築35年ではあるけど、価格も安いしリフォーム済みならそのまま住めそうですよね学区も希望の地区なら言うことはないです買う、でgo！

トピ内ID：1131920199

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築３５年は、すぐに築５０年

🐱

賃貸優先

2018年05月27日 19:49

築３５年のマンション住民は老人が多いでしょう？　（購入時は若かったのですが）トピ主さんのお子さんが成人する前に、そのマンションは築５０年になります。このとき、今の住民の多くは他界してます。つまり空き室になる。住民が居ないので管理費・修繕費用などの集金が欠乏する。２回目の大規模修繕が行えない可能性があります。この頃、空き家、空き室は三軒に一軒の時代になっていると記事にあります。つまり、隣は空き家・空き室。古い集合住宅がスラム化する始まり。賃貸住宅は借り手が居ないので価格競争になる。優良物件が安価になります。このような情報はインターネットに沢山あります。

トピ内ID：3571804963

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トピ主です

🙂

優柔不断トピ主

2018年05月28日 10:19

皆さま、早速レスをありがとうございます。賃貸優先様まで拝見しました。管理費、修繕積立金の事は私も気になっておりました。最悪、払い続ける覚悟です。固定資産税と合わせて年間30万ほど… 考えが甘いでしょうか？今の賃貸アパートは学区があまり良くないのと、1LDK54平米で今は十分ですが将来的に手狭になるため、子どもが小学校入学までに引っ越したいと考えています。第一希望の学区で賃貸、とも考えましたがファミリー物件で築浅は10万超え。転勤族が多い学区なので時期を狙えばいい物件があるかもしれませんが… 今回の中古マンションの近くに新築マンションの建築計画もあり、実はそれが出来るのを待っていたのですが、どうもその販売会社が前に販売したマンションの売れ行きが良くないようで、建築資金が足りず計画がストップしているようです。いつ出来るか分からないので、子どもが入学するまでに間に合うのか…しかも建築資金が足りない会社が作ったマンション…怖いです。

トピ内ID：3977570444

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えっと

🙂

プリチィ

2018年05月28日 10:50

いいと思ったがね両親と同じマンション？？年収が700万あって世帯年収が900越えてるならお子さんは、他の大多数と違って授業料が高くなりますし世帯年収で税金が高くなりますそれなのに親と同じ古びたマンションを選ぶ理由がさっぱり。1680万で買うより3500程度の新築マンションがいいです。迷いがアル物件は、縁がないです子が増えるならば、介護と併行してお考えですか？家賃と考えて実際定年したら終の棲家を考えているの？人生うまくいかないもんですよ 3年でローン完済ならば頭金に1000程お考えですか？駐車場代高いな。ご夫婦も高齢なので、親の介護がいつまでになるか分からないですね。何となく、貴女が苦しむ気がします。余り実家にとらわれないほうがいいよ今からかうなら、30年は棲める家を見付けるべきです。実家は近すぎない方が良いと思います

トピ内ID：9370888247

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もったいない

😀

まも～ん

2018年05月28日 12:41

金額、収入的には全く問題ないのですが、メリットに対して出費が多すぎるきらいがあります。 15年住む。また、マンションの価値がゼロとして計算すると、毎月6万7千円の負担増です。 15年後そのマンションが1200万円で売ることが出来れば、文教地区での生活というメリットが生きてきますので、バランスを検討してみて下さい。

