賃貸マンションの契約書の内容と敷金返金について

レス18

（トピ主 2 ）

🐤

アンパン

2007年09月14日 11:17

話題

来月、１年半ほど入居していた賃貸マンションを退去します。

契約書を確認したところ、修理費費用の負担という項目に

１畳の表替えまたは裏返し、襖の張り替え
２電球・蛍光灯の取り換え、ヒューズの取り換え、水栓その他の小修理
３その他使用上生じた通常賃借人が負担するもの
との記載があります。

畳、襖は入居時とほとんど変わらない状態です。
通常の使用であれば、畳や襖、電球等は貸主負担だと思うのですが、
契約書に記載されていて、署名押印していれば契約書の内容が
有効でしょうか？

契約時には内容の細かい説明はなく、署名押印を進められました。
契約前に確認すべきことですが、妊娠中で契約には立ち会えなく
主人が一人で契約に行ってくれました。

住宅金融公庫の物件なので、借主に不利な契約は
出来ないと聞いた事があります。

退去連絡の時に管理会社に上記の件で確認すると、立会の時に
担当者に聞いて下さいと言われました。

立会の時に返済金額が決定するようなので、当日に
きちんと対応できるか不安です。

何かアドバイスお願いします。

トピ内ID：4935382644

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仕方ないです

花火

2007年09月14日 14:48

本来契約書を交わす時点で確認しなくてはいけません。トピ主さんが立ち会えなかったとしても契約者はご主人ですからご主人のミス。相手から説明がなかったとしてもこちらから確認すべきです。それをしなかったのですから今回は仕方ないですね。うちが以前賃貸に住んだ時には契約時に確認しました。畳・襖に関しては「入居者が入れ替わる際には必ず取り替えます。あなた方も新品がいいでしょう？うちで扱っている物件はみんなそうです」と不動産会社に言われました。 1人暮らししていた部屋はそんなことありませんでしたがケースバイケース、地域性もあるんだろうと思ったので了解しました。退去時の電球交換や水栓などの修理は契約書に記載されてなかったのでありませんでした。立会い時ですがおかしいと思う所は確認しましょう。うちは「部屋のクリーニングは状態に関わらず一律3万円」と言われ、納得出来なかったので色々話しました。ですが、壁紙の一部をカビさせてしまっていて張替え費用が思っていたよりも安かったのでクリーニング代については目をつぶることにしました。どこまで受け入れられるかだと思います。

トピ内ID：7989757372

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良心的なとこもありました

🐤

引越しビンボー

2007年09月14日 18:57

公団のマンションを退去するときにうるさいくらい「敷金から修理費費用とクリーニング費用は引かれます」と説明されましたが、結局ほとんど全額が返金されました。個別の費用自体も良心的で小額だったのです。一般の不動産屋が管理するマンションを退去するときには、なーんにも言われなかったし、退去するときに「きれいにお使いでしたね」とまで言われたのに、１円も却ってきませんでした。細かく修繕費用が見積もられていてどれも修繕費用が高額だったのです。どちらになるかは蓋を開けてみないとわかりません。心配するよりもまず掃除ですよ。

トピ内ID：4876207893

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調べてみましょう

あはは

2007年09月14日 18:57

契約書に書いてあり、はんこを押したからといって、それがすべて有効になるわけではありません。公序良俗に反する規定や、民法等の強行規定に違反する場合には、それは無効となります。敷金返還、現状回復、ガイドラインのキーワードで検索してみてください。具体的なケースについて詳細に記されています。（サイトのURLを張ると、なぜか消されてしまうので、申し訳ありませんが検索してください）そのうえで、おかしな規定についてはきっちり反論してください。ちょっと前ですが、公的機関が貸主となっている賃貸住宅（公団だったか忘れました）の敷金返還契約で、「そんな特約は駄目」として貸主側が負けるという最高裁の判決が出たはずです。一言でいうと「まっさらにして戻せ」という特約は無効です。あと、退去の際の立会い時に部屋の写真を細かく撮って、さらに相手の主張を録音しておくことを勧めます。後に訴訟なんかになった場合に、証拠がないと厳しいので。

