競売物件を不動産屋から購入したい

レス18

（トピ主 2 ）

葵

2009年09月14日 10:09

話題

素人は競売物件には手を出すな！というのはよく聞きますが、直接購入するわけではなく、ワンクッション（不動産屋）を置けば大丈夫なのでしょうか？理想的な土地に、理想的な広さ、建物は築20年ほどの物件を見つけました。何年もいろいろな物件を見て回ってきましたが、今回見つけた物件は私たちが求めていた理想の物件そのものという感じです。値段も、土地相応の値段で、上物の値段は入っていなさそうです。この物件を管理している不動産会社というのは、全国的にある会社で、主に競売物件を安く落札して、きれいにリフォームして売り出している会社です。この中古住宅を購入するとしても、直接競売物件に手を出すわけではありません。だけど、購入する物件は競売にかけられた物件に違いはありません。この場合でも、競売物件につきもののゴタゴタしたトラブルに巻き込まれる危険性はあるのでしょうか？

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仕入れがどこからか

😀

こいこい

2009年09月14日 14:55

という問題だけですので、この場合は競売物件には当たりません。むしろ、その不動産屋が所有権を持つ自社物件を買うと言うことですから、全く問題ありません。競売物件で一番の問題は、持ち主にせよ貸借人にせよ、住んでる人を追い出すのが難しいと言うことです。まあ極端な妄想をすれば、競売で追い出された方が逆恨みをして、物件購入後のあなたに嫌がらせや犯罪を仕掛けてくると言うことですが、そんなもの交通事故に遭うより確率は低そうですから気にしないで良いでしょう。競売物件で先住者がいない（＝誰も住んでいない）ものは、普通の市価より安く買えますしオススメですよ。

トピ内ID：9778330593

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不動産会社からならＯＫ

通りすがりの業者

2009年09月14日 15:29

不動産会社が売主として販売している土地・建物は大丈夫です。競売にまつわる色んな厄介事は、買主には関係ありません。そこが一度業者が入るメリットでもあるのです。競売物件に素人が手を出さない方が良い訳は、色々あります。法的な事・金銭的な事は長くなるので省きますが、一番大変なのは「中の状態を確認できない」という事です。更地であればまだいいんですが、建物が建っている場合、中の確認は裁判所側が出す写真、内部の事が記載されている書類しかありません。それを見て判断するので、仮に安く落としても、後でリフォームに法外な金額が掛かかる等はよくある事です。不動産会社は、ゴタゴタも法的な手続きも全てリスクを背負って落とし、リフォームをかけ、売主となって売ります。競売より高くなるのは事実ですが、リスクを考えるとそんなものでしょう。不動産会社と良く話し合い、良い物件を手に入れて下さい。

トピ内ID：1235966432

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競売にかかわりました。

😨

ケーバイ

2009年09月14日 15:29

文章のなかで上物は入ってないとのことですが… 希望されてるのは『土地つき建物』ですよね。もう一度、競売物件の確認をして下さい。後、不動産屋を介して競売参加は一つの方法ですが、それなりの仲介料が発生しますので、金額的な確認もしたほうが良いでしょう。競売物件はリスクがあります。安易な気持ちで参加せず、ご自分で情報収集を十分にしていどみましょう。

トピ内ID：5048581173

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登記簿を見ましょう

素人ですが

2009年09月14日 15:29

以前不動産屋が売り出したリフォーム済み競売物件を検討していました。結局立地等を再検討した結果購入を見合わせましたがその経験から申し上げますね。不動産屋が買い取るってことは優良物件でしょうが、法務局に行きその物件の登記簿を取りましょう。これでどんな経歴の家かわかります。どこが抵当権を持っていたか、負債はいくらだった、とか。不動産屋は嫌がるでしょうが（苦笑）。手数料（ちょっと高いけど）+交通費はかかりますがトラブルがあるかもと思えば安いものです。また登記簿を手に該当物件がある地方裁判所のサイトで競売物件を検索してみましょう。（競売時期で探し出せます）落札価格が大体わかります（苦笑）。私はその価格を見て「不動産屋の利ざやってすごいんだなぁ。」と感心しました（爆）。我が家も家探し真っ最中です。よいおうちが見つかるとよいですね。お互い頑張りましょう。

