共有施設の利用に関して

レス17

（トピ主 1 ）

🙂

haru

2016年02月01日 15:31

話題

知人Ａが某分譲マンションを購入して居住しています。同分譲マンションは高級な共有施設が売りで、ゲストルームやキッチンのついたパーティルームなどがあり、区分所有者は低額な利用料で同施設を使用出来ます。知人Ａは自営業者で、自宅で仕事をしつつ（ＳＯＨＯは認められてます）、パーティルームで撮影を行い、その撮影した写真を自分の仕事で使っているようです。その撮影会というのは有料で人をいれるのではなく、あくまでカメラマンを雇ってイメージ写真をとってもらう類で、それ自体は商行為ではないので利用規約には反しません。しかしながら、この知人のパーティルームの使用頻度が多く、かなり先の日程まで予約を入れてしまうため、他の利用者が予約しようとすると既に知人Ａが予約が入っていて駄目ということが何度も続き、他の区分所有者からクレームが出たそうです。結果、１軒あたりの月間及び年間利用回数に制限を設けるとともに、利用料を値上げしようと管理組合が動いているそうです（私の親族Ｂが管理組合役員）。ただ、この動きに知人Ａが猛反発しているようです（この共有施設が魅力でこの物件を購入したのに、制限や利用料のアップは卑怯だとのこと）。利用規約の変更が管理組合によってなされることは当然あり得ることですし、他の区分所有者との公平を考えると当然の措置だとは思われますが、知人Ａは納得出来ないとして管理組合の役員にけんか腰のようです。とりあえず、私にとりなしてくれというのは断りました。私は弁護士への依頼を親族Ｂには勧めていますが、住人間の問題に弁護士を入れると分譲のため、後々しこりが残るのではと踏み切れないようです（かえって弁護士を入れずにやるほうが個人的な恨みに繋がって、ややこしいと私は思うのですが）。どう対処すべきか皆さんからご意見いただけると幸いです。

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管理組合の総会で規約改正を議論すればいい

🙂

けんちゃん

2016年02月02日 22:02

　タイトルの通りです。　施設の利用規約の改正は管理組合の総会の審議事項だと思うので、粛々と総会に規約改正の議案を提案し、議論のうえ、最後は多数決（占有面積割）で決めればいいことです。　親族Ｂさんは、管理組合役員とはいえ個人的にＡと交渉などする必要はなく、したがって、弁護士も必要ないと思います。　弁護士が必要になるのは、Ａが法的な措置に出てからだと思います。

トピ内ID：6717333649

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問題解決のプロに頼んでは

🙂

huhu

2016年02月02日 22:02

それはＡさんがが我が儘ですね。そこまで喧嘩腰であれば住民同士の方がややこしくなると私も思います。いくら管理組合と言えども同じ住民ですし。そこまで高級なマンションであれば管理会社が居ると思うので、そこに相談してみては。弁護士を立てて訴えるというより、話合いの場に第三者のアドバイスを求めると言うスタンスで立ち会ってもらうとより穏便かもしれません。また弁護士では角が立つと言うことであれば、そういう人間関係を円滑に進めるためのコーディネーターが居るらしいので、そういう所に協力を求めてはいかがでしょう。今朝の朝イチでちょうどご近所トラブルについて特集していて、そういう紛争解決の専門家が出ていました。費用はもちろん発生しますが、弁護士程堅苦しく無く出来るかもしれません。多分管理会社は似たようなトラブルの経験があると思うので、弁護士がいいのかなども含めたアドバイスを貰えるかもしれません。

トピ内ID：4349641273

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理事会

2016年02月02日 22:19

そういうときには理事会で話し合うんです。その結果全世帯の賛否を問えばいいだけです。

トピ内ID：3079377300

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どうするもこうするも…

🙂

新巻

2016年02月02日 22:19

単に管理規約に則り、粛々と手続きを進めて、住民の意思を問えばいいことではありませんか。Ａさんの意見に賛同する人が多ければ、Ａさんの意見が通るでしょうし、何らかの制限や利用料を値上げしても、多くの住民が使いやすい方がいいという意見に賛同する人が多ければ、その意見が通るはずです。Ａさんがけんか腰だからとか、納得できないというのは、この際関係ないのではありませんか。規約に則り、粛々と手続きを進めて住民の意思を問う。なぜ、Ｂさんがそんなにビビっているのかが理解できません。

トピ内ID：9295678489

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どう対処もなにも。。。

🐶

ぽぽ

2016年02月02日 22:19

理事会で話し合い、総会議案になって、組合員（住人）投票でどっちかに決まるってことじゃないんですか？利用料の値上げは反対する住民も多いだろうけど、平等に使えるようにするという案は賛同する人が多いだろうねそもそも、そこまでの大問題になるまでやりたい放題だったＡが悪いと思うんですけど他のトピでも共有施設の利用頻度の問題がありましたけど、「みんなの物」であって、「みんなの物だからいくらでも使っていい」ってわけじゃないのよ節度ってものを知らない人って、本当に迷惑よね

