中古住宅購入後のトラブル

レス28

（トピ主 1 ）

😢

まめ

2019年03月12日 22:26

話題

こんばんは。まめです。初めて投稿するので読みにくかったらすみません。築15年の中古住宅を購入したのですが、一部の設備が壊れていて使用できない状態でした。その1 屋外照明で点灯しないものがある(3個中1個がつかない) 内覧の時にかなり汚れているのは見ました。ただ、点灯するので照明としては使用できると口頭で言われました。付帯設備一覧では「屋外照明機器等付」と書いてあるだけで故障等のことは書いてなかったです。その2 エアコンが動かない(2台中1台) 付帯設備一覧では「暖房機(電気) 2台付故障不具合:無」となっていました。リモコンがまったく反応しなくて、温風も冷風も出ないです。その3 洗面台の水漏れ付帯設備一覧では「洗面台一式付故障不具合:無」となっています。シャワー付き蛇口のホース部分から水が漏れて、水受けタンクから溢れるので洗面台が使えないです。中古住宅なので瑕疵担保責任は負わないと言われましたが、不具合無しということで契約したのに騙されたようでもやもやしています。やはり、修理はしてもらえないものなのでしょうか？どなたか詳しい方教えて下さい。よろしくお願いします。

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もう遅い

🙂

たか

2019年03月13日 12:02

すでにトピ主は引き渡しを受けているのですよね？しかも瑕疵担保責任無しで。どうして、引き渡しの時に全ての設備の動作確認をしなかったのでしょうか？一旦入居してしまえば、全ての責任はトピ主にあります。どうしても修理をして欲しければ「トピ主が壊したのではない」ことを証明する必要がありますが、そのためには「入居前」に故障していることを指摘するしかありません。入居後ではトピ主が壊したとみなされます。

トピ内ID：7764381788

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中古物件

😭

大福

2019年03月13日 12:02

私は中古マンション今月中古マンションを購入しました。内覧の時にまずは確認してその後書面で詳細確認をしました。中古ですのでルフォームしていない限りは不具合は出でくるとおもいますので。書面でも不具合がある場合は、直していただくか、もしくはこちらで直して価格から差し引きしてもらってはいかかでしょうか。契約書に1か月の内に不具合がある場合売り主が負担するとか明記してあると思います。築年数で変わっていきますが、水回りや給湯器は10年～13年程で交換することが多いそうです。私は今回、風呂場フルリフォーム、壁紙、トイレ、キッチンのっ蛇口をリフォームしました。エアコンなどは15年だとすでに交換時期ではないでしょうか。

トピ内ID：1403162490

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それが中古です。

🎶

さくら

2019年03月13日 13:00

築15年も経てば壊れているところがあるものです。もう自分で直すしかないですね。マンションでも１０年に1度は大改修しますよ。家も手入れをしないと永くは保たないと思います。

トピ内ID：6182106900

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言ってみれば良いんじゃないですか？

😣

黒猫

2019年03月13日 13:00

「契約書に記載してある状態と異なるので補修お願いします」って。で瑕疵担保責任なしを盾に断られたらどこか消費者窓口に相談すれば？

トピ内ID：3662058908

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うちは

✨

きらきらまんもす

2019年03月13日 15:30

9年前に、築24年の家を買いました。内覧の時にベッドが置いてあった、主寝室の床。家主が引っ越して行って、家具がなくなったらジュータンの一部がタバコの焼け焦げ？（タバコ臭い部屋ではなかったけど）のような跡があり、不動産屋に主人が言いました。現状引き渡しと言われましたが、主人は超強気な人なので、大根や人参を買うわけじゃない。五千万も出して買うんだから、これはない。不動産屋がいい加減な仕事するな！と、喝を入れたら、リフォームを入れてくれました。あと、庭にテーブルセットや植木鉢、（老夫婦が引っ越したのはマンション）石像など、マンションには持って行けない物があったので、それも不動産屋に持って行ってもらいました。乗用車に積んでましたよ…。一度行ってみるのはタダだと思います。我が家の主人は強気なので、私は真似できませんが。

トピ内ID：3883393040

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不動産業者に

otu

2019年03月13日 15:30

いつ買ったのか分かりませんが、仲介した不動産業者に連絡しましょう。時間が経つと引渡しの前から壊れていたのかどうか曖昧になるので早ければ早い方がいいです。ただ、その１は電球が切れているだけその２はエアコンのコンセントが差し込まれていない/ブレーカーが落ちている/リモコンの電池が無いの可能性もあるので確認してみてください。