トピ内ID：1291775733

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支払い義務無し

satoko

2007年09月14日 18:27

もし、入居時と変わらないようなら支払い義務ありません。トピ主さんが払わないと言えば、払わないで済みます。契約書の効力はあまりありません。よほどの過失でものを壊してなければ、払う必要が無いのが普通です。

トピ内ID：5372920098

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不動産業界にいました。

ロボット

2007年09月14日 18:27

契約書に書いてあることが、全て有効ではありません。借主に余りに不利な事項は無効とされる事もあります。ただし、これは裁判の判例です。話合で解決するなら、交渉しましょう。契約時にあまり説明がなく、と言うのは業者も悪いですね。でも、解らない事は初めにちゃんと説明してもらう事、これは不動産契約に関わらず、今後は実践されて下さい。契約内容や特約事項が解らないと安易なアドバイスは出来ませんが、一般的に電球・蛍光灯等の取替えは、入居者が負担です。小さな消耗品類までオーナーは面倒を見ません。故意・過失でなく、台風等の事故でドア等が壊れればオーナーの交換です。畳みや襖は実際に見ないと判断できません。煙草等で汚れていれば、入居者の負担です。通常損耗の範囲なら、オーナー負担で退去できる場合もあります。襖等が汚れていないなら「通常損耗の範囲ではないか？」と言ってみて下さい。

トピ内ID：0281945758

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契約書が必ず有効とは限らないですよ

natu

2007年09月14日 18:57

法律とは裏腹に、敷金返還については貸主有利な慣習が多いですよね。本来は、普通に生活していて消耗するものは賃貸料に含まれています。常識の範囲内で生活していたのであれば、敷金は全額返還されるのが当然です。敷金返還について、そのような判例が沢山あるので検索してみてください。借主の落ち度でカビを生やしてしまったり破損した場合は、借主負担ですけどね。契約書に貸主有利な内容が記載されており、署名捺印していたとしても、そのままそれが通らない場合もありますので、交渉する余地はじゅうぶんありますよ。事前に、役所の無料相談なども利用されては如何でしょうか。

トピ内ID：4930019595

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それはちょっと。。。

おうじ

2007年09月16日 15:58

不動産会社に勤務する者です。契約は旦那様がお1人で行かれたということですが、この場合、署名捺印されてますので、やはり契約書が有効となります。不動産屋的には「説明した」アンパンさん的には「説明を受けてない」というような会話になるかと思いますが、私も含む不動産屋側から言わせていただきますと契約時にはもちろん説明させていただいてます。実際、出るときにトピのように言われるのが1番つらいので・・・思いも色々あるかと思いますが、不動産屋もアンパンさんを含む、賃貸に住まわれている方に決して損をさせようと思っているわけじゃないことをご理解ください。

トピ内ID：8004260006

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最高裁の判例は

たま

2007年09月16日 22:37

「契約書に付随する別表はこれです。読み合わせはしませんから、あとで読んでおいてください」と渡された別表の効力を否定したのであって、一度読み合わせをした内容の効力は有効であるとしています。「契約自由の原則」も最高裁で再確認されています。詳細の説明はなかったとありますが、読み合わせをしたあとに質問しなかった点は、入居者側のミスです。畳は柔らかい素材を毎日足で踏みつけるものであり、値段も安いことから、全額入居者負担ということにはならないと思います。減価償却を考慮した上で、家主と入居者の間で負担割合を協議することになるかと思います。私の物件（東京23区内）では、意図的な破壊でないかぎり、畳、襖は全額大家負担にしています。上記のとおり、長期間使い続けることを想定した素材ではなく、値段的にも大家が目くじらを立てるべき対象ではないと考えるからです。

