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不動産に詳しい方、戸建売却後に賃貸に住む作戦、どうでしょう

レス34
（トピ主 4 ）
🙂
ウサギ小屋の豚
話題
政令指定都市の床面積130平米の住宅に、家族5人（70歳母、夫婦、小6女児、小3男児）で住んでいる40代夫婦です。ローンの終わった戸建てを売却し、今後10年間ほど、賃料25万円の賃貸戸建てに住むことを検討しています。政令指定都市ですが既に人口が減り始めており、10年後に安くなった土地か中古住宅を購入して再度自宅を持とうと考えています。この作戦はどうでしょうか？

自宅は地下鉄の駅から徒歩10分内の築13年の3LDKです。部屋は母の個室6畳、夫婦の部屋8畳、妻の仕事部屋兼子供部屋10畳です。妻はIT関係の在宅勤務者なので、仕事部屋兼子供部屋に大きな机とOA機器を入れて、夜遅くまで仕事をしています。夫も持ち帰り仕事をするので、仕事部屋兼子供部屋にはOA機器と机4台が入っており、子供は友達を自宅に呼ぶこともできません。

最近ローンが終わったこともあり、170平米ほどの戸建てへの住み替えを検討しましたが、近隣の地価はまだ高く、追加の資金が4500万円ほど必要です。近隣にある165平米の賃貸戸建て（築10年）の賃料は月額25万なので、10年住めば家賃の合計額が3000万円になります。3000万円の賃料負担はもったいないものの、その間に地価が下がることを考えると、今のうちに自宅を売却し、安くなった後で再度購入すれば3000万の家賃負担が1500万円ぐらいに圧縮できるのではないかと予想しています。現在の自宅の売却は5000万から5500万で可能という見通しで、流通は堅調とのことです（査定済み）。

10年後に家を購入するときには、定年まであと10年少しという年齢になっているのでローン無しで購入できる金額の家にしようと考えています。こういう考え方ってあまり一般的でないようなんですが、不動産にお詳しい方、どうでしょうか？

トピ内ID：5860364574

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売れるの？

041
ロバート
築１３年の130平方メートルの戸建に５０００万も出す人いますか。 まずそれが先です。

トピ内ID：4872349795

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自宅は１０年後に評価額が下落してる

🐱
ほぼ空論
現在住んでいる床面積130平米の住宅は、5千万円から5千5百万円で可能という見通しでも 売却価格なので全額がトピ主の収入にはならない。１０年後に、現金幾らで売れるのですか。 多分、その時は築３０年位でしょう？　土地代金の価格になります。家は解体。 ＞10年後に安くなった土地か中古住宅を購入して再度自宅を持とうと考えています トピ主さんの自宅も１０年後に評価額が下落してるのです。 今の自宅を建て替えるのことも考えて良いと思います。 ＞夫も持ち帰り仕事をするので、仕事部屋兼子供部屋にはOA機器と机4台が入っており この話は無用な情報です。１０年後を考えたら良いのです。 ＞定年まであと10年少しという年齢 定年退職で収入が激減するとき、５千万円位の現金を持っていないと不安です。 自宅を買い替えるだけの余裕がありますかね。 トピ文の全体が空論のように思えました。甘い考えです。

トピ内ID：1724645115

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譲渡益 or 譲渡損失

🐧
ステフォン
現在の住居の取得価格が売却予定価格より高いか、安いかで作戦が変わると思います。

トピ内ID：0073931089

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地価の

🙂
ささ
地価の見込みを見誤らない事と、１０年後にどの様な住まいを求めるかですね。 子供が巣立つまで１０数年賃貸でいれば子供部屋は不要になるとかの選択肢もありますし。 ただ、実家という感覚で言えば、子供たちにとって実家は無くなるという事にもなりそうなのでそこら辺を考慮するかって話でもありますね。 流石に１０年後に引っ越す賃貸を実家と思えというのもなかなか無理があるかもしれないので。 後は地価が安くなるかどうか。 利便性がある、再開発のしやすさ等を考慮された方が良いかもしれません。 人口減少で地価が安くなるとしても、全部同じだけ一律に安くなるわけでは無く、一極化する傾向があります。 便利な所は意外と据え置きで、そうじゃない所がどんどん人が減る形というのが多い。 あなたの住む地域はどうでしょう？古い家がスムーズに新しい家に変わって行く様な土地柄だとそこまで安くなるかな？

