私が生まれた頃に建てられた中古マンションの需要

都心に15年ちょい住んでますが、ここ数年は異常な強気価格だね、買う人いるのかねって夫ともよく話してます。 3、4年前より1000万くらいは上乗せされてる感じですよね。中には本当のビンテージマンションと言っていいものもある（知人が住んでいました）のですが、そうでない、量産のものでもびっくりな価格がついていて、しばらくすると「価格改定」とかって書いてある。「やっぱり売れなかったんだな」って思います。オリンピックが過ぎたらガクッと下がりそうなのに、今買う人ってどういう人なんでしょうね。うーん。トピ主さんの疑問、私も興味あります。

そのころの建築物（マンション）は、ヴィンテージマンションと言われるものも多く耐震性に優れている物件がおおいのだそうです（わが父の談） 耐震基準の改正は1971年に改定があり、それ以降には大震災が発生するたびに改正が加わってきました。 ですが、正直なところ大きな変化というほどの改正ではないんですね。 で、昭和40年代前半（もしくはそれ以前の）物件は、オーナーの資産に対する意識が高く耐震構造が安心性の高いレベルで建築されしっかりチェックされているものが多い。 とはいっても１００％ではないのでしょうが、父曰く「築年数よりも管理がされているかどうか」が大事なのだそうです。 実際のところ、私が生まれたころに住んでいたマンション（昭和39年建設）はまだ健在ですよ～。 ほんまもんのヴィンテージだわね。 長期修繕計画が立てられてあり、大規模朱然がきちんと行われているかどうかも要なのだそうです。 やみくもに「築年数がー」では判断できないところですよ。 むしろね、後付けで「耐震補強」した物件って乱暴な建築の仕方をしていた物件（これも父の談）だそうですよ。

＞私が生まれたころに建てられたマンション 誰も知りません。何年生まれですか。 建築基準法に基づく現行の耐震基準は、昭和５６年６月１日に導入されました。 これ以前のマンションは、効果のある耐震構造が採用されてません。 耐震補修済でも、不安です。 ＞いったいマンションの耐用年数って何年なのかしら・ 築４０年のマンションを購入するのは考えものです。 ２０年住んだら築６０年。廃屋マンションになる。スラムのマンションになる。 ＞同様の条件の新築マンションなら最低1億円ですから ふ～ん、都内の一等地にお住まいなのですか。 年収１億円を超える人は多いです。なんてこと無く購入できます。 東京都の築５年を超えるタワーマンションは、中古物件が増えています。 売却時の税金が安くなるからと聞きました。 しかし中古物件は買い手がつかない。値引きが大幅になる。

トピ主さんと同年代で建設業界に居ます。 私らが生まれた頃は、都内では団地(都営住宅、住宅供給公社、住宅公団)の建設ラッシュでした。 東京都住宅供給公社の設立は昭和41年ですから、団地の需要が判ると思います。 当時、住宅に使われている鉄筋コンクリート構造の寿命は20年と言われていました。(主構造よりも配管などが先に劣化するため) 実際、就職した頃にその耐用年数を迎えた建築物の建て替え(バブルでしたし)や補修工事の需要が高かったです。 そして、技術が進歩して、現在は100年保つと言われるものも出てきました。 逆に、築50年を経とうとしている昭和40年台前半の建物は、寿命が20年と言われていた時期に立てられたものです。 配管等はもちろん直しているでしょうが、大規模補修をしていなければそろそろ主構造がダメになる可能性が高いです。 主構造の補修工事は、表面のコンクリートを削り、腐った鉄筋を組み直し再度コンクリートを打設するという大工事になりますので、補修する際にプールしてある補修費では足らなくなる可能性があります。 そして、学校等の耐震補強を見れば判るように、耐震補強工事を施した建物は外から見ても判るくらいの大幅な工事をしています。(柱を太くしたり、筋交いを追加したり) 住宅の場合、学校などの広い空間が無く、壁が有るので強いとされていますので、震度5クラスでは大丈夫だと推測されます。 しかし、また東日本大震災クラスの地震が来た場合、トドメを刺される可能性があります。 身内が買うことを検討しているのならば、私なら「考え直せ」と言いますね。

償却は６０年ですが。 １０分じゃ遠すぎますが、もう少し駅から近ければ 賃貸に出せます。都心、２LDKなら年間３００万ぐらい。 管理費等を払っても１５年で元が取れます。 そこから先は、年間２００万ぐらい不動産所得。 ５件持っていれば老後は安泰。

どういうチラシなのか文脈的にわからないのですが・・・ 「売りに出ている」というチラシなら、 募集を出してから値が下がって行きますので 必ずしもその価格での需要があるわけではないですね。 分譲所有者向けで「売りに出してみませんか」というチラシなら 実際売る時はもっと買いたたかれるのでしょうね。 まあ、いずれにしても今は買い時ではなないですね。 ただし新築で最低一億のエリアですからね・・・ どう頑張っても一億は出せない人々にしてみれば リノベーション済みで見た目だけはキレイな売買物件が数千万ならば 魅力的に見えるのかもしれませんね。 「古い」というのも言い方の問題で、 「ビンテージマンション」などといってうまいこと付加価値つけて 売ろうとするのが業者ですからね。 耐震や水まわりについてはお察しのとおりなので 知識がないと危ない買い物でしょう。

