土地購入で気をつけることは？(私道）

レス22

（トピ主 4 ）

😨

mimi

2010年06月23日 14:34

話題

ただいま購入を考えている土地があります。色々インターネットを見て勉強してるつもりですが、私道についてすこし疑問をもったので教えてください。その私道は今回新しく分譲される周りの各区画に均等に分筆され、その各区画の所有者となる人達で管理することになっています。なので、その私道に何か(工事とか取り壊しとか）するときは全員分の署名が必要です。また、各区画で分筆し、管理しますが、道路なので固定資産税は払わなくてよいそうです。今回考えている土地は、袋小路になっているその私道(幅6ｍ）にしか接していません。私は｢幅が6ｍもあれば駐車もやりやすい」としか思わなかったのですが、インターネットでは｢私道の手前の家の人が、奥の家の人に対して通行料を要求」したり｢道路が壊れてきても役所で舗装してくれないので、住人達でそれをしなければならなかった」り、｢役所のものではないので街灯を設置してもらえずに暗い道になる」だったり、｢住宅ローンがなかなか組めない」だったり・・。私道にしか接してない土地ってそんなに不利＆嫌煙されることなのですか？上にあげた例以外にもこんな問題にもなるってケースありますか？ちなみに分譲地は奥まったところにあるため大変静かです。第一種低層住宅地域なのでまわりに高い建物も建ちません。そして南側にかなり余裕があるので日当たりに関しては抜群なのです。さらに値段もここ1年探していてこんないい条件でこの値段は初めてってくらい安いです。 (私たちにとってはそれが上限だったので決して安くないですが、この先こんな値段でこの条件の土地はないだろうと思います。駅からは遠いですが。）さらにプロパン＆浄化槽地域なのに、その土地は都市ガス・上下水道完備。それでも私道にしか接していないネックどう思われますか？

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売れない

業者です

2010年06月23日 19:10

私道については、書かれているようなケースがあります。勿論、何事も無く生活されてる場合が殆どですが、中には裁判に持ち込まれ、長くもめている場合もあります。以下は詳しい状況が不明の為、一般論として書いています。私たちはいつも「イザ売ろうと思えば売れる土地」の購入をお勧めしています。永住されるつもりでのご購入と思います。安くなるから構わない、と言う方もいます。しかし、人を取り巻く状況の変化はいつ起きるか分かりません。そのいざ、が来た場合、私道の土地は売りにくいのが現状です。土地が安い、と書かれているのはこの私道が条件の一つだからでしょう。土地はこれからも余る方向で進むと思います。新しく購入を考える方は、出来るだけ何の縛りの無い所を購入します。そして、実際に縛りの無い土地も多く出ています。私道は縛りの一つに勘定されますから、不利になってきます。ただ、ライフスタイルは人によって違います。全てダメだとは思いませんが。良くお考えの上、ご購入下さい。

トピ内ID：9407974551

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みんなの道路と言うことは

😑

はる

2010年06月23日 19:10

皆が持つ道路と言うことですので補修するときの費用についてあらかじめ決めておいた方が良いと思います。入居当初は新しい舗装でも30年も経つとひび割れが目立つようになると思います。舗装を補修する頃には働いていないかもしれませんので費用の分担で話し合いがつかずそのまま放置と言うことになる可能性もあります。確か舗装は一平米あたり2000円くらいの補修費だったと思いますので意外とバカにならないかと思います。共有名義人の方々が道路補修費として積み立てが可能であれば将来のもめ事を回避できるかもしれません。あとは、周辺に入居される方の人柄だと思います。気になることとして浄化槽地域なのに下水道完備と言う点が気になります。

トピ内ID：6169136061

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少しの情報ですみません

ぽろん

2010年06月23日 19:10

確かに銀行が住宅ローンを組む際に調査として、法務局にて土地の登記簿、公図（地図みたいなもの）をとります。そして面している道についてを詳しく調査します。つまり、銀行にとってはそれが貸せるお金に関わってくるのでしょう。（銀行側のシステムは分かりませんが）そのくらいしか分かりませんが、資産価値にも響くのは確かだと思います。

