80超えた両親がマンションの建替えに投資しようとしています

レス21

（トピ主 2 ）

🙂

さるこ

2023年02月12日 21:29

話題

皆さま、私をはじめ家族も皆、相続の事やお金の知識があまりにもないのでお知恵を拝借させてください。父が長年所有してきた都内のマンションの建て替えが決まりました。例えばの話ですが、老築化したマンションでも今売ると3千万の現金になります。 5千万出して建て替えると5年後には一億で売れるため、5千万のリターンになると父はリスクのある建替えへの出資を選ぼうとしています。正直、5年後に父が健康で生きているかもわからないし、まだ値が付くうちに売って現金化して生きているうちに使ってしまえばというのが家族の意見ですが迷惑はかけない、リスクはないと父は建替えへの投資を強行するつもりらしく、聞く耳を持ちません。父の現金での貯金は5千万に満たないため、恐らく銀行にローンを組むか（可能らしいです）兄にお金を借りに行くと思うのですが相続税のことを考えてせめて名義だけでも兄にできないのかと聞いても頑として受け入れません。　父名義での建て替え途中に亡くなった場合のリスク、また建て替え後に父が5千万の現金を手にした後だとしても相続税で多大にもっていかれるのかなどご教示いただけますでしょうか。数年以内に都心に地震が来るかもというのも心配です・・・・。よろしくお願いいたします。

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濡れ手に粟では？

🙂

プチプチ

2023年02月13日 12:10

都内の良い場所、地価の高い土地なら、昔の建物は建蔽率が低いため、建て替えれば従来より大きい建物が建てられますし新築となれば、恐らく現所有者は自己所有物件を売ればかなりの儲けになる、ということですよね。私ならチャンス！と思いますね。濡れ手に粟、とも思えます。親御さんの資金の不足分はきょうだいで均等に出し合い、共有とする。それなら万が一親御さんが亡くなっても相続分も均等に分割され、相続税も少なくて済みますよ。と言うのは素人考えですが、私の場合父の死後、きょうだいと母で等分に相続した結果、母が亡くなった時に相続税が少なくて済んだ、という経験があります。税理士さんに相談してみては如何でしょうか？恐らく、今売却するより皆さんで資金の不足分を出して新築し、完成後売却するのが良いのではと思います。お父さまは建て替えた新築の建物を見てみたい！と思われてますよね。楽しみがあるなら、それを奪うのもお気の毒ですよ。ワクワク幸せな気持が持てる人生の最終章なんて、素敵じゃないですか？

トピ内ID：80f600ca7275f49c

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相続を考えているのでは？

🙂

ぷち大家

2023年02月13日 12:10

普通に考えれば、投資して借金があれば相続対策としては有効と思います。不動産は、相続時の評価は固定資産税の評価額を基に算定され、実際の相場よりも安くなります。借金は額面通りの評価なので、合算する事で節税になります。投資不動産を相続する場合のオーソドックスな節税方法ですので、良いのではないでしょうか。お父様は不動産を保有し続け、不動産を売却するかどうかは相続後に検討すれば良いでしょう。

トピ内ID：a17789c37686da6b

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お父さん、野心家ですね～

🐱

とら猫

2023年02月13日 12:10

１億で買えるのは、殆どインバウンドの方達ですよね…。５年後の売却益5,000万はどうかなぁ。今、世界情勢が不安定なのが最大のリスクかな(笑)と、思います。昨年、都内の新築マンションの平均価格が8,000万ですからマイホームを持とうという年代の人達は、買えないと嘆いているのが現実ですから。子供の主さま達どちらかが、ご両親亡き後住むのなら良いですけどね。うちの実家も都内の居住区&商業区の分譲マンションです。築50年ですが評価額がやっぱり3,600万で、現金化する事を決めました。(売却額は少し下がります) 相続税は、3,200万以上なら何％とか単純ではないんです。何万か掛かりますが、専門家に相談した方が得策です。専門家は不動産会社さんともお付き合いがありますので、リスクも聞けるかもしれません。うちは全然分からないので(笑)、居住区の法テラスで弁護士さんを紹介してもらいました。なるべく早めにが良いと思いますよ。

