無知の為教えてください。ボロボロの中古戸建てが低価格で売りに出されていますが、購入して解体し、新築を建て直すのはどうなんでしょうか？メリットデメリットを教えて頂けると幸いです。

中古戸建てを購入、解体、新築を建てる | 生活・身近な話題

とりあえず

🙂

神社好き

2023年02月24日 10:59

計算してみたら？ザックリと。そしたら綺麗めの、中古買った方が得って事もあるかも

トピ内ID：94ee99f8d3fd4d59

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なんかしら

🙂

にゃんにゃん

2023年02月24日 10:59

解体費用では？新築費用に200万はかかります。土地が分からないので、なんとも言えないでけど、新築に規制がある。例えば、敷地に対する道路の幅や法律。他の家より安いなら、理由があります。

トピ内ID：7be1a844a42a9fd2

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そんなに簡単じゃない

🙂

実家もボロ家

2023年02月24日 10:59

家が建っているからって、同じ様に建てられるとは限らない。その家が建ったときは問題なくても、その後の建築基準法に照らし合わせると建蔽率とかで引っ掛かったり、新たに家を建てられない土地の可能性もある。解体費用も数百万円かかるのでは？その土地にそれだけの価値があるか、更地を買った方が良いか、プロの意見も聞いた方が良いですよ。

トピ内ID：54edc74dac0cdccf

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解体価格を入れた金額

🙂

匿名

2023年02月24日 10:59

低価格で出ているのは、解体する価格を土地代から引いた金額で出しているので、低価格で出ているのだと思います。大体そういう場所は、解体価格も入れると周囲と同じくらいの坪単価になります。また土地の改良が必要なので、そういう場所は周囲よりも坪単価が高くなる可能性もあります。（古いので地質が悪い場合、周囲にブロック塀がある場合、坂道や段差が周囲にある場合）などは特に整地するのに費用がかさみます。家を1つだけ建てるよりも、たくさん一気に何十戸も建てる方が整地費用はかなり安くなります。良心的な不動産屋ならその辺もきちんと詳しく教えてくれるはずなので、その場所を出している不動産屋に連絡して確認するのが良いと思います。

トピ内ID：a6b1e2f8de2cdf6f

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単純に

🙂

匿名

2023年02月24日 10:53

買い取りして、直ぐに解体するならば単純に解体費用分がかかるだけ。更地との違いです。解体前提ならば、メリットは有るのかな?

トピ内ID：d98a49483ecc0bcd

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再建築可であれば、後は価格次第

🙂

素人です

2023年02月24日 10:53

接道義務(敷地が建築基準法上定められた道路に2メートル以上接しているという条件）の関係で、今ある建物を壊してしまうと二度と家が建たないという土地があります。いくら安くてもそういう土地は買ってはいけません。そのような問題がないのであれば、後は価格の問題です。建物のない更地の土地を買う場合の相場に比較して、建物の解体費用と解体工事の期間資金を寝かせる負担を計算して、損が出ないのであれば上物付きの土地購入もありということになります。ただし、一般に上物のない更地の方が販売しやすいため、上物を撤去してから販売することが多いと思います。価値のない建物付きで売る土地には、上に書いた接道義務以外にもなんらかの問題のある可能性があります。例えば、建物の下に大きな石が隠れているため新しい建築基準法に従った基礎工事ができず、石の撤去に大金が掛かるなどということもあり得ます。接道の件を含め、そのあたりは信用できる不動産業者の仲介であれば調べてもらえると思います。

トピ内ID：73e6e1dadcf5cd48

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条件次第

冬

2023年02月24日 10:53

解体不可とかにっちもさっちもいかないものもある。更地にして売らない理由があるというケースもある。また家を建てると想定していない場合（コインパークとかに変える）もある。土地と設備（上下水道など）の条件の確認からかと。解体費用などはそれからかと。

