不要になった持ち家、売るか賃貸か

レス19

（トピ主 1 ）

考え中

2018年09月23日 10:56

話題

築18年の持ち家の処分を悩んでいます。立地：買ったときは、交通便利なのに郊外価格のお得エリア、ゆえに庶民的な格下イメージの街だったのですが、この10年でイメージが向上し、いまや○○地方で人気の10大エリア的な街です。土地相場全体の上昇×エリアの人気UPで高値です。建物：新築の古民家風です。つまり、古民家やお寺のように、梁と柱と貫で出来ていて、釘や金物を全く使わない構造の家を、平成に新築で作りました。工法は純和風、室内は洋風で、第一印象は南欧の田舎屋風です。高齢になった宮大工が、引退前の最期の仕事として、工期・採算度外視で趣味的に作った家のため、規模の割に贅沢な家です。構造は60年以上ノーメンテで持つと言われ、その言葉通り、いまだ寸分の狂いも無く、しっかりした造りです。土地・建坪などスペックは典型的な都会の狭小住宅ですが、計画と材が良かったので、全く狭さを感じないと言われます。逆に、狭い中に変化が詰まっているのが、視覚的な面白さや居心地の良さにつながっているように思います。夫婦2人で暮らすには充分だし、訪れる人皆から褒められる満足な家でしたが、この土地から離れることになり、戻ることもなさそうで、処分を迷っています。この先人口は減り、不動産価格は大幅に下がると言われ、今が売り時とは思います。一方で、折角60年以上持つ稀少価値のある家のオーナーになったのに、手放すのは勿体ないとも思います。売却金には当面使い道がないので、別の収益物件でも探すことになりそうで、それならこの家を持ち続けて賃貸に出したいです。スペック上はただの木造狭小住宅なので固定資産税も安く、改修費用を出す気もあります。しかし、この先が人口が減って、賃貸相場が下がり超借り手市場になって、築40～50年の木造住宅など敬遠されて借り手も無く、あのとき売っておけば、とならないか心配です。

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いずれにしても、調べてみる

太郎

2018年09月23日 18:29

売却するのであれば、査定してみる。賃貸なら家賃相場を調べてみる。出てきた価格を見て、どちらかに気持ちが傾くかもしれません。あと、賃貸の場合ですが地元不動産会社など、付合いはありますか？入居者が無い場合の管理など、どのようにお考えでしょうか。賃貸は業者に丸投げで、万事上手く行くという物ではありませんので、賃貸を想定して色々想定されることをおすすめします。

トピ内ID：9408614186

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売却の一択しかないと思いますけど

🙂

古民家所有してます

2018年09月24日 09:59

戸建物件の賃貸相場は分かりませんが、この低金利、マイナス金利時代に乱立した賃貸アパート・マンションがこれから飽和する時代が訪れます。というか、もう飽和しかかっています。そんな時代に戸建賃貸にしたところで、必然的に家賃を下げざるを得ない状況は必ず来ると思いますよ。また賃貸物件にしたらしたで、家のメンテナンス費、設備など入替え、買換え経費は必ずオーナーにかかってきますし、そういう経費を見越して黒字化するなら他人に貸すのもいいですけど、マイナスに想定されるなら売却した方が良いと思いますけどね。賃貸してどれだけ黒字として残せるかのシミュレーションをやっておかないと、誰も借り手が居なくなって、いざ手放そうと思った頃には物件価値は相当下がっているでしょうからじっくり考えた方がいいですよ。売却価格も下げなきゃいけない、売れるまで固定資産税は払わないといけない、、、考えものですね。不動産って生モノですから、タイミングを誤ると負動産になります。投稿に中では詳細不明ですけど、相続者は居るのでしょうか？子供が居なくても、名義人の親、あるいは兄弟姉妹が該当するならば、自分達の世代で決着をつけておくことを強くおすすめします。

