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築30年のマンションが600万円。買いですか？

レス23
（トピ主 1 ）
🙂
さくら
話題
地方都市の外れに住んでいます。一応市内です。 中心部までは車で20分、山の上の住宅街にある眺望が素晴らしいマンションです。 バブル期に建てられたせいか、 玄関や廊下が広く、隣の部屋と隣接しないように中庭が設けられていたり（四方向に窓があります）、贅沢な作りだなと思って住んでました。 清掃や点検含めて、管理もしっかりされてますし、部屋自体は住み心地が良いです。 ただ坂の上にあるので、外出はほぼ車、子どもの習い事や友達の家に遊びに行くのに送迎が必要だったり、不便さも感じてはいます。 バスは1時間に1～2本、最寄駅まで15分ほど。 家賃は6万円。入居した時の仲介不動産屋さんは安すぎって言ってましたが。 この部屋が売りに出るそうで、買わないかとオーナーさんから声がかかりました。 600万円だそうです。 10年ローンでも支払いは今より安くなりますが、このマンションが20年、30年経った頃にどうなっているのか想像がつきません。 マンションも住宅街も高齢化が進んでいます。 買いでしょうか？ ちなみに私達は一生住む気はありません。 せいぜいあと5年。その後は賃貸にしたら良いかと考えています。 ご意見お聞かせください。

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買わない！

💢
rico
買わないほうがいいです。 築30年は古すぎます。 マンションは交通の便が良くてなんぼ。 駅まで車必須のマンションは人を選びます。 賃貸に出すとしても運転のできない人は借りられません。 一生住むつもりならかすかに考える価値もあるかもですが、賃貸はリスクが大きいです。 賃料６万はその条件なら安すぎとは思えません。 これから住民が年を取ると管理能力も落ちて、今メリットの管理の良さもなくなると思います。 デメリットばかり書いてすみません。 でもいったん買ってしまったら住まなくても、借りてくれる人がいなくても一生管理費と固定資産税が付いて回ります。 私がその６００万の売り主なら５００万に値切られても売ります。 この先この物件と手が切れるのですから。 将来お子さんにこの物件が残されたら、お子さんが固定資産税や管理費などの支払いを負担することになります。

トピ内ID：3487765122

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固定資産税　維持管理費費　いくらくらい？

💤
砂漠のヘルパー
維持管理費 固定資産税 どれくらいですかね。 私も地方都市で 一戸建てで草刈りなどが嫌になってきて マンションが良いかなーと買えそうな値段の 築30年の物件　見て周りました。 車が交通手段の土地で 電車、バスは当てにしていないです。 ローンの他に維持管理費、固定資産税、、 部屋は自分の所有にはなるけど月々は結構かかるなぁーと。 (今の家は売らないので自己資金は少ないのでローンになる。) 便利な場所に賃貸で、で良いかも？ 私は子供が大きいので、条件は違いますが 子供はいれば、尚更　子供の学校や生活に都合が良い場所に住むので 良いのかなーという気がします。 賃貸なら身軽ですよね。 物件としては築50年ほどまで取り壊しは無いのではないか。 壊すにしても住民の同意がいる。 と不動産会社さんが言ってました。 20年後は老人施設にお世話になってるかも、、 子供の生活の様子も分からないですし、、 ということでマンション中古物件ー見送りました。

トピ内ID：4097228327

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築三十年なら

041
煤籠り
大規模修繕や建て替えの問題もいずれ発生します。そこのことを分かった上なら購入しても良いのではないでしょうか。600万円なら。ただキャッシュで買った方がいいと思います。その金額なら。 　ローンで購入するのであれば予め総額いくら返済することになるのか確認した方が良いと思いますよ。600万円借りて十年間で800万円とか900万円返すことになるのなら馬鹿らしいですから。この低金利時代に。

トピ内ID：2162655633

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自分が住む気が無いなら買わないな～

♨
かぴ
マンションなのに不便って、良い部分がありませんよね。 多少不便でも、一軒家だからということで我慢するものだと思っています。 さらに、自分がずっと住むつもりも無い物に大金を費やすのもどうかと思います。 オーナーになれば固定資産税や管理費・修繕積立費は当然かかるようになりますし、既に築30年なら結構老朽化もしているような。 新築を購入するよりも修繕費が多くかかりそうな気もします。 現在賃貸で入っているけれど、売りに出す前には退去しなければならないんですよね？ 600万円という額はすぐに手が出せそうな金額でもあるので、どうしても欲しくて心を持って行かれている物件ならば購入しても良いと思います。