トピ内ID：ad379dddd8d9a224

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古家あり、

🙂

巣作り

2023年02月24日 10:53

と言って売り出されてませんか？それは解体前提の土地売り出しです。それでなければ「再建築不可」の土地では？その場合は古家と言えどもリフォームするしかなく、基礎や柱はそのまま使用して、勿論補強や断熱材もしっかり使用し、まあ新築同様にはなるでしょう。但し間取りは制限されます。家がボロでも建っていれば固定資産税が安くなりますから。

トピ内ID：6e09b94dba05f195

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いいと思います

🙂

おじさん

2023年02月24日 10:53

地域によって相場が違うのでご自身で調べてほしいのですが、解体して家を建てるまでには、解体、地盤調査、必要なら地盤改良があります。その他にも、手続き的なものや環境に配慮したような検査もありますので、建てようと思っている工務店さんに見積もり出してもらったらいいでしょう

トピ内ID：64cc0c0a3330fbd5

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建てられるのか？

🙂

ひとみ

2023年02月24日 10:53

あまり詳しくないのですが、法律が変わって、公道に面していない土地には住宅を新築できなくなったとか、ありませんでしたっけ、だから、中古でもボロボロでも、取り壊したらもう住めなくなるから、リフォームするしかない物件があるとか。テレビでありますよね、リフォーム番組。あれって全部がそうではないでしょうけど、立て替え出来ないからリフォームしてるケースもあったような気がします。

トピ内ID：6de9300a387b5739

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ごく大雑把な話です。

🐤

春の朝

2023年02月24日 11:31

それは、中古住宅を売りに出しているのではなく、古家付きの土地を売っているのです。一般的なデメリットとしては、解体費用は買主負担、古家の使用責任は買主負担になることがある、などが主かと思います。メリットとしては相場より安く買える場合があるなどです。しかし、不動産というのは個性を持つものなので、個別具体的な事情や瑕疵などには、十分にご注意下さい。

トピ内ID：e899d2ddf0b0dc03

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中古戸建てに住んでいます

🙂

チュン夫

2023年02月24日 11:31

６５歳、地方県庁所在地のやや郊外に住む男性です。家から徒歩１５分の駅から電車（１時間に３本）で１５分、家から車で２０分程で市内中心部も含め、どの方向にも行けます。新婚時に敷地面積３０坪の築１０年の建売中古を購入し、リフォームして３５年程住んでいます。家はしっかりしていて、現在築４５年位なので、もう１回リフォームできれば「いいな」と思っています。シロアリ防除・外壁、屋根塗装などの維持管理はきちんと行い、壊れたら補修しています。同じ団地の同じ建売住宅には、リフォームや補修して住んでいる家もあれば、新しい人が購入して建て直した家もあります。建て直した家は、新しいので綺麗だし、間取りや外観も自分の希望で建てていると思います。ただ、建ぺい率など、最初の建築時とは変わっていると思うので、（同じ敷地でも）元の住宅よりは床面積が小さくなっているかもしれません。ウチは敷地も家も小さいですが、公共交通機関でも、自家用車での移動も便利な場所なので、気に入って「終の棲家」にする予定です。＞ボロボロの中古戸建てであれば、立地は良いかもしれません。同じような立地の良い場所で同じくらいの敷地面積・大きさの分譲宅地や分譲住宅がたくさん売り出されているのなら、わざわざ中古戸建てを買って建て直すよりは安いかもしれません。最近の分譲は昔より敷地が広いと思います。ウチの近所には、まだまだ田んぼや空き地が残っているので、わりと近所のあちこちに、新しい分譲宅地・住宅が売っています。でも、住宅やマンションがぎっしり建ち並び、田畑や空き地がない地域であれば、その地域に住むには中古住宅を買うしかありません。もしくは、まだ空き地が残っている「もっと郊外」の(不便な？）分譲宅地・住宅を買うしかありません。その辺の兼ね合いも見てください。古い団地なら周りの人の年齢層も気になります。

