築23年なのに大規模修繕が実施されてない中古マンション

レス16

（トピ主 1 ）

🙂

みんみん

2025年05月06日 19:52

話題

築23年なのに大規模修繕が実施されていないマンション購入はやめておいたほうがいいでしょうか？不動産申し込み時に開示してもらった重要事項に大規模修繕の履歴がなく、長期修繕計画は有りと記載はありましたが計画の詳細は載っていませんでした。今後実施されるようだったら購入しても問題ないですかね？

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理由を聞く

🙂

ポポン

2025年05月07日 10:46

分譲マンションに30年住んで、2回の大規模修繕を経験しました。大規模修繕期間、半年弱ですが、地味に大変です。ベランダ使えないから洗濯物は部屋干し、網戸外して室内で保管、音もなかなか、ベランダに人が通るからカーテンも常に、お気に入りの観葉植物が枯れた。愚痴ってすみませんが、昨年辛かったので。なぜ大規模修繕を20年以上してないのか、理由を確認してください。マンション管理がきちんとされていないから、マンション建築した会社が倒産したから、など

トピ内ID：03e87ecf6a0955fc

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微妙だと思います

🙂

はたさん

2025年05月07日 11:27

初めてレスします管理会社に勤めているものですが、辞めたほうがいいと思います一般的に大規模修繕工事の周期が12〜15年です 23年間なにもやっていないとなると何かしらの問題があるかなと思います国交省のガイドラインでも長期修繕計画は30年間のものを作成し、その期間中に最低2回は大規模修繕工事を計画する事となっていると思いますもし買われるならなぜやっていないのかと修繕積立金が貯まっているか、また毎月の修繕積立金の額は妥当か調べた方が良いと思います

トピ内ID：69fd066511136b72

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止めておいた方がいいかも

🐱

大規模修繕委員会

2025年05月07日 11:27

どのくらいの規模のマンションですか？世帯数は？修繕積立費はいくらですか？管理組合はありますか？エントランスなどはきちんと整えられていましたか？中古のマンションは管理を買うといいます。世帯数が少ないと、積立金だけでは足りず、臨時徴収される場合もあるようです。築23年と言えば、そろそろ2回めの塗装工事の話が持ち上がる時期だと思います。たとえ中古と言えど、マンションは安い買い物ではありません。きちんとリサーチして、近隣のマンションと比較しながら、納得がいくまで検討しても損はありません。私のところは、築４０年、塗装工事は3回めが終わり、今年は配管交換工事を予定しています。このままだと積立金が枯渇するのは、明らかで、値上げの話が出ています。致し方ないと、諦めています、

トピ内ID：01f79305e098dab4

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予定は未定

🙂

2025年05月07日 12:02

予定があるだけじゃね・・・・長期修繕計画は、よほど古いマンションで無い限り分譲時には、だいたい３６年目までたてられているよ。で、その後も、築年数に応じて４８年後や６０年後の計画にアップデートする。修繕積立金の積立額だって変更（概ね値上げ）される。大規模修繕、必ずしもしなければならないものではないし最近では、きちんと点検をした上で、不必要な修繕は先延ばしするケースもあるけど。屋根とかバルコニーの塗装防水関係は、やっておかないと建物は傷んできて、大変になるよね。大規模修繕をやらなかった理由と、あとは修繕積立金がどれぐらいあるのかあとは、管理費・修繕積立金の滞納がどれぐらいあるのか。このあたりは、過去の総会議事録を閲覧すれば分かる。その「長期修繕計画」がアップデートされているかも同様。マンションの総戸数にもよるけど自分なら、管理が機能していないと思われるので購入はしないね。

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検索してマンション管理士に聞くと良いと思います。

🙂

なな

2025年05月07日 11:53

個々のマンションに駆体の特質材質の違いや、どのようなメンテナンス、工法をしてきたかの一棟一棟に個性があります。中には10年程度しか持たないもの、逆に30年持つものなど工法も材質も様々ですので。