トピ内ID：7124103440

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既存住宅関連の裁判は多々あります

🙂

ワッキリー

2019年03月13日 15:30

修理可能なものは売り手が修理費用を出さないといけない。修理不可能なものは中古相当額の賠償に留まる。こういう判断になります。設備表の虚偽記載という事を争点にして下さい。その１正常作動を明記していないなら厳しいかとその２修理・買い替えを要求出来るただし、古いエアコンで修理が出来ない場合は中古で同じものを買った程度の金額に留まる。その３修理を要求出来る引き渡し前は正常だったと強弁されるともめますので、まず初期不良を認めさせた上で、判例を示して下さい。

トピ内ID：6225941218

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瑕疵担保責任を負う。

🙂

ふむふむ参号

2019年03月13日 15:59

瑕疵担保責任を負わない旨の特約があっても、売主がその不具合を知っていながら買主に言わなかったときは、売主は瑕疵担保責任を負います。民法572条です。売主が不具合を知っていたことを証明できるかは、事情次第でしょう。

トピ内ID：1572832692

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基本的なことですが。。。

みかん

2019年03月13日 15:59

その１　電球がきれているだけとか？電球交換したらつきませんかね？その２　リモコンの電池切れは？その３　住宅の基本性能的なものではなく、すべて付帯設備なので、諦めて新しいものを購入したら？賃貸じゃないので、売り主がそこまで負担すべきとは思えません。

トピ内ID：3859998462

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何故、引き渡しに合意したのか？

🙂

ゴータム

2019年03月13日 16:36

引き渡しの際に、契約条件が満たされているかどうか確認（検収）しましたか？機器の不具合が、引き渡しの際にすでに不具合が発生していたと証明できますか？検収もせずに引き渡しに合意しておきながら、後になって、苦情を言っても、なかなか証明が難しいのではないでしょうか？

トピ内ID：2814895744

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契約書見て

🙂

現実マン

2019年03月13日 16:36

契約書見て「現状渡し」という話であれば、トピ主さんの負けです。

トピ内ID：2731702310

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現況有姿

💄

tom

2019年03月13日 17:03

契約書に「現況有姿」って書いてありませんでしたか？今有る状態での売買と言う意味です。購入する前に確認しておけばよかったですね。

トピ内ID：1639270394

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言うだけ言ってみては

🙂

きり

2019年03月13日 17:03

通電して動作確認で判断できる事が殆どだと感じますが、契約では事前確認は出来ないとされていたんでしょうか。売り主さんの申告ベースだけで、故障なしと書けるものなのかな。だとしたら、言ったもん勝ちですよね。瑕疵とは目に見えないという意味になりますが、エアコンや水漏れは、何も見えないガス管や給水管の破損とも言い切れないのでは？冬期間の凍結なども、きっと水抜きして売りに出しているのに考えにくいですよね。こちらも素人なので詳しくはわかりませんが。さすがにそれら全てを自己責任で直すのは損だらけなので、言うだけ言いましょう。納得のいく説明が受けられれば仕方ないし、無理の一点張りであれば、販売業者の本部などに直接問い合わせてもいいかも。クレームとしてじゃないですよ。これってどうなるんですか？という問い合わせ。

トピ内ID：8202838568

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レスします。

🙂

あっきー

2019年03月13日 18:13

中古だから瑕疵担保責任を負わないということはないはずです。宅建業者は最低でも２年の瑕疵担保責任を負います。それより短い期間または瑕疵担保責任を負わない旨の契約は無効です。相手が宅建業者ならね。

トピ内ID：2877343813

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現況有姿での売買ですのでムリ

😝

ああ勘違い

2019年03月13日 19:04

＞中古住宅なので瑕疵担保責任は負わないと言われましたが、不具合無しということで契約したのに騙されたようでもやもやしています。文書を交わしましたか？新品には１０年保証とか、瑕疵担保責任がありますが、中古は「現状渡し」です。契約書にも、そう書かれているはずです。典型的な文言なので、印刷されているはずですよ。不具合に関しては、買い手自身が確認すべきものです。不具合が気に入らないなら買わないとか、値引きさせるという対応をすべきでしたね。屋外照明もいつ切れたのかわかりませんよね。エアコンの故障時期もわからない。水漏れも、いつ始まったのかはわからない。＞内覧の時にかなり汚れているのは見ました。そのとき自分が手抜きしておいて、他人にそれを押し付けるのはできませんよ。ちなみに、私は中古マンションを数年前買いましたが、細かいところまで確認しました。追加で手入れを要求したものもあり、値引きさせたモノもありました。

