1970年代の中古マンション購入

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（トピ主 1 ）

😣

キウイ

2010年05月12日 18:07

話題

国際結婚6年目共働きの日本人妻40歳です。将来は主人の国に定住するつもりでそちらにマンションを購入し今支払いをしています。あと5年くらいはまだ日本にいます。今は賃貸マンションに住んでおりますが、将来家賃収入を見越し中古のマンションを購入しようと最近話がもちあがりました。
今の家賃代をローンにあてて外国に行く頃には支払い完了したいのですが、そうなると予算的に古いマンション(1970～1985年位）になってしまいます。そんな物件でも将来家賃収入は見込めるのか不安で。勿論、他の条件は良いものを選んではいます。ただ、古さだけが気にかかって不安なんです。不動産についてはホント無知なんです。何かアドバイスを頂けたら幸いです。

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場所にもよりますが　リスクは大きい　

こぐまちゃん

2010年05月12日 23:54

今後　賃貸住宅は余ってきます。現時点でも地方に行くと　賃貸住宅の空室率は高いです。ですから、古いマンションだと　管理費、修繕費積立金、固定資産税など払うとあまり残らないというケースもあります。将来賃貸に出すなら、周辺の空室率や家賃相場をよく調べたほうがいいですよ。

トピ内ID：3514454971

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やめた方がいいのでは

こけもも

2010年05月13日 10:10

最近築28年のマンションを売りました。 15年ほどは自分で住んでいましたが、その後賃貸に出していました。今回売却を決めたのは、不動産会社の「30年を過ぎると銀行ローンが組めなくなる」つまり即金で買える人にしか売れないので売りにくくなるから、という事のようでした。賃貸というのは借り主が変わる度に内装費がかかります。他にも古い物は設備にも費用がかかってきます。思っても見なかったところに不具合が生じる事もあるそうです。まして、外国に住んでいるのなら管理は不動産会社に任せる事になるでしょうから、何かと大変だと思うのでやめた方がいいのでは無いでしょうか。

トピ内ID：4497394956

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私も素人ですが参考になれば

リコ

2010年05月13日 11:04

70年代の分譲公団を、家主さんから借りて賃貸で住んでます。最初は購入を考えましたがやめました。持つことはリスクでもあるからです。父が不動産を持ってますが、色々大変そうです。それに、持ってるだけで、固定資産税などかかりますしね。 5年しか日本にいないなら、私なら買わないかな…。私が借りている物件は、入居時、奇麗にリフォームされていました。しかしリフォームから私が入居するまで、1年も空室だったそうです。（ちなみに駅に近い人口爆発中のベッドタウンです）もし購入した場合、最悪の場合、ろくに借り手がつかないまま、取り壊し費用だけが発生…という可能性もあります。ちなみに古い分譲公団ですと、土地の持ち分が多く駅に近い場合、少ない費用負担、負担無しで、将来建て替えが見込めることがあるそうです。うちの団地も、売りが出ると一瞬で買い手がつきます。買い手は業者が多いそうです。私は、買っても損は無いだろうなと思いますが、買うことによる面倒を考え、買わない方を選びました。とりとめなくてすみません。いい選択肢が見つかるといいですね。

トピ内ID：7457139066

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そもそも・・・

☀

hana

2010年05月13日 12:14

物件の古さ云々ということよりもまず、トピ主さんがしようとなさっているのは、立派な「投資」ですよ。それはおわかりでしょうか？頭を冷やして考えて下さい。よくわかっていない対象（不動産という“商品”）に、何千万もの大金を投資できますか？ただ家賃を払うのはもったいないから・・・というような動機なら、絶対にやめておいた方がいいです。“負”動産になる可能性が大です。何ヶ月も借り手がつかなかったり、家賃を滞納されたりすることだってざらにありますよ。