トピ内ID：6376596191

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元気だったらと言う前提条件が必要では

🐱
そらまめ
前提条件が崩れた時、家族の関係が崩れた時はどうなりますか。 絶対ということは無いと思いますが、賭けではありますね。 子供達の成長期にマイホームの温かさを与えなくて良いのですか。 賃貸は、ある程度の拘束がありますから、自由に暮らすと言う事 が難しい面もあると思いますが。 勿論、トピ主さん家族の見通しが当たって、儲けたとなるのかも 知れませんね。

トピ内ID：6065342624

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ちょっと、、

🐤
けんじ
作戦の意図がよくわかりません。 一つ言えることは、自己利用するための不動産を買って、 せっかくローンが終わったのに売って賃貸に住んで、10年後また買う? そんな動き方で得することは何もありません。 10年後買うときに凄く安くなっている想定みたいですが、 それも根拠がよくわかりません。 買った家が家族の使い方に対して狭くて我慢出来ないなら、 変な理屈で誤魔化さずに損覚悟で引っ越すしかないです。

トピ内ID：3072279535

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そのまま

041
むつみ
そのまま住めばと思います。家族の人数も変わっていくし。

トピ内ID：8345184512

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持ち家を売却できればあり。

🙂
とるか
持ち家が築１３年ということで高値で売却するのなら最後の機会かもしれません。 その後、育児や介護期間に広い賃貸に住むというのも合理的でありです。 不都合があれば、その都度住処を代えればいいです。 お子さんが高卒後に独立できるように自立心を養い家事や仕事の重要性を伝えましょう。

トピ内ID：9100915038

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詳しい訳ではありませんが

♨
モガオ
とぴ主さんと同じく政令指定都市に住み、本業はＩＴ企業の会社員ですが、資産運用として賃貸用マンション２棟を所有しています。 不動産のプロではありませんが、資産運用を通して色々な経験をした立場から考えますと、とぴ主さんの計画は不確定要素があるのと、何処か計算が合わないように思われます。 不確定要素ですが、地価は人口減が関係ないとは言いませんが、それよりも景気動向に大きく左右されるのが実感です。 なので、１０年後にとぴ主さんが期待されるような値下がりをしているかどうかは判りませんよね。 これがひとつ。 次に計算が合わないと思うのは、自宅の売却額を５５００万として１７０平米の新築に追加で４５００万となると、その物件価格は１億程度になりますね。 近隣で同等程度の広さの賃貸戸建とすると、この家も物件価格は同程度だったのでしょう。 仮に少し安めに９千万として、月２５万で貸すとなると年に３００万ですから、３０年貸してようやく原価と同じです。 これは、収益物件の利回りとしてはあり得ないです。 利回り７％として、賃料設定としては２倍程度が妥当でしょう。 何処かに思い違いはありませんか？

トピ内ID：4254551418

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5000万以上も出して130平米の中古を買う人がいるのかあ

🐶
るる
私はその点にびっくりしました！

トピ内ID：3142699356

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運用のことはわからないけど。

041
占
現在、奥様の仕事部屋兼、その家族構成で3LDKは、狭そうです。 3部屋の割り振りで。 まず70代母の部屋は確定。 現在、子供部屋兼仕事部屋でたくさんの機器と机ということは、お子さんたちは「夫婦の部屋」で寝ているのかな？ 兄弟が別性で、そろそろ思春期だと、狭くても個人の寝室が欲しくなると思います。 売れば5000万円の家に、窮屈に住むより、賃貸でゆとりある部屋に暮らし、 その後、夫婦二人になった時に、目的に合ったサイズと立地の住居を買えばいいと思います。 その時に、今の家レベルが買えるかはわかりませんが、広さが必要なのは今。 自分たちの老後の家と資金を確保でき、学費、介護費、ゆとり等、確保できるなら、一時賃貸がいいと思います。 子供たちにとっても、使うかわからない家、資産価値が残るのかわからない家を将来残されるより、 活きたお金を今、使ってもらう方がためになると思います。 ない袖は振れませんが、売れば5000万円なら活用した方がいいと思います。

トピ内ID：2892595914

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トピ主です、自宅はできるだけ早く売却したいと思っています

