一戸建て売却がこんなに厳しいとは思いませんでした。

レス126

（トピ主 5 ）

😨

おむすび

2016年10月11日 15:13

話題

トピを開いてくださりありがとうございます。築４年の建売一戸建てを売却にだしている所です。ＴＶＣＭもしている大手と専属専任契約を結びました。契約して広告が出てから一か月半が経ちました。場所は神奈川県某市です。駅からバス１５分程の住宅地です。担当の営業さんが「この辺りは人気の住宅地で中古が出るのを待っている顧客がいる。まだ築４年と新しい。広さも申し分ないし、南道路で日当たりも良いし絶対すぐに買い手がつきますよ」と言ってくれたので、ついこちらも気持ちが大きくなって言われるがままの３，０００万円で売り出しました。因みに３，３００万円で買いました。しかし、売り出してから１ヶ月が経っても内覧希望の方はおろか、問い合わせすらなかったので価格を２００万円下げて２，８００万円にしました。これで買ってくださる方が現れてくれるかなと思っていたのですが価格を下げて２週間経っても問い合わせすらないようです。この三連休も何にもなしでした。営業さんは新聞折り込みをいれてくれたり色々と頑張ってくれています。ＨＰで我が家の広告を閲覧してくださっている方は毎週８０件程いらっしゃるのですが・・・。出来れば１１月中には売れて欲しいです。まだ適正価格より高いのかなと思いますがそう何回も下げるのは印象が良くないし。いっその事思い切って賃貸に引っ越して空家にした状態で今の価格で様子を見たほうが良いでしょうか？因みに売れてくれた後もずっと賃貸で暮らしていく予定です。どうしたら良いか分からなくなっています。経験者の方にお聞きしたいです。どうしたら良いでしょうか？よろしくお願い致します。家を売るのがこんなに大変だったとは・・・。

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世間知らず・・

🙂

やどがり・・

2016年10月11日 16:25

駅からバス物件ですよね？？３３００万が中古で３０００万？売れるわけがないですね。２０００万超えたら御の字ではないですか？中央線の徒歩物件でも希望の半値くらいしかつきませんよ。大手ではなく駅前の地元密着に相談して見て下さい。

トピ内ID：4537584959

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中古なのに高すぎ

🙂

ちっぷ

2016年10月11日 16:44

3300万で買った物を築4年の中古を3000万や2800万とは大きく出過ぎです。駅からバス15分って遠すぎでしょう。そちらは3300万出せば新築が買えるエリアなんですよね？よほどまわりの環境がいいとか特別な魅力がない限り3000万出してわざわざ中古建売なんて買いませんよ。だってもう少しお金出したら新築が買えるエリアなんですから。駅近のマンションだったら売れなくても賃貸に出すことも可能ですが、駅からバス15分なんて賃貸も難しいし、そのままの価格なら売れ残り状態が続くでしょうね。

トピ内ID：5803903978

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売却時の価格の計算

🐧

鶴亀松竹梅

2016年10月11日 17:38

３３００万円が、上物２０００万円、土地１３００万円とします。上物は新築プレミアム２００万円分程度ありますから、新築当初の価値は１８００万円。木造建築とすると減価償却２２年で定率法で償却していくと、丸４年経過後は１２２８万円。これに土地代を加えると、２５２８万円。そのくらいじゃないでしょうか。

トピ内ID：3182314530

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トピ主です。

😨

おむすびトピ主

2016年10月11日 19:27

本文では文字数の関係で書けなかったので、もう少し詳しく書かせて下さい。我が家は土地面積約４５坪、建物面積約３３坪です。南道路（公道６ｍ）から平坦です。並列２台駐車可です。リビング前に庭もありまして自分で言うのもなんですが手入れも行き届いています（そういうのはあまりセールスポイントにはならないのかもしれないですね）あとこれも関係ないかもしれませんが夫婦二人暮らしで子供もペットもいないのであまり汚れていません。でももう立派な中古なんですよね・・・。今の不動産会社にした理由はこの数年で同じ住宅地での実績が２件あったからでした。その２件のお宅の図面を見せてもらったのですがどちらも築１０年以上で敷地も狭く日当たりも正直いまいちな場所でした。それでもどちらも２，７００万程で成約できたそうです。なので営業さんも自信満々で「任せて下さい！！」といった感じでしたのでこの人を信じてみようといった次第です。

