普通の３０過ぎのサラリーマンですが、将来家賃収入で暮らしたいという夢を持っています。節税とかそういうのではなくて借金をしてアパートを購入し、家賃で借金を返済しながら仕事もする。幸い仕事は忙しく遊ぶ暇もありませんし、比較的高給取りですので返済もなんとかなると思うのです。失敗例はよく耳にするのですが、物件選びなどどういう点に気をつけたらよいのかなど、できれば成功した方のお話を聞きたいのです。どうぞ宜しくお願い致します。

将来家賃収入で暮らしたい | 生活・身近な話題

ナシ！に決まってる

🐧

おばはん

2015年10月12日 16:59

＞借金をしてアパートを購入し、家賃で借金を返済しながら仕事もする。借金して・・・で、アウト。いったいどこから来た話ですか？　銀行が持ってきた話ですか？＞幸い仕事は忙しく遊ぶ暇もありませんし、比較的高給取りですので返済もなんとかなると思うのです。だったら借金ナシで貯金してから買いましょうや。

トピ内ID：9099500016

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そうですね

😀

コンシェルジュ

2015年10月12日 16:26

郊外なら２ＬＤＫ以上、都心部もしくは駅に近いなら１ルームでも需要はあると思います。注意すべきは家賃の滞納ですから、管理会社に委託したほうがいいでしょう。木造の中古は敬遠したほうがいいかな。

トピ内ID：2193808218

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難しいよ

🐧

ちゃんと勉強せよ

2015年10月12日 16:26

つまり、自己所有物件に賃貸で入居させてその家賃収入で生活したいということですね。転売益でということではないという前提で書いておきます。私の場合、家賃だけで手取り年収（つまり建物の経年劣化での建替えも含めてすべての費用を除いた純利益）が１０００万円を超えたのはファミリータイプマンションで６５世帯を超えたときでした。　今ほど建築費が高騰していなかったときでしたが一世帯あたりの建築コストは２５００万、トータルで１５億の投資でした。単純に家賃対投資額での利回りですと７％ほどになりますが、建物の償却や設備の劣化、定期的な補修や空き室ロス、管理人の経費や最近だと防犯対策の設備追加などで出費は結構かさみ、手元に残るお金はこの程度です。もっと小規模で管理もしたくないなら、すでに満室の既存物件で売りに出ているものから、自分の欲しい収入に見合う家賃収入が上がっている物件をオーナーチェンジで手に入れ、１０年程度保有してから資産価値が大きく下がる前に売却し、また程度の良い物件に買い替えして繋いで行きますが、売るほうのアテが外れると簡単に破綻するので不動産投資のことを良く勉強してください。

トピ内ID：9438433129

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投資は余裕資金で、が基本です。

カチカチ山

2015年10月12日 16:59

失敗する事もあるから生活資金を投資に充ててはならないのです。借金してでも儲かるなら皆やっていますよ。ローンを組んで賃貸物件を購入したら、借り手が居なくなれば途端に生活資金に手を着けざるを得なくなるんじゃありませんか？もっと少額な余裕資金で出来る投資からお金を増やしていって、充分な余裕資金を貯めてから不動産投資に手をだすべきだと思いますけど。私にはサラリーマンの分際で借金してまで不動産投資に手をだす程の山っ気はありませんね。

トピ内ID：4314151825

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最大のリスクは入居者です

🙂

傍目八目

2015年10月12日 16:59

　東京都下です。・250万円で購入した築20年ワンルーム17平方メートル・・・・・・Ａ・380万円で購入した築25年ワンルーム25平方メートル・・・・・・ＢＡは月4万円、Ｂは6万円で賃貸に出しています。借入無で修繕積立金が安い物件を探したので正味8万円程度の収入です。コツは・借金して買わない・管理費・修繕積立金が安い物件にする・多少古くても駅近を探す・音大の側のピアノ可物件など付加価値をつける・エレベーター無し物件大家業の最大のリスクは、変な入居者が居座ることです。私は幸い、Ａは法人が倉庫として使い、Ｂは定期的に入れ替えのある学生さんなので、トラブルにはあっていませんが、他の家主の話を聞くと、家賃滞納、敷金返金トラブル、修繕トラブルなど、本当に大変そうです。時間を取られ、大変なストレスがかかります。私も過去に戻るなら、不動産には手を出しませんね。リターンが低くても、人間の絡まない投資を選びます。トピ主様が購入ならラップファンドでお任せしたほうが良いですよ。

