相続のことで

お知恵を貸していただきたく、よろしくお願いします。 ちょっとややこしいのですが、２年前に父が他界しました。 この時、兄が私の相続分の現金をすぐに用意できないということで、私の離婚が成立（調停中で実家に戻っていました。）した頃を目処に、支払うという約束をしました。（他に、不動産を持っていて、それを処分したいが、母がこの物件に執着していてなかなか手放さないと言ってきかないが、いづれは処分しないといけないのはわかっているので、兄が説得すると言っていました。）プラス父の残した預金で支払うので、登記から名前を外して欲しいと言われました。（火災保険か何かの更新が迫っていて、登記の書き換えを 急いでいるとの事でした。） が、その３ヶ月後に兄が亡くなったのです。 親戚を巻き込んでの、相続の話となったのですが、母が誰の言うことも聞かず、すべて兄の１人娘に渡すと言ってききません。(兄に妻はいません。) 登記上は、勿論そうなってしまうのはわかっているのですが。 で、教えていただきたいのですが、母は遺言書を作成すると言ってこそこそと動いています。 根本的な疑問なのですが、所有権がない不動産の遺言などできるのでしょうか？（母は、どの物件にも所有権はありません。）