トピ内ID：9949142061

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うーん。

🙂

丸太

2016年10月11日 19:27

焦りすぎ。 4年も誰かが暮らしていた家なら、そうそう簡単には売れませんよ。所詮、中古ですし。気長に待つしかないのでは？それと、中古なのに2800万円は高いかな、と言う印象ですね。

トピ内ID：2088897662

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結局、値段かな？

🙂

経験豊富

2016年10月11日 19:27

　私はかって、持ち家を売った経験があります。　ただし、関東でも首都圏ではなく（都心まで電車で2時間）、家も築20年の安普請であちこちガタが来ているような物件でした。　人に貸していたのですが、借主が退去し、相当手を入れなければ再度賃貸に出すのは難しかったので、思い切って売ることにしました。　住宅ローンがまだ3，4百万残っていましたが、地元の不動産業者のアドバイスを受けて2百万で売り出したところ、すぐに買い手がつきました。　ボロ家とはいえ建物付きで二百万は買い得だったのでしょう。　おかげで自己資金を足してローンを繰り上げ返済することになりましたが。　トピ主の家の状況は分かりませんが、いずれにしても買う方が「お得感」を感じるような値段設定なら、買い手はつくと思います。

トピ内ID：3704171698

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新築を買った瞬間２割落ち

💰

黒猫

2016年10月11日 18:44

が相場のスタートだと思います。購入した後にエリアの人気が沸騰して地価が上がったならいざ知らず、駅からバス１５分の住宅地でそんな奇跡も起こらないと思いますが・・・。

トピ内ID：0758877855

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バス利用だと

🙂

メイ

2016年10月11日 18:44

けっこう厳しいかもしれません。私なら駅から歩ける距離の方が買いやすいです。その価格で粘るのなら待つしかないし、急ぐのなら下げるしかないと思います。うちは３年前に築年数の経った自宅を処分しました。古家ありの土地で売りました。都内私鉄沿線、駅から徒歩１０分以内です。広告掲載から１ケ月半で売れましたが、結局住宅建設の業者が買いましたね。売り出し価格マイナス１００万になりましたけど。うちも初めてのことで専属専任にしてしまいましたが、いくつかの不動産会社に頼んだ方がよかったかな。

トピ内ID：6655432499

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直感

無常の風

2016年10月11日 19:27

３０００万円～２８００万円で売れなければ、２０００万円であれば売れそうな気がします。その価格に魅力を感じるから買うのでしょう。

トピ内ID：4604902822

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時期も悪いのは？

🙂

50代

2016年10月11日 19:27

私は12月から売り出しましたが、年末と1月は空振り。 2月に入ってやっと動き出しました。不動産売買が動くのは、やはり年度末の2～3月。大きな買い物ですし、賃貸でも、売買でも秋から年末は、引っ越しは避けるでしょう。やっぱり引っ越し屋が多忙を極める3月末から1か月前ぐらいが勝負です。

トピ内ID：7379638343

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空き家にしたらアラが丸見えになるので、余計に高くは売れない。

☁

物件探し中。

2016年10月11日 19:27

毎日どんなに綺麗に掃除していても、家具を除けると、家具に隠れていたアラが一目瞭然になります(壁紙やフローリングの日焼け等)。新築のワクワク感は感じません。『あぁー中古だな』と、現実を突き付けられます(苦笑) 最初から完全リフォームする気満々で買う方もいます。こういう人は、アラは一切気にしませんが。私の実家は、築10年、駅・スーパー・病院・幼稚園・保育所等が、徒歩10分以内のマンション、最上階の角部屋でした。デパートや大企業の事務所がある大きな駅(銀座みたいな)迄も、電車で10分。通勤にも便利。小学校と中学校はすぐ隣。立地が良いのですぐ売れると両親は踏んでましたが、2度値下げし、半年も掛かりました。しかも購入した人は、すぐ隣のマンションの低層階の住人。購入動機は、定年退職して自宅にいる時間が増えたので、明るく、見晴らしの良い部屋に移りたかったから。その立地に詳しく、余程惚れ込んだ人でないと、なかなか中古は買いません。ファーストアプローチは、今は、ネット検索が主です。大抵、駅から徒歩圏内を調べますよ。最初からバスを選択する人なんていません。