トピ内ID：2424024375

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恐らく支払う必要はありません

☂

通行人

2007年09月17日 17:55

最近、大阪の方での判決だと思いましたが、通常の使用による消耗については、過度に修理費用などを請求し敷金を返還しないのが通例でしたが、敗訴しています。契約の内容にもよりますが、更新料の定めがあれば、通常の原状回復義務があるだけです。つまり、通常の使用により汚れた、畳やクロスの補修義務は現在法的には認められない可能性が高いと思われます。従って家具の移動などで傷をつけたり、タバコの火で焦がしたなどのことがなければ敷金は返してもらいましょう。但し、その他の契約違反があればだめですが。個人では難しいので消費者生活センター等公的機関に相談してください。なお、公団などは、更新料不要の代わり、畳替えは自己負担になっています。いずれにせよ、契約はもちろん基本ですが、内容がすべて承諾したことにはなりません。諦めずに交渉してください。

トピ内ID：3150552341

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自然消耗は負担不要

UPS

2007年09月17日 19:12

私はこないだ、賃貸マンションを引っ越しました。入る前からトラブルを警戒していたので、内覧時に室内のビデオ、写真撮影をしておき、退去時にもビデオ、写真撮影をしました。原状回復と敷金精算の本を調べ、いつ訴訟になってもいいように備えていましたが、あっさりほとんどの敷金が返ってきてしまいました。室内備品、壁や床の破壊、落書きといったような、通常の生活では起きない汚損以外の、生活で自然についてしまう汚れなどは、借主が現状回復する必要はありません。借主に不利な契約内容は認められないようです。理不尽な現状回復要求された場合、敷金返還のガイドラインを示し、納得できないのであれば訴えると言えばよいと思います。

トピ内ID：2096971656

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大丈夫です

😠

色白中年

2007年09月18日 11:24

ＮＰＯ法人日本住宅性能検査協会というのがあります。親身に相談に乗ってくれるはずです。営利団体ではないので、相談料等を請求されることはありませんし、退去時の立ち会いを依頼しても多額の費用を取られることはありません。貸主側は、“言うだけならタダ”なので、少しでも敷金をせしめるためには何でも言ってきます。時には脅しすらかけてきます。それだって、“脅すだけならタダ”なのでいくらでもやりますよ。しかし、それをすべて鵜呑みにする必要は全くありません。私は過去に２度このNPOのお世話になりましたが、（敷金）　（業者見積返還額）　（最終決着返還額） 1120000　　　15000　　　　　　　　105000 2150000　　　20000　　　　　　　　120000 でした。それぞれ、立ち会い手数料20000ほどをお渡ししましたが、それでも不動産会社の言いなりになるよりずっといいです。業者の脅しに対しても、間に立って毅然と対処してくれましたし、専門家の事前鑑定を基に法にのっとって的確に処理してくれます。

トピ内ID：6599325169

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住宅金融公庫の物件に住んだことはないのですが

🙂

通りすがり

2007年09月18日 12:07

昨年７年住んだ賃貸マンションを引っ越しましたが、退出時に立ち会った不動産屋の方が「かなりきれいに住まわれていたようなので敷金は半分お返しします。」とおっしゃいました。立ち会った方の話では壁紙を貼り替えたりしてもしなくても、よほどの修理が必要でなければ半分戻すというのが最近は多いとのこと。地域にもよると思うのですが。私のこれまでの少ない賃貸経験から得た感覚ですと、畳、壁紙張り替えますといって敷金を取っても、きれいであれば替えない場合もあると思います。自分が住んでいたときの修繕費も管理費からでているはずですが、退出時に敷金からとられているかもと思うこともあります。学生時代に初めて一人暮らしをしたときに住んだアパートがぱっと見きれいですが、絨毯敷きの部屋でその絨毯から前の住人の髪、爪、植物の種などがたくさん出てきて掃除機すらかけていないことがわかりました。でも、私の退出時にもハウスクリーニングを頼むからと敷金から差し引かれました。それ以降絨毯敷きの部屋は気持ち悪くて住めません。１年半しか住んでいなければ半分以上戻るような気がしますが、退出時の掃除を徹底的にすることも大事です。