トピ内ID：5479924161

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うちは売った。

🙂

シュークリーム

2018年05月28日 16:34

賃貸に出した時、借り手がつきそうな物件ならいいんじゃないかなと思います。うちは先日築約50年のマンションを売却しました。購入したのは30年前で、10年間住んだ後（親と同居になり）、20年間賃貸に回していました。購入時に古いタイプの2ＤＫから1ＬＤＫに大規模リフォーム。計算してみたら、頭金＋リフォーム代金＋20年間の（ローンー家賃）の不足分＝今回の売却代金と同じくらいでした。これまで負担した分が大体返ってきたという感じでしょうか。山手線の主要駅から電車で10分。駅から徒歩3分。便利で環境がいいと人気の街。自分たちが住まなくても、絶対借せると思い買いました。大震災後に耐震診断をしたら思った以上にコンクリなどの劣化がなく、まだまだ住めるとのことでした。高度成長期に大量に欠陥マンションが造られたことがあったそうです。それ以前の建物の方が意外といいコンクリを使ってることもあるそうです。しっかりした建物なら7、80年は大丈夫。質が悪いと30年ぐらいだとか。あとマンションの管理が大事です。メンテが悪いと長持ちしないですものね。

トピ内ID：9652601728

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学区はプライスレス

🙂

ゆうみ

2018年05月30日 11:31

子育てで一番重要視するのは何ですか？私は学区でしたので、それで選びました。ご両親と同じマンションというのも心強いですね。希望学区では中古マンションはあまりでないのですか？まだ3歳ですし、築10年とかのマンション出るまで待ってもいいのではとも思いましたが、縁とタイミングもありますね。共働きなら同じマンションは何かと便利だと思いますよ。

トピ内ID：0249702458

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トピ主です

🙂

優柔不断トピ主

2018年05月31日 10:36

引き続きご意見ありがとうございます。考えが及んでないところや、気づかされたところもあり、どの方のレスも大変参考になりました。まとめての御礼で申し訳ありません。今回の中古マンションは、諸費用や家具家電、引っ越し代等含めて2,000万とみています。自己資金1,500万あり、残り500万は両親が貸すよ、と言ってくれています。無利子でローン保証料等も必要ないしそれも大きなメリットかと考えています。他の物件もちらほらありますがどれも3,000万超えで、リフォーム費用等含めれば新築の値段とあまり変わりません。また、内覧を申し込んでもその前に見ずに買う人が現れたり、新築マンションに応募したこともありますが抽選で落ちたり…となかなかご縁に恵まれませんでした。

トピ内ID：3977570444

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買ってもいいと思う

🐱

も

2018年05月31日 11:09

確かに30年後に修繕費が捻出できるか、夫さん実家やホームに転居する際に売れるか／賃貸に出せるか、ですかね。どれかほぼ確実なら、買っても良いのではないですか。居住環境としては、トピ主さん夫婦の通勤事情に支障がないなら、ほかはデメリットないでしょう。トピ主さんご両親がずっと住んでいるなら、地域の治安や学区、日常の買い物や病院などの施設はもちろん、マンション住人の雰囲気や管理組合の内容にも今のところ問題はないのだろうし。ヨーロッパの集合住宅だと、築100年とか200年とかザラで、リノベーション繰り返して最新設備を設置していくので、マンション本体の築年数はそれほど気にしないけど、日本はねえ…… その辺調べてみて、石橋叩くと思います。自分なら。いっそ、30年後は取り壊しや住人退去の全体的改築確実なら、最悪でも夫さん実家があてにできるので丸く収まるのでしょうけど。

トピ内ID：2662218172

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築47年

🙂

もも

2018年05月31日 11:56

築47年のマンションを持っています。というか、実家でした。今、賃貸に貸しています。駅から徒歩5分。学校も近くスーパーや役所も近隣にあり利便性に優れているから、貸せるし売れてもいます。今のところ管理も行き届いています。あと20年ぐらいもつのかな？と思っていますが。。。とぴ主さんの物件だったら、実家と同じマンションというのもお互いに心強いし金額も安いし買いますね。

トピ内ID：7048788337

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購入しないほうが良い

☂

セミプロ

2018年06月02日 11:09

私は、社会保険労務士・１級FP技能士・DC（確定拠出年金）プランナー２級の資格保持者です。結論から申し上げますと、この築３５年の中古マンションは買うべきではありません。理由は、早ければ後１０年で建て替え問題が発生し、スラム化が進む恐れがあり、売却が非常に困難になる可能性があるからです。マンションは所詮空間を買うものであり、最後に誰がババを引くのかということにつきます。