トピ内ID：9544506743

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駅からバス１５分？　極めて大きなマイナス要素です。

🐱

ニャンと！

2016年10月11日 22:00

通常、拠点駅・・・・・すなわち、広域鉄道路線網の中心として機能する主要な駅まで・・・・・徒歩圏内 (10分以内) でないと、期待通りの値段は付かないと思います。物件の『最寄りの駅』が、拠点駅でなく、途中で乗り換えが必要な場合・・・・・さらに、価値が下がります。また、物件の徒歩圏内に、大型商業施設や様々な公共施設が存在しない場合・・・・・売却は困難を極めます。若い世帯の間は、自動車で買い物に行く事ができますが・・・・・子供が独立して家を出て、高齢世帯になり・・・・・さらに、運転免許証を返納した後では・・・・・あらゆる面で、不便を強いられる事になります。この事実は・・・・・郊外の新興住宅地が、ゴースト・タウン化している最大の要因です。

トピ内ID：2177932852

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そうですねぇ

🙂

とおりすがり

2016年10月11日 20:22

物件売買の経験あります。駅からバスだとガクッと人気下がりますね。自動車通勤ならいざしらず、毎日バスを使っての通勤は大変ですから。それと価格はちょっと高いかな。ちょこちょこ値段を下げると見ている人はもう少し待てばもっと下がるかもしれないとおもうので下げるなら一気にですかね。２４００万円から２５００万円くらいかなぁと思いますが、相手によっては更に値下げ要求してくることもあるので２５９０万円でだして端数の９０万円、または４０万円を最終的にさげてという感じなのかなぁと思います。最悪、売れなくて仲介業者に買ってもらうことになると驚きの低価格になりますのでご注意を。あとは、いま物件が動く時期ではないことが大きいかな、と。引っ越す人は年越しを新しい場所で、というひとも多いので１１月に入ってから、１２月末引き渡しのように、年末、年度末での引っ越しが多いように思います。もし内覧希望がでたら部屋を掃除しておいてくださいね。見る人はその場所に住むイメージを持って内覧しますから。特に水回りはきれいにしておきましょう。希望の価格で売れるといいですね。

トピ内ID：4239393609

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横浜市住みですが・・・

🙂

匿名

2016年10月11日 22:00

昨今首都圏で空きや問題が勃発しているのに駅からバスで15分ならそもそも条件的にも厳しいような・・・トピ主なら新築で3300万の物件を中古で3000万で本当に買いますか?

トピ内ID：6561836441

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バス便はかなりのマイナス

💢

不動産好き

2016年10月11日 22:00

２３区内、徒歩10分以内ならなんとか。土地の形状や環境など要因は様々ですが。何と言ってもバス便はダメですね。相当下がるのを覚悟してください。

トピ内ID：2751719924

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２０００万円少しなら

🐱

駅徒歩６分

2016年10月11日 23:32

駅からバスに乗って１５分の距離とは・・・買わない理由になります。そのバスは１０分以内に来るのですか。建売住宅の中古なら、そうとう値ごろ感が良くなくては、よほどの事情がなければ買わない。３３００万円で４年前に購入した、今は中古住宅が、３０００万円で買われるわけがない。２０００万円少しなら今年中に買い手が現れるかもしれません。住宅の売値は経費が多く含まれるので、売れる金額より、トピ主の収入は減ります。トピ主さんには売る側の都合があるけれど、買う側はトピ主さんのことを考慮しない。＞・・賃貸で暮らしていく予定ですなぜ、引っ越すのですか。住宅ローン返済の問題？　交通の便が悪い問題？　

トピ内ID：9820434307

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は？

🙂

ははは

2016年10月11日 23:32

いったい誰が１ヶ月やそこらで売れると言いました？まあ１年は待ってみないとね。１年たっても売れないこともありますが、あまり値を下げない方がいいですよ。

トピ内ID：5984392628

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よくある話

🙂

2016年10月12日 10:14

それ、大手の不動産会社がよくやる手ですよ。専属専任契約を結ぶために、「高い値段で売れます」という話であおる。専属専任って、その会社だけが買い主も見つけてきて売り主と買い主の両方から手数料を得られる、業界用語で言う「両手」というやつです。売る前に、地元の不動産屋さんで中古物件の相場をご覧になりましたか。他の方がおっしゃってますが、新築で３３００万円の戸建て物件が築４年とはいえ、３０００万円というのは・・・・ちょっと考えにくいです。