トピ内ID：0401647150

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安物買いの銭失い

🐱
栗
　そのマンションですが、だいたいどんな感じか分かります。 　お金に余裕のある住民は、どんどん出ていきます。今となっては、安くてもいいから、とにかく処分したい相続だって困るし。 　車が無いとどうしようもない利便性の悪い場所なんて、最悪ですよ。購入を考えるなら、一番避けたいポイントです。 　お子さん居るのに、自転車だって危なくて乗せられません。常に車。 　そのマンションですが、安く売り出している部屋や、賃貸に出す部屋だって多くありませんか？ 　古い不便なマンションなんて、安くしないと見向きもされませんから、どうしても安くなる。そうなると、住民の質が低下します。一度低下した質は、もう戻りません。 　そもそも、「一生住む気はありません」なら、売るか貸すかの時を考えないと。 　　不動産屋さんの言葉を真に受けてはいけませんよ。売れば儲かる商売ですから。 　築30年のマンションなんて、ババ抜きです。誰が最後にババを掴まされるのか？ 　きっと、100万円値切って、500万円なら考えると言ってみても、その値段で通りますよ。持ち主は、早く処分したい物件です。 　私だったら、絶対に買いません。

トピ内ID：5910108570

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修繕計画書と修繕積立金のご確認を

💤
さぼりんまま
分譲マンションの管理費は概ね実費ですが、修繕積立金が高額だと販売のネックになり、低額に設定される場合があります。 つまり大規模修繕工事の際に修繕一時金を徴収される可能性が高い。 賃貸にしても支払いは所有者にかかります。 オーナーからの買い取り提案はそれが原因では？ よくお調べになることをお勧めします。

トピ内ID：4490335765

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私なら買わない

041
B
トピ主家が現在入居中の、分譲賃貸住宅が売りに出たという事ですか？ 5年後賃貸にとのことですが 人気の地域でしょうか？ 借り手がなく空き家状態になってしまっても、管理費や修繕積立金は支払わねばならないですよ。 ただ、売りに出たという事は、売れてしまったらそこを出なきゃならないってことですよね？ 新たに初期費用かけて引っ越すのか トピ主さんご家族の年齢構成によっても、判断は分かれると思います。 が、5年で賃貸に出す予定なら、私なら買いません。 大規模修繕時の持ち出しが有るかどうか 専有部分の設備のメンテナンス 6万円程度の家賃収入(不動産屋が破格とはいっても、そこまで下げなきゃ入居者が居なかったのでは？) マイナスが大きいのではないでしょうか？

トピ内ID：7104594810

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修繕トラブル

041
さやか
知り合いから聞いた話です。 分譲マンションというのは、「その区画のオーナー」と「オーナーから賃借りしている人」に別れていくものです。現に主さんご自身も賃借りしている人ですよね。 そういう混合のマンションは、大規模修繕のときに決まってもめます。 戸数の大きいマンションほど意見がまとまりません。 賃貸ししているオーナーにとって、大規模修繕はいわば「対岸の火事」であって、実感がないんですよ。だって住んでいないし、下手したら遠方に住んでいて見に来ることも厳しかったりしますから。 だから、大規模修繕しますよ、だから各戸〇〇万円負担ですって言われると反対するんです。 マンションの大規模修繕はたぶん過半数の賛成がないと実施できません。だから、老朽化が進んでしまうこともある、ということでした。 これから5年しか住まないのに購入するのは危険かなと思います。

トピ内ID：0429217917

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買わない

041
やらかしちまった
買いません。恐らく安物買いの銭失いになるでしょう。 家賃なら費用は6万円×5年で360万円です。それに加えて240万円も払うなんて、全く費用を計算できてないですよ。 マンションの修繕費用積立金は月3～4万円ぐらいはかかります。仮に3万円なら年で36万円です。4万円なら48万円です。 しかもそれはマンションを持っている間ずっと続きます。 あなたにお子さんがいるかわかりませんが、もしお子さんが相続してもその負債は続きます。 ようするに、あなたは毎年36～48万円の確実な負債を600万円だして買おうとしているということです。 「賃貸にすれば毎月6万円が手に入る！」との計算も甘いです。 修繕費用積立金が月3～4万円ぐらいはかかりますからそれを差し引けば、1年間満室だったとしての大家の収入になるのは1年間で24～36万円です。 入るか入らないかわからないし、将来的にはもっと減少するのが確実な1年間の家賃24～36万円のために、毎年必ず発生する36～48万円の負債をかかえこむのはおろかとしかいいようがありません。 3行目の費用、240万円を回収するのに何年かかりますか？