トピ内ID：0863788982

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不要なら即売却、戻るなら貸す

hah

2018年09月24日 12:22

＞この土地から離れることになり、戻ることもなさそうでなら、すっぱりあきらめて売り、新しい持ち主にかわいがってもらうのが家にはいちばん幸せな道だと思います。賃貸は持ち家ほどはかわいがってもらえないからせっかくの家が荒れ果ててしまうかもしれません。あなたや親族がいずれこの家に戻るなら貸すのもありですが。家は住まなくてただ持つのはなかなか大変なのですよ。知人が貸していた住宅が１階の天井部分まで浸水する被害に遭い、結局、国の費用で取り壊しを決意したのですが、まず避難所にいる借りた本人が片付けに来ない。「足が悪いので片付けに行けません。もう全部捨ててください」と。全部片付けないと取り壊してもらえないので猛暑の中、他人の荷物の片付けを。さらに多くの書類ごとなど。そしてわかったのは、自然災害の義援金・国や自治体からの手当はすべて、そこに住んでいる人しか出ない。貸主には一銭もないということでした。賃貸費用で次の住まいの費用の一部をまかなっていた知人は、地価はがた落ちで売れないし、泣いていました。人に家を貸すリスクを今の機会に学び、知っておくのも大切ではありませんか？先に何が起こるかわかりません。＞あのとき売っておけば、とならないか心配ですこればかりは、誰も答えられないことですよね。

トピ内ID：2584090202

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不動産屋に相談

😀

まも～ん

2018年09月24日 12:48

地域がわからないのでなんとも言えませんので専門家にご相談下さい。普通は交通が便利で建物にお金をかけていたら高くなります。

トピ内ID：1354445907

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私なら売ります

🎂

お茶しましょう

2018年09月24日 15:12

オリンピック始まったら下がると思っています。今が売り時かも？帰って来ない地なら余計に負動産です。

トピ内ID：3664139632

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どちらもアリだと思う。

🎶

mimi

2018年09月24日 15:34

私も昨年、マイホームを築15年で引っ越すことになり、結論としては売却しました。そんなに大人気の場所ではありませんでしたが、買値よりも高く売れました。その時、マイホームへの愛着があり、トピ主様同様、賃貸に出すことも検討しましたが、調べてみたら賃貸相場が意外に安かったんです。売却価格を取り戻すのに３０年くらいかかる。しかも、空室リスクや修繕、管理費、固定資産税など、大家持ちのコストがばかにならない。結局、売却してみたら、愛着はどこへやら。全然、気になりませんでした。むしろ買値より高く売れて嬉しかったです。今では良い時に売却できて良かったという思いしかありません。トピ主様のお家は特別な一点ものなので、手放したくない気持ちはわかるような気がしますが、意外と、住んでいる人の愛着って、客観的な人気とは結び付きません。私もマイホームを売るとき、あっという間に売れるだろう、こんな素敵な家なんだから、と思い込んでいましたが、売却に半年かかってしまいました。内見した方の断りの理由を読むと、私が思っていたほど、素敵な家だとは思ってくれないんだな、とよくわかりました。賃貸相場とコストを計算して、それでも所有していたいか、よくお考え下さい。どちらもアリだと思います。人気エリアの希少物件なら２０２０年以降もさらに価格があがる可能性もあるのでしょうか。わかりませんが。私は売却してよかった派です。ご参考まで。

トピ内ID：4786954966

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賃貸で傷んで価値が下がるのが怖い

😝

万事カネの世の中じゃ

2018年09月24日 16:27

賃貸価格は不動産価格にリンクして動くものではありません。なので、高額の物件でも、割安な賃貸料でしか貸せない（需要が無い）というのが実情です。もちろんですが、余程人気の地域なら例外はあります。そのうえ、入居者によって傷つけられて価値が下がることは珍しくなく、傷の補償も満足に払って貰えないこともあります。自分の気持ちと、妥結額は絶対に合わないのです。特に柱に釘を打たれたりとか、原状回復が不可能な傷は、家主にとって頭の痛い問題です。というわけで、私なら売ります。＞売却金には当面使い道がないので、別の収益物件でも探すことになりそうで、不動産で運用しなくても、他にいいものはありますよ。私は不動産で資産を運用するのは避けています。肝心な時に売れませんので！

トピ内ID：8021077169

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査定とシミュレーションはしています

考え中トピ主

2018年09月25日 05:05

最初の投稿文に書けませんでしたが、・査定と賃貸時のシミュレーションはしています。・管理費、設備更新費、固定資産税、経年による賃料低下等も折込済です。・大規模修繕はまだまだ先です（水回りやエアコン入替は折込済）。・金額的には、売却も賃貸もどちらも有りです。・トピ主は40代で、今後の資産形成を考えていく年代です。分からないのは、・今後の人口減少時代の不動産の見込。ただ下がるとだけ言われていますが、数割下がるのと大暴落するのでは全く違います。・この手の特殊物件の賃貸は？住むには良いが貸すには向かない？・特殊物件である自宅は売って、別の収益物件を購入した方が良いのか。・それとも今後20～30年は（自分で使用しない、収益目当ての）不動産は全く持たない方が良いのか？（国内では）この家は、新築時より今の方が落ち着いて値打ちが出たように思います。収益だけで言うと今売った方が得でリスクも無いかもしれませんが、あと20年後を見届けてみたい自分もいます。