トピ内ID：6084172735

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なんで契約時に言わないかな・・・？

🐱

南海の黒豹

2007年09月18日 12:07

いや、ね、不動産賃貸契約ってあいまいな部分が歴史的に多いので、必ずしも貸手が保護されるべきだ、なんて言う気はありませんよ。でも、賃貸専用物件ならいざ知らず、本来自分で住むために購入した物件を、一時期だけやむを得ず貸し出す場合には、戻ってくるときにはなるべく元通りで戻って欲しいじゃないですか。そういう気持ちで契約書に条項載せたなら、退去の時になって「こんな条項は無効だ」って主張されるとイヤな気持ちになりますね。借手は入居時には選べる立場にいるんだから、そういう条項は削らないと契約しない、って何故言わなかったの？貸手もいろんな立場の方がいるってことを、認識して欲しいですね、ゴネる前に。

トピ内ID：2319496964

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＞最高裁の判例は

💡

法律関係者

2007年09月18日 13:03

最高裁の判例（平成１７年１２月１６日）は、別表を読み合わせたかどうかというものではないですよ。その契約条項において「通常損耗補修特約の内容が具体的に明記されているということはできない」、また、負担区分表についても「通常損耗を含む趣旨であることが一義的に明白であるとはいえない」として、特約が否定されているのです。賃貸借契約では通常の使用による「通常損耗」の補修費は賃料に含まれており、賃貸人の負担であるというのが大原則です。たんに「畳の表替え」「襖の張り替え」と書いてあっても、それが通常損耗の補修を含む趣旨であることとその範囲が明確に示されていなければ例外は認めない、というのがこの判例の趣旨です。よく小町でこのような法律問題を相談される方がいますが、不正確な回答が多いので、やはり専門家に法律相談することをお勧めします。

トピ内ID：5058099435

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トピ主です。

🐤

アンパントピ主

2007年09月19日 11:09

皆様、ご教授いただき、ありがとうございます。色々なご意見が聞けて、勉強になりました。こちらに投稿する前にネットにて、敷金の返還や原状復旧について調べましたが、高額な請求をされて、話し合いや裁判にて、大幅な減額とう言うパターンが多かったのと、うちのマンションの管理会社（大手）に対する書き込みが退去する身にとって、不安になるものが多かったので心配になり、投稿させて頂きました。もちろん、ネットの情報では、極端な例もあり、全てに当てはまる事では無いと思っていますが。南海の黒豹さんのおっしゃる通り、契約前に確認して条項を外してもらえば、良かったのですが、それだと契約は白紙にされたでしょうね…(困) 夫婦共、賃貸に住むのは初めてだったので、契約時に退去する時の事まで考えていませんでした。お恥ずかしい限りですが、これからは何事の契約にもきちんと理解して了承した上で署名押印します。検査機関や相談センターの事まで、教えて頂きありがとうございました。

トピ内ID：4935382644

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桁が間違っていました

😠

色白中年

2007年09月20日 18:15

１５日の書き込みで金額が間違っていました。失礼しました。正しくは次の通りです。（敷金）　（業者見積返還額）　（最終決着返還額） 112000　　　15000　　　　　　　　105000 150000　　　20000　　　　　　　　120000

トピ内ID：6599325169

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貸主は敵じゃありませんよ～

🐧

杏の花

2007年09月20日 22:58

まず、立会いの場は戦いの場ではありません。正当な要求を出し合い、確認しあう場です。相手も人の子、目を吊り上げてばかりいるより「一年半、貸していただいて有難う」の気持ちで部屋の隅々まで掃除をしましょう。立つ鳥アトを濁さずです。ところで、二年の契約が多い中、一年半での退去は中途での契約解除でしょうか？おタバコ、ペットは、いかがですか？普通に使っていれば、そんなに敷金からの持ち出しはないと思いますが。なお、契約の大切さをお知りになったついでに「署名には、捺印」、「記名には押印」です。署名して捺印をした。と言うことは、とても大事な約束をした。と言うことです。　　以上。

トピ内ID：7297109025

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色白中年様へ

🐤

アンパントピ主

2007年09月21日 12:07

ご丁寧にありがとうございます。交渉前と後での金額の差に驚きました。気をつけて奇麗に使用していた部屋なので、きちんと話し合いをして、納得の行く清算になるよう頑張りたいと思います。ありがとうございました。

トピ内ID：4935382644

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