トピ内ID：7738954067

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建築基準法

🐴

ドルマゲス

2010年05月13日 13:13

1978年の宮城県沖地震で家屋倒壊の大きな被害が出たことから建築基準法が改正され、1981年に施行されました。 81年の新耐震基準で建てられた建物は地震に強く安心なのですが、それ以前の旧基準で建てられた建物は地震に対して不安です。阪神大震災で倒壊した建物の多くは旧基準で、新基準の建物の被害は比較的少なかったと言われています。そういったことを気にして、いくら家賃が安くても81年以前のマンションには絶対に住めないという人もいますので、1970年代の中古マンションには手を出さない方が無難かと思います。

トピ内ID：8255031023

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物を見ないとわかりませんが

亀

2010年05月13日 15:04

物件によって、様々な事が言えますので、アドバイスは難しいですが、賃貸でだすにも、売却するにも、駅から近いこと、ファミリータイプの物である事、この二つは絶対にはずせないとこですね

トピ内ID：3332408440

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中古はお金がかかる

🍴

みんり

2010年05月13日 15:04

以前も中古マンション購入の相談トピがありました。中古でも購入して損が少ない物件というのは、当然、築年数が低く年月が経っていないものです。２０年～３０年を越えるとなると、どんなに外観はキレイにしても中はそうはいきません。内装はなんとかリフォームできますが、それでも長く住むとなれば１度きりでは済まないでしょうし、配管も傷んできます。一戸建てとは違い、建て直しというのは難しいです。毎年老朽化が年々進んでると思っていいでしょう。そして、売却したくても、簡単には売れない事も多いです。家賃収入を考える場合、メンテナンス面も管理しなくてはならないでしょう。管理会社に委託するなら、その点は軽減されるとは思います。よほど立地条件が良くて、人気のあるマンションならば別ですが、築年数がかなり経ってる物件は、修理、メンテナンスでお金がかかると思います。この先中古マンションはいくらでも出て来ますから、購入するかもしれないマンションの、立地条件、回転率を知るといいかもしれません。空室になってどの程度で入居するかを調べましょう。

トピ内ID：2408072779

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よほどの超高級物件でなければ

パールパール

2010年05月13日 15:04

賃貸物件は年数たてばたつほど、人気がなくなるのは当然ですね。マンション自体も老朽化してくるし、内装等も当然いたむし、古くさくなっていきます。そこで一定期間経過したら、修繕したり内装を一新したりなど手を入れて陳腐化を防ぐ努力が必要です。そのための費用はばかになりません。新しい物件の方に魅力があるのは当然。人が入らなければ、家賃をどんどん下げるしかなくなります。周りに新しい物件がたくさんあるのなら、家賃を下げても誰も入らないかもしれない。古くなっても家賃を下げず、とぎれずに借り手がいるというのは、よほどの超高級物件で管理がしっかりしている、街自体がブランドであるような人気の場所にある場合に限られると思います。不動産に無知ということですが、素人が不動産で収入を得るのは相当難しいことです。家賃収入以上にコストがかかる恐れがあり、借り手がいなければそもそも全く収入になりません。自分が借りる立場になって考えてみては？築３０年～４０年のマンションにあえて住むと思えるかどうか（他に新しくておしゃれなマンションがあるのに）、想定してる家賃を払いたいと思えるかどうか。

トピ内ID：9264332800

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耐用年数

ゲゲゲの亭主

2010年05月13日 15:04

よく言われることですが、鉄筋の建物の寿命は100年といっても、設備関係はそこまでの耐用年数はありません。 10年も経てば、まず給排水いわゆる水回りから、劣化が目立ってきます。空調、電気、昇降機関係もどんどん陳腐化していきます。よって、鉄筋の建物も、実質的にはせいぜい50～60年くらいが使用できるギリギリだと思います。そこで、1970～1985年位に竣工した物件です。水回りは大規模な改修が成されていなければそろそろ限界、内外装もリフォームされていなければ、経年劣化が目立つはずです。建物としては、壮年～晩年にさしかかっていると言って差し支えないでしょう。なので、今までどこをどれくらい改修してきたか、今後どのような改修計画があるのか、をできる限り詳細に聞くべきです。古い建物ほど回収費用は嵩み、場合によっては居住者の負担になるからです。投資用に買う不動産が、予定外の改修コストによって、当初の収支計画を達成できないというのはシャレになりません。立地条件がよくて、相応の家賃収入が見込めるならば、コスト面にも目を向けて下さい。