トピ内ID：0330942595

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交渉するなら強気で！　その1

😉

プロ

2019年03月13日 21:36

「瑕疵担保責任なし」で購入したとのことですが、そもそも、その1の「屋外照明の配線のうち建物の構造もしくは地下に埋設された部分」以外は、そもそも瑕疵担保責任の範囲外です。「瑕疵担保責任」とはそもそも「隠れた瑕疵」についての責任を売主が負うということなんですが（民法570条）、その1～3は「隠れ」ていないからです。「隠れた」とは外見から確認のしようがない部分（壁の内部とか柱の内部とか建物の基礎内部とか）という意味です。ですので、交渉において「瑕疵担保」についてはこちらから言及する必要はありません（時間の無駄）。その1～3はどれも簡単にチェックできたことなので、購入前にきちんと確認すべきでしたね。その1については、不動産屋の営業が口頭で「大丈夫。使える」と説明したのであれば、その旨もしっかり主張しましょう。通らない可能性もありますが、主張してみる価値はあります（交渉を有利に進めるためのジャブを打つぐらいの感覚で）。その2とその3については、明らかに「付帯設備」の記載内容が事実と異なっているわけですから、売主に対応義務があります。この2か所について、売主が「瑕疵担保責任は免責のはずだ！」と言ってきた場合は、「『付帯設備』は瑕疵担保責任免責の範囲外だ！」と言い返せます。（たいていの場合、契約書化重要事項説明書にそのように記載されているはずですので確認してください。）故障個所の写真や水漏れの動画はきちんと撮っておきましょう（証拠保全）。また、引き渡しの日から日数がたてばたつほど不利になりますから（飼い主の使用方法が悪かったから引き渡し後に請破損したのだと主張される可能性がある）ので、一日でも早く手を打った方がいいです。

トピ内ID：6424871587

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交渉するなら強気で！　その2

😉

プロ

2019年03月13日 21:36

だね、現実問題、不動産屋の営業にとってはもう終わった仕事。営業個人に言うだけでは面倒くさがってのらりくらりと動いてくれない可能性もあります。その場合は、仲介業者(会社宛）と売主宛で内容証明郵便を送っておくと良いです。内容証明郵便を送ると対応ががらりと変わるはずですよ。内容証明郵便の文面は、自治体等の主催する無料法律相談などを利用して弁護士さんに相談すると良いと思います。先生によっては、トピ文を見せて「内容証明を送りたいんです」と言えば有料の法律相談（1時間5000円ぐらい）として記載内容をざっくり教えてくれます。対して長文にはならないですから、30分から長くても1時間ぐらいの相談で収まってしまうと思います。送り方は「e内容郵便」とwebで検索してみてください。ワードで文書を作成して変換したらネットでそのまま送れますから、以外とお手軽で簡単ですよ。費用は2000～4000円あれば十分だと思います（字数による）。

トピ内ID：6424871587

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交渉するなら強気で！　その3

😉

プロ

2019年03月13日 21:36

交渉方法としては、3-1と3-2の2パターンがあります。どちらの方法がいいかも弁護士さんの意見を聞いてみると良いですよ。弁護士さんならさらに効果的なアイディアをくださるかもしれません。 1.内容証明郵便等で不動産業者と売主をトピ主宅に召喚。 2.故障個所を不動産業者立会いの下、売主に確認してもらう。　　↓　 3-1.トピ主が自分の費用で修理を行い、その費用を売主に対して請求する。 3-2.売主に対して、業者による修理を請求する（売主に業者を手配させる）。 ※3-1.のメリット：自分が手配した業者なので作業時「丁寧にやるように」等直接注文できる。　〃　　デメリット：一時費用が自腹になるし、売主に払ってもらえるかどうかわからない。（請求しても無視された場合、裁判では勝てますが、現実問題裁判までやりますか？） ※3-2.のメリット：費用の持ち出しがない。　〃　のデメリット：問題が解決するまで故障個所が使えない。自分が手配した業者ではないので直接作業に口出ししづらい。（それでも「きちんとやってよ」と口出ししたほうがいいですけどね。）