トピ内ID：bf50b7ffdfedbf8a

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今後もずっと“計画”かも

🙂

かぴ

2025年05月07日 11:53

やめておいた方がよさそうに思います。マンション管理がうまく機能していないという事ですから。修繕費がうまく積み立てられていないか、積立だけでは足りず追加で払う事を拒否している住人がいるのか、管理組合がきちんと機能しておらずその他の管理も杜撰なのか、といった事が考えられます。 23年なら少なくとも１度は大規模修繕がされていて然るべきところです。そのマンションに住んでいる人の層はどんな感じでしょうか。

トピ内ID：0b75db3e4373a93e

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もしかしたら

🙂

いい物件だと良いね

2025年05月07日 11:53

理事会が地雷かもしれないと思いました。理事会の役員は持ち回りだと思いますが、役員じゃなくても物凄く声の大きい住人がいて（複数人だと思うけど）その人たちのせいで実施できないとか。ゴミ捨て場や駐輪場を見るとそこの住人の質が分かるって言いますよね。そういうところ事前に見学できると良いですね。一見綺麗なんだけど、注意喚起の張り紙だらけ、とかだったらちょっと怖いかも。

トピ内ID：0eaeb74a0f0a8ac0

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よく調べてから

🙂

霧子

2025年05月07日 11:53

以前、マンションの管理組合の役員で、えらい大変な思いをした者です。大規模修繕には、規模にもよりますが、億単位のお金が必要です。なので、修繕費の残高が足りないマンションでは、その都度最低限の修繕でマンションを維持しているところもあると聞いています。(修繕を依頼した会社の担当者から) その長期修繕計画が、どのような会社に依頼されているか確認してみてください。マンションの修繕、保守をメインにしている設計事務所が一貫して計画に参加していれば、その名のとおり、大規模な修繕計画に負けない保守をしている可能性が高いです。逆に、そういった設計事務所の介入がなく、管理組合主導で建設会社に依頼している場合、本当に事業計画として行っているのか、それとも不都合があって追っかけで修繕しているのか、不明です。私は中古マンションを買って、20年住んでいますが、配管の逆勾配や、ピンホール漏水など、役員時代には月一でトラブルがありました。大規模修繕工事をしても、専有部分の配管までは工事できないので、改めて専有部分の工事計画案を総会に上げたり、大変でしたよ。今は役員を辞めてしまいましたが、その後、専有部分の工事は計画案のまま、停止しています。全所有者の承認を得ないと、室内に入れませんからね。私は、事業計画に詳細がないというのは、経験上ありえないと思うのですが、それでもその物件が気に入り、住みたいというのであれば、お好きに、としか言えません。ただし、火災保険は好条件のものに入って、漏水対策はなさった方がいいと思ます。

トピ内ID：942076f4eef685c8

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修繕積立金の残高と資金計画を確認！独裁理事長の可能性も。

🙂

マンション管理士

2025年05月07日 12:34

元大手管理会社の社員です。 23年間大規模修繕工事を実施していないという事実だけでは判断できません。一般的には大規模修繕工事は12年～15年周期で実施するものですが、それが行われていない理由があるはずです。推測される理由は以下のようなものがあります。 ①資金不足新築時に提示されている修繕積立金の段階的改定を行っておらず、資金が不足している可能性があります。修繕積立金の改定は管理組合総会での多数決で行いますが、毎月の負担が大きくなることに区分所有者が反対し、適切な改定が行われてこなかった可能性があります。これは、資金集めを将来に先送りしているに過ぎませんので、中古で購入するとそのしわ寄せを負担することになります。 ②独裁理事長による管理組合運営の可能性管理会社の助言や区分所有者の意見に耳を貸さない万年独裁理事長が管理組合運営を行っている可能性もあります。その理事長は根拠なく大規模修繕工事を拒否していますので、今後実施される可能性も微妙です。 ③過去に横領事件が発生している可能性ごく稀に修繕積立金を理事長が横領したり、管理会社の社員が横領するケースがあります。管理会社の社員が横領した場合は会社が弁済しているでしょうから問題は大きくなりませんが、理事長による横領の場合は深刻です。以上のように、23年間も大規模修繕工事を実施していない管理組合には資金面の大きな問題を抱えている可能性があります。購入意図が投資用か実需用か不明ですが、面倒を避けたいなら購入は見送った方が良いでしょう。