トピ内ID：6e02c54db9ffe74b

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お住いの地域にも依るでしょうが

🙂

パタリロ

2023年02月24日 11:48

家を取り壊して、新しい家を建てるとなると、その中古住宅は家を買うのではなく、手出しの必要な（お金がかかる）土地を購入するという認識で考えられると良いと思います。つまり購入価格プラス解体整地費用が、その土地の購入価格だと考える事です。これを踏まえても、その値段で購入したいと思える土地なのか？が重要です。そして、次に確認が必要なのが、『新しい家が建てられる場所なのか？』という事。古い家の中には、現在の建築基準では、建築が許されていない場所に建っている家は少なくありません。また、前面道路の幅によってはセットバックが必要であったり、隣地との境界の問題で古家よりも随分と後退させた場所にしか家を建てられないという問題もあります。（セットバックとは、前面道路の幅を確保するために、新築時には道路に沿って一定の土地を道路として提供しなくてはいけない決まりです）ここからは、経験上からの想像でしかありませんが、上記２点に問題が無く、新しい家を建築可能な場所であれば、業者がそれらの作業をしたうえで、新築物件、或は土地として売り出している場合が多いです。それらをせずに、そのまま中古住宅として売りに出しているのであれば、「何らかの問題が有るのでは？」と、慎重に考えられた方が良いかと思います。まあ、場所や地域によっては、或は業者によっては、解体整地をし住宅を建てても『すぐに売れない場合は、持ち出した費用の金利が嵩む危険がある』という理由から、中古住宅をそのまま販売している場合も有るでしょうから、そういった物件ならば狙い目かもしれません。業者が勝手に建てた家よりも、ご自分の希望を入れた家が建てられるのが、何よりの魅力ですから。慎重にお調べになったうえで、良いお家が手に入ると良いですね。

トピ内ID：b01b1844c1d16d13

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解体費用がかかるとか色々です

🙂

匿名

2023年02月24日 11:48

解体費用は数百万します。後、その土地に建てられる建物に制限(決まり事)があったりして小さなお家しか建てられなかったりします。隣との距離を取らなきゃいけない決まり、道路との間をあけなければならない決まりなどなどで、元の中古住宅が建てられた時期と法律が変わっていて小さなお家しか建てられなかったりします。ご近所にうるさい人がいてご近所トラブルになっている土地だとか。考えられるのはそれくらいかな？そういう不利益(デメリット)は不動産屋さんに聞けば教えてくれるので、気になっている土地があるなら不動産屋さんに確認してみると良いですよ。不動産屋さんはデメリットを聞かれたら正確に答えなきゃいけないという法律もあるのでデメリットはちゃんと教えてくれますよ。ただし、ちゃんと聞く事です。聞かなきゃデメリットは言う必要はないという法律なので、デメリットありますか？とか、どうしてこんな安い値段で売っているのか？など考えつく事は全て質問した方が良いですよ。

トピ内ID：0627ceac739316db

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古家付き土地

🙂

TOO

2023年02月24日 11:48

中古住宅の購入ということで住宅ローンを組むことができます。そうすると古家にも抵当権がつくので、勝手に壊すことはできません。住宅ローン会社に古家を壊して、新築する旨を伝えましょう。十分に説明して問題ないとの言質を取っておかないと住宅ローンを引き上げられたりしますので気を付けてください。新築後に家を登記する際抵当権を古屋から付け直すことになります。このやり方の問題は新築費用の分までローンを組めないことです。今住んでいる家を売ってそれで新築するというなら問題ありません。メリットは、新築の設計に十分時間をかけられることです。これは注文住宅を建てるうえで大きなメリットになります。新規に取得する場合は土地として購入し、新築費用を含めて住宅ローンを借りることになります。住宅ローン審査に当たっては、会社に寄るのかもしれませんが設計図と仕様書が必要になります。つまり、新築の設計をラフでもある程度準備しておく必要があります。短期間に注文住宅の検討を行う必要があります。窮屈ですが仕方ないですね。