トピ内ID：8385270239

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悪い業者に騙されない事

🙂

海賊の妻

2015年10月12日 16:59

私の町は県庁所在地のベットタウンで災害も少なく海にも山にもすぐに行ける良い所です。小さな町にすべてが整っています。各科の開業医、大きな病院、救命救急、各役所、コンビニ、名前の知れたファストフード、ファミレス、ショッピングセンターなど。とてもいい町と言われています。農地整理でにわか成金も多いです。そして賃貸物件がとても多いのです。甘い言葉でお年寄りが騙されるようにどんどんアパートを建てています。しかしやって見るとどうも思ったように収益が上がらないと聞きます。税金を払い、借金を払い、青息吐息で居る所に一斉に給湯が壊れたりして修理が必要になります。10年は売上保証します等と言うのも、勝手に家賃を下げられたり良く見ると契約書にはそんな事が有るような。始めから資産家が借金なしで建てた場合は大分違うようです。賃貸は古くなれば人が入らなくなり安くしてぼろになるか、修理して綺麗なのになぜかがら空きの所もあります。アパートはボランティアで持っているようだと言う声も聴きました。私は大家さんたちに会う仕事をしましたが、元気が良い方は一人だけで新たなストレスになっている場合がい多いです。

トピ内ID：1039873561

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その前に

🙂

ワイド

2015年10月12日 16:59

借金する為の担保はあるの？設備交換、管理費、入居人トラブル、訴訟対策・弁護士費用、災害時の復旧、それなりの資金余力がないとね。寝てればお金入ってくるわけじゃないよ。

トピ内ID：2442135363

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専門家に聞きましょう

🐧

さえば

2015年10月12日 17:27

日本の空室率はどんどん上がってますので、何しろ大事なのは借り手が安定して見込める場所だと思います。不動産投資のノウハウを伝え、参加者と一緒に自らも投資を行っている専門家のセミナーなど聞きに行ってはいかがでしょうか。

トピ内ID：5877361978

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これからは難しい・・・

🙂

匿名

2015年10月12日 17:27

人口がかなり減ってるし。一等地に借金して買って、死ぬまでに返せるかどうかになるのでは？近所の一等地にマンションを建てた人がいますけど、今６０代だけどまだ３億くらい残ってるといってました・・・。お子さんが放棄するか相続するかどうするんだろうって感じです。決してのんびり暮らしているようには見えません。

トピ内ID：8560216067

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空き家率が４０％の時代に備えよ

🐱

悲惨な道

2015年10月12日 16:59

＞将来家賃収入で暮らしたいという夢今頃、何を考えてるのですか。現在の空き家率は１３％。すでに空き家数は８００万戸を超えている。トピ主は、空き室にならない、強力な魅力を打ち出せますか。賃貸住宅を貸す側は、空き室では収入にならない。２０年後は、空き家率が４０％の時代です。トピ主アパートが１０室なら４部屋以上が空き室で、入居者は何ヶ月も無し。空き室が多いので、借り手を獲得するために値下げ値下げ。住民が出て行かないように値下げ値下げ。もともと、賃貸価格が安価なアパートなのですよ。「空き家率　４０％」をインターネットで検索してください。未来を学べます。魅力がなければ、タダでも借り手が居ない時代。