トピ内ID：1292078523

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偶の観光ならいざ知らず

☁
cloud
　生活するには立地が悪いですね。幾らもしない内に大規模修繕時期になりそうなのもマイナス。 　お金は持って置くに越した事はない。

トピ内ID：7202454926

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私なら買うかもしれません。

🙂
カシ
立地的に当時も、別荘の様な感じで建てられたのかもしれませんね。 私は30代、独身でフリーランスをしていますが、私なら買うかもしれません。 そこに住んでも良いですし、セカンドハウスにしても良いと思います。 仕事はネット環境があれば問題無いので、眺望が良いのが一番のポイントですね。 トピ主さんの場合だと、 賃貸のままで良かったのでしょうが、もし買い手がつけばトピ主さんは出ていかなければいけない訳ですよね。 それなら600万円で買って、5年後に300万円ほどで売って、プラマイゼロか多少マイナスでも良いのなら、買いかもしれません。 下調べはしないといけませんが。 値段の理由は、 一生住むには老朽化と立地でやはり難しい物件なのでしょうね。

トピ内ID：6365084518

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売れなくなるリスク

🐤
WOW
10年も住んだら元が取れますね。 そう考えると、売るときに値段が付かなくても、問題ないでしょう。 ただ、リスクは売れなくなることです。 典型的なのは、バブル期のリゾートマンション。 大規模修繕工事の費用を負担できない住人が出てきて修繕ができず、空き部屋が埋まらなくなって、管理費が値上がりし、スラム化する。 100万円以下のマンションで、管理費が年間60万円以上とか結構あります。 ただでも売れず、管理費の支払いからは逃れられない。 何らかの方法で10万円でも20万円でもいいから必ず売ることができるなら、買ってもいいと思います。

トピ内ID：1353236784

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5年なら

🙂
インコし
地方の古い高級マンションはタダみたいな値段で売っていて、 それを買って老後を計画的に過ごす人もいます。 そういう人が多いと、周囲のサービスもそれなりに変化していくようで、 壊滅的に不便にはならないようです。 ずっと住んでもいいかな、と思うなら優良物件でしょう。 5年住むだけなら絶対に買わない方がいいです。

トピ内ID：8500716872

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高いー！

🙂
月子
私都内で3DKで最寄地下鉄から徒歩2分で都心に15分でいけてJRも徒歩10分、三方面窓で開放感抜群の分譲賃貸に9万ちょいで住んでましたよ。 分譲賃貸で相手側の意向で格安だったっていうのもあるけど、その条件で6万って高くないですか？ どんだけ部屋広いのかわからないけどその分修繕費すごそうだし。 土地の値段調べました？ 上物なんてほぼ価値かない物件だと思う。 これから高齢化で婚姻率も下がって人口どんどん減ってファミリー向けの賃貸を借りる母数を考えて部屋が埋まる確率すごい低いと思いますけど。 その後は賃貸って言うけど劣化した水道管の破損とか負担して直すの大家ですよー！

トピ内ID：3399810784

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そのマンションは人気の物件ですか？

🙂
そら
築30年 地方都市の外れ 坂の上にある 車ほぼ必須 市の中心まで車で20分 バスは1時間に1~2本 駅まで15分（バスで？徒歩で？） 賃貸だったら家賃6万 高齢化が進む地域 この悪条件だらけの部屋を600万で買って、5年住んだら家賃6万で貸しに出す？ちょっと見通しが楽観的過ぎるのでは…。まさかとは思いますが、雪が降る地域じゃないですよね？ 6万の家賃が相場から見ると破格の安さで、空き部屋が出たらすぐに埋まる人気物件ならともかく、そうでないならやめた方がいいと思います。 借り手が見つからなかったり売りたいのに売れなかったら、高い維持費がかかるだけのお荷物になってしまいますよ。

トピ内ID：2945941564

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買わない

041
たろすけ
あと５年なら、家賃６万×１２か月×５年＝３６０万。 築３０年は、微妙。 当方、マンションの設計をしていました。大手デベロッパーのです。 退職して１５年になりますが、それまで１６年勤務していました。 退職する数年前に、マンションは分譲の場合、長期修繕計画を販売時に立案し、１０年後の防水工事、２０年後にエレベーター交換などの大規模修繕計画と共に説明しなければならない、となっていました。 築３０年だと、該当しません。今までに、大規模修繕はありましたか？ 最初から長期修繕計画に基づいて積み立てている場合、高額な一時金は発生しにくいですが、そうでない場合、積み立ては形ばかりで、必要なメンテナンスには足らない、そういうことがあったので長期修繕計画が必要になったわけです。 築３０年、退去者が増えると、修繕したくてもできなくなります。 ５年以降、賃貸でも、とお考えなら、買わないし、終の棲家としても別を探します。

