賃貸で起こりうるトラブル

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（トピ主 2 ）

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新家主

2007年08月01日 12:00

話題

アパート等の部屋を貸している方、借りている方のご経験を教えてください。私達の住んでいる近所に賃貸用のコンドミニアムを購入しました。毎月の賃料は直接私たちに払うという形で今まできました。突如夫の出張が決まったので家族で異国に引っ越さなくてはいけなくなり、私は当然業者を介入するつもりでいたのですが、夫は「賃料を受け取るだけの為に高い料金を毎月払いたくない！」と言い切るのです。　夫の思考では「新しい物件だからトラブルなんてありえない」とか。まぁ彼が取るリスクですから私はどちらでも良いんですけれど、、ただ、何かあった場合にパニックになるだろう夫を想像すると気が気ではありません。　家主の自覚がまだ無い私達に、もし宜しければご経験談など教えていただけるととても助かります。または借りていて、こんな大家に困った等のお話でも結構です。引越しのことだけでも不安が募るのに、物件の心配までしなくてはいけないのが気が重いです。ちなみに私達はアメリカ在住ですが、どこの国の話でも構いません。　

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色々あったなぁ…

借りてますが…

2007年08月01日 16:57

賃貸住まい歴6年です。色々ありました。水道管が破裂している事に誰も気付かず、1ヶ月の水道料金が7万越え。上の部屋の住人が風呂の水を溢れさせて我が家も水浸し（ウチの下まで浸水したらしい）。夕食時に給水ポンプの不調で12戸中3戸だけ水が出なくなった。また友人の話ですが、出張中に大地震が来て台所の水道が破裂し階下に水漏れ、なんてこともあったそうです。 …これらのトラブルが起きたときに、大家さんもしくは管理人と即連絡が取れないというのは非常に困ります。トピ主さんの「業者を介する」という考えの方がよっぽど現実的ですよ。賃貸物件のトラブルに何度か直面した事のある身としては、大家が別の国に居て即連絡が取れない、なんて物件には手を出したくありませんね。

トピ内ID：2193598273

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きちんと調べる必要が

にゃお

2007年08月01日 18:14

不動産の仕事をしています。先日同僚が担当した物件です。海外転勤になったご家族が自宅を賃貸にすることを希望されました。ところが海外在住の貸主の場合借主が賃料の10％（だったかな？）を毎月税金として納め、残金を賃料として支払うという必要があることが発覚。申込みはあったのですが、そのことを伝えると結果としてキャンセルになりました。私も詳しくは調べていないのでわかりませんが間に管理会社をいれて、その作業をやってもらうなりしないと貸出すこと自体が難しいかもしれませんね。

トピ内ID：4500482116

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考えれば色々と

🐤

たなこ

2007年08月01日 18:14

入居者が複数いれば、入居者同士のトラブル（水漏れ、騒音等）とか。入居者とご近所のトラブルとか。たちの悪い入居者に変な言いがかりをつけられても、現場をすぐに確認できないとか。新しい物件であっても、自然災害や人為的被害で建物が壊れたとか。火災警報器、貯水槽、外の電灯など、共同部分のメンテナンスを誰がやるとか。空き巣が入った！とか。入居者が急に引っ越すことになった時に、手続きが大変とか。数え上げればきりがないような・・・

トピ内ID：9627163941

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業者にたのむべき

あはは

2007年08月01日 17:34

結論はタイトルのとおりです。賃貸人にも義務があります。一番大きいのが修繕義務。契約でも大修繕を賃借人の義務とすることはできないはずです。たとえば隣室から火がまわったときなんか、自分で対応できますか？また管理も結構大変です。どーしょもない賃借人が部屋をめちゃくちゃにすることもあります。（知り合いは部屋の中で「焚き火」されたそうです）勝手にへんなのに又貸ししちゃうこともあります。（立ち退きに莫大な費用を求める占有屋もこの世にはいます）自分で解決できますか？さらに家賃を滞納された場合、自分で回収する自信がありますか？（あきらめちゃうのは自由です）信頼できる業者に頼むべきです。

トピ内ID：9739359479

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そうですね。

ロボット

2007年08月01日 17:34

家賃受取りの問題だけじゃないです。滞納があったら、高い国際電話と、時差を考慮して自分で取立てますか？入居者が逃げていたらどうしますか？国外に出るなら、物件の管理を業者にしてもらった方がいいです。新しい物件とか古い物件と言うのは関係ないです。台風が来て窓ガラスが割れた。遠い異国からどうやって誰に頼みますか？最悪、火事が起きたりしたら自分達で帰国して対処しますか？そもそも、誰がそれを連絡してくれるでしょうか。入居者？国際電話を掛けさせるんでしょうか・・・。確かに管理してもらうのは、余計なお金が掛かります。しかし、入居者からのクレームやお願い、事故・天災時に、自分達で対処出来ない場合を想定すべきです。そういう時はお金だってかかります。その辺までどうするか決めて、管理をお願いするのがベターです。私は業者経験がありますが、県外のオーナーで、上記のような事が起こり大変だった事があります。管理料ももらってない私達業者に言ってもお金がかかる事なので動きはニブイです。親族とかで見てくれる人はいますか？

