賃貸マンションの更新事務手数料について教えてください

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（トピ主 4 ）

カリフラ

2010年11月12日 10:41

話題

この度、中国地方の賃貸マンションに入居する予定です。賃貸マンションの更新事務手数料や敷金の扱いについて、是非皆様のお知恵をお借りしたいです。仲介業者と物件を見て廻り、気に入ったところがあったので、入居を決めました。昨日、不動産業者が作成した「重要事項説明書」と「契約書」を仲介業者が持って来ました。その中に 1更新事務手数料として、家賃の1/2か月分（約5万円）を支払うこと。 2敷金から、退去時の畳・ふすま張替え、ハウスクリーニング代を徴収する。との文言があります。上記12は、物件の案内時には説明はありませんでした。 1についてですが、現在は、更新料や更新事務手数料、また敷引きのない地域での賃貸マンションに入居しています。なので、更新事務手数料に全くなじみがありません。今回見付けた物件は、契約期間2年ですが、更新事務手数料に5万円も掛かるものなのでしょうか？また、そもそも更新手数料は必要なものなのでしょうか。 2については、通常の使用での経年劣化では、畳・ふすまの張替えやハウスクリーニングは請求されないと私は思っていたのですが、退去者に請求をするこの契約は普通なのでしょうか。賃貸不動産は、地域柄で色々としきたりが違うようにも聞きます。この不動産業者の契約が中国地方では一般的なものなのか、この業者の契約が信用出来ないものなのか、是非知りたいです。本音を言うと、不動産業者と交渉をして、特に1の更新事務手数料はなくした状態で契約をしたいのですが、何か良い具体的な交渉文句があれば、併せて教えていただきたいです。契約書に、サインはまだしていません。よろしくお願いいたします。

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妥当です。むしろ安い。

むぅ

2010年11月12日 16:10

1.2共、妥当ですね。必要枠です。てか安い気がするけども。。普通、、普通は更新料ありますよ。だいたい家賃の1か月分。2分の1は安いな～。。いいなぁ。てかなんで今までなかったのか。そして敷金からから退去時の～・・ってこれもあって当然です。てか敷金ってそのためのお金ジャン（笑クリーニング代とられない方が逆に心配。一般的に考えて、その不動産は妥当だと思うし良心的だと思いますよ。物件案内時に説明がなかったと不満をおっしゃってますが当然のこと過ぎてきっと失念していたのでしょうね。私は東京に住んでますが、中国地方は敷金も更新料からの支払いもないのが一般なんですかね？逆に聞きたい（笑

トピ内ID：1162460347

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手数料が嫌ならば

匿名

2010年11月12日 16:10

大家と直接契約しか思い付きません。不動産屋を通した場合は大概手数料かかりますよ。でも半月なんですよね。某チェーン店も手数料５０パーセントをうたってます。最近は半月分のところが増えてるみたいですが、家賃の一月分取るところもありますよ。ホームページに手数料についても載せているところもありますよ。時間があるなら調べたらどうでしょう。地域的なものもありますし

トピ内ID：9917197647

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借地借家法

司法書士

2010年11月12日 16:10

居住用賃貸物件には借地借家法が適用されます。一旦賃貸借契約を結ぶと、家主側から解約するためには、契約満了前６ヶ月までに『正当事由』をもって解約の申し入れが必要です。２年の更新時期が来たとしても更新の案内を無視すれば、法律上従前の条件で無期限の賃貸借契約を結んだこととなります。借地借家法は強制規定なので、借地借家法より借り主に不利な賃貸借契約は部分無効となります。以上法律上の対応です。ただし、不動産屋や大家ともめたくなければ、更新料は払うしかないです。ちなみに現状回復も通常利用による損耗は、家主側の負担という判例があります。

トピ内ID：1639106002

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レス

通りすがり

2010年11月12日 17:10

更新料については，慣習として一部地域であるようですが，裁判になっていて，「更新料を支払わなくても良い」という判決も出ているようです（「更新料」「裁判」で検索してみてください）。ただ，最初の契約時に，更新料を支払いますということをわかっていて契約したのであれば，後から拒否するのは難しいかもしれません。あと，畳やふすまの張替えなどの費用も，本来，家主が負担すべきものです。ただ，家主が負担したくないから，契約書で借主負担としているわけです。いずれにしても，契約の交渉をしても，良い物件であれば「嫌なら，借りなくても良いよ。他の人に貸すから」と言われるのがオチ。結局，どうしても借りたい（貸したい）と思っている方が折れるしかないような気がします。