トピ内ID：3691880654

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賃貸しながら売却する

😭

黒猫

2018年09月25日 17:30

不動産屋に相談すればいいと思います。賃貸の方は残念ながらお家の付加価値分は取れないかもしれませんが、売却の方は家の価値もコミの価格で設定し、納得した方に買っていただく方法は如何ですか？買う方は住みたいと思うので、定期賃借契約にすればいいと思います。

トピ内ID：0492376879

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再レスします

🙂

古民家所有してます

2018年09月25日 22:42

トピレス拝見しました。シミュレーションして織込み済み、とのことであるならば名義はそのまま賃貸すれば良いと思います。借り手がつくかどうかは、その物件内容と家賃によるので、必ずしも理想の展開になるとは限りませんけど。ご自身なりに「良い家」と評価されていて、取り壊しも、第三者に売却も、もったいないという気持ちが大きいのでしょう。そういう人にいくら「将来的には戸建物件価値なんてほとんどない」と意見をしても聞く耳持たれないことは多いですし、将来のことなんてなかなか予測も難しいし、今のご自身の気持ちに正直にされることが（どっちに転んでも、どういう結果になっても）後悔ない、と思います。最初に書きましたように、賃貸物件（戸建もマンションも）、だけでなく乱立した分譲マンション価格だって多くの地域で下落傾向で、価格維持しているところなんてよっぽどのところしかないのが実情です。少子高齢化というよりも、都市部に便利なマンションが乱立して住宅事情が飽和しているのと、地方の産業空洞化、人口バランスがおかしくなっているのが理由でしょう。戸建物件に関しては、戸建であるがゆえ分譲マンション以上の相場下落は激しくなると予想されます。すなわち、そこには収益目当ての不動産所持なんてほぼ成り立たない可能性が大きいです。それでも、行く末を見てみたい、極少住宅だけど面白くてとても良い家、というご自身の評価で、後世に残したい＝プライスレスな気持ちで残されるなら、それはアリだと思います。しかし万人に受け入れられるような家の作りでなければ、借り手は制限されるでしょうし、こだわった家に住みたいならわざわざ借りるんじゃなく、自分で建てる人の方が多いでしょう。収益度外視で、借りてに安く住んでもらって、家を可能な限り残す・・これなら十分理解は出来ます。

トピ内ID：0863788982

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私なら売る

🐶

ぱぴよん

2018年09月26日 09:58

人口減少とか価値が下がるというよりは、賃貸にしてとんでもない人が借りてメチャクチャにされる可能性があったり、期間が読めない空家になったり、家賃滞納したり(出て行ってもらうまでが厄介)、修繕等大家としての手間を考えると売った方がサッパリするからですね。自分の家なら大切にするけど、借りてるんだから多少ぞんざいに扱っていいという人は存在します。友人からもまた聞きですが、家を賃貸に出して禁止されているペットを飼うなんてまだ序の口で、現状回復できないほどの汚損・破壊でもう一軒建て直したという話もありました。せっかくの住宅ですから、それをわかってくれる新たなオーナーさんを探します。

トピ内ID：1473503205

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良いものは残る。。

🐱

たまこ

2018年09月26日 10:32

家にお金をかけてあげてもいい気持ちと、売却価格が下がることの恐れ。悩ましい境地ですね。個人的な意見ですが、価値は下がらないとみます。宮大工が立てていて、仕上がりもとてもいい。持ちもいい。宮大工が立てたものでも、工期が短くて不満の残る仕上がりになる建物もあるなかで、上出来の個人住宅は希少でしょう。トピ主さんの審美眼がよければ、プラスアルファの評価も受けるでしょう。こういった建物は世間の地価減少の流れには乗りづらい強さがあると思います。私なら、売るかどうかの判断の分かれ目はその土地への気持ちです。もう戻ってこない、思い入れもない土地なら売却。逆に、またちょくちょく遊びにきたい土地なら維持して賃貸もありだし、大切に使ってくれそうな人に売却しても、それもまた心の豊かさにつながっていくと思います。