トピ内ID：3018083671

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売主だってトラブル御免

仲介屋

2009年09月14日 15:29

独身時代、小さな不動産仲介屋で働いていました。主に、売主である大手企業（A社とします）が落札した物件を仲介していました。そのA社がトピ主さんの仰っている会社と同じかどうかは分かりませんが。私が働いていた仲介屋が競売の情報を仕入れて現地調査しA社に報告。 A社のお気に召したら入札→落札。そしてわが社が販売を段取りする仕組みでした。 A社は全国展開していますので、あちこちに専属の仲介屋を抱えていると思います。わが社はチンケな不動産屋でしたし、こんな事務所で契約してお客さんは不安にならないものかと私は感じていましたよ（笑）でもA社は客とトラブルを起こすためにビジネスしているわけじゃありません。家主が負債を抱えて競売されているのは事実です。引渡しの強制執行前日に家主が自殺を図ったこともありました。それは絶対に隠して売ってはいけない決まりになっています。トピ主さんが手に入れたい物件が魅力的なら、必要以上に恐れることはないと思います。

トピ内ID：9095641409

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ここで聞くよりも

とりすがり

2009年09月14日 15:29

管理している、ということは既に競売は終わっているということですよね？その管理している不動産屋に出向いて、競売物件を買いたい旨を伝えた方が良いと思いますが不動産屋からしたら広告費の節約にも繋がるので願ったり叶ったりではトピ主さんもヘタにいじられるよりも、思い通りのリフォームを行えるでしょうし、早めに動かれた方が良いのでは？

トピ内ID：9369574632

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不確定な情報ですが・・・

😑

チョッピー

2009年09月14日 15:29

その不動産会社には聞きましたか？自分も競売物件を考えて，いろいろと調べましたが，結局は個人の力ではどうにもならない壁があり，不動産会社に直接聞きました．結局はあきらめて，通常の物件を購入しました．競売にかけられた経緯などは確かに気になるところですが，それ以上に契約が困難なケースもあると聞きました．その主な原因が支払い方法だそうです．物件の大小によりますが，それなりの物件が競売になっているときには，まずは現金がかなりないと購入はむずかしいとお聞きしました(違ったらすみません)．そこら辺の情報をまずは不動産会社にお聞きするのが良いのではないでしょうか．

トピ内ID：9248301426

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やめたほうがいいですよ

P助

2009年09月14日 17:16

競売物件は一見、近隣仲介物件よりも割安だし、築２０年くらいなら魅力を感じるでしょう。私が購入しようと思った物件も競売で不動産会社が落札しリフォームした物件でした。住宅ローンについての知識があったため、不動産会社を通さず、自分で書類をそろえて銀行に相談しましたが、物件に担保価値がないとの事で、ローンはとおりませんでした。途中で建て替えしている物件でしたが、容積率が法令違反でオーバーしているとの信じられない回答でした。つまり、資産価値はなく、仮に現金で購入してもまた売却できないだろう物件でした。不動産会社も在庫物件と認識しているらしく、結構もめました。

トピ内ID：4146799164

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自分の目で確認を。

ジャスミン

2009年09月15日 13:59

以前、建築関係の仕事をしていました。その不動産会社が落札し、所有権が不動産会社に移転していればまず大丈夫かとは思います。ですが、やはり不安はぬぐえないと思うので、必ず土地・建物の登記簿を入手して権利関係の確認をしてください。また、過去5年間ぐらいに競売にかかった物件であれば、ネット上で検索することが可能です。 http://bit.sikkou.jp/ 場所や条件などで絞り込めますので、競売時期が正確に分らなくても検索出来ます。ここで発表されている情報は、落札価格や不動産鑑定士による評価書、写真がついています。事故物件の場合はその旨が記載されています。競売物件に限らず不動産会社の話や資料を鵜呑みにせずに、自分で調べられる事は自分で情報を収集し、自分の目で確認してください。よく、購入した場所の用途地域は低層住居地域だったが、道路を挟んで高い建物が建てられる用途地域だったので、目の前に高層マンションが建ってしまった、というような話を聞きました。購入する場所だけではなく、周囲の状況も含めてしっかりと確認されることをおすすめします。