トピ内ID：0859661257

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止めた方が・・・・・

卯年

2015年10月12日 17:27

悪いけど止めた方が賢明だと思います。知り合いでいますが大変だと云います、それは偽る事の無い本音です。それが本業でなく節税も有りますが副業だから運営出来るんです。先ずは税金が凄いです固定資産税、個人事業税、都市計画税、所得税、消費税が圧し掛かります。今テレビＣＭでよく流れていますが果たして儲かるのでしょうか？もし儲かるのなら如何してメーカーは建てる事は遣る、でも如何して経営はしないのでしょうか？そこに答えが有るのでは？全室が埋まる計算ですが空き室の計算はメーカーは云わないです。土地なら売る事は場所にも因るけど難しくない、でも建物だと難しいです更地にするのも大家持ちです。それにメンテナンスが大きいです。お風呂が壊れた、空き室のクロスの張り替えも大家持ちです。水道タンクの管理、水漏れの修理も有ります、それに日々の掃除は誰が遣るんですか？もし人でも使えば10万は掛かりますよ。それに古く成ると人は入らなくなります。今の職場で税金を払い生活した方が賢明だと思います。如何してアパートが売りに出ているか、その意味と状況を考えて下さい。

トピ内ID：1167898180

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条件次第

🙂

オーナー

2015年10月12日 17:27

学生向けワンルームマンションのオーナーです。家賃収入で暮らせるか否か、条件で大きく左右されると思います。自己資金でアパート購入するならともかく、借金するなら儲けは激減するでしょうね。利息がどのくらいかかるかわかってますか。アパートは少し古くなると入居率が一気に下がります。それでも入居率を保っていられるかどうかは条件次第です。成功した例ですか。私の知る限り、それなりの家賃収入を得ている人は何棟ものアパートを所有している人、代々受け継がれた土地をたくさん持っている人ですね。もちろん所有数が増えれば片手間で経営することはできません。時間の融通の利く自営業か専業でアパート経営をし、委託を極力減らすことです。あと、運が良ければ企業の寮として借り上げしてもらえる場合もあります。それにしても、激務でありながらどうやって家主としての仕事をするつもりなのですか。アパート経営は左うちわで金が転がりこむわけじゃありません。ちゃんと働かねばならないのです。委託すればなんとかなるでしょうが、その場合もちろん儲けは減るのですよ。

トピ内ID：3550738866

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やめておいた方が良い

通りすがり

2015年10月12日 17:27

現在、都内に戸建の物件を５軒所有しています。メンテナンス、設備更新等々を不動産屋任せにすると、いくらでもお金がかかります。照明器具の交換や、鍵交換等、できることは自分でやることが肝要です。社会人ほどではないですが、それなりに働く必要があります。賃貸トラブルのリスクや、大地震による賃貸物件の毀損というリスクもあります。我が家は、相続税対策のためにやっています。家を建てたいハウスメーカー、金を貸したい銀行、仕事の欲しい税理士は、おいしい事しか言いません。賃貸住宅の管理には向き不向きもありますので、楽をしたいだけならばお勧めしません。私は月に100万円以上の返済をしていますが、精神的なプレッシャーは結構きついです。（バブル崩壊という経済激変も経験しましたが、当時返済額が賃料を越え、もう破産だと思いました。）あえて言うならば、自分の借りたい物件を購入するのが良いと思います。 1.鉄道主要路線の駅近く、2.広い間取り、3.リーズナブルな賃料、戸建なら、4.文教地区・・・こういう物件は高価なので、返済額も大きくなります。

トピ内ID：4411835178

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レスします

🙂

部外者

2015年10月12日 18:37

＞家賃で借金を返済しながら仕事もする。家賃が全て収入になる（借金の返済に充てられる）訳では無い事は理解してますよね。固定資産税は勿論の事、自然劣化による補修や修繕、又は建て替えの費用も全て家主の負担です。定期的にかかる費用ではありませんが、長期間トータルで見るとかなりの高額になります。数多くの賃貸住宅を所有しないと、目的は達しえないと思います。当然当該賃貸住宅群の見回りも必要でしょう。借家人とのコミュニケーションも必要かもしれません。その見通しはついているのですよね。生活資金を稼ぐと云う事は甘いものでは無い筈です。失敗例はよく耳にすると云う事は、多くの人は失敗すると云う事。心して準備をしてください。あ！「物件選び」って、まさか中古住宅を買ってそれを賃貸にするとか、まさか「また貸し」する心算では無いでしょうね。

