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中古マンションの適正価格は、購入で迷っています

レス25
（トピ主 1 ）
🙂
もも
話題
中古マンションの購入を検討しているものです。

皆さんのご意見を賜りたく、トピを立てさせていただきました。
よろしくお願いいたします。

気になっている物件は、

1築12年
2市内人気地区地下鉄駅より徒歩15分程度
34LDK　110平方メートル　地上15階地下１階の3階部分　南向き
4大規模修繕未実施
5管理費13,010円　修繕積立金27,180円
6分譲会社　大和ハウス工業　施工会社　前田建設工業
7価格3350万円（新築分譲時3400万円）

大まかな情報としては以上になります。

新築時分譲時から50万の値下がりで、販売価格がとても高く感じます。

ちなみに、
同マンション高層階が以前26.25円（平方メートル単価）で売却されたそうです。

ということを考えると、なおさら高く感じます。

適正価格というのは、あってないようなものと考えたほうが良いのでしょうか。

もう1件購入を検討している物件は、

1築18年
2人気地区とは言えないが、市電駅徒歩3分
34LDK　95.42平方メートル　14階建ての4階部分　南向き
4管理費10,700円　修繕積立費10,500円
5分譲会社　しんたく大和ハウス　施工会社　飛鳥建設
6価格2380万円（3240万円）

情報が足りない部分も多々あると思います。すみません。

予算は諸費用等すべて込みで、
3000万以下でと考えています。

将来売却するときを考えると、高くても前者を選んでおいたほうが賢明なのか、比較して1000万位値段に差が出ることを考えると、お安いほうを選んだほうがいいのか、自分で決めなくてはならないことですが、皆さんのご意見も参考にさせていただきたいと思います。

どうぞよろしくお願いいたします。

トピ内ID：2360749826

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予算内でおさめるなら２しかない

041
主婦A
または、ダメ元で１の値下げ交渉をしてみてはいかがですか？ 案外、交渉に応じてくれるかもしれません。

トピ内ID：0009055765

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住めば都

🐧
天真爛漫
どっちと言えば、地区年数が浅くて広い部屋で人気地区。 価格が高い気がしますが、徒歩15分、どうでしょう? 駅近3分で1000万安い、狭くなる5.6年増す、環境と物件と住民の質でしょう。 地下とは駐車場ですか、1階に住民がいるのか? 3階だから良いけど、心配な構造です。 どっちでもいいなら、値引き交渉を強めにして大幅値引になったほうにすれば、予算面はクリアするでしょう。 物件よりお金の問題が心に引っ掛かるので、後悔の痛手の小さければ何とかなるでしょう。

トピ内ID：1970152269

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需要と供給

🙂
旦那
と売主の意向ですから。 中古に適正なんて、無いと考える方がいいですよ。 がええのでは、見て気に入って、この金額ならええなと。まあ、参考は必要でしょうから。

トピ内ID：1052351415

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売買事例

🙂
疲れたよパトラッシュ
前者に関して、売買事例が出ているにも関わらず 高値で売却を依頼する客は実際居てます。 売れればラッキー、値段交渉ある程度考慮のスタンス。 その価格では検討に値しません。

トピ内ID：4055625886

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状況がイマイチ不明

041
のとてす
金額帯と「市内」ということから、 横浜市か名古屋市を想像したのですが、 「市電」ということは富山や高知、広島なのでしょうか。 いや、地下鉄があるのだから全然違う場所? そのあたりの情報が無いと金額の相場についてはなんとも 言えないと思います。 >26.25円（平方メートル単価） 単位が円のことはもちろん違っていると思うのですが、 26.25万円ということもないと思い…。 文脈的には「高層階だから」「高く売れた」という意味で 126.15万円なのかなとも思いましたが…。 最初の物件については、地域の競争率にもよると思うのですが、 12年経過したなら半額位になっていてもおかしくはないと思うのと、 広さに比例して適切なのかも知れないですが 私には少し修繕積立金が多いような気がします。 2番目の物件については、修繕積立金が安いようなので、 将来の計画が気になります(後で大幅増額になって予定が狂ったり) 1000万円は、払うときは大きな違いですが、 お金なんだからどうにかすることが(例えば働いて稼ぐ)できますが、 満足感等はお金には変えられないので、 気に入った方を選んでよいと思います。

トピ内ID：9918689990

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中古の価格は、売主の希望価格でしかない。

🙂
専門職
中古マンションの売却経験者です。 売値は、売る側の言い値価格に過ぎません。 相場価格とは必ずしも一致しているとは限らないのです。 高め価格で設定し、売れたら儲けもの、という感じです。 また、値引きされることを想定し上乗せもしてあります。 相場価格というのも存在します。それは、周辺の似たような条件の物件と比較するといいでしょう。 似た条件の周辺物件よりも高めなら、上乗せ分が追加されていると思われるので、周辺物件の情報を見せて値引き交渉するのも手です。 因みに、マンションは、売る時を考えて買いましょう。 この先、住宅余りとなり、悪条件の物件は売却できないですよ。 好条件でも、身の程にあった価格を買いましょう。