🐷
ウサギ小屋の豚 トピ主
現在の住宅は、13年前に5500万円で土地を取得し3000万円で建築したものです。 当時はそれが精一杯でしたが、自宅に仕事部屋を持つようになり、子供と母が 加わると狭くなりました。 その当時に比べて地価は95％ぐらいですが、高齢化の進んだ政令指定都市なので、 現在75歳以上の方の人口が非常に多く、今後10年で大きく人口が減少します。 自治体は2030年までに40％近く人口が減少すると言っており、10年後の地価は かなり下がっていると思います。 まだ5000万円以上の価格がつく今のうちに自宅を売却し、今より広い戸建賃貸で 子供の成長を待ち、地価が半額とか7割になった将来、広めの土地を買い、 10年後の家族の数に見合った小さな家を建てて、家庭菜園でもやれたら楽しい だろうと考えました。 戸建賃貸は、今より広くて品質の高い家（家主さんの高齢の親御さんの自宅） で、悪くないです。 問題は、25万円の家賃と教育費を払いながらしっかり土地・建物の購入代金を 貯めることができるのか・・・という問題だと思っていますが、それはまた別の 問題なので。

トピ内ID：5860364574

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あなたの案は良いと思いませんよ

🙂
匿名
つまり、あなたは引っ越しをしたいのではないですか？ もし、そうならローン支払いが終わった今の家を貸して、その賃料でどこかに借りたらどうですか？ 10年後には定年まであと10年と少しとのこと、その時に賃貸をやめて、ご自分の家に戻ればいいじゃないですか。これでローンなし、支出も最小限に抑えられます。

トピ内ID：5883165092

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もし、思い違いが無いなら

♨
モガオ
２回目です。 もし、思い違いがないのであれば、東京都内と変わらないくらいに地価が高い地域なのでしょうね。 であれば、私なら第一に建て替えを検討すると思います。 これからを考えると、バリアフリーや、事務所として半地下部屋を検討するなど、土地が狭いなりに工夫はいろいろと出来ると思いますし、一般住居として使うだけでなく、事務所兼で使うのであれば、それに見合った設備などもあると思いますので。

トピ内ID：4254551418

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床面積130平米の住宅で3LDKというのが何か変？

🙂
時雨の滝
＞母の個室6畳、夫婦の部屋8畳、妻の仕事部屋兼子供部屋10畳です 床面積130平米なら4LDK～5LDKぐらいありそうですが、6畳、8畳、10畳の3LDKしか部屋がないんですか？ ＞170平米ほどの戸建てへの住み替えを検討 ＞近隣にある165平米の賃貸戸建て これも、床面積でしょうか？ 本当に床面積なら、庭に増築もできるのでは？

トピ内ID：1188303576

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賃貸家賃は諸事情あって破格です

🐷
ウサギ小屋の豚 トピ主
貸し主さんの親御さんはご夫婦の片方が亡くなられてから、老人ホームに移られたようです。親御さんの存命中は思い出の家の売却は考えていないらしく、10年間の定期賃貸で、外観と日本庭園には一切手を加えないこと、年2回の剪定は指定の専門業者にやってもらうことが条件で賃貸に出されています。 延床面積は165平米ですが、敷地は100坪少し越えの立派なお宅です。駐車スペースが1台しかないことと、年15万円の剪定費用が借り主持ちなので、借り手がつかなくて値下げしたとのことでした。 土地の広さからすれば、家賃は倍でもおかしくないのかもしれませんが、そのような事情があります。現在でも少しずつ高齢で自宅に住めない人が増えているのでしょうが、お金に困っていないので売却しない人が多いのでしょう。このご家庭でも、家主さんは東京近辺在住で戻られないとのこと、この話を聞いただけでも、将来は地価は目に見えるようです。 現在の自宅でも庭の剪定は庭師さんに頼んでおり、そこには抵抗がありません。今の自宅から徒歩10分内で転校も不要なことも利点です。売却により損失が出るので、税金面でも不利はないのかと思います。

