不動産売却：専任と一般媒介メリットデメリット

　買い手は、売家情報を見て、欲しいと言ってきた方ですよね？ 　だったら、売値は、自分で好きに決めればいんですよ。不動産屋さんの言いなりに売値を決める事ありません。 　欲しい人は、不動産屋さんの想像以上の金額を出すかもしれないんだから。 　あなたが、本当は１億２千万円で売りたいと考えるなら、それでもいいし、売り急ぎたいから８千万円でいいならそれでもいいし。 　ただ、値が相場より高いと、売るのに時間が掛かる可能性が高まるってだけです。 　あなたの場合、購入希望者は富裕層ですから、予算が１億５千万円までだから、１億３千万円で買ってくれる人がいるかもしれませんよ。 　とりあえず、１億円でもいいと考えるなら、最初は１億３千万円程度で売値を出せばいいのに。値切られる事を見込んで、売値を決めたらいいと思います。 　不動産は一点物ですから、絶対にここが欲しいと思っている方がいれば、意外と値切られず高値で買ってくれるかもしれませんよ。 　ちなみに、私が土地を売った時は、一般です。あちこち頼みました。 　というのも、なかなか売れそうにない土地だったので、とにかくネット広告をあちこちのサイトに載せて欲しかったからです。 　また、売値についても、不動産屋さんの見積価格を無視して、強気価格で出しました。売り急いでなかったので、別にどうでも良かったからです。気長に待ちました。 　全く問い合わせがこなかったので、途中で、一度値下げして（それでも、不動産屋さんに言わせれば強気価格）それでしばらくしたら、値切られる事もなく売れました。 　それより、不動産屋さんによっては、最初からこのような戸建てを探しているから情報が欲しいという客がいますから、あなたの場合、サイトに掲載する前に、そのような客に売れるかもしれませんね。 　実は、既に、この物件ならあの客とマッチすると考えているかもしれません。

専任にしたら例えば不動産会社が忙しい時にはあなたの物件は扱うのウチだけなんだから暫く放っといても大丈夫か、って思われそう。 一般ならどちらが先に売るか競争になりますよね？ 本腰入れて取り組まねば相手に先越される！ですよね？ だから私なら一般です。 専任と一般ってつまりそういうこと言ってるんですよね？ 違いましたっけ...

他の方も書かれてるように、１社だと競争しないし 自分のところに来た顧客に売りたいので抱えちゃうんですよね。 うちは今、マンション売りに出してますが一般です。 大手２社、地元の中堅どころ１社にお願いしています。 値段は自分で決めていいんですよ。 急がないのであれば、最初は高めに出して様子見たらどうでしょう。 １億１千万で出してみたら？

重視したのは2点です。 1.その不動産会社がその地域でどれだけ豊富に物件を取り扱っているか、つまり、どれだけ地域に詳しいか。 2.営業担当が優秀そうか 専任媒介にした理由は、その方が不動産会社のやる気が出ると考えたことと、ハウスクリーニングやホームインスペクションなどの特典が受けられたからです。また、人気のエリアでしたので、一般媒介にしなくとも売れると考えました。 まずは専任媒介で3ヶ月やってみて、売れなければ一般媒介に切り替えるというのもありだと思います。専任媒介は3ヶ月契約であることが多いです。

「2社のうち1社に絞り切れない」んですから、一般にして両方に依頼しては？ どちらかの専任にして、思うような取引ができなかった場合、後悔するような気がします。 希望売却価格も、もっと強気に出ていいと思います。 投稿を読んでいて「二世帯住宅？売りにくそうだから専任の方がよくない？」と思ったのですが 査定がかなり良さげですので、一般の方がいいのかと思い直しました。 価格としても手ごろですので、すぐ売れるのではないでしょうか。 「複数の会社とのやりとりが面倒。全部任せたい」ということでしたら専任がいいと思いますが。

私は専任による抱え込みをいちばん避けたかったので、一般にしました。 ただし結局１社にしか依頼しませんでした。 地域の不動産情報はずっと検索し続けていたので、提示された売り出し価格も納得できるものでした。 その価格で買うお客さんがいるかどうか、なので、売り出し価格はトピ主さんが決めたらよいです。 最初は高めでよろしいのでは。

専任媒介契約だと二週間に一回以上売主にどのような状況か報告をしないといけないので 一般より熱心に動いてくれます。 窓口が一つなので例えば見学がダブるとか買主が二人現れて揉めるとかはないです。 また、専任媒介契約は三か月なので三か月経って売れていない場合、 どうするかそこで考え直す事が出来ます。

レスを下さった皆様、それぞれのご経験からのアドバイスをありがとうございます。 市況も制度も、まだまだ不勉強だと痛感しました。 このまま、どの形であれ契約に突き進むと後悔すると思ったので、 各社の担当者ともっと話をしてみます。 まだトピックは閉じませんので、何かございましたら、 引き続きアドバイスをよろしくお願いします。