トピ内ID：1100695687

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指定校アパート

栗ごはん

2015年10月12日 21:00

私自身が住んでいた例ですが、大学が都内から神奈川県に移転した時に学生寮を立てずに近隣の住民に指定校アパートを建てさせた例があります。間取りが6畳に台所、バストイレ付きで一律の料金で貸すというのが条件。学校側が宣伝と仲介をやっていた為、空き問題や騒音問題もほとんどなかったです。ただ、途中で退学する生徒がいると新年度まで空きが出る可能性があるというのがデメリットでしたけどね。友人の例では、物件を法人契約で貸している人が楽そうでした。

トピ内ID：7881787618

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お疲れなんですね？

レイガ

2015年10月12日 21:00

だから楽して暮らしたいって夢を見るんですね？私は素人ですが、そんな私でもそれはとてもリスクが高いのでは、と思います。アパートを満室にするためには、好条件の場所になければ難しでしょう。家賃収入をあてにするんですから、それなりの家賃が設定できる場所。買ったら終わりではなく、メンテナンス費用もかかってきますね。年数が経過すれば古くなるし、その分空室が増えたり中々入居者が決まらないかも。黙ってても誰か借りてくれるわけでなく、広告や不動産屋さんに頼むかわかりませんがそれにも費用がかかりませんかね？結局、借金を返済するのに仕事をしても中々減らないし、プラスになる前に手放したくなるんじゃないかなぁと思います。それなら、立地条件のいい新築か築浅のマンションを一部屋一括で購入して賃貸に出した方がまだマシな気がします。まぁ、素人の想像ですけど。

トピ内ID：8345103138

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アパートはリスクが大きい

カリメロ

2015年10月12日 23:23

２０代から月極駐車場など経営しているものです。アパート経営なんかも考えたのですが、建築基準法や消防法が変わるとそれに対応させなければならないし、事故や事件があれば即事故物件としてネットに登録されてしまう。大島てるもしくは事故物件コムでググると分かるよあとは違法駐車、ペット、ゴミ問題、近隣住人とのトラブル、盗難、火災があったときの補償など考えたら個人では持て余すかも悪い事は言わないやるなら月極駐車場程度にしておいた方が良い月極駐車場と言ってもタダの更地だと住宅地に対し固定資産税が６倍になるので小さな物置小屋を管理棟だと言って宅地にしておく事、駐車場は場所が大切だ。商店街の一歩入った裏通りで空き家を上手く探しておく事、通りが交差する角地なら駐車場として優良物件だよ。あ、因みに不労所得で得たお金は毎年旅行に出かけ、パーッと使っています（笑）外食もよくするかな、今のところお金に困っていないので社会に還元していますよ。

トピ内ID：1430951696

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たいへんですよ

🐧

むむむ

2015年10月13日 11:07

借金してアパートを購入って、いったいいくらまで借りられる見込みがあるのでしょうか。夫の両親の家を６階建てのマンションに建て替えて、そこに自分たちも住みつつ家賃収入で立て替えの借金を返していますが、けっこう厳しいですよ。借金の総額は、約２億円です。これを、家賃収入から夫の両親の生活費と、マンションの維持費を除いた分で返済していかなくてはいけないのです。マンションの賃貸部分に空き部屋ができると、不安でドキドキします。夫は年収５００万円くらいのサラリーマンですが、この借金の連帯保証人になっています。私は年収１０００万円くらい。本当は子どもが生まれた時点で専業主婦になりたかったのですが、今となっては辞められません。夫やその両親がどう思っているかはわかりませんが、万が一マンション経営が破綻したときの保険に、連帯保証人になっていない私の収入を確保しておいて、一家全員が共倒れにならないようにするためです。借金返済が終わっても、マンションのメンテナンス等にお金はかかると思います。そうそう良いものでもないですよ。（続きます）