トピ内ID：7299574556

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ご自身で管理するのですか？

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すけすけのすけ

2007年08月01日 17:54

賃貸契約を結ぶにあたって、貸主は物件を管理する義務と賃貸料を受け取る権利、借主は賃貸料を支払う義務と契約内容に沿った範囲（リフォーム禁止・ペット可等）で物件を使用できる権利を持ちます。トピ主さんには管理業務をするもしくは委託する義務があるんですよ。長期出張で海外に転居されるそうですが、ご主人はその間の物件管理を全くしないお考えなのでしょうか。まだ新しい物件だから問題は起きないだろうとお考えのようですが、問題が起きるのに築年数は関係ありません。たとえば設備機器は数年で故障する可能性が十分にあります。借主が普通に使用していれば修理交換は貸主の負担です。万が一そういった問題が発生した場合、管理会社を使わないならどうやって対応するのでしょうか。私なら委託管理業者はいない、貸主はすぐ対応できる場所にいないなんて物件は安心できないので嫌ですね。十数年来ずっと賃貸物件に住んできて、管理のいい物件は住みやすく悪い物件は住みにくいと感じます。これはマンションでもコンドミニアムでも同じだと思います。管理料がもったいないとは…将来借り手がいなくなる可能性大ですよ。

トピ内ID：8813909092

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どうやって大家の睨みを効かせるか

すみれ

2007年08月01日 17:54

大家としては、月々の家賃回収を確実にすることが最大の目的となります。大家が物件の近くに住んでいれば、家賃不払いが発生したとき本人に直接圧力をかけることができますが、外国に住んでいるとなると、電話をかけるか手紙を書くという消極的な行動しか取ることができません。鍵の管理も最重要事項の一つです。大家の監視が甘いとわかると、契約者以外（友人や恋人、外国人）を部屋に連れ込む人がいます。又貸しする人もいます。ペット禁止なら、それを力づくで守らせることが重要です。契約にだらしない人は、生活態度もだらしないケースが多く、火災や室内での犯罪発生のリスクが高まります。細々としたことはどうしますか。水道の具合が悪い、壁紙が剥がれてきた・カビが生えてきたという連絡を受けたら、外国から国内の業者に電話を入れるのでしょうか？持てない人に限って、賃貸業は「楽して儲けられるだろう。楽しやがって」と妬みに基づく誤解をしています。確かにトータルの仕事量は、他の職種と比べて圧倒的に少ないのですが、利益を確保するには、押さえるべき点をしっかり押さえる経営をする必要があります。

トピ内ID：2478530801

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非居住者の税務（横です）

junko

2007年08月01日 18:59

にゃおさんが「ところが海外在住の貸主の場合借主が賃料の10％（だったかな？）を毎月税金として納め、残金を賃料として支払うという必要があることが発覚」と書かれていますが、多分、賃貸人が非居住者の場合の賃借人の源泉徴収義務のことだと思います。トピ主さんが、国外に１年以上居住することが確実な場合には、税務上は「非居住者」となります。賃借人が法人の場合（つまり、法人が社宅として利用するためトピ主さんから賃借する場合）、賃料の２０％を源泉します。法人は、トピ主さんに８０％の賃料を支払い、２０％を税務署に、直接、源泉税として納めます。「非居住者」は、法人から支払調書をもらって確定申告をしなくてはなりません。ありがちなトラブルは、法人が１００％を非居住者に支払ってしまい、あとで、税務署から源泉徴収として２０％を請求されてしまう場合です。法人は、その場合２０％を税務署に支払って、非居住者に２０％を返却してもらうことになります。しかし、この処理がなかなか大変で…。

トピ内ID：4802543226

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分譲マンションでのトラブルです

💋

まも

2007年08月02日 11:47

上の階の方が香港に転勤となり、部屋を賃貸として貸し出しました。どういうわけか、他の住人が聞いていた借主以外の人が住み始め、それはマトモなお勤めをされている方ではありませんでした。どう見ても東南アジア系の女性が何人も出入りし、夜中にニンニクの焦げるニオイ、廊下では何語かわからない言葉で携帯の大声・・・。やがて他の住人と相談の上、自治会が警察を呼びました。何人もの経緯を経て、貸主と連絡を取ったそうですが、貸主は香港で全く何も知らず「商社勤務の知人に貸したので安心していた」と、慌てて一時帰国。全戸に謝って歩かれました。そういうこともあります。