　「このまま、どの形であれ契約に突き進むと後悔すると思った」とは、どのような点でですか？ 　全く知識が無いなら、もちろん本を読んだりして勉強した方がいいです。 　ただ、どこの不動産会社に頼むとしても、どれだけ早く買主さんを見つけてくれて、売買契約成立までどれだけの時間が掛かるかの違いだけで、基本的に、売買の流れはどこでも同じですよ。 　売値は自分で決めるんだし、それによって不動産会社に払う手数料の額や税金の額も法律で決まっていますから。 　自分で売値を決めたら、後は、なるべく売買の経験が豊富で、その地元でずっと商売されている不動産会社がいいと思います。 　店舗やネットで、更新回数をチェックするといいです（意味が分からなかったら、ネットで調べて下さい）。 　大金が動く取引ですから、新しくできた会社は避けて、それなりに大手の信用できる不動産会社に任せたらいいと思います。 　そのような不動産会社が数件あるから、どこに頼むか悩むなら、複数の不動産会社に頼める一般でもいいんですよ。 　あなたが面倒くさがりなら、一つの会社に絞った方がいいですけど。 　とにかく早く売りたいのか、いつまでに売りたいのか、ちょっと時間が掛かっても、売値を決めたらそこから値下げしたくないのか（その間、固定資産税・水道光熱費・火災保険・庭の手入れ…等の管理が掛かる）、その方針は決めた方がいいと思います。

好立地で購入者に情報を流せばすぐ売れるような物件なら専任でいいと思いますけどね。 ただこういう条件だと専任と一般の差はほとんどないです。 出せば売れる物件、なんだからね。 不動産価格は高いけど諸々の理由から逆に手を出しにくい、、、そういう物件も あるでしょう。そういう場合は専任だと逆にデメリットかも。 業者との契約をどうするか？に関してのメリット・デメリットは いろんな条件を見ながら、、、なんじゃないですかね？ 見積り価額をみると建屋の価値はそんなに高くなく（トイレ二つは良いにしても、 浴室二つ、無駄に多い部屋数などは価値的にデメリットでしかない）、 「ほぼ土地代のみ」の価値（建屋はオマケ、と思った方がいい）といってもいいくらいですよね。 一億にもなる土地ですから好立地なんでしょう。 おそらく小さい家なら２、３軒建てられる、、、？ 広大な土地を有効活用出来るところに買ってもらえれば それなりの対価は得られるんじゃないですか？ （つまり、このままの状態で誰かに使ってもらいたい、という売り方ではない） で、他レスでもあるように、一般であろうが専任だろうが まずは「売主が売りたい価格をつける」（買い手がつくかどうかはさておき）ことが 先決であって、見積りは不動産屋の「言い値」でしかありません。 トピ主さんの趣旨としては「一円でも高く売りたい」わけであって、 専任か一般か、の話では（まだ）ないわけですよ。 逆を言うと、理想の価格で売れるのであれば専任でも一般でもどっちでもいい、 ということになりますよね。

残念ながら２世帯住宅は一番売りにくいです。 半２世帯ということなので、２軒別々の賃貸物件にもなりません。 おそらく購入者は家を取り壊してアパートもしくは戸建てを建てると思います。 アパートを建てる場合 今建っている家が木造でくい打ちなしだと壊しやすい 駅から徒歩７分以内　（駅からの距離は一番大切な条件） 道路付きがよい 建蔽率６０％容積率１５０％以上 角地ならさらに良い これらの条件があると強気の売値がつけられます。 戸建てしか建てられない土地だと、その土地を買って新築を建てると１億６０００万円以上はかかり、その金額を出せる人が住みたい地域かどうか？または建売業者が買って、土地を２分割してペンシルハウスを２軒建てるかもしれませんが、２分割できる土地かどうか。 物件の情報が無いのでわかりませんが、強気で値付けできる土地かどうか考えて下さい。 ここ数年で都内に不動産価格はかなり上がりました。売る人にとっては追い風です。 私なら、Ａ社専任で、１億５００万円で出せるか担当者と相談するかな。アパートが建てられる土地ならもっと強気でも良いかもです。 まずこちらも知識武装して下さい。納得いく取引きができるといいですね。

「正直不動産」という話題になったドラマでも紹介されてましたが、 専任の方が不動産屋さんが売ろうと努力してくれるのだそうですよ。 それと販売価格は気持ち高めでいいと思います。 売れない期間が長ければ下げればいいだけなので。 私も相見積もりのあと、１つの不動産屋さんに専任でお任せし、土地を売りました。 それで困ったことはありませんでしたよ。

相見積もりを取った不動産屋さんのおすすめ売却額でないとスムーズに売れず、 売却に苦しむかな、と思い込んでいました。 売主が売却価格を決めて良い・・・そうですね。 目から鱗でした。 つい最近、ご近所で親しくしている、外国人の駐在員さんに、 「売ろうかなって思っている」と話したら、 「バスルームが２つあるなら、駐在員の社宅向け」と言われました。 その方が「その方面に強い不動産屋さん」と勧めてくれた会社に連絡をとり、 賃貸・売却両方の見積もりを取ることにしました。 賃貸の場合は、こちょこちょと修復が必要で、 果たしてペイするか、わかりませんが。。

アドバイスをくださった方々、ありがとうございました。 売却は当分（数年間）はしない事にしました。 子供の１人に難病が見つかり、大手術になる見込みです。 まさか・・・です。 自分でこう書きながら、いや、フェイクじゃね？ って、ツッコミが浮かびます。 フェイクです。って言いたい。 色々と同時にするのは無理なので、 数年間はこのまま住み続ける事にしました。 不動産屋と契約を進めていなくて、良かった。 いただいたアドバイスは、数年後に活かします。 ありがとうございました。