トピ内ID：7755197542

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今回は両方ともパス

🙂
ゆきな
築12年の物件ですが、管理費と修繕積立金の合計が4万円って大きいと思いました。 固定資産税と、車があれば駐車場代がプラスされるので、中古物件としてはこれがネックだと思いました。 最寄駅徒歩15分も、私ならパスします。 バス停が近くて本数があれば別ですが、それでも中途半端な距離ですよね。 これから大規模修繕っていうのもマイナスポイントです。 新築当時よりほとんど値下がりしていないのは、人気エリアとかなのかしら？ もっと他を探したらいかがですか？ 二つ目の物件は、・・・なんの魅力も感じません。

トピ内ID：2263271848

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適正価格はあります

🙂
Ｒｅｎａ
不動産に資産価値の評価は”売値”ではなく”路線価”で決まります。将来売却するときを考える時には、この価格の推移を調べる必要があります。 また、中古マンションの価格は築10年で平均して24％築15年まで約57％下落し、その後は築30年まではほとんどダウンしないとされています。これは築15年を超えると取引件数も減るので価格があまり下がらなくなる為です。 故に、先の物件の価格は高めでであり、後の築18年物件は10年以内でなければ売却は難しいという事になります。比較して1000万位値段に差があるのにはそれなりに理由があります。

トピ内ID：6905793732

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沢山調べましょう

041
あまなつ
中古物件って、売り主が売りたい価格を提示してるだけだからね。 適正価格はあってないようなものと言えなくもありません。 しかし、最終的には、需要と供給のバランスで納まる所に納まります。 あまりに割高な価格のままでは、いつまでたっても売れませんから、結局は値下げする事になりますよ。 不動産の広告を眺めるだけでもいいし、もう少し、沢山の物件を調べてみたら？と思います。 周辺の相場を、ボンヤリでもいいから掴めたら、一つの判断材料にもなるでしょ？ それと将来売却を考えるなら、マンションは立地が命ですから、いくら人気地区でも駅から徒歩１５分はナシです。 最低でも徒歩１０分以内。できれば５分以内がお勧めです。 あと、古くても管理が行き届いたマンションは、買い手があります。 しかし、修繕管理費が高すぎる場合は敬遠されがち。 個人的には、築１２年の物件は、割高に感じます。 だからと言って、築１８年の物件がお勧めって訳じゃありません。 急いで探しているのでなければ、「これっ！」と思える物件が出るまで待った方がいいです。

トピ内ID：8600754692

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トピ文からは

041
cx
東京以外の政令都市という感じですね。 築１２年で５０万しか下がってない。腑に落ちない。よほどの良い場所ならともかく地下鉄から１５分。便利じゃない、車必須。 マンションはね、２０年過ぎからぐんとガタが目立ってきますよ。ということは後８年でそうなる。資産価値もガクッと落ちる。 結論から言えば両方無し。 ３０００前後も出すのなら、戸建てはどうですか？東京じゃ無理だけれど、その地なら有るのじゃないですか？

トピ内ID：3180114758

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マンションは空き室が増えるので値段が下がる

🐱
貯蓄優先
＞新築時分譲時から50万の値下がり　　築１２年 購入検討してる立場になると、有り得ない金額ですよね。 金額は、どうでもよくて、ここが欲しい。と考える身分になれば、買える。 ＞もう1件購入を検討している物件は　築18年 トピ主さんが住んで１２年は、意外に早く経過します。その時　築３０年です。 ＞将来売却するときを考えると、高くても前者を選んでおいたほうが賢明なのか トピ主さん、インターネットで「２０２０年　マンション問題」を検索して、読んで下さい。 現実は、期待してる方向に向かわない。 現在の分譲マンション世帯主は５０％が５０代以上。その内の２０％が７０代を超えている。 １０年経過したら、マンションに住んでない人が多数になるのです。つまり空室が増える。 賃貸マンションも空き室が増えるので値段が下がる。 賃貸マンションは住み替えも容易です。 （住宅騒音問題などから逃げられる。住んで経験することがある） 有名会社のマンションと書いてますが、信頼を期待してるなら、違うことが横浜市で起きてます。 実際に建築するのは別の会社です。