トピ内ID：5863468206

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良いと思います

2010年06月23日 19:36

トピ文から上下水道インフラの問題はクリアされていると判断しました。将来的な下水道のやり変え(新設であれば30年ほど先ですが)の際の負担区分などについて確認されたら良いかと思います。新たな開発の分譲地とのことなので、接道条件など確認申請上も問題ないのでしょう。(要確認ですが) 第一種低層ですから条件は厳しいですが、その分良好な住宅地となりますし変な人も住まないと思います。良いんじゃないでしょうか。もし私道について気になるようでしたら、法務局で登記簿の地目欄を閲覧されたら良いと思います。私道部分が「公衆用通路」等になっていれば通行権を主張できます。(したがって非課税です) 気になる点は2点。・南側に余裕があるとのことですがここは公園など将来に渡って空地であるかどうか。・建築条件付きであるかどうか。設計や施工に拘りが無ければ大きな問題ではありませんが。

トピ内ID：5162156973

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始めから補修や街灯は、個人負担と納得していたり

mama

2010年06月23日 19:36

購入時に、私道の手前の家が、奥の家に通行料を請求する事や、契約はないと確認すればいいと思います。私道でトラブルになるのは、使い道を巡ってのトラブルが殆どです。私道だけに限りませんが私道の所有者が数軒で、それぞれの家庭や個人で勝手に思いのままに使う住民がいると、トラブルになります。例えば、私道の奥にあるA宅はその私道で子供を遊ばせるとします。ボール遊びや自転車乗りなど他の家庭の子供も来て、大騒ぎをして遊ぶとします。でも同じく、その私道の所有権がある隣のB宅はその道路で遊んでほしくないとします。私道が分割してあるとしても、子供はそんな事はわからず当然、他家の所有権がある私道に入ったり、はみ出ます。通行の妨げになったり、騒ぎ声もあります。公道でもそうですが、通行の妨げになったり、物にぶつかったり、壊れたり路上駐車があったりもします。始めから、私道だとしても通行以外に使わない遊び場にしない、路上駐車はしないなどと住む住民にもよりますが取り決めがある事の方が、トラブルになりにくいです。

トピ内ID：2397344102

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専門的なことではないですが…

私

2010年06月23日 19:36

主さまの条件とほぼ同じ（私道（位置指定道路）にのみ面する、前道６ｍ、袋小路）土地に住んでます。私も｢幅が6ｍもあれば駐車もやりやすい」って思ったんですよね。でも、実際は… 前の家の人が我が家の車庫前にずーっと路上駐車中！おかげで、実際は４ｍ道路未満の車庫入れのし難さです。これが市道であれば、警察で駐車違反で取り締まってもらえますが、私道なので関与してくれません。引っ越す前に知ってたら買わなかったかもしれません。が、前の人は、我が家が越してきた後に入居してきた人です。前の道がいっそ４ｍくらいであれば、路上駐車しづらかったかもしれませんが、６ｍあると止めてあっても横をすり抜けられるので、止めても罪悪感が無いのかもしれません。文句を言いたいけど、近所付き合いもあるし、我が家も今後迷惑をかけるかも知れないし…と日々モヤモヤしています。これ以外は問題なく、本当にいい土地なんですけどね…。ちなみに、住宅ローンはすんなり組めました。私道の通行料は、自分も持分を持っていれば問題ないと思います。街灯は設置してあります。数少なくて暗いけど。