トピ内ID：6424871587

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交渉するなら強気で！　その4

😉

プロ

2019年03月13日 21:36

一番修理に費用が掛かりそうなのはその1.屋外照明ですが、残念ながらこれはあなたの確認不足としか言いようがありません。悔しい気持ちはよく分かりますが法的には買主の自己責任の範囲です。ただ、こちらも交渉してみる余地はありますので売主に言うだけ言ってみましょう（法的にどうであれ、とりあえず遠慮せず主張すること）。この手の交渉は素人が申し立てても相手にされなかったりして余計に嫌な思いをすることになることがあります。そのことはあらかじめ覚悟しておいた方がいいです。ただ、弁護士さんにとってはそれほど難しい案件ではないはずなので、少額で引き受けてくれる先生もいると思います。内容証明郵便も弁護士名で郵送してもらった方が効き目があります。初回相談料無料としている弁護士事務所も多いですから、一度相談してみる価値はありますよ。相談するときは、必ずトピ文（十分伝わると思いますし、相談時間を短縮できます）をそのままプリントして故障個所の写真や動画、不動産契約書、重要事項説明書と一緒に持参してください。今回の件は確かにあなたの確認不足ですが、だからと言って黙って泣き寝入りしなければならないほどあなたに過失があったわけじゃありません。それに「付帯設備」に事実と異なる内容を記載するなんて売主は悪質だし、この点を確認していなかった不動産会社の営業は怠慢です。（この点も指摘しましょう。）交渉するときは「自分の確認不足」については一切言及せず、強気で臨むことがポイントです。あくまで「聞いてた説明と全然違うじゃないか！！（怒）」という姿勢で。実際、この点が一番の怒りのポイントですよね？

トピ内ID：6424871587

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もう一言

😉

プロ

2019年03月13日 22:33

新築だろうが中古だろうが不動産は決して安い買い物ではありません。だからこそ、売主と買主は対等であり買主は自己責任でいろんなことをチェックしていかなければいけないのです。買主だからと言って「お客様」気分は通用しません。きらきらまんもすさんのご主人のように強気の姿勢で頑張ることは、不動産売買においては大正解なんです。無駄に揉めろ、ごねろ、という意味ではありません。ただ合理的・論理的に自分の主張をし交渉を主体的に積極的に進めるという姿勢がとても大切だということです。今回の交渉も、そういう意味で普段より強気の姿勢で臨んでください。プロの立場で言うと、トピ文の件、不動産トラブルというほどのこともありません。ぶっちゃけ、この手の事例は中古でも新築建売でも「あるある」なのです。（新築の場合でも作っているのは生身の人間である職人さんですからね、失敗していることもあるもんです。）だからトピ主さん、ショックを受けることはないですよ。何のこれしき、と乗り越えてください。大切なのはいかにリカバー（修理）するかということです。築15年なら建物はまだまだ十分生きてるし、不動産購入の費用対効果としてはいいチョイスだったはずです。慣れていないとこういうことはショックでしょうし辛い気持ちになることもあるかもしれませんが、凹むほどのことではないんですよ。建物躯体そのもの、地盤に問題がなければ、リカバーできますから。それに修理して壊れた箇所を新しくすれば、その部分はまた10年は安心して使えるようになります。モノですから、壊れることだってありますし、経年劣化だってします。でも持ち家はそうやってコツコツ手直ししながら暮らしていくものだと思うし、だからこそ愛着を持てるんですよ。補償という目的達成のためには怒ったふりして強気で交渉しつつ、冷静に気持ちも切り替えてください。

トピ内ID：6424871587

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仲介業者に相談を

🐱

そら

2019年03月14日 10:02

こんにちは昨年、マンションを売却しました。引き渡しから1ヶ月くらい（詳細な期間は忘れましたが）で見つかった不具合は売り主負担で直すことになっていました。その期間が過ぎたときに仲介業者さんから「このあとの不具合は買い主負担になりますので」と連絡がありました。

トピ内ID：3149317892

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現状引き渡しの条件ではないのですか

🙂

元アパート住民

2019年03月14日 11:01

　中古住宅はエアコン付き賃貸アパートと違って付帯設備に関する売り主の責任はないと思いますよ。物件を安価で購入し家具や調度品は自己負担だと思いますが。電灯やエアコンも込みで使用可能と言われて購入したのですか。購入した不動産屋さんに尋ねたらどうでしょう。むしろ取り外してくれていたほうが処分料負担がなくてよかったのに。私が買うならそうします。

トピ内ID：7560271763

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「隠れた」の意味

🙂

ふむふむ参号

2019年03月14日 12:30

「プロ」さんの3月13日 16:43のコメントですが、＞「隠れた」とは外見から確認のしようがない部分（壁の内部とか柱の内部とか建物の基礎内部とか）という意味です。違います。民法570条の「隠れた」とは、一般的な注意義務をもって発見できないという意味です。法的には、買主に善意無過失を要求する規定です。視覚的な状況を指しているのではありません。

トピ内ID：1572832692

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住まいるダイヤル

🙂

でそ

2019年03月15日 17:15

「住まいるダイヤル」という住宅トラブルの相談窓口があります。国土交通省関連の団体が運営しており、無料電話相談でひとまずフラットに話を聞いてくれて、法律に則ってアドバイスをくれるはずです。 http://www.chord.or.jp