トピ内ID：6418576034

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両方ともなし

041
そのうち下がると思う
築12年の方は800万以上の値引き、築18年の方は価格が2000万を切れば考えるが今の額ではなし。

トピ内ID：3238743489

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後者ですかね。

🐧
ポコビー
前者は ・駅から遠すぎ ・マンションの値段に比較して管理費＋修繕積立金が高い。 いずれも次売るときネックになるのではないでしょうか。 ・また築10年以上たってるのに価格が新築時とそんなに変わらないのは資産価値が変わらない良い物件というよりは、 単に売り手が強欲な気がします。都心の極限られた物件でもない限り、相当価格は下がっているはずです。

トピ内ID：0680517459

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不動産の売値は自由

💰
不動産屋勤務
　分譲マンションの場合、持ち主がそれぞれ違いますから、売値だってそれぞれ違います。それに、いくらの売値を付けようが自由。 　例えば、10件の不動産屋さんで、2千万円が相場だと同じ事を言われても、持ち主が3千万円じゃないと売らないと言えば、3千万円で売りに出します。 　ただし、これだとなかなか売れない可能性が高い。その間、固定資産税や修繕積立金に管理費だって払わないといけませんから、それが嫌なら、値下げです。 　不動産の値段なんて、取引が成立すれば、それが値段ですよ。 　だから、相場より高い強気の値段でも、それでもいいから買いたいという人がいれば、売主はラッキーです。 　トピ主さんの場合、売主さんが強気で出した最初の売値に食いついてきた、おいしい客です。まあ、他にも買いたい人がいるかもしれませんけどね。 　購入時の注意ですが、住民に変な人がいないかです。反社会勢力のような方が入居していると、資産価値下落です。 　そして、朝、昼、夜、深夜、早朝、平日、休日、祝日、晴天、大雨…、全て違った条件で何回も見に行く事です。入居者の出入りはもちろん、車や洗濯物もチェック。

トピ内ID：9882655998

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適正価格なんてものはない

🙂
ん？
不動産って世界でたった一つのものだから 売主がいくらで売りたい、と思えばそれが全て ちなみに、いくら出してもこの人には売りたくない、という場合は いくら積まれても売主は売りませんよ～ その物件が欲しいなら、売主の機嫌を損ねない事が大事かと思います 高いよね、なんて言ったら、じゃあ他へどうぞ。となるかもしれません 値段が下がらないというのは その物件にそれだけの価値がある、売主が売り急いでない 色んな理由があると思います 高層階がいくらで、と書いてありますけど、もしかしたら物凄く汚い部屋だったかもしれない （犬や猫の糞まみれでリフォームに何百万もかかるとか） 価格だけでは分からない事は沢山ありますよ なぜ、価格が下がらないのか？ これを調べる必要があるかと思います

トピ内ID：5669953156

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不動産の価格について

😀
不動産屋
中古マンションの売主は再販業者の場合もありますが、ほぼ居住している一般人です。 一般人は利益目的の業者と異なり売却動機や経済的背景も様々です。 早く売りたい為に相場より安い価格で売り出すケース、ローン残債等の事情で価格を 落とせないケース、自分の希望価格で買う人が現れるまで売らないケース等々。 "相場"というのは売主希望の売値ではなく、取引が成立することで形成されるものです。 売りに出ていても高過ぎて誰も買わない価格とすればそれは相場でも何でもありません。 価格がネックならばあなたが買ってもよいと思える金額で申込みを入れてみるのも方法です。 不動産はデパートに陳列されてる商品とは違います。売主の出し値で売買成立するほうが 少ないとお考えください。

トピ内ID：1713445179

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トピ主さんの主観と不動産の「適正価格」は関係ない

041
コーラル
ある人がどれだけ高く感じようが、その値段で買う人が存在するなら、それが適正価格です。 そもそも高いと感じる人に売ろうなんて思ってはいないのでしょうし、本当に売れなければそのうち下げます。 将来売却するときを考えるとってことですが、どの位先ですか？ 今の人気地区と不人気？地区が永遠に固定されていると思いますか？ そもそも、あと15年たって築30年を超えても今と同じぐらいの価格で売れると思いますか？ 不動産は無理して買ってもいいことがあるよりはないことの方が多いものです。

トピ内ID：8794228114

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いささか横ですが

🙂
翠
トピ主様、物件情報が具体的すぎませんか? 下手すると個人が特定されるのではないかと、他人事ながら、そちらのほうが質問の本題よりも気懸かりです。 中古マンションの適正価格については、ないと思います。 近隣諸物件に照らしての相場はあるでしょう。が、その土地のランドマークタワー的な物件であるとか、地歴・周辺環境などの諸条件を踏まえて、突出した価格であっても人気物件というものは確かに存在します。 それから、売り手側からの提示価格はあくまでも「希望」ですから、値付けはある程度自由なものではないでしょうか?　買い手側がそれは高いと思えば、仲介業者に尋ねてごらんになればよいと思います。