トピ内ID：5234510917

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共用施設を仕事に使うのは問題

思うこと

2016年02月02日 22:19

マンション全体として共用施設の利用頻度が高いなら年間使用回数に上限を設けて全員に行きわたるようにしたほうがいいと思います。でも共用施設って写真撮影とはいえども仕事に使っていいものでしょうか？

トピ内ID：4871860405

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集合住宅ビル内共同施設は、共同所有者の個人的憩い用施設の筈

🐶

Mako

2016年02月02日 22:19

トピ文に叙述されてる内容に依拠して、以下のように判断しレスします。第一にＡは共同所有者がそのマンションビル内共同施設が利用出来る為、仕事上の会合や打ち合わせにも利用出来、自分の事務所代わりに使用出来るかもとの理由でそのマンション購入したのは、Ａの勝手な勘違い的思い込みに拠る言い分。第二に、そこは共同所有者の為に個人的な憩いと楽しみを通してマンション生活に潤いを与えるのが目的で設けられた共同施設スペース。なので金銭的な利益を得る為の自営業上の会合や集会目的での使用頻繁度の高さによって他の居住者が個人的な憩い目的で使用するのを阻止する現状は、当初の共同施設の使用目的から外れてるので、Ａの行動が当初の共同施設利用目的に違反してる。第三に、Ａの自己中な予約超過による他の居住者の憩いの予約を不可能にさせてる利用頻繁度の高さは他の共同所有者居住者の共有施設使用の平等権を犯してるので、Ａの予約超過を押さえる為に管理側の全居住者に対する予約制限必要有り建議は当然と判断出来る。Ａは仕事目的で共同施設を使用せず、時にロビーで簡単打ち合わせを短時間内にすませれば問題解決では？

トピ内ID：7970497564

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変じゃない？

🙂

ちょい町

2016年02月02日 22:19

仕事に使う写真を撮影する＝仕事のための利用ですよね。これって商行為に当たるのでは。それから、規約改正に伴う手続きは、管理組合の規約に書いてあるはずです。今回はおそらく、クレームを受けて役員会がまとめた改正案を、組合員（住民ないしオーナー）の多数決で決定するという流れになるでしょうが、正規の手続きにのっとって利用料金などが変更になるのなら、仕方がありません。卑怯って何？Ａさんだって組合員の一人なのですから、不服があるのなら堂々と申し立てたらよいのです。Ａさんに賛同し、反対票を投じる人が多ければ、改正案は否決されますよ。まあ、恒常的に仕事（商行為）のために利用させろという、そもそも利用規約違反じゃないかと思う主張ですよね。弁護士を立てたところでどうなるものでもないような気がしますが。

トピ内ID：8727649167

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利用規約の変更

🙂

kirara

2016年02月02日 22:19

共用施設の多いタワーマンションに入居しています。管理組合は近隣のタワマンの管理組合とも連絡を取り合っているので（タワマンが林立している地区）どこも似たような感じだと思いますが、共用施設に関する利用規約の変更はどこもしています。まず管理組合で利用状況を調査して改正案を作成し、それらを文書にして全居住者に配布します。同時にアンケートを取ります。次にアンケート調査の結果を表示し、再度、役員会で討論してから総会で評決を取ります。利用者が多い場合の利用料金の値上げや制限はしかたないと思いますよ。ちなみに私の住んでるマンションでは、ゲストルームやパーティールームは月２日まで、２か月前の抽選（抽選日以降に空いてた早いもの順）になっています。値段もビジネスホテルや都内のパーティースペース並みに設定しています。それでもゲストルームの稼働率は９５％です。

トピ内ID：6199458328

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多数決じゃない？

🙂

chako

2016年02月02日 23:28

利用規約の変更とかって、全住民の投票で決まらないのですか？

トピ内ID：7185004021

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う～ん

黒旋風

2016年02月03日 14:35

個人的にはAの利用頻度が高すぎて、他の人が迷惑しているのなら利用規約の変更は当然だと思います。（そもそも最初からこういう規約が無かった事に驚きですが）まぁ、トピ主の言う通り、弁護士は必要になってくるかもしれませんね。ある意味でザルな管理組合のようですから、ここでキッチリと対応しておかないとダラダラと問題が先送りされるだけだと思いますし。法律的な事は分りませんが、この事自体が商行為ではなくとも廉価に借りている事によって、事業的に利益を得ていると感じますのでやはりAの利用目的は一般的なものではないと思いますね…

トピ内ID：8633685551

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商行為なのでは?