トピ内ID：546d9ed6bae9257f

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実質的な儲けはほとんどないのでは

🙂

マルクト

2023年02月13日 11:55

今3千万の価値のある物件に、更に5千万投資したら、実質8千万の投資じゃないですか？なのにリターンは1億？それって2千万しか儲けがないってことですか？今賃貸に出しているなら、5年間は賃料が入ってこないわけですよね？その分の遺失利益や、5千万借りる金利も考えたら、ほとんど儲けがない案件じゃないですか？とはいえ、お父様の資産なのですから、お父様の好きにさせてあげればいいのでは。もちろんお兄様がお金を貸すのはナシです。懸念されているように、地震だ何だで建て替え計画が頓挫した場合、損失を負うのはお父様だけに留めておかねばなりませんから。建て替え途中にお父様が亡くなった場合、相続をすれば当然、建て替えのための借金と、建て替えるマンションの権利とを同時に相続することになりますよね。感覚的にはローンの残っているマンションを相続するのと同じ、ってことになるのでしょうか。ハイリスクな相続になると思うので、専門家に相談した方が良いと思います。

トピ内ID：e77f22b88ca5c506

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ご両親のお金です

🙂

なな

2023年02月13日 11:55

さすがに建て替え費用5千万はないですよね。そんな金額、住民の賛成が得られるとは思えない。どれくらい戸数増やすかによりますが、せいぜい負担は1~2千万くらい？今、マンションが古くなっても建替えはほとんど住民の同意が得られず、頓挫するので本当に決定されたのならラッキーです。差額さえ払えれば、リスクはないです。格安で新築マンションに入れます。それに売るとしても建替えに5千万かかるのに、3千万で買う人がいると思えないんですが、、、。すごく相続税を心配されてますが、何億もお持ちでないならそれほど心配する事ないと思いますよ。建て替えの間、一時的に住むところは必要ですが、今売っても住むところは必要ですよね。高齢者融資を受けて、亡くなった時マンション売却で返済か、相続人が一括返済。都内マンションなら損はしないと思いますよ。

トピ内ID：89d86711ad39f8c0

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相続財産目当てじゃないよね？

🙂

匿名

2023年02月13日 11:55

トピ主さんの書き方だと相続財産目当てには見えないのですが、どうですか？相続財産は必要ないと言うのであれば、借金などがある場合は相続放棄をすれば問題ないので好きにやらせてみてはどうでしょうか。お兄さんにも相談して絶対に保証人などにならないようにしておきましょうね。建て替え途中など借金が残る状態で亡くなったのであれば相続放棄するだけで問題ないです。相続税の事も気にしているようですが、都内のマンションの建て替えで建て替え前で3千万で建て替え後に億超える場所の物件であれば相続税に困った場合は即売れますよ、相場じゃくて値段を下げても良いと言ったらすぐに不動産屋が買い取ってくれます。

トピ内ID：5b479046d739f5a8

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よくある話

🙂

アラカン

2023年02月13日 11:55

うちなんか父90歳ですよ。その年でマンション建てました。なんのためにやると思いますか。相続税の軽減のためにわざとローンを組む(借金を作る)のが目的です。我が家の父の金融資産は3000万ほど、不動産資産は億単位所有してます。その状態で父が亡くなり相続が発生すると相続税が1000万単位になります。そんなに払えません。だから相続税を減らすために借金を作るのですよ。もちろん何10年か先(もちろん父は亡くなって子供が後を継いでる状態のころ)にはローンを返し終える可能性が高いからやるのです。逆に言えば借金がたくさんある状態で父が亡くなってくれなきゃ意味がありません。だからなるべく父が高齢で認知が来てない状態でマンション建設を始めるのです。 >相続税のことを考えてせめて名義だけでも兄にできないか ↑あなた、こんなことしたらリスク倍増ですよ。贈与税がどれだけかかるかわかってます？トピ主さんの場合。どうやら家族間で意思の疎通がされてないようなので、まず正確な状態を把握するのが先です。その上でファイナンシャルプランナーなどに相談し、トピ主さんも相続についての勉強されることです。お父様の計画が無謀か、それとも賢い選択だったかはその上で判断しなければ。

トピ内ID：0539c74089b0792e

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二千万しか儲からないですよね？

🙂

ワーママ

2023年02月13日 11:42

五千万出して一億入るなら、五千万の儲けですよね。で、何もしない場合は三千万手に入るなら、差額は二千万では？それも確実な話ではないですよね。それが一億対一千万で九千万手に入るくらいの規模なら、一家で経営するのもいいんじゃないかと思ったりしますが… 逆に借入れが必要⁈ 欧州どころか世界に火種が飛びそうなこの不確実性の高い時期に、平均寿命に近い方のすることとは思えませんね… どなたかに諌めていただいたほうがいいのではないでしょうか。