トピ内ID：2119306186

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トピ主さんは買えば良い、でも私は買わない

🙂

パ好き

2018年06月02日 16:58

購入の意志がおありのようなので、資金的な問題が無ければ購入されれば良いと思います。が、自分だったら絶対に買いません。現在の築35年もちょいネックだというのに、住み替えの際は築50年超、その物件はどう処分されるのでしょうか。古い集合住宅は、何らかの付加価値、ブランド的な価値があれば「ヴィンテージ」、そうでないなら、ただの「古い物件」お荷物になりませんかね。

トピ内ID：9330433469

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絶対に買わない

🐴

ボロ屋住まい

2018年06月03日 13:03

ひと月ほど前の週刊新潮と週刊現代に、都心一等地の新築の高級マンションが売れずに残っているもしくは値下がりしているという記事が出ていました。タワマンの修繕積立金もまだ未知の世界で、予想よりふくらみ、今後社会問題化するだろうとも。同時に中古マンションの老朽化による建て替えも、問題になっていますよね？経済状況が家庭によって異なり、足並みが揃わないと。例えば「賃貸用の不動産を所有している」というと、人様からは羨まれると思いますが、古くなったビルは、放蕩息子を抱えているのと同じだとも言います。わたしなら、中古マンションは買いません。というか、賃貸ならマンション住まいも良いですが、とにかくマンションは買いません。他のレス主さんがおっしゃるように、長い目でみると、ババヌキだと思うからです。特にタワマンなんて、その確率は果てしなく高いです。中古マンションを買うなら、使い捨ての覚悟でいれば、間違いないと思います。でも、どこぞのリゾートマンションでも問題になっていますが、例え住めなくなって、いらなくなっても、売れなければ管理費・修繕積立金、税金はかかります。その辺の最悪のパターンも、一度は想像してみるべきと思えます。建物の強度などが不安なら、土地家屋調査士さんに頼んでみては？目の前の高額費用をかけても、数千万の買物のリスクは避けられます。

トピ内ID：9328521607

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やめて！…‥。

💄

rekotty

2018年06月03日 13:03

大丈夫！？買うには、余りに『旧い』此の先何かで『売り』たくても、『買い手』は無いのでは？一番気になるのは『耐震構造』です。いつ？起こるかの地震…‥ 5階建、3階が全室全壊！ 1階が無い！場所によっては命の危機にも。全階段の亀裂‥ 親子共々『ヒビだらけの、マンション』って哀しいでしょう？『仮設住宅問題』の、悲惨な状況…‥。地震を経験しました。賃貸『築40年』の、マンション一部損壊‥ ですが、天井までの高さ165センチ足らず？沈んだり、玄関ドア枠が変形し、敷地にも亀裂が。取り壊しに… 後悔されませんように…。

トピ内ID：0709362140

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リフォームすればいくらでも見える部分はキレイにみえます

🐱

ぬこ丸。

2018年06月06日 13:01

外部分や室内はリフォームすれば室内はいくらでもきれいに見えます。管理組合についてはしっかりしているとのことで問題ではないと思います。問題は耐震構造や配管など見えない部分と、築35年なら将来やってくる住人の高齢化・老朽化以外に何かあって建て替え時に住人の賛同を得られるかどうか(住人の負担が大きいから老人世帯にはつらい出費のため反対がおきる)はあると思います。トピ主さんたちが老後になる頃に丁度建て替えがやってくるのではないでしょうか。また消費税や物価が上昇したら、積み立て金の目算が外れて追加の負担分の徴収が発生しそうにも思いますし、管理費や修繕金の上昇もあるでしょう。そこでまた大きなお金が必要になるなら、私なら最初から新築で長く住む方を選ぶと思います。ババヌキは言い得て妙だと思います。

トピ内ID：7868542355

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