トピ内ID：52c5b001cc1e06c9

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レスします（ていねいに読めばわかる）

🙂

ぱこちゃん

2023年02月24日 11:48

中古家屋だけが売りに出されているのか（借地権つきの中古家屋）、それとも敷地つき中古家屋（敷地と家屋の所有権がセット）が売りに出されているのか、気になります。前者の場合、中古家屋を買ったときから借地の賃料支払を開始します。以後、トピ主が新家屋に入居してからも賃料支払は継続します。家屋を建て替えている最中も、貸主に借地賃料を支払します。中古建物が解体されるまでの間、家屋の固定資産税も毎年納税します。建て替えた家屋が竣工してから、新しい家屋の不動産取得税（１回きり）と、固定資産税（毎年課税）を納税します。一方、敷地つき中古家屋の場合は敷地と家屋を買ったときに不動産取得税を課税される可能性があり、また買ったときから毎年固定資産税を納税します。建て替えた家屋が竣工してから、新しい家屋の不動産取得税（１回きり）と、新しい家屋をベースに再計算された固定資産税を毎年納税することになります。以上はごく表面的な話で異論は少ないと思われますが、トピ主が「中古家屋を買い、解体して新しい家屋を建築する」と述べている箇所が最も気になります。具体的には、解体から建替まで、トピ主ご自身がＤＩＹよろしく手掛けられるつもりなのか、それとも解体、新家屋の設計、新家屋建築を建設業者に一括して依頼するつもりなのかという点です。もし前者（ＤＩＹ流解体・新築）をなら、やめることを強く勧めます。解体・建設工事自体が危険ですし、新築した建物の安全性とくに耐震性を確保できません。また、解体時の防塵措置や廃材処分に関しても専門的な知見が厳しく要求されますから。後者（業者へ一括依頼）であるのなら、発注先業者の選定を適切に行ない、契約書面を丁寧にレビューして契約し、トピ主が業者から請求された代金を約束期日通り支払い、まじめに竣工検査を行なえば、トピ主が注文した家屋を手に入れることは出来るでしょう。

トピ内ID：c19afddbc5b45d6e

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結局建てなかった

🙂

引越し嫌い

2023年02月24日 11:48

実家の隣が空いたので夫はどうしても買いたかったようで出資するのも夫なので反対もできず購入しました。壊して立て替えればいいよね、という話でした。当時アパート住まいで、私の両親は賃貸にいるうちに更地にした方が、とは私も少々無理してでもそうするべきだと思いました、ただ夫は急な出費だったから余裕がない、固定資産税もかかるから、と数年住んで建て替える、と譲らず水回りだけ手を入れ住みはじめました。昔の間取りですが、7LDK。子どもを走り回らせるには最高でした、少々傷がつこうが気にならない。何なら猫だって飼えるぜ。くらいに育児面は気持ちが楽でした。数年住んでいざ建て替え、と夫が言い出した頃は、私はこの家に愛着が出てしまいました。仕事も忙しくて気合を入れたいインテリアもじっくり選んでる余裕もなく、またカタログは決められててつまらない。営業に煽てられて気分良くなる夫、あちらのペースで進められる怖さ、提案されるローンの額に怯えて、それなら教育費を優先したい建てたら昼働いて夜は寝に帰るだけの家にかける額ではないと思い不安になって、土壇場で大揉めした結果、夫がどうでも良くなったらしく新築の話やめました。今は耐震リフォームした家に住んでいます。聞けばかなりいい作りの家だったらしく、貼り替えた今時の壁紙の安っぽさよ… 費用はそれなりにかかり、住み替えも面倒でしたが、まあ、最終的にこうするしかなかったという着地点です。ローンは今でも完済できる額だしカツカツではありません。物価上昇も今のところはあまり影響ないです。ただ、子世代が成人した頃にいよいよ家がダメになるでしょうがその時の日本は家を買える収入が得られるのか、だけが気がかりです。要はタイミングですね。意見が合致したらすぐ動く。うちみたいに双方熱がずれまくってるとロスも多いです。

トピ内ID：50f50bb159c6de5b

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素人考えですが

ｍ

2023年02月24日 11:54

解体費等がかかる為に、安く売りだされているのだと思います。それが木造であれば、比較的価格は抑えられますが、それ以外だったら、解体だけでかなり高くつきます。崖地だったり、地盤が悪ければ、その対処が、かなり高額になります。もし、上下水道や都市ガスの不備が有れば、それの引き込み工事費がかかります。そのままの状態からのリフォームについては、ピンキリです。「床や壁をやり替えようと内装を剥がしてみたら、シロアリにやられていた」とかだったら、その部分は躯体からのやり直しになり、予想外の金額が吹っ飛びます。いずれにせよ、大変だけど、家造りは夢のある楽しい工程です。ドラマが有ります。夫婦でよく話し合い、協力し合い、笑って泣いて、写真に残したりして、頑張ってください。