トピ内ID：44374411c92f5bd3

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むずかしい問題ですね

🙂

gaga

2023年02月13日 11:42

相続税がかかる相続は、本当に大変ですね。＞5千万出して建て替えると5年後には一億で売れるため、　5千万のリターンになるこれは、現時点では、確定できないので、単なる希望的観測かも知れませんが、どう判断するか？本当に難しいですね。＞兄にお金を借りに行くこの場合には、ちゃんと、書面で、賃貸借契約書を作ったほうがいいと思います。兄名義にするには、贈与税がかかるかもしれませんね。＞父名義での建て替え途中に亡くなった場合のリスクマンション建て替え中の相続評価は、支払った原価５０００万円の７０％らしいので、３５００万円となります。それから、亡くなられた時点での建築中の完成度によって、変わるようです。たとえば、建築中の完成度が４０％とすると、３５００万円×０．４＝１４００万円が、相続評価額となるのでしょう。でもどちらにしろ、これは、大変なことなので、正確なことを知るために弁護士さんに、一度お兄さんと一緒に、不動産評価など、相談したほうが、安全だと思います。

トピ内ID：381a2a4bc2d9596b

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そもそも

🙂

わーまま

2023年02月13日 13:01

5千万出して1億で売れるのはなしはどこから聞いたのでしょうか？ローンが借りられるといっているのは誰でしょうか？兄が借りるなら、ほっときましょうようは騙されてないかという心配ですねまあ、そこまで極端に価格は出ないとは思いますが最終的にトントンで利益が出れば御の字ただ、ご年配の人は頭が固くてプライドは高いです家を売れ、名義を兄に譲れ激高すると思いますよ 5年後1億で売れても、それ以上に相続税はかかりませんし妻、こども2人以上いますから、非課税の範囲になりませんか？地震のことも心配しすぎで意味がないと思います建築前に地震がくるのは、あまり問題ではないと思います今、古いマンションにお住まいなら、それでなくなる心配のほうが勝ちますし今、そのマンションにお住まいでないのかな？なら、人に貸すなりして利益があった？不動産投資は、素人には中々判断ができないのだと思いますよ

トピ内ID：bb7197187753c478

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都内で3,000万円の価値の土地？

🙂

大家

2023年02月13日 13:01

「例えば」とあるので、きっちりとした金額ではないのでしょうが、 3,000万円の土地に関して都内、坪150万円で20坪、坪200万円で15坪、坪300万円で10坪となりますが。実際その土地は何坪なのでしょうか？　また新築にすれば入居者さんが見込めるエリアで、駅から徒歩10分以内（できれば7分以内）で行ける場所ですか？　アパート用地としては土地の価格があまりに安すぎて、想像できません。建物に関して上記の狭い土地に、「マンション」を建てるのは不可能なので、現況は「木造アパート」ですか？まだ入居者さんが住んでいるなら、出て行ってもらうのにお金がかかりますし、解体費用もかかります。 5,000万円が解体費用と諸経費も含むとすると、建物本体価格は4,500万円程でしょうか？そうすると4軒、もしくは6軒の木造アパートを建築予定？相続税とか気にする前に、まず建物を建てようとしているハウスメーカー（もしくは工務店）が仕事を取りたくて、お父様に借金までさせて上手い事を言っている可能性はありませんか？　都内の不動産の値段が急騰している今、3,000万円の価値しかない土地に新築のアパートを建てても、5年後に中古の木造アパートが1億円で売れるとは思えません。お兄様もいらっしゃるようなので、お父様まかせにせず、ハウスメーカーとの話し合いに同席することをお勧めします。また、建築予定の場所の近くに既に建っている新しいアパートに、入居者が現在入っているかどうか（空室はないか）不動産やさんに確認するのもいいと思います。借金し、アパートを建てて、空室ばかりで、売るに売れないこうなると詰みます。