トピ内ID：5860364574

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そうですか・・・

♨
モガオ
人口予測について、にわかには信じられなかったので、あらゆる統計データを調べてみました。 人口減に転じない政令指定都市はないですが、私が調べた範囲で２０３０年に今から４割も減少する政令指定都市は見つかりませんでしたね。 地下鉄駅徒歩１０分で地代５０００万となれば、政令指定都市でも相当に人口密度の高いところでしょうし、正直謎です。 ちなみに、私の住む街は１０％の減少予測でした。 それはそうと、とぴ主さんの書かれていることに間違いがなく、品質も良く広い家が、収益物件と考えれば半値といってもよい価格で賃貸出来るのであれば、将来買いなおすかどうかは別として、今のうちに資産売却して賃貸に移るのも悪くない選択かと思いますね。 賃貸は固定資産税もなければ、今の家ならば今後発生するであろう修繕も設備や躯体はオーナー負担ですしね。 また、とぴ主さんが定年を迎える頃は、一緒にお住まいになられる方にも変化があるでしょうし、なにより、引退してしまえば今の場所にこだわる必要もなくなるでしょう。 私はガレージライフが趣味なので賃貸生活は考えられませんが、とぴ主さんにはメリットが大きそうですね。

トピ内ID：4254551418

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レス読みました。

🙂
65歳 女
大変失礼ながら　申し上げます、何もなさらないほうが　健康で安定した生活を継続出来るのではありませんか？

トピ内ID：5878470652

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既に３０００万円損している

🙂
たかこ
その狭さで３LDKの地方都市物件が５０００万円査定は驚きですが、土地代５５００万の建設費３０００万円が１３年で５５００万円で 売れても３０００万の損。実際には手数料やら金利やら税金で３６００～４０００万円位を１３年で払ってます。 つまり年間２００～３００万円が「新築だったけど手狭な家」の家賃だった訳です。 ローン完済していなければ、住宅ローン控除や団信保険も込みで利がありましたがね。 ただし築１０年超えで物件価格はこれからも下がるし、リフォーム費用を考えると売却して賃貸に移るのも悪くは無いです。 子供の個室やら親の部屋は向こう１０年は必要ですが、子供が独立したら空き部屋なのでその期間限定の広い間取りは賃貸、老後夫婦二人はまた別の物件でという合理的だと思います。 ただ「賃貸中にダブルインカムで無くなる」「離婚」となると家賃が払えなくなる、老後資金が家賃に消えるので維持管理費と税金だけの今の状態維持で仕事部屋だけ１０万前後借りて経費で節約するかお母様を近所のアパートで近居もありかと思います。

トピ内ID：1419797449

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試算は

🙂
ささ
試算はあくまで予測ですよ。 日本が海外の労働力を本気で受け入れし始めたら人口はたぶん増えます。

トピ内ID：6376596191

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場所もわからないのに

☁
狸夫人
査定もされたとのことなので、5000万円台で売却は出来るでしょう。 どうせなら売ってしまうのがすっきりするでしょうが、床面積が130平米もあるのならリフォームして部屋数を増やすとか増築するというのは？ もしくは今の家を賃貸に出してそのお金でほかの所に住み、将来状況が変わったらまたその時に考えてもいいと思います。 10年20年先のことなんて今からではわかりませんから。 あと、不動産の相談は掲示板では無理です。 場所も相場もわからないのですから。 無責任な言葉を募るよりもご家族で相談されたほうがいいですよ。 無駄なお金を使うと思うか、必要な経費と考えるかの違いなだけの気がします。

トピ内ID：4483929401

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建て替えても広くならない・・・

🐷
ウサギ小屋の豚 トピ主
住んでいる地域は、周辺では地価が高めの住宅街です。100坪超えの敷地の家がほとんどです。 建ぺい率50、容積率80の上に、道路面から2メートル、他3面は隣家から1.5メートルずつ引くことが義務付けられており、うちのような狭い土地には大きな家は建てられません。地下室は作れるので再建築を検討したことがありますが、土地が狭いために根本的な解決にはならないと思いました。 周辺の大きな住宅に住んでいるのは老夫婦ばかりです。中古で売り家が出ても1.3億とか2億といった金額なので、若い世代の流入人口は少なめで、若い世代は相続の方ばかり。相続人が遠方にいる場合も多くなってきました。うちが家を建てた後に分割規制ができ、土地を小さく分割して売却することはできなくなりました。そのため、売りたくない（または希望する価格で売りにくい）家が、地価から考えると破格の賃貸料で賃貸に出されているようです。 よい住宅地なのでずっと住み続けたいです。今後、必ず地価が下がると予想には自信を持っているのですが・・・。