🙂

富士山

2016年02月03日 17:27

商法第503条「商人がその営業のためにする行為は、商行為とする」つまり知人Ａが仕事の一環としてパーティルームを使うのは商行為なのではないでしょうか。カメラマンに報酬を払っているのであれば尚更です。

トピ内ID：5628725614

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いきなり弁護士？

おっさん3号

2016年02月03日 17:27

まずは臨時総会の開催を提案するんじゃ無いですか？その場でどうしたら住民が気持ち良く公平に利用できるか、どうしたら良いのか等意見を出し合って、まとまらなければ最終手段として弁護士なり民事訴訟なりって進む気がしますよ。まぁトピ文を読む限りにおいては、ある特定の区分所有者が占有している様な状態は良くないですね。ところでその施設の稼働率ってどの程度なのでしょう。 10％程度なら当事者で話し合って日程調整すれば良さそうです。70％を超える様ならそうはいきませんね。例えば、公共施設の利用の様に「前月の同日から予約申込。重なったら抽選」はいかがですか。手間はかかるけど、利用料はそのままです。利用回数は、自分のくじ運によるので文句は言えないでしょう。

トピ内ID：3709185380

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管理規約の改定は総会での決議事項

🐱

黒猫

2016年02月03日 23:26

なので、Ａさんは堂々と自分の主張を他の組合員に主張する機会が与えられます。自説を手を上げて発言されればいいでしょう。逆効果以外の何物でもないとは思いますが。「共有施設」なので運用は区分所有者の総意に基づくべきで、特定の所有者の占有が許されるべきではありません。予約期間を短くする、一定期間での利用回数・時間制限を設ける、用途を特定し対象外の使用は禁止するなどの方法が考えられますね。

トピ内ID：1803352197

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もちろん総会での議題にあげますが

🙂

haru トピ主

2016年02月04日 12:07

早速のご回答ありがとうございます。もちろん管理組合が動く＝理事会で決めた上で総会にかけるの意味なのですが、都市部のマンションで、区分所有者＝居住者でないところが多数あり、いわゆる分譲貸しのオーナーさんは委任状一つ出すのにも協力的ではなく意見の集約が大変なようです。ご自身の所有物件の価値を維持するための手続きなのに。弁護士を依頼するというのは、訴訟とかではなく、あくまで窓口になってもらうための措置を指します。現状管理組合役員が矢面に立つ状態になっており、加重な負担が一部役員にかかっている現状を改善することが目的です。管理会社はあくまで管理組合でお話し合い下さいの姿勢でろくすっぽ役に立たないようです。この際、そんな頼りにならない管理会社の変更も一緒に話し合った方がいいだろうと個人的には思いますが。あと、ＳＯＨＯ利用している方も他に結構いるマンションでもあるので、共有施設の利用に関しては個々にいろんな思惑があり、ライン引きも難しいのだろうと思います。居住者以外の部外の方を招いてお金を取らない単発の料理教室的なものをされている方も居るそうですから。

トピ内ID：6759811225

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追記します

🐶

ぽぽ

2016年02月05日 19:27

＞委任状一つ出すのにも協力的ではなくそんなもんですウチのマンションでは理事会が個別訪問して集めています（議決数に達するまで）＞管理会社はあくまで管理組合でお話し合い下さいの姿勢でこれもそんなもんです住民間のトラブルまで入り込まないですよ管理会社は依頼された内容だけこなすのが目的です（掃除とかね）逆に出しゃばりすぎても困るでしょ弁護士に依頼することに関しても、そんなことで弁護士料を支払いできるんですか？それとも顧問弁護士がいるとか？管理費滞納で訴訟とかだったら弁護士に依頼だろうけど、今回の件って、利用限度とかを決めればいいだけだと思いますけどただ、逆にAさんは大口利用者として重要でもありますよね他の住人は気まぐれに使うけど、Aさんはコンスタントに利用して利用率が高い利用制限を設けると空きが増える可能性もあります難しいですね

トピ内ID：5234510917

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勘違いや混乱があるようです

🙂

ちょい町

2016年02月05日 19:27

管理会社は、管理組合の委託を受けて、マンションの維持管理業務（清掃とか安全管理とかですね）を行う「外部の業者」です。管理組合の組合員ではありませんので、今回のような利用規則の改正にかかわることは「できません」。その管理会社の対応は妥当です。別の会社に代えても同じことです。話し合いに参加させれば、自社に利益誘導する可能性もありますが、よろしいのですか？ＳＯＨＯに関してですが、ＳＯＨＯはＯＫというのはおそらく、マンションの区分所有部分（それぞれの住居ですね）の分譲に際して「オフィス利用のみの購入は認めないが、自宅兼オフィスなら許容される」の意味です。共用施設を仕事利用してよいという意味ではありません。居住者がお友達を集めて「無料で」料理を教えるのは「商行為」ではありません。利益が発生しないからです。しかしＡさんの場合は、彼女が利益を得ている（ＳＯＨＯの）事業関係の業務（写真撮影）を行っているので「商行為」にあたり、アウトだろうというのです。大きなマンションになるほど合意形成は難しくなりますが、根気よく委任状の提出を求めるなりして、規則通りにやるしかありません。

トピ内ID：8727649167

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