トピ内ID：799d6975740bd003

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2度目レスです。勘違いしていました。

🙂

大家

2023年02月13日 15:06

区分所有のマンションの建て替えのお話だったのですね。申し訳ありません。一棟所有と勘違いしました。お目汚し失礼いたしました。

トピ内ID：799d6975740bd003

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建替え経験者です

🙂

経験者

2023年02月13日 15:17

10年くらい前に建替えを経験した者です。自分自身は他のマンション居住中で、そちらの方が駅近で気に入っていたので、建替えマンションの権利（土地持ち分）はデベロッパーに買い取ってもらいました。建替え後のマンションは、権利者は一般販売よりも割安（広告費等の販売経費が不要のため）で再取得できるので、お金に余裕があれば再取得したかったです。（今当時の再取得価格の1.7倍くらいに上昇しています）再取得価格にどれほど上乗せして売却できるかは、物件の立地環境や販売時の社会情勢によります。損するのか得するのか、まずは事業者の計画書と説明をお聞きになったうえで判断すれば良いでしょう。また、お金持ちの知人は、現金よりも不動産で相続すると相続税が安くなると税理士にアドバイスされ、自宅を高齢の親に買い取らせて、親の現金資産を最小限にしています。

トピ内ID：9c105ddfa2d5678c

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トピ主のリスクについて

🤣

レンコン

2023年02月13日 15:55

相続放棄すればリスクは全くありません。数千万円手に入れようとの思惑を感じるのは気のせい？

トピ内ID：e760f13be864cd42

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私も建替え検討審議中です

🙂

みぃ

2023年02月13日 15:29

現在、都心部に所有しているマンションが建替え検討審議中です。私のマンションでも追加金なしだと建替え前より建替え後には占有面積が減ってしまいますが（追加金ナシの基本プラン）、追加金を払うと元の平米数が優先（原価？）価格で確保できます。建替えで一般分譲する部屋もありますが、分譲価格ではなく元の面積までは優先価格で追加できるのでお得になります（現所有者に有利な部分がないと賛同を得られないので）。たぶんお父様はせっかくお得な優先価格で買える権利があるからその権利を行使したいと言ってるのでしょう。今売れば3000万+追加で5000万＝利益2000万円うちも同じような数字です。長年所有してきたなら建替えられてもお父様が生きている間は売る気はないのでは？マンション建替え案件は普通の税理士さんでは経験なしでわからないことが多いと思うので、準備組合に税理士さんや弁護士さんがいると思いますので、ご心配ならそちらに相談しては？

トピ内ID：2b3718a46d4f1dc4

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話が見えないのだけど

🙂

匿名匿住所

2023年02月13日 17:00

どういう計算かわかりませんが、その投資でのリターンは目論見通りいったとしても二千万円ですよね。それをお父さんは五千万円と思いこんでいる？(ひょっとして私の計算間違い？) それとも投資して売却したほうが税制面で何か優遇されるのですか？その辺、税理士さんを交えてきちんと相談した方がいいと思います。私は投資は株式しか知りませんが、株式投資に満玉張るのはご法度中のご法度で、これは投資すべてに通じる共通ルールです。未来には何の保証もないのですから。

トピ内ID：592b8a9cd4171a76

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ありがとうございます

🙂

さるこトピ主

2023年02月13日 17:31

皆さま、自分の無知が恥ずかしくなるばかりの様々な視点からのアドバイスありがとうございます。ちなみに私は援助を出来る状況ではないですが、相続を当てにする訳でもないので基本的には父の好きにしたら良いとは思うものの、父の判断に不安があり相談しました。建て替えをするという父はまさに「濡れ手に粟」の説明しか業者から受けておらず、そのお金で良い老人ホームに入りたい、更には子供達にお金を残したいとの判断で建て替えをする意向です。私を含む子供たちははと言うと、今現金化しても十分に老後資金にはなるので5年後に多少増えるのを待つよりも今まだ健康なうちにそのお金を享受した方が良いのではとの考えで反対しています。両親は地方の自宅と今回の都心のマンションがありますが資産家ではないのですが、お金を残したいと言ってリスクを負う父の意に反して相続税で持っていかれてしまうのはなんとも無念との思いから相続税を心配しました。兄は保証人、もしくは兄の名義にもするべきではないとの案もためになりました。建て替え後の売却前に父に何かあった場合、無念とは思うものの父の借金として持って行ってもらうのですね・・・。幸いにも我が家ではお互いがお互いの事を考えており、美しきかな家族愛、となるはずが実際はこの話題になるととてもぎすぎすした雰囲気になるのが耐えられず、皆様のお知恵を拝借したくここに書き込みました。税理士に相談しようと言っても父のプライドが許さず、家族は蚊帳の外です。マンションでの説明会には父のみ参加しており、詳細も良くわかっていません。例えば父は一千万しか現金がないのに「すぐに売却するから」という理由で銀行は貸してくれるというのですが、4千万も90近くなる老人に貸してくれるのかも謎です・・・。引き続きアドバイスあればお願いいたします。