トピ内ID：4468864118

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請求の背景

🐶

江戸時代からの大家

2010年11月12日 17:10

トピ主様、今日は。小生は関東在住です。地域により賃貸の習慣が異なるのを承知で、レス致します。１．ハウスクリーニング。換気扇及びガス台周り。トイレ便器。水周りのシンク。風呂場の排水口。鴨居のほこり。窓ガラス。カーペットのシミ。等々の清掃を日常的にされている方は、支払う必要ありません。上記は経年変化でなく、清潔に維持管理する事は、入居者の義務です。２．畳・ふすまの張替え。２通りの慣習があります　１）入居者の希望で新調する場合、慣習で大家が立替払いをします。この場合、退去時に精算します。入居者が不要と言えば、畳は交換しない。　２）大家の都合で新調した場合、支払い不要です。（近隣借家との競合結果、競争力アップの為の交換）３．更新料等。昭和４０年初めの貸手市場の頃、仲介業者の収入アップの為につくられたものです。現状の借手市場には合わないですね。先代は筋が通らないとの事で、初めから頂戴していません。店子さんには感謝されてます。「更新料なしで、大家さんに相談してもらえませんか？」でよろしいかと。

トピ内ID：0356262214

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そちらの地域はわかりませんが。

😨

う～ん。

2010年11月12日 17:10

不動産業者としてなんら問題ないやり方だと思うのですが。。。更新手数料がない物件を選んだらどうですか？敷金からハウスクリーニング代や修繕費を差し引くのも一般的な方法ですよ！ある程度の金額を先に徴収しておく業者もありますけど。物件の案内の時に自分から契約書や重要事項説明の内容まで事細かに説明する営業マンはいません！知りたければ質問してください！

トピ内ID：1372990841

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東海地方で１１年不動産会社に勤めていました

🐤

めい

2010年11月12日 17:36

私が勤めていた会社では、契約書に自動更新の項目がある場合、更新料はいただいていませんでした。それは更新する際、特に書類等を作成しなくてよかったからです。契約期間は２年ということですが、自動更新の項目が記入されていないのであれば、契約期間が終わるごとに新たな契約書を作成する手数料として不動産会社に払わなければならないと思います。更新手数料は家賃の１ヶ月分を徴収する業者もありました。退去時の原状回復費用は、案内の時には特にご説明はしませんでした。案内はあくまでお部屋の雰囲気や日当たり、周りの環境を見ていただくのを目的としているからです。でも契約書にサインいただく前には必ずお話ししています。ただ現在の傾向として、借主が故意で壊したものは借主負担、経年変化によるものは貸主の負担という形が多いです。更新手数料よりもむしろ原状回復費用を交渉(故意に壊したものでない限り貸主負担でと)なさった方が良いように思います。本屋に原状回復の本が置いてありますので、先に読んでからの方がなお良いと思います。続きます

トピ内ID：3306310216

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続きです

🐤

めい

2010年11月12日 17:36

交渉方法の一つとして、こういうのはいかがでしょうか。１．契約する前に「話があるので」ときちんと担当者へ行く日時を連絡する。２．その時に署名をしていない契約書類(保証人が同行できないなら保証人は署名等する)、必要書類(印鑑証明書等)、お金、印鑑、その他業者が指定したもの、原状回復費用の本。この一式を持って不動産業者へ行く。３．担当者に「原状回復費用はこちらが故意で壊したものでない限り払えません。(ここにもそう書いてありますと本の内容も引き合いに出してみてください)今日書類・お金・印鑑必要なものすべてを持参しましたので、この欄を訂正していただければ今日手続きをしていきます」と言って下さい。更新料も交渉されるのであれば、原状回復費用のことを言い終わった直後に一気におっしゃってください。後からこれも・・・といったいわゆる後だし交渉は、言われた側は良い印象は受けないように思います。「この辺りまで交渉が成立したら手続きをする」と主さまなりの妥協案のような目安があると向こうの反応にも素早い判断ができるかもしれません。交渉が成功されること願っています。

トピ内ID：3306310216

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中国地方は

えみ

2010年11月12日 20:55

分からない、ここで聞くのではなく他の不動産屋もまわって相場を聞いてみた方が早いと思います。東京から比べたら良心的だなと思いますけどね。

トピ内ID：5441803719

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トピ主です　１

🙂

カリフラトピ主

2010年11月12日 22:47

早速のたくさんのレスを頂きまして、ありがとうございます。ひとりで途方に暮れていましたので、皆様のレスがとても嬉しいです。まとめてのお礼で、申し訳ありません。私の書き方が分かりにくく、伝わりにくかった部分もあるかと思いますので、少し補足をいたします。まず、2年毎の契約更新時に必要とされているのは、「更新事務手数料」です。契約書には「更新料」の記載はありませんので、おそらく更新料は請求されないのではないかと思います。「更新料は無効」という判決が出たということは聞いたことがあるのですが、お恥ずかしながら「更新事務手数料」は初めて聞いた言葉で、ピンと来ませんでした。「更新事務手数料って何？これは当たりなもの？」という疑問があったのですが、皆様のレスで珍しくないものなんだと知りました。