トピ内ID：9245496986

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トピ主です。（1/2）

葵トピ主

2009年09月15日 15:10

皆様アドバイスありがとうございました。 >>こいこい様現在はすでに空き家で、リフォームもおおかた済んでいるそうです。トラブルの心配はほとんどないとのことで安心しました。 >>通りすがりの業者様専門家の方ですね、アドバイスとても参考になります。建物の内覧もさせていただきましたし、あとはじっくり話をしていきたいと思います。 >>ケーバイ様言葉足らずですみません。「上物は入っていない」というのは、価格のことでして、きちんと土地上物とも登記されています。あと、私が直接競売に関わるのではなく、不動産屋が競売で落とした物件を私が買おうとしている、という意味でした。うまく説明ができずすみませんでした。 >>素人ですが様この物件は今住んでいる借家の数軒隣にありまして、前住民の方とは何度か顔を合わせたことがあります。なので安心していましたが、やはりもう少し踏み込んで調べることも必要ですね。お互いにいい家が見つかりますように。続きます。

トピ内ID：4097789538

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トピ主です。（2/2）

葵トピ主

2009年09月15日 15:10

>>仲介屋様確かにそうですよね、もしトラブルが起きたとしても、前住民と直接トラブルになるわけではないということでしょうか。間に不動産会社が入ってくれていれば安心ですね。 >>とおりすがり様 >>チョッピー様この物件を見つけたときにはもうリフォーム工事が着工されていました。不動産会社の担当の方にも同じ質問をしたところ一言「大丈夫です」との事だったのですが、実際にはどうか？ということをお聞きしたくて利用させていただきました。 >>P助様この物件が法的にもクリアできて、値段相応の価値があればいいってことですよね。もう少し話が進んだら、その点きちんと銀行とも話し合いたいと思います。

トピ内ID：4097789538

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再レス

通りすがりの業者

2009年09月15日 16:39

皆さんのレスも読んで。まず、競売物件は不動産会社とは何の関係もありません。法的に取扱いが違うのです。あくまでも、不動産会社（又は個人）が落とし、所有者が変わるのです。ですので、競売物件を不動産会社が管理している事はないです。謄本もあげる事は全く構わず、不動産会社は嫌がりもしません。そもそも、普通の売買でも謄本は上げて、買主に提示しますから。銀行でローンを組む時も、不動産会社に先にその物件について聞いて下さい。容積率オーバーや、担保価値が無いことなどは先に教えてくれます。それを隠して売る事は、業法で出来ないのですよ。そのリスクも背負って競売で落としています。嫌ならそこでその物件は止めればいい事です。競売の時は、先に物件の何割かの現金を用意しておかねばならず、その現金が無いと競売に参加できません。フルローンでは無理という事です。不動産会社を通じて物件を落とす事も頼めます。この場合は手数料は特に決まっておらず、不動産会社との話し合いです。まあ、平均的な手数料はありますが。不動産会社は使いようです。

トピ内ID：1235966432

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通りすがりの業者さんへ

P助

2009年09月16日 16:45

正論ですね。商売の邪魔をするわけではありませんが、私のときとはちょっと違うようです。まず、購入申し込みをし、事前ローン打診をすると伝えたところ、「とにかく契約してから」と言われ、「もしローンが通らなかったら手付金は返却してもらえるのか？」と聞いたら、「そのときは返却します」との事でした。このやりとりを何度かしたが、相手も譲らず、購入する気持ちは決まっているから、と思い、先に契約しました。重要事項説明で、容積率オーバーについて説明があったかは、ちょっと思い出せません。契約時、１週間後に中間金２００万円を支払うように言われ、同意しました。契約したその日に自分で銀行に相談に行きましたが、翌日に銀行の方から、「建築確認申請がおかしい、容積率うんぬん」のことを聞きました。相手方にローン不成立のため契約解除を申し出ると、「それは違約だから２００万円支払え」と言われ、こちらは「手付金を返せ」と言っても返却されず、保証協会にも相談しました。和解したわけではありませんが、手付金は結局放棄です。