昔は耐震基準というのがなかったのですが、地震のたびに基準が整備され、昭和40年代末頃に｢旧耐震基準｣、昭和50年代末頃に｢新耐震基準｣となりました。 つまり昭和50年代の末頃以降に建ったすべてのマンションは新耐震基準をクリアしているので、よほど激烈な地震でなければ大丈夫。 で、それ以前の建物は地震が心配ですが、それでも設計者が独自に耐震を考えて作っていたはずです。 それと、戦前頃に建ったような古いマンションというのは、土地の持ち分が広いので、等価交換による建て替えが行われると、最新のマンションが無料で手に入ることになります。 そういうのも評価されているのではないでしょうか。

こちらの地域は築30年オーバーといったところですが、それなりの価格がして、買う気がしないと思ってました。 20年も住めば築50年、その後どうするの…？と。 トピ主さんの話は既に築50年の物件ということですよね。 とても興味あります。

チラシにそういう情報が多いのは、需要が「ほぼ無い」からだと思います・・・。 「駅近・築浅・間取りもいい・治安もいい」といったマンションは、チラシは勿論、物件サイトにすら載りません。 不動産屋には「こういう物件が出たら連絡してね」という客が列をなしていて、物件が出った端から売れていくからです。 買い手からの要望が多く、不動産屋から「売ってください」というチラシが頻繁に入るマンションもあります。 そんな風に勝手に売れていく物件に、わざわざお金を出して、チラシを刷る意味はありません。 ちなみに古くても、そこそこのお値段であることにも驚いてらっしゃるようですが、実際には「100万でもいい、タダでもいいから売ってくれ」という売り主も多いようです。 そんな物件を売っても、不動産屋は経費ばかりかかって、利益にはならないので、売ってももらえないのだとか。 空き家、空室、増えていますよね。 近所にも、住人が減ってしまって今更壊すことも建て替えることもままならない感じ、「あそこ、これからどうなるのかしら」と噂されているマンション、ありますよ。 ちなみに、高齢者にとっては徒歩10分は「遠い」です。 ましてや、不動産屋のいう10分は、頑健な若者でも、10分ではとても歩けない距離です。 足腰弱って駅近物件を探す高齢夫婦は、そのチラシの物件は選ばないと思います。

都内２３区住ですが、ここ４,５年で、中古の特に旧耐震の古いマンションの値段が上がったように思います。 以前は１千万２千万円台だったものが、４千万円近くあるいはそれを超えるようになっています。 自分で買って住むと思えば気になる耐震性能ですが、賃貸なら気にならないか、気にならないであろうと思う不動産投資の方がいるということです。 購入代金＋リフォーム代と想定家賃－経費（修理、管理費＋固定資産税）を天秤にかけて、見合うと思えば、投資するのでしょう 近隣の賃貸相場も上がってませんか？ 私は購入してしまったため、２０年前で賃貸相場が止まっていて、2ＬＤＫに２０万円も出せる家計が想像つかないのですが。

分譲マンションは、『ババ抜きのババの性格を持つ資産』と見なすべきです。 資産価値のある間に売り抜けた人は、利益を得たり、元を取る事ができます。 しかし、最後の最後まで持っている人は、ババを引いた事になり・・・・・ 大損どころか、後始末に苦慮することになります。 当然、相続の際には、相続人の間でババの押し付け合いが勃発したり・・・・・ 相続放棄の対応をされます。 築５０年の物件は、正真正銘のババです。

レスをつけてくださった皆さま、まとめての御礼、失礼いたします。 共感、疑問、専門的なお話、どれも興味深く拝見させていただきました。 皆様のレスが反映される前にランキングに載っていたので ドキドキしていました。 じつは皆さん、とても興味がおありなのかな、とちょっと 嬉しく思っていました。ポチしてくださった皆様も有難うございます。 私は昭和40年代前半生まれです。よく見るチラシとは「売り物件」のチラシです。現在は社宅住まいですので、もし定住するなら？と妄想目線でチラシを眺めているのですが、あまりにお高くてぶっとんでいる、という状況です。ご指摘の通り、賃貸も信じられないほど高いです。ですから、投資目的、というのも確かにあり得るかと思いました。実際に住んでいる方は賃貸なのかもしれないですね。 また、ビンテージ・・・という言い方もできるのですね。なるほど、昭和50年代末以前は旧耐震基準だけれども、物件を見極める目があれば・・・というところでしょうか。しかし大規模な補修工事は中々大変なもののようですね。コンクリを削ったら中はいったいどんな状態なんでしょうね、興味があります・・・。 欧米では100年もののマンションはザラでしょうが、日本は地震をはじめ自然災害があるのが本当に悩ましいですね。昭和のマンションやビルは、白くて四角くて殺風景ながら味があって実は好きなんです。チラシもそういう目線で眺めたりしています。知識とお金があれば、本当だったらビンテージマンションに住んでみたいかも・・・。 また、徒歩10分は都心ではけっこう遠い、という認識も教えていただき、なるほどーと思っています。確かに、それでは高齢者は難しいかも・・・。賃貸で若いお金持ちカップルとかが住んでいるのかな？ 等々、いろいろ勉強させていただきました。いったん締めさせていただきますね。有難うございました！