トピ内ID：9492670343

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トピ主です　２

カリフラトピ主

2010年11月12日 22:47

敷金についてですが、契約書にはトピ本文に書いた文言以外に、「故意過失による損傷の原状回復」という内容もありました。当然「故意過失～」については、借主負担になることは理解が出来ます。今までに借りた物件は、この「故意過失～」の文言しかなかったので、今回このような記載があったことに違和感を持ちました。通常の使用できちんと清掃もしている状態で、退去時の「畳・襖張替え、ハウスクリーニング代」が借主負担と記載されていることに、疑問を感じました。（通りすがりさんや、めいさんの書かれているハウスクリーニングに対する解釈が、私の認識と同じです。）そこで、これは一般的なことなのか、地域的な習慣なのか、皆様にお聞きしたいと思いました。案内時にもっと根掘り葉掘り質問すれば良かったのかなぁと、今になって落ち込んでいます。今までは、関西地方の賃貸物件にしか住んだことがなく、どこも同じような契約内容だったので、思いが及びませんでした。案内時に頂いた物件資料には、「敷金・礼金・仲介料・家賃」は金額の記載がありましたが、「更新料」は空欄になっていました。

トピ内ID：9492670343

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トピ主です　３

カリフラトピ主

2010年11月12日 22:47

実際、更新料は契約書に記載がありませんが、更新事務手数料という名目の金額が記載されていたので戸惑いました。色々調べて考えたのですが、自動更新の契約だと、更新事務手数料は発生しないのでは？と思うのですが、どうでしょうか。「自動更新にしてください。」と交渉すれば、更新事務手数料の文言が契約書から削除して貰える可能性はあるでしょうか。また、自動更新にすると、借主（私側）に何かデメリットはありますでしょうか。契約書は、週明けにはサインをしなくてはいけないようです。この週末には、なんとか考えをまとめたいと思っています。めいさんの教えてくださった原状回復の本も探しに行きたいです。どんな情報でも構いませんので、レスを頂けましたら嬉しいです。よろしくお願いいたします。

トピ内ID：9492670343

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レス2回目

むぅ

2010年11月12日 23:19

皆さんのレスを見て。え、更新料とかって地方によって全然違うんですね！？うわ～、びっくりっ・・・。東京もこれがデフォになってくれると助かるなぁ。。いやはや勉強になりました。

トピ内ID：1162460347

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最高裁判決

けん

2010年11月13日 11:36

更新料訴訟は高裁レベルまで判決が何件か出ていて、家主側は１勝だけであとは借主側の勝訴になっています。一部は上告されていて最高裁判決が年度内（３月まで）に出る見込みです。有効かどうかも含めて、何らかの基準が示されることと思います。そうなれば基準に合わない更新料は無効となります。自分の感想ですが「更新事務手数料」はつまり「事務手数料」なわけでこれに５万円はボッタクリ過ぎだと思います。事務手数料なら、高くてもせいぜい１万円が良いところでしょう。

トピ内ID：8281141487

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更新事務手数料について

みそ

2010年11月13日 12:04

賃貸借契約の自動更新の際、管理会社(あるいは大家側）が徴収する契約書の作成手数料という主旨です。例えば今回の契約は平成22年○月○日～ですが更新時は平成24年○月○日～と契約書を新たに作成する際の手間賃で、更新料とは意味が違ってきます。

トピ内ID：4757148189

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知人が…

😨

ヤドカリ

2010年11月13日 12:37

知人がアパートを借りて 2年更新でやはり更新事務手数料が2～３万円入ると聞きました。私もその時に初めて聞いて事務手数料にそんなん聞いた事ないって言ったら今はそういう物件があるって言われました。知人はそんなん毎回更新の度に払うのも馬鹿らしいって事で引っ越しました。引っ越した所は事務手数料は無しでした。家賃が安かったから2～３万円だったとおもうのですが… 5万円ってあり得ないですよね。何だかもったいない。不動産も説明をしてないのも酷い最初に聞いてたら借りなかったかも知れないし…

トピ内ID：5161045188

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たぶん

通りすがり

2010年11月13日 14:04

退去時のハウスクリーニング費用は，本来，家主の負担ですが，これまでは借主側の無知に付け込んで，借主に負担させていたのが実態だと思います。それが最近，ハウスクリーニング費用は家主の負担という認識が広がってきて，困った家主が契約書に書き込んだというところでしょうか… 更新事務手数料も，実質的に更新料ですよね。更新料裁判の状況によっては，更新料を取れない可能性が出てきたので，名前を「更新手数料」に変えただけ。更新手数料が無効なら，更新手数料も無効です。ただ，前回書いたとおり，貸主には貸さない自由があります。交渉してもかまいませんが，「じゃ，借りなくても良いよ」と言われたら，それで終わり。結局，どうしても貸したい（借りたい）側が折れるしかしないのが実情です。