トピ内ID：4194236530

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後者を選びます

🐱
ねこ
建設会社のことはよくわかりませんので、そこを飛ばして、一番気になる立地条件で選びました。 マンションは駅に近くないと将来売却する時、なかなか売れませんから。 前者の物件ですが、12年経過してるのに新築当時とほぼ同じ売値という理由がよくわかりません。 駅から15分も歩かされるなら、戸建ての方がよいと思っちゃいますね。 買い物が便利で、おしゃれなお店が集まっている地域なのでしょうか。 駅まで歩く道すがら、いろいろなお店を見て楽しめるところなら、 徒歩15分もありかなぁとは思いますけど。そのへんがわからないのでなんとも。。。 後者は築18年ですが、壁紙を新しくし、キッチンを入れ替えたら新築と同じ見栄えになると思います。 当然費用もかかってきますが、それでも３千万以内におさまるのでは？ 費用面ではないんですが、マンションは生活音が上下に響きます。 上下階に住む人がどういう人かで、生活の快適さが著しく左右されることも事実です。 ファミリーが多く住むマンションなのか、単身者や高齢者が多く住むマンションなのかも気になるところです。

トピ内ID：5920169738

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適正価格は売れる時に決まる

041
おばさん
単に売り主が売りたい価格で出しているんでしょう でも誰も買い手がつかなかったら下げるしかなくなります 中古家屋の適正価格は、表示値ではなくて 売れた値段が適正価格です 築12年という事で大きなリフォームを売りに出す前にして その費用を上乗せしている可能性もありますね だから、1の物権が高いかどうかは 内容を見てみないことにはわかりません 1と同じマンションで売れた物件は、リフォームしていなかったかもしれませんし トピ主さんが書かれていることだけではなんともいえません

トピ内ID：7178434139

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現況有姿

🙂
tom
中古物件では現況有姿の取引がよくあります。 売主がどのように住んでいたか、手入れをしていたか、によっても値段が変わってくるので、物件によりそれぞれ違います。

トピ内ID：0553371157

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値段を付けるのは売り主

041
とくめい
なので、中古物件の値段というのは本当に千差万別になります。（国の決めた計算法による適正価格的な物はありますが、それより高く付けるのも安く付けるのも売り主の自由です） 感覚的にはネットオークションで中古品を買うのに近いかもしれません。（なので、ぶっちゃけ値下げ交渉もアリだし、値切られるのを見越して最初は高めにしておいて、売れなかったら徐々に下げて行く人もいる） トピ主さんは今までに何件くらい物件を調べましたか？ 私は人から「物件情報だけの状態で最低でも20件。内覧4件以上してからでなければ購入は考えるな」とキツく忠告されました。（なかなか実際に行うのは大変ですが、確かに自分でやってみてそれくらいしないとダメだと実感しました） また、もし不動産情報サイト等を頼りに自力で物件探しをしてらっしゃるのであれば、不動産業者しか見られない有料サイトや、個別の業者が独自に扱っている物件（どちらも公に公開されるまでに数日から数週間のタイムラグがある）もあるので、不動産屋にも足を運ぶ事をお勧めします。 物件探しがんばって下さいね。

トピ内ID：2703518472

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札幌かな？

🐱
きじとら
まず、キャッシュで３０００万持っていますか？ 持っているのでしたら値下げ交渉がし易いですよ。 徒歩１５分、毎日歩くのは大変です。 雨の日も雪の日も嵐の日も、徒歩１５分ですから。 この２択でしたら後者を選びますが、他にもっと良い物件ありそう… 再検討を！

トピ内ID：5860997250

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数字が細かすぎて大変

🙂
白い恋人
雪かきの必要のないマンションが良い地域ですもんね。 アレルギー持ちの私としては全室フローリングが好みだし、何より予算オーバーは先々不安です。 固定資産税も高くなるだろうし、こまごま維持費も予定よりかかりそうですね。

トピ内ID：1881073892

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主です

🙂
もも トピ主
皆様、様々な観点からの多岐にわたるご意見、アドバイス等、誠にありがとうございました。 まず、提供させていただいた情報が行き過ぎた点、また不足していた点がありましたことをお詫びいたします。 ご相談させていただいた2軒の他にも、何件か内覧した結果、もう少し条件を変え、引き続き物件探しをしていこうと思っています。 条件も、譲れるものとそうではないものをきちんと再整理してみたいと思います。 まとめてのお礼になってしまいますが、ご容赦ください。 また、ご教示いただきたいことが出てきましたら、こちらでもお世話になろうと思っています。 本当にありがとうございました。

トピ内ID：2360749826

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