トピ内ID：5951261942

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たいへんですよ（続きです）

🐧

むむむ

2015年10月13日 11:07

私自身も、父から生前贈与された不動産（副都心のオフィスビルの１フロアの百数十分の一くらい）を持っていました。家賃収入は、最初は月額１５万円ほどでしたが、管理会社の家賃保証期限が切れると年々下がり、１５年目には１１万円ほどに。確定申告しなきゃいけないし、固定資産税はかかるし、めんどくさいので父の死亡後に売却してしまいました。ほんと、給与所得で生活し、定年退職後は預貯金と退職金と年金で生活する方が、借金がない分、面倒が少ないと思います。

トピ内ID：5951261942

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それやってる者ですが

🙂

!!!

2015年10月13日 11:07

お気持は分かります。質問に対する答えは、500字以内で纏まりませんし、本当の金儲けは、赤の他人は教えてくれません。セミナーなんかで勉強した気になっている人は、業者からすればただのカモです。その上、正社員で年収が良く属性の優れた人は、カモが葱しょって箸まで持ってきた！と、いった具合に、業者からすれば最高なカモなのです！お気を付けください。

トピ内ID：6178502986

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英国で全家具付下宿を経営しておりますが

❤

零細大家

2015年10月13日 11:07

営業、つまりテナント探しと果てしのないメインテナンスが二大問題です。　私の所は全家具付、全公共料金付きなので備品のメインテナンス、買い替え、改造など常に大きな出費があります。　汚し放題、しょっちゅう異性の出入りがあるテナントは他の住人からクレームも付きます。　注意をするとインターネットで大家への中傷を流す人もいます。物件を購入さえすれば後は家賃収入が入ってくるだけのお気楽商売とはお考えにならない方がよろしいと思います。　但し、お勤めしていても嫌な事はいくらでもあることでしょう、投資にだって保障はありませんし。　つまりは収入を得るとはそういう事なのでしょう。　お若いうちから経済計画をお立てになるとは素晴らしいと思います。　

トピ内ID：1289762375

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家賃＝利益ではありません

💰

こまんどー

2015年10月13日 11:07

借金を返済し終わった頃には修繕が必要になり什器も入れ替え・修理が続出で、部屋が古くなったら家賃は下げざるを得ません。そもそも土地＋上物＋固定資産税＋保険＋管理費用など支払いし、最初の新築は入居者もいても古くなって空き室が出てきたらその後家賃で一生食べていけるかは微妙だと思います。賃貸なので住宅ローン控除はもちろんありません。身内で新築アパートと古いアパート・一軒家を買い上げリフォームして貸している者がおりますが、新築の方はうまく仲介を入れ借り上げ社宅で家賃の取りはぐれも空き期間もなくいっています。 *副業で一括で支払える資金もありました。古いアパート(土地代くらいで購入)と一軒家はそれを直せる職業(建築・土建・水道と揃っている)のため業者を入れずに済んでいるため利益が出ているだけで一般の人には難しいかな・・・。大家として本人が動けないとどこかに委託(費用発生)です。家賃＝利益ではありませんので、取り壊しまで考えて常にお金を残しておく必要はあると思います。投資マンションの勧誘を受けますが、「借金してまで買えるか・儲かる訳ない」と思います。

トピ内ID：7590759008

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右肩下がりでどうするの？

😀

デフレは怖い

2015年10月13日 12:03

＞幸い仕事は忙しく遊ぶ暇もありませんし、比較的高給取りですので返済もなんとかなると思うのです。年収１億くらいあればできますよ。５０００万くらいまででしたら、節税を込みにしないと難しいです。もちろん、右肩上がりに不動産価格が上がる時代のモデルでの話です。

トピ内ID：1333418064

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９０年代には、成功例もあったが、今はダメですね～

💍

レッド・ベリル

2015年10月13日 13:01

バブル崩壊直後の９０年代、あなたのような事を思って競売不動産を買って成功した人がいました。ですがその当時ですら、それは少数派。２０年後の今では、成功しないでしょう。