トピ内ID：4468864118

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トピ主です　４

カリフラトピ主

2010年11月13日 14:40

誤字の訂正です。トピ主１の＞これは当たりなもの？ですが、「これは当たり前なもの？」の書き間違いです。分かり辛くて申し訳ありません。引き続き、レスをお待ちしております。よろしくお願いいたします。

トピ内ID：9492670343

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経験談ですが

蓄膿庫

2010年11月13日 17:04

不動産屋の自社物件の場合、入居時の手数料・その後の更新料が無いとこが多いです。更新料は、不動産屋の小遣い…と聞きました。更新料をきっかけに退去する借り主もいるので、家主には迷惑な話…も聞きました。家賃を滞りなく支払う入居者には居て欲しいし、退去されると古い部屋には次の入居者が見つからない、と。皆さん、新築を選びますからね。私はいつも入居時に、退去時の話しをします。

トピ内ID：4615797597

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ちなみに

けん

2010年11月13日 17:30

退去時のハウスクリーニング費用は貸主負担です。「退去時負担」を契約書に盛り込んでも「消費者契約法」により無効という判例があります。覆すには「本来は貸主負担である」ということの説明と、「相場より家賃が安い」等のこの特約を受けることによる消費者側の利益の証明が必要です。後者の具体的な例ですが「家賃は高いけどハウスクリーニング代は無い」という契約と「家賃は安いがハウスクリーニング代の負担がある」という契約を提示して選んでもらったなどです。黙ってそのまま契約をして、退去時に「消費者契約法」を使ってひっくり返すという荒業を使う人もいるようです。

トピ内ID：8281141487

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更新料と更新事務手数料は違う

🐱

さくら

2010年11月13日 21:09

更新料は貸主が更新時に受け取り、更新事務手数料は更新契約書を管理会社が作成する費用ですね。管理会社も仕事なので、タダでは作成してくれません。最近は、空室が多いので交渉次第では借り主に有利になりますよ。自動更新にしてくれるかはわかりませんが、金額交渉は出来るかも知れませんよ。

トピ内ID：7133431193

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ん～

🐱

にゃんこ

2010年11月15日 11:46

もし、何か隣人トラブル等があったら間に入ってくれるのは不動産屋さんなので、その辺よく考えた方がいいですよ。ただでは人は動きませんから。駐車場ではないので、自動更新はどうでしょうね・・。退去時の方は交渉の余地があります。

トピ内ID：7740675966

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交渉してみる

某氏

2010年11月15日 13:03

お気持ちはわかりますので、そのまま交渉してはどうですか。「こちらの物件をとても気に入りました。家賃も納得しています。ただ、この更新事務手数料は納得できません。長く住み続けたいのでこの項目は無くしてください。また、きれいに使うつもりですし、出るときにはクリーニングもしていきますので、この項目も外してください。」簡単には認めないかもしれませんが、粘れば大家と相談して応じてくれるかもしれません。ちなみに更新事務手数料は大家に渡らず不動産会社の収入になります。契約書や保険を新しくする手間ということなのでしょうね。でも５万は取りすぎのような。

トピ内ID：4207429190

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23区内での経験談

入居8年目

2010年11月15日 16:53

私も初回更新の時「更新事務手数料」納得いきませんでした。契約書になく更新時に請求され、「契約書にない」と頑張りましたが、理由を話されて結局払いました。理由は、賃貸で更新の場合、不動産屋の得る収入がこの手数料しかない、ということです。不動産屋としては退去・入居を繰り返して仲介手数料が入ったほうがいいそうです。また、大家さんから「入居者には見えない管理など細かいことを不動産屋にやってもらったり、他の物件でも付き合いがあるので、不動産屋の機嫌を損ねてくれるな」と頼まれました。ネットで調べたところ更新事務手数料は15%～50%と物件によりさまざましたが、家賃の40%までがほとんどということを知り、30%内だったので良しとしました。敷金からのハウスクリーニング代、「通常の使用での経年劣化では、畳・ふすまの張替えやハウスクリーニングは請求されない」その通りと思いますが、これも不動産屋さんが「こちらの指定業者にしないと退去時に安くて悪い業者に頼んでやり直さざるを得なくなる」ということで指定なので、自分の退去時には複数の業者から見積もって交渉しようと思っています。

トピ内ID：2862977630

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