トピ内ID：4146799164

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通りすがりの業者サン説明が正しいかと…

🐴

チチカカコ

2009年09月17日 11:49

Ｐ助さん、悪徳業者がいるんですね…。やっぱり契約事項は契約者主体者（私たち自身）がひとつひとつ確認しないといけないですね。重要事項を聞いたか覚えてない、と言う態度は業者のカモになりやすいです。競売物件はもとより、あらゆる不動産売買で、容積率は一番最初に確認することです。保証協会から反応はなかったのでしょうか…。和解してないとありますので、継続係争中でしょうか。頑張ってくださいね。通りすがりの業者サンが言うように不動産会社は使いよう。つまり、使い手の能力が問われるのです。表面の安値に飛びつかず、じっくり勉強する。一般的な市場価格との価格差が、勉強代なのですから。トピ主さん文面の感じだと権利関係は不動産屋が始末済みのようです。建物の性能価値などを査定する建築士さんを利用するなどして、安物買いの銭失いにならないための「勉強代」は惜しまずに。

トピ内ID：1696162101

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上ものもあれだけど…

シンコ

2009年09月17日 13:11

競売物件では皆様も指摘されている様にしっかりと基準に則っているものか確認なさった方がいいです。融資対象から外れる危険性があります。私はちょっと別の観点から… 不動産屋さんは重要事項説明をしなければいけませんが、規定された項目に関してのみ網羅するので逆を言うと規定されていないものまで懇切丁寧に答える義務はありません。質問されれば答えなければならないけど。私が主様の物件を購入する立場なら「建物」もですけど… ・給湯器の容量は十分か？台所と風呂を同時に使うとパンクする小さいものを取りつけて経費を浮かす業者もいる。・20年超ならさすがに上下水道の状況を確認する。問題ないという言質を取り付けて書面も取る。思い付くだけでも最低これだけはすると思いますねえ。因みに全国的に有名な不動産の看板を掲げていても中身は地元の小さい会社でライセンス料を払って名乗っている、なんてパターンはザラですから安心材料には全くなりません。競売に限った話じゃないですが大きな買い物をするときは慎重にチェックして下さい。

トピ内ID：8955068968

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保証協会

P助

2009年09月17日 16:20

私は銀行の担当の方に本当に救われました。銀行も将来の不良債権を抱えないために必死です。でも、契約書類を見て、中間金の２００万円の支払いが控えていたので心配してくれたのも事実です。保証協会には、債権発生のための認証を申し出→認証→供託所に還付請求 →供託所から還付、となると思っていました。でも実際は違いました。特定行政庁から、そのような事実があったか、事務所に担当者が監査しに行くという手続きを踏んでからということでした。それで何か罰則があったら逆恨みされそうだったので、やめました。それでも怒りがおさまらなかったので、裁判をしようかと思いましたが、身内から止められたのでやめた次第です。自ら売主ではなく、仲介だったら事前ローン打診もさせてもらえたのではないか、と思います。私を間抜けだと思うかもしれませんが、これでもいろいろと勉強していたつもりです。

トピ内ID：4146799164

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Ｐ助さん（ヨコです）

⛄

雪だるま

2009年09月17日 17:12

何だかだまし討ちにあった様でお気の毒です。それにしても売買契約には「融資特約（ローン特約」としてローンが不成立の際は手付金は全額返還される、とあったはすなのになぜ？ですね。まして物件の問題（容積率オーバー等）でローンが通らなければ、尚更返還されるべき手付金のはず・・・・仮にＰ助さん個人の問題であっても、素人であるＰ助さんにはローン特約を主張できる立場にあると思います。金銭の時効にかかっていなければ、今からでも弁護士にでも相談へ行かれたらどうですか？ちなみに弁護士にも不動産に強い・弱いがあります。

トピ内ID：5876365200

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購入のアドバイス

元不動産営業

2009年09月18日 11:14

権利関係は問題ないように思われます。登記簿謄本は出来ればご自分で取得する方が好ましいですが、不動産会社の方でも謄本は保管してありますので頼めば本気で購入の意思があるんだと思い喜んで写しをくれます。逆に断られる様な業者からの購入は止めたほうが懸命です。ローンについてご心配のようですが、住宅ローンの申し込みは不動産屋さんに任せたほうが下り易いですので金融関係にお勤めか社内融資のある方以外は頼んだほうが良いです。普通契約書にローン条項という項目をいれますので、降りなければ契約自体が無効扱いになり手付けもすべて戻ります。業者の行うリフォームは見た目重視になりますので希望があるのであれば早めに交渉する方が同じ場所を二度工事する羽目になるのが避けられます。高い買い物ですので慎重かつ迅速な行動で。長文ですいません。

トピ内ID：9378962542

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