トピ内ID：6372754642

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リスクをチャンスに

フナムシ

2015年10月13日 13:01

一応私も賃貸物件を経営しています。その上で思うのですが、現在ある不動産会社の管理物件はリスクを避けるために多くの保証を求めますよね、例えば保証人とか保険とか戸籍・住所とかこれらがネックで入られない人は沢山居ます。それを全部取っ払ってしまうとどうなるか、または事情があってアパートを借りられない人に住所を与えれば安定した収入が得られるのではないか、身寄りのない年寄りで、年金がキチンと入ってくる人が居れば食事の世話をして毎日様子見していれば孤独死のリスクも減らせる。そういう人たちを受け入れてはどうだろうか、

トピ内ID：4218768966

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アパート経営は仕事であることを理解しなければ

🙂

オーナー

2015年10月13日 16:25

知らない人からは勘違いされますがアパート経営は仕事です。それなりの手間や時間をかけ、辛い思いをしながら収入を得るものです。トピ主さんのトピには「自分で働く、勉強する」という気持ちが皆無ですね。アパート経営を打ち出の小づちと思っているから厳しいレスが着くのです。まだ若いトピ主さんの夢を応援したい気持ちはあります。でも夢は努力してつかみ取るものだと思ってください。成功のコツがあるとするなら、本業（サラリーマン稼業）を後回しにしてでも経営に打ち込むこと、常に勉強すること、それと自己資金です。もしトピ主さんが既婚者なら奥さんが上記の役割を果たしても良いのです。管理会社や業者の話を鵜呑みにしてはいけません。彼らにとってトピ主さんのような人はカモなのです。

トピ内ID：3550738866

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セミナーには決して行かない。

🙂

ミネオ

2015年10月13日 17:29

セミナーは素人に投資物件を高く売り付ける場ですから、決して行ってはならない。 FP1級で不動産業をやっているようなコンサルタントに聞いたほうが良い。先祖代々の土地を持っていても、進められるのは等価交換か定期借地ですよ、今の時代。アパート経営を進めるコンサルは偽者か不動産業専業者と思ってよい。お金に余裕があるなら、次の不況が来たときに比較的新しいマンションを港区、千代田区、目黒区に買って住むことです。自分で済むことが最大のリスクヘッジです。そして好況時に売却するかファミリーに貸すことでしょう。

トピ内ID：4708665182

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私だったら

🙂

マジンガーＹ

2015年10月13日 17:29

海外に住んでいるので日本の住宅事情を全く知らない無責任な意見です。ちなみに、海外で家賃で暮らしてます。私だったら一流大学の近くで学生向けアパートか、大きめの企業の独身寮になりそうな物件を探します。こういった物件は入れ替えが激しくて割と雑務が多いですが、安定して需要があります。家賃を払わずに居座ったり、退学してあっという間に出て行ったりして、かなりの期間空室になっても自分の収入でローンを返せる事が最低条件です。借金無しで経費（将来的な修理費なども込み）を差し引いて、家賃だけで暮らせる様になったのは家族用の物件を５件持ってからです。支出と無収入期間の多いものだという事を肝に銘じていないと失敗します。

トピ内ID：2736517202

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やめたほうがいい

🙂

お勧めしない

2015年10月14日 11:18

父が経営しています。新築のときは大丈夫です。が，古くなると，いわゆる困った人が入り込むようになります。踏み倒して夜逃げした人がいました。保証人に払わせましたが，ストレスは半端ないです。他にも古くなって精神疾患の人が入っていました。近隣の方と問題を起こして警察沙汰になりました。契約では本人ではなく会社だったので困った人とはわかりませんでした。アパート経営はお勧めしません。

トピ内ID：8562608012

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リスクが高い

😑

はっぴーはうす

2015年10月14日 17:30

自分だけの持ち家だけでも全部借金して建てるとリスクが高いといわれてますがそれと同じなんですよ。テレビでやってました、実際業者さんと言われたことだけでなく思ってもないことが多過ぎで儲かることだけでないようです。やっぱり儲かるならすべて不動産屋さんがやってますって（笑

トピ内ID：7578839449

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将来家賃収入で暮らしたい

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