トピ内ID：94baa8eb774a7223

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その土地が気に入っているなら

🙂

ワオ

2023年02月24日 11:54

上物なんて売る方も無価値と分かっていますから購入価格はほぼ土地代ですよね。解体費も考慮した価格設定になっているのではないかと思います。購入してしまえばトピ主さんの物ですから、中古の戸建てを買ったのではなく土地を買ったと思ってあとは好きにすると良いと思います。

トピ内ID：66c1934e35ba6207

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書き漏れていました

ｍ

2023年02月24日 11:54

新築のメリットは、周囲からの目線を遮ったり、景観を生かすことが出来ること。高気密、高断熱、耐震性能が高く、希望通りの動線で、好きなデザインの家が建てられること。もし、庭木を上手く生かせれば、美しい庭園になったり、木陰が作れたり、子供や犬を遊ばせられる場所に出来るかも。デメリットは、うーん、考えられるとしたら、もし主さんの買った中古が2階建てだとして、３階建てを建てた場合、北側の家の日照が、今現在以上に遮られる可能性が有るので、その場合はトラブルになる可能性が有るかな。あと、リフォームか新築かに限らず、工事の際のトラブルも有るかも。解体時に、周囲の家に音や振動等で迷惑かけたり、工事車両の出入り等で、通行に迷惑かけたり。主さんの家の周囲の家が古かったり、現在空き地や駐車場だったとしても、将来家が建て替えられたり、新たに建つ可能性が有って、折角の景観や日照が変わる可能性が有る事。「折角高いお金を出して、日照や通風に気配りした拘りの注文住宅にしたのに・・」という事にもなりかねない。もし不人気の立地で、人口が減っている地域なら、スーパー等が撤退したり、バス路線が廃線になる、学校が統合される等の可能性も。住民が反対している様な建物が建てられる予定があるとか、その情報が有ったから、今のうちに売りに出していた可能性も。「それらを知っていたら、買わなかったのに・・・」なんてことが有るかも。これらは、どの様な建築であっても、同じですね。一つ言えることは、大きな買い物なので、本を買う（図書館で借りる）、ネットで失敗例を知る、悪徳業者とのトラブル例を読むなどして、しっかり勉強してから買う事ですね。

トピ内ID：94baa8eb774a7223

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条件を確認する

🙂

ごりさん

2023年02月24日 11:54

建物付き物件を解体して新築する場合解体費用がかかります。中古価格に解体費用を含めて更に新築費用を合算して近隣の新築物件より安価であればお勧めですね。土地の条件的に再建築が可能な状態なのか役所に必ず確認してください。間口が狭いとか接道道路が狭いとかセットバックが必要だとか安い物件には理由があるはずです。周辺住人に問題ありとか別の要因もあるかもです。とりあえずは低価格の理由を探りましょう。

トピ内ID：d4260fdd8c590d88

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確認事項多すぎます

🙂

ほや爺

2023年02月24日 11:54

安いのには理由があるはずです。なぜ安いのか調べてください。増改築・新築できる土地かどうか。法律的に不可の場合があります。解体費用出しても土地代が安いのか。木造で坪3万から5万円くらいかかります。大規模のリフォームだとほぼ新築の状態で安くできるのに新築するのはなぜか。メリットもデメリットも予算と本人の希望とで変わってきます。個人的には解体してまで新築する意味が分かりません。

トピ内ID：32043576905ea7e7

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いい案！

🙂

四十路主婦

2023年02月24日 12:06

素人だと考えがちですよね。都会によくありますが、その土地の規制があって、更地にしてゼロからの新築禁止とかありますよ。基礎だけ残して取り壊し、結局基礎にそってしか建てられないとか。よく調べてから買わないですね。地盤の強度とか、はたまた隣近所に変な人が住んでないかとか、大事ですよ。