トピ内ID：2498938459

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賃貸は傷みますよ～

パ好き

2018年09月26日 10:32

借り手が物件に価値を見出さなければ、そこに需要が無ければ、付加価値のある賃料は難しいと思います。仮に利回り良く貸し出せたとしても、確実に予想以上に傷みますよ。私はずっと賃貸ですが、物件に対して「賃貸だからいいや」という思いはやはりあります。非常識に思われるでしょうが、それが賃貸の利点でもあるのです。払うものは払っていますし。おそらくトピ主さんと同じ価値観で使ってくれる借主は存在しません。それから・・・・不動産投資は難しいと思います。

トピ内ID：9132792112

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売り一択

🙂

匿名

2018年09月26日 10:32

その土地の価値が下がらないとも限りません、天災も多いですしね。そもそも老後歳取って売買の手続きも大変じゃないですか、行ったり来たりもね。ご夫婦揃って余裕のあるうちに「売り」でしょ。

トピ内ID：9643694160

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中古を買いました

クリル

2018年09月26日 13:00

既に売却金額を査定されたとのことですが、本当に建物にお値段が付きましたでしょうか。失礼な言い方でゴメンナサイ。私は数年前に中古住宅を買ったものです。その時知ったのですが、中古住宅とは全く土地の価格のみで上物で値が変わることはありません。同じ駅から同じ所要時間の家は元建売でも、建て主がこだわった注文住宅でも価格は一緒でした。主さんが「スペック上はただの木造狭小物件」と書かれている通りの売値です。うちは運よく一級建築士の人が自分のために作ったという注文住宅を中古で買うことになりました。そこがたまたま駅に一番近かったのです。でも価格は駅からの距離と土地の広さだけで家の値段は評価に入っていませんでした。とてもしっかりした建物だったので、ありがたく水回りだけリフォームし(リフォーム屋さんにも褒めて頂きました）今快適に住んでいます。何軒か家を見たのですが、特に注文住宅の売り主さんは自分の家にとても評価が高いようです。でも不動産的売値は土地の分だけなんですよね。今たまたまエリアのイメージが上がって土地の価格が高くなっているならさっさと売ってしまった方が吉かと思います。(そして買い手さんはラッキーですね）

トピ内ID：0202385216

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貸しています

🙂

クロワッサン

2018年09月26日 15:54

都内の下町在住、40代主婦です。現在、17年前に新築しました極小3階建て住宅を約3年ほど貸しています。以前住んでいた家より徒歩10分くらいの場所に以前の家より広めの土地に 2階建ての家を新たに建てて住んでいます。家を売却ではなく貸している理由は家にとても愛着があること、住宅ローンがないこと、一戸建の賃貸の需要があること、老後の資金がある程度準備ができていること、売却よりも賃貸に出した方が利益が出ることです。都内なので、東京オリンピック後でも急激に地価の下落はないだろうと予想しています。 10年後、20年後はわかりませんが、今のところ売却は考えていません。

トピ内ID：5914241054

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レス1まで読みました

一郎

2018年09月26日 16:58

未来のことなんて誰にも分かりません。完璧に上手く立ち回るなんてできませんよ。今が最高かもしれませんし、最低なのかもしれない。 20年後の何を見たいのでしょうか？単純に爆上げしてるか爆下げしてるか知りたいのですか？であれば、賃貸にでも出すか空家で管理でもしたらいかがですか。

トピ内ID：9408614186

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建築

🐷

2018年09月27日 10:56

賃貸に出す場合、賃貸料が安いと、それなりの住人になりますので、ある程度の価格設定にしないとダメです。宮大工が作ったなら、建築に興味がある、外国人とかに貸すのはダメでしょうか？あとは、芸術家とか。普通の人らでは、建築の有り難みがないと思いますよ。

トピ内ID：2871978833

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マンションを貸したことがある

🙂

貸す

2018年09月27日 12:07

主婦です。夫が買ったマンションを貸したことがあります。転勤族だったので、間に管理会社に入ってもらいました。何かトラブルがあった時のためです。費用はかかりましたが、安心でした。賃貸で借りると、自分で買った家より大事にしない方が多いと思います。仕方がないことですが。そこまで執着するならその土地にずっといて、住むのが一番でしょうが。出るなら、もう売ってしまった方がいいと思います。貸してしまうと家が荒れるかもしれません。

トピ内ID：9035815319

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