トピ内ID：754ca3c78d1e7e94

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フィナンス的には、妥当かと思われます。

🙂

スタンダード

2023年02月13日 21:39

現在価値3千万円、建替え費用5千万円、5年後の売却価格1億円が正しい前提として、この物件を3千万円で買う人がいた場合を想定します。買手は3千万円＋5千万円の合計8千万円の投資が必要です。5年後に1億円で売却して2千万円の利益がでる可能性が高い場合には、IRR 4.6％となります。不動産の利回りとしては高くはありませんが、デベロッパーの中には買う人がいるかもしれませんね。私は買いませんが。何が言いたいかと言いますと、建替えが決まっている物件で、中古価格3千万円は投資家に取ってはおいしいものではありませんが、お父様にとっては、今3千万円で売却して5年後に5千万円になる投資先はそうそうありません。どちらを選んでも、お父様には損はないと思います。私なら、お父様の好きなようにさせて上げたいです。投資と考えれば、絶対確実なことはありませんから、好きなようにさせてあげるのが良いのではないでしょうか。相続税？　売ればキャッシュになるなら、払えばいいじゃないですか。

トピ内ID：dec8748c1ee27c8e

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相続後の税金

🙂

港区

2023年02月14日 10:57

あなたが住んでいない家を相続後に売却した場合、控除が使えず譲渡益に高額な税金が課せられます。よくあるのですが、相続税払うために、不動産を売却して更に譲渡益に課税されることになります。そこに長年住んでいた場合のみ控除による税金の減額が可能です。

トピ内ID：3557bfef4a9070bf

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お父様と相談に行くのではなく

🐱

とら猫

2023年02月14日 11:58

主さまか、お兄様が居住区の法律相談を予約し２人で行ったら良いのです。かかったお金の領収書は保管し、相続の時その金額を貰ったら良いのです。２回目レスですが、確かにお父様の(不動産会社)いう事も分かるんですよね。うちも売却決定する迄は、20年後の大規模修繕も予定してますし都内の場合、居住区&商業地区は「再開発」が入り進化し、地価が上がりますから勿体無いかなぁ…？と思いました。昨年の地価上昇率1位は「中野」ですからね。私も今回の相続あって、初めて色々知りました(笑)。法テラスは年収200万以下の方のみ、無料というのも。(笑) 不動産で相続すると相続税の節約なんですね～。１つ利口になりました。うちの父が50年前、1,600万でマンション購入しているので売却額が現在の評価額の3,600万より低くても充分、不動産投資に成功してるんですよね。相続目当てなんてレスがありますが、文面から全くそんな事思いませんよ(笑)。　お父様も残したいと思うのも伝わって来ますし、とにかく子供が心配するのは当然です。損して得とれになるかもしれませんし今、専門家に聞く時間を無駄にしない事を祈ります、TIME IS MONEYです。

トピ内ID：546d9ed6bae9257f

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気持ちがまとまりました。皆さまありがとうございました。

🙂

さるこトピ主

2023年02月14日 12:46

匿名匿住所様のご質問にあったように、私の説明がわかりにくかったので追加説明です。今売れば三千万の利益ですが、建替え用に出資(五千万)して5年後に販売すれば五千万の利益になるとの計算で5年待って上手く行けば二千万上乗せ出来るはずとの父の目論見です。私がマンションを所有していてローンを組めるとしたならば5年待って増やしたい！と思うのですが、今回問題なのは老い先短い(かもしれない)父がそのリスクを負いながら過ごす晩年の5年は長いのではないかとの家族の意見だったものの、今回書いていて少しずつ考えがまとまってきました。プチプチ様がおっしゃるような「5年後の完成をワクワクしながら待つ」との発想は全く無かったので、正直目から鱗でしたが恐らく父はそういう考え方なのかもしれません。私が心配するようなことではないのですよね。堅実に生きてきた父の最後のばくち、気持ちよく好きなようにしてもらうのが一番だとやっとすっきりと考えがまとまりました。反対している家族にもそのように説得してみます。皆さま、ありがとうございました！

トピ内ID：754ca3c78d1e7e94

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