中古マンション購入について

賃貸者の退去が確実でないのだし、投資収益効果も疑問なので、オーナーチェンジしたいのでしょう。所謂、損切りってことだと思います。 また、投資物件は管理組合が不透明で、修繕計画や実施も曖昧なところがあります。給水施設が不衛生なんてことも心配になります。自分が住むのではない投資物件の維持管理は、通常の分譲マンションと管理自体が違うと思います。

　そこは、普通の分譲マンションですか？賃貸としている部屋は、何割程度か分かりますか？ 　それより、賃貸中なら、図面や写真を見ただけで、実際に室内を見る事なく契約になりますけど、抵抗無いんでしょうか？ 　現在の家賃は？どういった契約（法人・個人）になっているのでしょうか？借主は、学生さん？社会人？ファミリー？転勤する方？居住して何年？ 　家賃の滞納は？ 　また、固定資産税の額や火災保険は？修繕積立金・管理費は？ 　そして、重要なポイントである、築年数は？大規模修繕はこれから？ 　きっと、そろそろ手放さないと危ないから、オーナーチェンジなんだと思います。大規模修繕が発生する前に手放そうとかね。 　不動産投資する方は、売れるうちに上手く売り抜けて、次の物件に投資できるよう、引き際を考えていますから。そう、ババ抜きです。 　オーナーさんが、賃貸中で収益があるのに、なぜ売却するのか分かりますか？ 　そのマンションでは、他の部屋でも売り情報ありませんか？ 　また、現在の借主が引っ越し後、自分が住むのは構いませんが、きっとリフォームが必要だと思います。 　トイレ・洗面化粧台・キッチン・エアコンを入れ替え、壁紙やフローリングを張替え、照明やカーテンを購入し、カビだらけ？のお風呂やサッシ、クローゼットをプロに頼んで清掃…。どの程度のボロさなのか？ 　リフォームだけで、数百万になるかもしれません。これも計算に入れていますか？ 　おいくらで予算を組んだのか知りませんけど、もし購入したら、住宅ローンと自分が住む部屋の家賃の、両方の支払いとなりますよね？ 　マンションの家賃の収益で、住宅ローン・修繕積立金・管理費・固定資産税・火災保険等を支払えますか？そこは、赤字でしょうか？ 　そこにきて、大規模修繕で請求がきたら？

家主と賃借人では法律上賃借人が保護されるので、家賃滞納や迷惑行為などで近隣とトラブルになっているような場合を除き家主都合で退去してもらうのは立退料（家賃６カ月分以上の場合が多い）の支払いなど交渉もあり大変です。 投資物件の場合はローンの他にも固定資産税もかかるし、不動産屋を通して賃貸を継続するならば仲介管理手数料などもかかります。 また、自身で直接契約する場合は諸々のトラブル（家賃滞納や建物設備の破損など）全て自分で対応する必要もあり大変です。 例えば水道トラブルなどは緊急性も高いので深夜早朝休日でも関係なく連絡が入りすぐに対処が必要となります。 ローン＋税金の他に諸経費や雑務などを考慮しても黒字ならまだマシですが、赤字になるなら自宅の賃料＋投資物件のローン支払いになるので毎月の支払負担が増えます。 自分が住む前提で購入をするなら、ローン金利や固定資産税などの金銭的負担はもちろん、いつ退去するかわからず自身の賃貸の更新時期などとの折り合いも難しく将来見通しができないのでイライラも募ります。 不動産投資の素人は投資物件よりも中古物件を購入した方が良いと思います。

投資物件で入居者が退去するタイミングで自分が住むのは可能です。 (少数ですが、居住用として投資用マンションを購入する方もいます。 結婚のタイミングで賃貸に出すそうです。) ぱっと思いついたデメリットを挙げてみます。 ・住宅ローンが使えず、金利が高くなる ・住宅ローン控除が使えない ・登記費用　居住用の場合に比べ、数万程度、登録免許税が高くなる ・使われている建材や備えつけのもの（キッチン、バス、トイレ）のランクが分譲マンショに比べて安っぽい メリットを挙げるとすれば、好きなタイミングで賃貸に出せることくらいでしょうか。 なお、住宅ローンを使うためには、自分が居住用として住むこと以外に、面積要件があり、マンションだと登記面積で30平米以上が必要です。 1Rマンションで30平米以上の物件はあまりないので、ご注意ください。 面積要件をクリアしたとして、トピ主さんが入居するタイミングで住宅ローンに借換えができるのかは分からないので、金融機関に確認したほうがいいです。 過去、不動産業界にいて投資物件も見てきましたが、駅近でも周囲の環境が悪かったり、部屋の造りが雑な物件もありますので、部屋の中を見ないで購入するのはかなりリスクが高いなと思います。 高い買い物ですので、慎重にご判断されたらよいと思います。

　しばらく自分で住まないのなら、住宅ローンじゃなく、不動産投資ローンでしょうか？金利高いし、審査も厳しいですよね？ 　自分で住む時に、住宅ローンに乗り換える予定ですか？ 　その辺の事は、銀行のローン窓口できちんと相談したほうがいいと思います。どの銀行で借りるか、決まっていますよね？ 　そのマンションですが、投資用物件として建てられたマンションなんですか？全戸が、賃貸？駐車場はナシ？ 　それとも、普通の分譲マンションですか？今のオーナーは、ただ投資用として購入しただけ？ 　投資用物件として建てられたマンションなら、購入は反対です。止めたほうがいいです。

＞オーナーチェンジ物件（投資物件）で、現在も賃貸中 これまで不動産投資のご経験がないのであれば、あまりお勧めしませんね。 ババ抜きの「ババ」の可能性が高いと思われます。 「現在も賃貸中」ということは、内部の確認はできないわけですから たとえ買うにしても　言い値ではなく　数百万円のリフォーム費用を見込んだ価格で 交渉する必要があります。 ＞現在の住人が引っ越した段階で借り換え これがうまくいく保証はどこにもありません。 借り換えできなければ、リフォームして賃貸として募集をかけることになりかねません。 借り換えするにしても　かなりの費用が発生しますよ。 また、賃貸物件と分譲物件では造りが根本的に違っていますので 自分が済んで貸さないのであれば、あまり良い選択とは言えませんよ。