トピ内ID：5000972111

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素人に、儲けなし

🐱

かまた

2010年05月13日 15:52

>将来家賃収入を見越し中古のマンションを購入素人が関わって、儲かる話はありません。 40年前のマンションを幾らで購入し、賃貸費用を毎月幾ら欲しいのでしょうか。それも分からないようなら、危険危険。マンション購入予算を、現金で持つ方が賢いです。

トピ内ID：0544387411

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あまりお勧めできません。

😣

建築家Ａ

2010年05月13日 15:52

古いものは設備的にも時代遅れになっていて、バブル期の億ションでもそれは同じですよ。新しいものとは工法も違うし、内装工事で新品同様にしたとしても問題は残ったままです。それに耐震性も心配です。

トピ内ID：1285230824

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やめたほうがいいです

業者です

2010年05月13日 16:52

古いマンションは水周りも耐震も悪く、入居者は敬遠しがちです。どんどん新しいマンションが建ち、設備は目まぐるしく変わります。今は5年もたてば、水周り一式が古い気がしますね。分譲なら尚更です。分譲を選んで借りて住む人は、良い物件を求める人が多いからです。普通のマンションでいいなら、初めから賃貸を選ぶ傾向にあります。あと、私自身も外国在住の貸主のマンションを預かった事がありますが、やはりレスポンスが遅いので、入居者を逃す傾向にあります。完全に不動産会社が管理し、敷金も預り、退去後の原状回復も任せるならまだ良いのですが、設備に不都合が起きてまとまった金額が掛かる時は貸主の了解が必要だし、本来ならば貸主に確認をしてもらいたい所です。それでは明日、と言う様に話が出来ませんし、貸主としても「本当にこんなに掛かるんだろうか」とか、心配になるものだからですね。勿論、場所や物件、設定賃料によります。管理する不動産会社のスキルも大きい。業者なら進めて１戸でも買って頂きたい所ですが（笑）、私の友人であれば止めろと言いますね～。

トピ内ID：0320508300

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誰かが買わないと、中古価格は下がるばかり

特命

2010年05月13日 16:52

だから、購入を考えている人は、細かいことを気にせずに、どんどん買っちゃって、いいと思う。ファミリータイプの分譲だと、管理組合に協力しないとまずいから、外国にいて管理に関わるつもりが無いなら、温泉付きのリゾート物件とかがいいんじゃないかな。バブルの頃なら作りが豪華だし、管理費の高いところなら、それなりに安心なのでは？

トピ内ID：9669541459

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トピ主です。皆様ありがとうございます

😣

キウイトピ主

2010年05月13日 19:21

皆様素人の私に親切にアドバイス有難うございます。改めて自分のしようとすることが危険であるということが確信できました。正直、素人でも不安に思うことは将来目に見えてますよね。この先、人口は減り、高齢化する日本で借り手がすぐ見つかるかどうかなんて本当に甘くない話ですよね。改めて主人と相談します。更に何かご意見があれば拝見させていただきます。ちなみに、名古屋市での話です。

トピ内ID：4760554098

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ババ抜き

ド素人

2010年05月14日 17:51

「お金持ちになれる黄金の羽根の拾い方」橘玲著という本を以前読みました。マンションは売れないと、管理費ばかりかかり、ババ抜き状態になるそうでした。（売れないマンションがババです。）

トピ内ID：9852859116

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