トピ内ID：0377553578

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買いません！

☀
朝からいい天気
６００万円何でその金額なのかを深く考えてみたら？ ５年間はいいとしてもその後賃貸に出しても人口が減る方向なのに、高台なら不便も考えれば果たして借りる人がいるかどうかでしょうか。 地方田舎の隣がショッピングモールや病院銀行学校、バス停３０秒、駅まで歩いて１０分などがある居住便利地域に賃貸家（築８年）を持つけど、それなりに家賃は高額ですが、退居があればすぐに入居も決まるからやはり住むには良い場所だからでしょう。借りる側の気持ちは家賃が高くても便利地域かどうかになると思います。 車必須の地域限定されれば厳しくなるのと、築年数も気になります。現状が安い物件家賃なのがこれらを物語っていませんか。

トピ内ID：8998779791

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ありがとうございます

🙂
さくら トピ主
買わない派が優勢ですね。 もう少し調べてみようと思います。 ちなみに大家さんが売却してオーナーチェンジしたからと言って、退去しなければならない訳ではありません。賃貸といえども居住権がありますから。 管理費をずっと支払い続けることについて、慎重にシミュレーションしてみようと思います。 貴重なご意見ありがとうございました。

トピ内ID：4859527464

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失敗する

🐱
栗
　なぜ、オーナーチェンジしても、変わらず住めると思っているのですか？ 　その方が、自分で住みたくて購入するかもしれませんよね？ 　法に従っていれば（退去するまでの期間など）、退去は仕方ありませんよ。 　もし住み続けられるとしても、次の更新で値上げされるかもしれないし…。 　それより、まだ購入を迷っているようですが、最悪のリスクを考えていますか？ 　賃貸に出した途端に、部屋で殺人や自殺・心中…。 　事故物件となり、借り手はいない、売りたくても売れないとなっても、固定資産税や諸々の諸経費は掛かります。当然、家賃収入ゼロ。 　また、誰も住んでいなくたって、時々は風を通したり水を流したり、掃除だって必要です。管理できますか？お金を払って、業者に頼みますか？ 　それでも問題なければ、お好きにしたらいいと思います。 　「賃貸物件で不労所得。お金持ちになる方法。」などの本が色々出ていますけど、失敗も多いですよ。 　賃貸物件を、バラバラのエリアで数部屋持つならいいですが（どこかの部屋でコケても、他の部屋でカバーできる）一部屋のみだと失敗も多いです。

トピ内ID：5910108570

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2回目

041
やらかしちまった
考えなおし中なんですね。 不動産会社と交渉するなら、「値引きされたお得な600万円で購入させていただく」という心づもりではなく、「修繕積立金や管理費といったオーナー様が毎年負担する負債をこちらが引き取ってあげる」という心づもりが重要。 「今後10年分ぐらいの修繕積立金と管理費をオーナー様がご負担したのと同額を私たちが賃貸を予定している5年分の家賃より差し引いた額でなら、負債を引き取ってさしあげます。こちらは負債を引き取ってあげるのだから、オーナー様も多少は負担してくださいね。」という態度で交渉したほうがいいです。 具体的には、、、 修繕積立金と管理費が毎月3万円なら、10年間で360万円。 トピ主さんが住む予定の5年間の家賃が360万円。 5年間の家賃360万円　ひく　オーナー負担額360万円で、取引額ゼロ円でなら「負債を引き取って、あげる」ということです。

トピ内ID：1292078523

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もし買うのなら

🙂
みかん
値切ってみてはどうでしょうか。 たぶん応じるのでは。

トピ内ID：4095335155

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庶民が不動産に投資する絶対原則

🐱
しゃしゃり部
「必要不可欠で最大限の規模、かつ最小の費用」が満たされる場合のみです。 理由は簡単で、投資物件を手放すときf同等の物件を購入して移転が前提になるため、自分が使って減価した分以外は売った資金でまた同程度の物件を買うわけですが、売り買い双方の価値は連動していてそれほど違わないからです。 後5年しか住まず、現在が賃貸ならオーナーから買う事は条件次第です。 600万という金額が居住権で居座られたときのリスクを考慮した低い金額であり、すぐに転売しても利益が出るくらい割引されたものであれば、購入してから短期譲渡にならない期間だけ使用し、その後は売却価格を睨んで転売も可能かも知れません。 ただし、この築年数の物件だと、5年と言う期間が物件価格にどの程度影響するのか周到な試算が必要で、プロの不動産業者でも損得五分五分という感じです。 私は、これに関しては「買わない」に一票です。

トピ内ID：7248735675

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これだけ

🙂
チャコティ
これだけ買うなって言われても、 それでも買う材料をどうにか探してたいって感じなのですね。 調べるって何を調べるんでしょう・・・ だったら早く買えばいいのに。

トピ内ID：8500716872

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