アメリカで一軒家を貸出している日本在住の方に質問です！

日本人が非常に多く住むアメリカの都市にアパートの一室を持っていて、現在そこを貸し出しています。わたし自身はアメリカには住んでいません。 最初は住んでいたのですが、海外に引っ越すことになりました。その際、売ることも考えましたが、長く持っている方が「投機的」に思えたので貸しています。日本人が経営している（と思われる。エージェントも日本人ばかり）不動産会社に管理をお願いしてあります。 家主が遠いところにいる場合、家のトラブル（修理など）や家賃回収のことを考えると、不動産会社に管理を依頼するのが安心かと思われます。家賃の何パーセントかの手数料を徴収されますが。 また、わたしの場合は日本人が多い地域なので、テナントも日本人に限定しています。一般的に日本人だと家をキレイに使うし、勝手にペンキを塗ったり間取りを変えたりということをしないので。ただ、こうなると駐在員が対象になってしまうので、何年か毎にテナント探しをする必要があります。 参考にならなかったらごめんなさい。

私も州外に引っ越すときに住んでいた家を、賃貸にして、投資として取っておけと周りから言われました。信用できる知人が長期に借りてくれるということであれば理想的ですが、普通、業者に頼まずには無理と思いますが。 色々考えましたが、売却して引っ越しました。　理由は、以下の通りです。 持ち主の住居でなくなると、節税できなくなる。 たとえ数年後に値上がりしても、不動産税などは、毎年待ったなしで出てゆく。　 それらを値上がり分から差し引いて、本当に投資と言えるか？ 賃貸の場合、業者任せ。 持ち主が簡単に出来る修理も、プロに依頼し、それらの出費も待ったなし。 賃貸住宅は見れば分かるといわれるほど、荒れる可能性が高い　(気にしないテナント）　水漏れなどを放置される可能性あり。 家賃の回収トラブルは業者任せ。　 もし空き家になった場合、無収入で、次が決まるまでローン持ち出し。 テナントが変わるたび（自分達が入居の際も）、大幅な内外装の手入れを覚悟。　 これも待ったなしで持ち出し。 日本人は、往々にして奇麗好きなので好まれるが、料理を良くするので（！）キッチンが汚れる。　

ニューヨークにコンドミニアムを所有しています。　 帰国する時に同じコンド内に賃貸で住んでいたアメリカ人夫婦からの申し出で貸すことにしました。その夫婦は９年住んでいました。　 夫婦が出た後現地の有名な不動産業者にお願いしてテナントを探して頂きました。 その業者に部屋のリノベも同時にお願いしました。　 テナントのクレジットヒストリーの調査など全てやってくれます。遠く離れた日本にいて私がすることは代金を支払うことだけでした。今度もアメリカ人夫妻で既に４年住んでいます。 アルコンさんは英語は大丈夫ですか？私は不動産業者にテナントの募集とリース契約書だけをお任せして残りは全部自分がしています。　 テナントとはメールで常にやり取りしています。何か不都合が生じたらすぐにメールで連絡が入ります。高級コンドミニアムなので専属の従業員が沢山います。私は必要な指示を出して経費がかかれば支払うだけ。２年に一度は現地へ出向いてます。　 家賃が高いからテナントの質がいいのかもしれませんが、今まで何の問題もありませんでした。家賃収入からコモンチャージと固定資産税を引いて約８％の利回りです。

フロリダで駐在のとき一軒家を購入、３年後に国外転居でしたからご質問の条件にはちょっと外れますが一言、新しい家を貸し出すのはお勧めできません。 LiveWithMeさんが詳しく書いて下さいましたが、そのとうりです。 そこで空き家にして３年間、驚く程痛まなかったので本当によかったと思っています。 a/cは自動調節しておけば問題無く休暇のときは遊びに行けます。（点検も含め） 定年後の冬の住居として考えておいたのが正解と主人と喜んでいる日々です。 家の価格と比べ不動産税が高め（西海岸より）なのが驚きですが。あと保険！ この近くでは夏は空き家にしている所もみかけます。家の購入価格が低くなかったら貸家にしても馬鹿をみると数字で示してくれた人もいましたが。 同州のよしみ？で書き込みました、ご参考まで。

地域の家賃相場を調べ、果たして家賃（委託管理費を引いたもの）で住宅ローンや固定資産税、保険や維持費をカバーできるかどうか、計算してみると良いですよ。 もし持ち出しになってしまうとしたら手離すかな。かなりお給料に余裕があるなら別ですが。

トピさんとは少し状況がちがうのですが、現在西海岸永住の者です。　他の２州に合計９件の家を賃貸しています。　全ての物件は現地の大手不動産管理会社にまかせております。　そして入居者はまずクレジットヒストリーをチェックしたり、入居希望者の会社の上司に電話したりと家賃滞納しない、問題のない入居者かどうか厳しくチェックしますので今まで滞納や大きな破損などの問題はありません。　すでに１０年以上前に購入した家々なのですが、価格が高騰して今の私達では買えないくらいになりましたので、あのときに購入し賃貸に出して大正解でした。　ただフロリダはハリケーンの問題がありますので、そこにも持っていた物件は売ってしまいよかったです、なぜなら売った翌年にハリケーンカトリーナの大被害にあって、その豪邸は海辺にあった為に崩壊してしまったと聞いたからです。　なのでフロリダなら十分に考慮された方が良いかもしれませんね。

皆さん色々意見がありますが、私的に言わせていただけるなら、トピ主さんが、長い目で見た投資をするか、帰ってきたときにただ家があればいいのか、それを基準で判断されたほうが良いのではないでしょうか？ご主人にも尋ねて。 投資だと地域的な面で、インフレ率も違いますし、レントも違いますから。モーゲージをカバーできない金額で貸し出しても、equityが増えれば、そのお金を引き出す事もできますし、レントは年々あがるので、いずれモーゲージをカバーできるようになると思います。帰国されたときに、どの位家の価値が上がっているか考えてみてください。 4年前に購入されたという事は、モーゲージをカバーできるだけの金額で貸し出す事もできるかもしれませんし。 私は不動産投資を本格的に行なっていますが、”自分の家”と思うと感情がはいり、投資物件とは見れなくなりますし。価値観の問題だと思います。

わたしは南カリフォルニア一軒家ですが、コンドじゃないと管理もたいへんですよね。 海沿いは湿気もあるからシロアリの心配もあるし。フロリダだと地域によってはハリケーン対策も必要だし。 アメリカの不動産なら、一般的にはロケーション次第です。 ビーチに近い、魅力的な市街地に近い、いいschool districtにある、安全である、などなど。 ZIP CODEでもどんなポテンシャルの地域か、だいたいわかりますよ。 ４年前新築だとすると、フロリダには魅力的な住宅／住宅地をつくるリーダーたちがいるので、もしニュー・アーバニズム系のデザインで、建築材料もよければ、持っていてもいいと思います。 フロリダの不動産は過去数年高騰したけど、先のことは誰にもわからないので、プロに相談されてはいかがですか？ローン、管理費、保険、税金などなど。 Seaside, Rosemary Beach、Vero Beachとか、Coral Gablesだったら、住みたいなあ。