トピ内ID：022267174387814d

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ん？

🙂

ＫＩＫＩ

2023年02月24日 12:06

解体費用も含めて、その土地が購入に値するかどうかの判断だけではありませんか？それ以外に何かあるってことなのかな？態々、そんな面倒なことをしてまで購入を考えている中古物件なので、もしかすると何か思い入れのある土地なのかな？ならば、それしかメリットは無いと思う。デメリットについては専門家に聞くこと。損得勘定なら損するだけではないかと？無知とか卑下せず、きちんと調査です。

トピ内ID：25e5b324d79b6038

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古家つきの土地

🙂

業者に確認が一番確実

2023年02月24日 12:53

古家つきの土地で売り出していると思うので家の価格はありません。（購入後、解体して新築することを想定した物件）誰が解体費用をもつのか（売主か買主か）等は契約ごとに違いますので不動産業者に確認が必要です。メリットは古家つきなのでやや安いこと。デメリットは（多分）解体費用がかかること。よくある土地売買の形態です。

トピ内ID：7c16712036760578

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建ぺい率、再建築の可不可

🙂

だつえば

2023年02月24日 12:35

解体費用売主持ちにすることも交渉次第ではできますが、土地は広いでしょうか。どんなに古くとも「リフォーム」という選択が残る理由は、建ぺい率が建築当時より厳しくなって現在の建物より小さい家しか建てられないから、ということがあるからです。さらに、立て直せればいいですが、再建築不可、なんて場合もありますので、ご用心。近隣と比べて安いのなら、その理由を仲介している不動産会社に聞いてみましょう。私も週末だけ過ごすために築40年超の戸建てを購入し、15年後に建て直しました。その際、道路の持ち分など、仲介している不動産会社が助けてくれました。素人が買うなら、大手のしっかりした業者を入れるのも重要かもしれません。（手数料はかかります）

トピ内ID：4d06b9a041baddd4

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想定されること

🙂

メルモ

2023年02月24日 15:12

・解体費用がかかる。・（擁壁がある場合は）最新の基準を満たしておらず、擁壁を直さないと建物の建築許可が下りない（もの凄く費用がかかります。）・接道義務を満たしていないので家が建てられない・建蔽率や容積率等の関係で、非常に小さな家しか建てられないなどが、想定されます。なお、上記のような場合には、大規模改修を行うこともできません。不動産屋さんによく聞いてみること、市役所等の建築担当部局に確認してみることが肝心です。

トピ内ID：23af7d6582b8ff12

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再建築不可なのでは？

🙂

ぼぼ

2023年02月24日 15:12

他の方も書かれているように、再建築不可なのでは？もしくは旗竿地だったり接道部分の道路の幅が狭く、セットバックしないといけないとか。考えられる理由は色々ありますが、上記であれば買ってはいけないとは言いませんが、よくよくお考えになって下さいね。値段にはそれなりの理由があるってことですよ。

トピ内ID：8ba4e0ae24d3afb8

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現地をみないと分かりません

🙂

めだか

2023年02月24日 16:11

更地渡しではない理由は？現況(古家あり)渡しなら解体費用の見積を数社から取ってみては？古い住宅だと今の建ぺい率容積率、セットバックや隅切りとか制約がないか調べないと後悔します。

トピ内ID：e060a7c1ce65d364

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法規制に留意が必要でしょうか

🙂

ひろ

2023年02月24日 20:10

お金の話は他の人が言うと思います。一つだけ気になるのは、新築を建てる場合に何らかの法規制がかからないか？この点だけは十分に気を付けたほうが良いと思います。接道の広さなんかでは建ぺい率が変わって、思うような広さの建物が建てられなかったりするケースもあるようなので（専門家じゃないので詳しいことはお調べください）。あとは隣接する民家が有れば、日陰とか電波の問題とかでしょうか。その辺がクリアできるなら、後は簡単な計算だけだと思いますよ。

トピ内ID：26dd05092d2f1655

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中古戸建てを購入、解体、新築を建てる

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