トピ内ID：5860364574

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売らない方が良い

🙂
あさじい
ぶっちゃけ「事務所可」の近所のワンルームを借りて、奥さんが日中そこで仕事するというのが正解なんじゃないかと思うのですが。

トピ内ID：5091684487

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良いシナリオだと思います

🐧
最悪のシナリオ
まずは売却から始めてみて、ひとつひとつシナリオ通りの成果を確認できるので、作戦としては、勝利は期待薄かも知れないけれど、大負けも回避できるでしょう。 10年先は予想と大違いなことも、その時になっての家庭の状況により、再び住宅購入の必要性も無くなるかも知れません。 今から10年前に、不動産の専門家の言ってたことも参考にすると良いですよ。

トピ内ID：2166425132

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いいタイミングだと思います。

🙂
マンハッタロー
25年程、国内外で自宅の買換えを3回やりました。ライフスタイルに合わせてほぼ5年から10年毎に買い換えています。 私の経験では、住宅は金利の高い時に買って、金利の安い時に売るのが鉄則です。住宅ローン金利はこれ以上下がりようのない所まで来ていますので、東京都心を除いて不動産価格のピークだと思います。これ以上不動産価格を上げても庶民の手の届かない価格になりますので、間違いないと思います。 主様の場合、将来の読みが外れたところで、手元キャッシュが5,000万円は残ること、10年後には退職金の手取り額が読めること、何より、住環境が飛躍的に向上することを考えれば、その作戦はありだと思います。 住環境の改善は何よりも代えがたいものです。

トピ内ID：5523185990

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査定＝売値じゃない場合もある

🙂
tom
査定5000万と言われても買いたいって人がいなければ売れない。 評価額○円と言っても売れなければ何にもならない。 実際売りに出してみれば？ 売れなきゃ作戦実行できないよね？

トピ内ID：1812507241

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二度目です

🙂
たかこ
トピ主さんの二番目の書き込みはつまり「近所の広くて素敵な家を１０年借りたい」が趣旨ですよね？ だったら最初から賃貸条件を書かないと前提が変わります。 年二回の剪定よりも夏場の草むしり水やりが大変ですが（実家がまさに庭１００坪です）、その家に賃貸して今の家は月１５万位で貸し出したら自己負担は税金入れて月１５万前後で済みますよね？ 子供の学費が思った以上になったり、留学や東京進学等で費用やスペースに変化が出たらさっさと持ち家に戻るとか「賃貸中」の付加価値付けて売却もよろしいかと思いました。 理由は「手元に現金しか無い状態」よりは、不動産で保有した方がよさそうな物件だからです。 だって土地代５０００万建設費用３０００万で１３年で５５００万査定でしょう？ 既に家の評価は下がりきったのでしょう。１０年たってリフォーム費用だけで元の家に戻るのも一案です。 失礼ながら地方都市だと「持ち家があるけど賃貸中」と「家が無くて賃貸中」だとステイタスや扱いが違いません？ 特にそれだけの「邸宅街」だったり、自宅で仕事されている場合は。

トピ内ID：1419797449

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トピ主レスに迷いがあると思えました

🐱
絵空
深刻な相談でなく、自慢トピなのかもしれませんね。 とても有益なレスが届いてるのに、トピ主さんは、どんどん離れていく。 ５０００万円の売却益を握りしめて、現実を知るのも良いと思います。貴方は他人ですから。

トピ内ID：8528997456

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回答します。

🙂
ぴくしい
おはようございます。 　職業上、「お金」と「法」はそれなりですが、不動産は あまり詳しくない旨最初に申し上げます。 　《一般論としては、おすすめしません》 　物の価格は需給で決まります（少なくとも私はそう思っています） が、不動産の場合は実需のほか、 １　政策 ２　資金流入量 ３　為替 　によって大きく左右されます。 　もし、地価が下がる論拠が、 「人口が減る」→「空き家が増える」⇒「地価が下がる」 だけなら、短絡的すぎます。 　トピ主さんのお住まいの場所が分からないので、一概には 言えませんが。 　個人的には、 １　デンマークやドイツのような可能性を否定しきれない。 ２　私の住む場所（東京２３区内。区は秘密）は、地価が上がると予想している。 　ので実践しません。 　参考までに。

トピ内ID：5882167925

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今は

🙂
ささ
私の地域もそうですが、今はそういう土地も細分化して2件や3件ほどの極小住宅として販売するニーズもあるのですよ？ 地価本当に下がりますか？

トピ内ID：6376596191

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