トピ内ID：dfbb14aab4c403d4

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部屋単体のリフォーム

🙂

ハチワレ黒

2025年05月07日 12:22

大規模修繕より購入予定の部屋がリフォームされているかどうかが重要。特に水回り。大規模修繕は、外壁塗装がメインになっているいます。修繕積立金も高額になっていませんか？

トピ内ID：8b6dd6bf9042bdcc

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マンションは管理を買え

🙂

あかり

2025年05月07日 12:43

マンションは管理を買え、と言います。普通は15年くらいで大規模修繕じゃなかったでしたっけ？なぜそれが出来なかったのかつっこんで聞くか調べるかした方がいいです。最悪、修繕積立金が集まっていないとか、管理組合に大規模修繕は必要ないとゴリ押しする人がいる（管理組合が独裁者みたいに振る舞うケースはあるみたいです）とかね。管理がおかしいマンションだと、十年後、資産価値は下がるので、よくよく調べられることをおすすめします。

トピ内ID：ba9daf231185e6ca

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東日本大震災で補修しましたか？

🙂

みみみ

2025年05月07日 12:43

似たような築年数のマンションに住んでいます。昨年、大規模修繕をした時に「２回目ですね」と言ったら「１回目ですよ、〇年前にしたのは大規模修繕ではなく震災の修繕工事ということになっているんですよ。大規模修繕予定を立てていた時に震災が起きたので大規模修繕の後の震災じゃなくてマシでした。」ということでした。〇年前に地震保険で大規模修繕をしたような状態なので修繕費に余裕があります。このパターンで一回も大規模修繕をしていないというのならいいんじゃないでしょうか。その場合、今年か来年には大規模修繕があるんじゃないでしょうか。震災被害のあった地域ならば「震災の時に修繕工事はしたのですか？大規模修繕はいつごろの予定ですか？」と聞いてみるとか。

トピ内ID：d6bf873f3dd7e872

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資産価値があるか

🙂

うしゅ丸

2025年05月08日 12:19

理事会や管理会社、修繕積立の状況などチェックすべきなのは他の方の指摘通りですが、要するに、そんなマンションに資産価値があるかどうかです。　トピ主は、もしも買ったら、一生売却しないつもりでしょうか。もしそうなら、ボロくても安くてよかった、で済むのかもしれませんが、もしも売るつもりだとしても、普通は誰にも買ってもらえません。典型的な、安物買いの銭失いです。人生、何が起きて、売るつもりなかった資産を売りたくなるか分かりません。なるべく、誰でも買いたくなるような物件のほうがいいわけです。せめて、大規模修繕していないなんていう分かりやすい欠点のある物件なんて、避けるべきです。

トピ内ID：2b4fd8b9114f93f6

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購入費用の他に

🙂

ガチオヤジ

2025年05月08日 17:20

前のオーナーが修繕費用の積立てされてるか確認してください。また全体の修繕費用が足りない場合は一時金の徴収や借入が必要になります。規模にもよりますが大規模修繕の場合戸当り120～150万位かかるのが一般的です。通常大規模は10～12位の周期でやるのが一般的です。あまり期間が長くなると補修額が高くなる傾向にあります。

トピ内ID：29eb0cc9a7dc09b3

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管理会社が入っていますか？

🙂

teto

2025年05月09日 10:06

管理組合がないのかもしれません。住民全員の合意ができなくて手が付けられないとか・・・。その辺りを調べた方がいいです。大規模修繕のみでなく、共有部分で起きる問題って結構ありますよ。

トピ内ID：30816a43d2e18a1d

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