トピ内ID：8923550329

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確かにご縁な感じですから

🙂

二児の母になりました

2016年10月12日 10:14

何とも言えないですね。マンションを売ったことがあります。 2回値下げしましたが、結局1年かかりました。でも、そのお買い上げしてくれた方夫婦が、この値段はお値打ちだと即決したらしく、はっきり言って、値下げ前の値段でも買ってもらったかもしれないとさえ思いました。要は、売る側が、需要があるときに供給が薄いときに当たるかどうかなのだと思います。あまり分析しても意味がないことなのだと思います。ただ、営業マンも「ほっておいても売れる物件」となめられている場合もありますので、できるだけ葉っぱをかけて「契約を更新しないこともある」とにおわさせておく必要があると思います。早く売れたらいいですね。

トピ内ID：5904629740

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間違えてしまいました

🙂

2016年10月12日 10:14

すみません、専属専任契約の話で一部、間違ったことを書いてしまいました。買い主も、専属専任の会社が・・・・というように書いてしまいましたが、これは売り主自らが、買い主を見つけてきた場合の話です。この場合では、専属前任の会社を通さないといけません。専属専任の会社は、指定流通機構（レインズ）に物件の情報登録を義務づけています。これを他の会社が見て、買い主（候補）を見つけることが可能です。しかし、昨今、前述の「両手」の手数料を得るために専属専任の会社が、他社からの打診に対して「商談中」「もう決まった」などと、虚偽の回答をするのが、問題になっています。

トピ内ID：8923550329

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参考までに

🙂

るる

2016年10月12日 10:14

うちは築7年で駅から徒歩7分、都心まで一時間弱のマンションを買いました。価格は新築時3200万の物が1900万です。いろいろな物件を見て駅から歩いていた時、中古になると、値段はガクッと落ちるんだなという印象が強くありました。やっぱり主さんのところの立地では価格が高すぎるんじゃないでしょうか。

トピ内ID：3179116816

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相場と流れを読む

葉子

2016年10月12日 10:14

少し前に土地を売却しました。不動産会社合見積時に高めにつけられ額で売り出し、数ヶ月待ちましたら、値段を下げることなく売れました。別の不動産会社見積りより400万以上高く売れました。時期は消費税アップ前です。ですから強気で行きました。不動産売買には流れがあるとも思います。今、東京近郊はバブルのようだと聞きますが、トピ主さんの周辺はどうですか？周囲の不動産の流れと相場をよく観察してください。ちなみに上記のような成功例（しかも更地）であっても数ヶ月は掛かりました。 1ヶ月半ならまだなんとも言えません。急いでないならもう少し様子を見たほうがいいですよ。ちなみに、我が家はリーマンショック後に、売り出し時より600万以上下がった古家を購入。そこに新築を建てました。土地価格はその頃より上がってます。やっぱりタイミングが大事ですね。

トピ内ID：5179089661

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その価格では売れないでしょう。

🙂

横浜生まれ

2016年10月12日 10:14

不動産事務勤務の経験あります。どうしても買い手がつかない物件（塩漬け状態）が、どこの営業所でもありまして、売れるのに１年以上２年ぐらいかかりました。いずれも買った人は近くに住んでいる方でした。その近くで賃貸に住んでいる方がねらいめです。そのあたりに重点的にちらしを配ってもらったらどうでしょうか。価格の脇に（相談応）と記載すると問合せが増えます。ただ土地が４５坪ですとパッと見、狭いです。駅から近い利便性があるならともかく、バス利用なら６０坪は欲しいところですので、最終的には値段を下げざるを得ないことを覚悟したほうが良いと思います。

トピ内ID：0198318335

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今現在中古住宅を探している者です

🐧

はーちゃん

2016年10月12日 11:37

８月から何件か物件を見て回っています。見た物件は全て空き家です。というのも、主人の仕事がなかなか決まった休みが取れず、前日の夜になって突然「明日休めるけん休むわ」「明日休みの予定、休めんくなった」といった感じなので、お住まいの物件には申し訳なくて見に行けませんので…。始めから気になってて、１度は内覧予約したものの、主人のスケジュールの関係でドタキャンした物件には、もうなかなか予約できずにいました。が、先月末で引っ越しされて今は空き家になったと連絡が来たので、この日曜日の夜に不動産屋に電話して、月曜日についに見ることが出来ました。そこはちょっと駐車場が狭かったので、結局ナシってことになりましたが、見に行けたので満足です。ご参考までに。