トピ内ID：2266090182

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ヨコレスですが、「プロ」さんのレスに感謝です。

🙂

在米50代おばさん

2019年03月14日 14:59

「プロ」さんのレスを興味深く読ませていただきました。在米で、日本での家の売買にかかわったことはありませんが、いつか役に立つかもと読ませていただきました。ありがとうございます。

トピ内ID：3243222111

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瑕疵担保の責任を負わない旨の特約

🙂

通りすがり

2019年03月14日 15:14

不具合なしという説明を信じて、瑕疵担保の責任を負わない旨の特約付きで中古住宅を買ったが売主に瑕疵担保責任を追及することは可能かいうことですね。民法５７２条は、瑕疵担保の責任を負わない旨の特約があっても、売主の責任を追及できる場合を規定しています。お買いになった住宅の不具合が民法上隠れた瑕疵に該当するのか、該当した場合に知りながらその事実を告げなかったと法的に評価できるのか、弁護士に相談することをお勧めします。お知り合い等に弁護士がいなければ、自治体の法律相談や法テラスを利用してください。あと、仲介した不動産業者を監督する、都道府県知事または国土交通省の担当部署に相談する方法もあります。相談する際には、売買契約、重要事項の説明書、建築確認通知書等の図面、不具合箇所の写真等を持参して、状況を正確に説明できるようにしたほうがよいと思います。（担保責任を負わない旨の特約）第五百七十二条　売主は、第五百六十条から前条までの規定による担保の責任を負わない旨の特約をしたときであっても、知りながら告げなかった事実及び自ら第三者のために設定し又は第三者に譲り渡した権利については、その責任を免れることができない。

トピ内ID：6704676776

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トピ主です

🙂

まめトピ主

2019年03月14日 21:59

みなさん、ありがとうございます。とても参考になります。今までの状況は以下のようになります。２月引き渡し。引き渡し３日後に不具合箇所の写真をメールで送付。連絡から１週間後に不動産屋の担当が見に来て不具合を確認して、売主と相談しますと帰りました。その後、エアコンは取り外す、その他は修理できるかメーカーに確認する。という連絡が来ました。それから３週間ほどたつのですが、作業日程などの連絡がないです。こちらから状況確認をすると、メーカーに問い合わせ中や部品取り寄せ中と言うだけで作業としては何も進んでないです。引っ越しは来月ですが、掃除するときに洗面台が使えないが不便なので早く対応して欲しい所です。みなさんのレスを参考にして、もう少し強気で言ってみます。

トピ内ID：3264028759

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どちらで購入されましたか？

🙂

コータロー

2019年04月13日 20:48

私は逆に、最近、一戸建てを売却いたしました。売却に際して、大手住宅販売店2軒・中小住宅販売店（地元密着型）に見積もりをお願いし、大手住宅販売店を選び、販売を依頼し、依頼後約半年で、売却できました。売却に際して、どの住宅販売店も、現状をベースに売るので、特にリフォームは必要ない、必要であれば購入者に好みがあるので、任せた方が良い、カーテン・エアコン・照明などはすべて外して、新しい購入者が準備するものと考えて下さいとのことでした。住宅販売店に家のチェック機構があり、家をチェックして、家の価格の査定をし、販売価格を決めて頂きました。築約20年のため、建物の評価価格は殆ど0であした。免責期間として、私共売り主に設備、建物の免責期間が決められており、住宅販売店でもその免責に対して500万円まで保証ができるように売買契約をしています。他の2社も同じような免責でやっているようでした。リフォームはしなくても良いという事でしたが、女房が『次の人にも気分よく住んで貰いたい』とのことで、約100万円で、畳替え・壁天井のクロス替え・洗面台替え・ハウスクリーニングなどと細々したものをしています。また、女房の意向で『どうせ引っ越し先では新しくするから』という事で、カーテン・エアコン・照明などは、『新しい方が必要なければ捨てて下さい』と残しました。このトピを見ると、『中古住宅は何の保証もしていない』と捉えられかねないので、敢えてレスしました。売り主にも免責で責務は有りますし、売価にも影響します。信頼できる住宅販売店であれば、免責範囲もはっきりしています。よほどひどい住宅販売店から購入したのですね。基本的には、エアコン・照明の免責はないと思います。唯、水漏れは、住宅として重要事項だと思いますので、住宅販売店に早急に相談した方が良いと思います。免責期間が設定されていると思いますので。

トピ内ID：8509081544

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