トピ内ID：9486780986

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やはり水周りは心配です

🐤

新家主トピ主

2007年08月02日 15:21

皆様のご意見伺って益々「夫に理解して貰わねば！」と気を引き締めました。実は夫が楽観視している理由にはコンド自体に管理会社が常駐しているのでトラブルに対応してくれるだろうと思っているのです。まだ売れ残っている物件もあるので、管理会社は景観を保とうとせっせとマメに動いてくれているのですが、年内にでも売り切ってしまえば後は今ほど丁寧な対応をしてくれるかどうか疑問です。借主はもう既に入居していて、支払いは小切手を月末に送付されてきます。夫いわく「切手を貼った封筒を渡しておいて海外の住所に送ってもらい、それを自分でまた銀行に送って入金する。連絡は今まで通りメールで充分！」だそうで、その封筒が紛失する恐れや入居者が「送った！」と言い切ってしまえば確認のしようがない事などは「起こる確率が少ない！」と、あまりにもズサンですよね。　起こりうるトラブルに備えるという考え方が頭に全くない夫に呆れてしまいます。それに借主に海外にいるという事を宣言するこの方法で足元を見られないかも心配です。緊急で帰国する飛行機代の方が管理会社に払うお金より数段高くつくっていうことも話してみます。　あぁ気が重い、

トピ内ID：6650460073

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家主代理は必要かも

元海外不動産屋

2007年08月02日 16:34

海外で不動産屋に勤めていました。トピ主さんはアメリカ在住で賃貸物件もアメリカの前提で書きます。今までテナントとの関係は良好でも、たまにはどんな風に物件を使ってくれているか覗いてみたくなるのも家主側の本音だと思います。特に今回は物件をすぐに見に行けない距離に引っ越すわけですから信用できる誰かを家主代理としなければ色々困ることが発生するかもしれません。確かに新しい物件はトラブルも少ないですけど、上階からの水漏れは防ぎようがありませんしね。不動産屋の仕事は基本的に家賃収集と物件の不具合があった時、修理業者をアレンジするだけですので、もし、身内にそういったことができる人がいれば不動産屋に頼まなくても問題ないと思います。が、もし誰もいない場合はプロに頼んでおけば、現在のテナントが退去しても次のテナントを探してくれます。お友達に借りてもらうのが一番良いと思いますが、既にどなたか入居中ならこの案はダメですね。。。不動産屋の物件管理料がどのくらいか分かりませんが（完全管理なら家賃の15％くらい？）物件を空けておくよりまし、くらいの気持ちでいたほうが良いかもしれませんよ。

トピ内ID：4837588872

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日本人駐在員に貸すのが一番かと…

米駐在経験者

2007年08月02日 15:49

駐在経験者です。まず、そのコンドは24時間セキュリティがエントランスにいて、館内を掌握しているメンテナンス要員がいる物件ですか？もしそうで、しかもそのエリアが駐在員居住地区だったら、日本人駐在員限定で貸すのが良いと思います。私が借りていた１軒家の大家さんは、近所で暮らしていましたが、冬場はフロリダに行ってしまうので、その間、近所に住む息子さんが対応してくれました。「大家が海外居住物件」の方もいましたが、エージェントが入っていましたね。ある程度の額までなら、そのエージェントの裁量で修理がすぐ入り、大規模な場合は大家に相談との事でした。その家族が入っていた期間、それが必要な事態は無かったです。アメリカだと、赴任後最初に覚える単語が「プラマー」だったりするので（苦笑ですよね）ちょこちょこっとした修繕が結構ないですか？入居者との関係は賃貸料のやり取りだけではないので、はやり「状態を目で見て対応してくれる窓口」がないと、入居者が不安では？賃貸用に購入との事ですが、そのコンドには、そのような窓口は無いのですか？

トピ内ID：6459352656

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イギリスの物件を人に貸していて、イギリスには住んでいません

kata

2007年08月02日 16:18

私たち夫婦もイギリスに物件を持っていて、それを業者を通して人に貸しています。まず、業者を通すメリットは１　賃貸業のプロなので、家賃滞納、物件の損壊などのどちらが負担かなどの法的判断が可能。　その折衝もすべて任せられる。　裁判になったときでも、専門弁護士などを紹介してもらえる２　もしこちらが何らかの事故による補償をしなければならないとき、修理業者や保険会社との事務手続きなど全てしてくれます。３　定期的にその物件の見回りをしてくれる。写真をメールでもらっています。４　もし、賃借人が出て行くことになっても、次の賃借人を見つける手はずをしてくれる。また、その賃借人の経済的調査もしてくれる。　例えば、仕事の有無、銀行口座の残高証明の確認など。などが主なメリットだと思います。特に貴方が国外にでられるということでしたら、以上のメリットは毎月の手数料を考えれば非常に有意義なものだと思います。ただ、業者の選定には気をつけましょう。私のところで、毎月の家賃収入の６％を管理業者に支払っています。

トピ内ID：8002171504

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大変参考になります。

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新家主トピ主

2007年08月04日 16:54

ご経験者の方のお話で細かいことが分かるのがとても助かります。夫は以前、自分の物件を知人に貸していたことがあるのでその感覚で今も対応しようとしているようです。トラブルがあっても勝手に修繕してもらってその分家賃から差し引くという交渉ができていたのですね。今回は「お客様」なのに、悪くすれば訴えられないか心配です。今も私の心配をよそに「私書箱」を使えばいいかも等とどんどん突っ走っているので皆様のご経験談を元にじっくり話し合ってみます。

トピ内ID：6650460073

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