トピ内ID：3780813749

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難しい

🙂

さくら

2016年10月12日 12:14

その条件でその値段は難しいかもしれませんね。気長に待てばありえるかもしれませんが。この先空き家問題などで土地が余り出す状況や、2020年問題などで都内の土地価格は下がる予想とされているそうです。家を買うならオリンピック後にとテレビでもやっていますよね。神奈川県でバス15分なんて新たに引っ越す人はなかなかいないでしょうから、地元に住んでいる人の買い換え時期を待つしかないかもしれません。普通に考えれば、3300万で購入した時点で２割減の2640万、20年の減価償却から割って考えると築４年で2112万、このあたりの価格が妥当かと思います。

トピ内ID：2779367514

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トピ主さんだったら家を買うのに数か月で決めようって思うの？

干し柿

2016年10月12日 13:00

大きな買い物ですから、普通は検討に時間をかけるでしょう。何も家に限ったことではありませんが、早く売りたければ値下げすることです。まあ、強気に過ぎるな、とは思いますが。安く売りたくなければ、ずっとその家に住めばいいのですよ。

トピ内ID：0110655693

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遠いのかな

🎶

りりやん

2016年10月12日 13:00

45坪もあって、新築で3300万円だったということは、結構、郊外か田舎か不便な所ですか？バス15分、というだけでかなりのマイナス要素です。私は中央線、都心からも近く、駅から徒歩12分。 30坪しかないけど、トピ主さん宅よりもっと高かったです。でも徒歩12分は遠いみたいです… 会社仲間で家を探してる皆さんは、徒歩７分以内が良いと言ってます。厳しいですよね。。

トピ内ID：3087849377

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基準値を変えた方が…。

のとてす

2016年10月12日 13:00

タイトルの「一戸建て売却がこんなに厳しいとは」は、似たような条件のマンションはが2ヶ月で売れたから、とかいう実績と比較してではなくトピ主さんが考えていたよりということでよいでしょうか。本文の印象からは、そんなに需要のある地域とは思えず (田園都市線の横浜市内など) 「その他神奈川県内」あたりになると思うのですが、その場合新築が3300万円で買える(4年前は買えた) ところでその金額で中古を買いたい人はそもそもそんなに多くないような気がします。転勤で仕事場が近くなった人とか、実家が近い人とか限られた条件の人しか希望しないでしょうから。 >経験者の方にお聞きしたい物件の条件はかなり違いますが、売ろうと思ってから実際に売れるまで5年位かかり、買った時より相当安くなったことがあります。とはいえ広告を出す前に買いたい申し出を直でもらった物件もありますし、私自身が広告が出たその日に問い合わせをして即決で購入したこともあります。トピ主さんの物件をを買いたい人が1人現れればそれで済む話ですが、やはり不動産はタイミングなので2ヶ月位で焦っても仕方がないです。

トピ内ID：6050416302

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大手専売が間違い

🙂

Fumu

2016年10月12日 13:00

まずはバス15分というのがネガティブ要因だということを認識ください。その上でどういう方が購入候補になるのか、、、大手不動産会社では自分のHPに出したりチラシにちょこっと掲載するだけであとは放置になります。ネット検索ではほとんどの人がバス便は敬遠するため、値段勝負にするか、時間がかかってもいいから地元密着の不動産会社に依頼するかｄすね。ちなみに、お隣さんには声を掛けてみましたか？

トピ内ID：0605183128

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そうですね

花

2016年10月12日 13:00

やはりバス便＆建て売りでは、魅力はないですよね。あと、４年で出ていくとなると、「家やご近所に何か問題があるのかな？」と疑われるかも。そこまで駅から遠ければ、日当たりや通風は良くなるはずですから、他と比較しても、特に目立った魅力ではないと思います。もし海から近くて地震や津波の可能性が高い地域なら、尚更です。駅から遠くても高台とかなら、もしかして眺望が魅力になるかな？あっ、でもそうなると坂がマイナスポイントになっちゃうか・・・・・。いずれにせよ、日当たりの他に魅力が無いなら、安さを売りにするしかないかと。

トピ内ID：7717618958

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