トピ内ID：9314169360

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特に問題は無いかと思いますが

agul

2010年06月23日 19:36

まず融資についてですが、道路がまったくの第三者が所有しトピ主様の所有権がまったくないのなら別ですが、きちんと持分があるのでしたら、融資を受けるのには問題ありません。金融機関によっては担保としての評価が下がる場合がありますので必要資金の融資金額が不足する可能性はあります。担保の不足部分についてはトピ主様の収入や資産面で補填（金融機関の審査上）できればＯＫですが。道路は持分に応じて自由に使う権利がありますので、手前の人が通行料を請求することはできません。（権利の乱用にあたります）将来的に、舗装が痛んだり道路に凹凸ができた場合は、所有者自らが費用を負担し修復が必要です。ちなみに補修、修復は保存行為に当たりますのでトピ主様単独でも行えます。袋小路の道路で共用性がありませんので、市や町に移管することはまずできません。当然管理も一切してくれません。インフラの整備もしっかりされている土地であると思いますし、トピ主様の希望に見合った土地であればＧＯで宜しいのではないかと思います。

トピ内ID：4412493148

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安い理由は

🎂

孤独な小熊

2010年06月23日 20:09

＞その私道は今回新しく分譲される周りの各区画に均等に分筆... の部分が非常に気になります。各区画の所有者＝居住者であればまだ良いのですが、所有者が不在地主になった場合や第三者に譲渡された場合、トラブルを解決する事が困難になります。差押えで債権者に権利が移り、道路部の買い取りや通行料の請求を求められた事例を聞いたことがあります。持ち家であれば次世代までも考えるべきだと思います。土地は個々個人の所有ではなく、あくまでも幅６ｍの一体の道路として登記、業者名義か、最悪でも関係者全員の共有とした後自治体に寄付（不可も有り）が良いかと思います。道路は土地利用の根幹です、本来開発者がクリアにすべきものです。＞プロパン＆浄化槽地域なのに、その土地は都市ガス・上下水道完備これも引っかかります。公共の下水道ですか、維持管理はどうなっていますか、業者の話だけでなく、自治体の建築確認担当や都市計画・上下水道関係の窓口で問題がないか確認する事をお進めします。あと、造成地の場合は、昔からの住人の話や地名（の意味）を確認する事をお進めします。

トピ内ID：0575654806

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私道でもめてます。。。

😑

ランコ

2010年06月23日 20:09

4ｍの私道を隣と2ｍずつ分けています。隣は袋小路の為、私道しか接地していません。我が家は、私道と公道に接地しています。当初は、『私道は通行のみに使用し、物を置いたり、駐車したりしないこと』と、誓約書を交わし、隣と同時期にこの土地を購入しました。しかし、3年もすると、袋小路の私道に車を駐車し始め、そこに停められると、我が家の駐車場に車を入れられないので、みかねて注意すると、いきなりキレて『半分はうちの土地ですから！』と…。意味わかりません。不動産業者に仲介を頼み、なんとか車は停めないようになりましたが、今度は、夫婦そろって、私道に自転車やバイクを置いています。自転車やバイクを置くスペースは十分にあるのに。。。ただの嫌がらせです。まあ、こちらの方が公道に面している分、立場は強いと思うのですが、逆の立場で、相手方に私道に路駐されて、お願いに行き、『半分はうちの土地ですから』と、言われたら、困るよな～と思いました。そんな人が隣人にならないことを祈るしかありませんが。

トピ内ID：6660983167

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やめたほうがいいと思う

⚡

リリ

2010年06月24日 10:33

私道の固定資産税を払わなくて良いということは、他人の通行を認めるということと引き換えではないのですか？　以下、デメリットがあった実話です。・迷惑駐車のせいで自分が駐車場に出入りできなかった →私道の駐車に警察は介入しません・私道が子どもの遊び場になっている →子どもたちの叫び声、ボール遊びの騒音 →ボールで家や車、花壇を傷つけられるいずれも同じ区画の家の人による迷惑行為なので、文句は言いにくいです。隣人がまともな人とは限りません。考え直した方がいいと思います。

トピ内ID：6018610346

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避けたい

😠

ノンプロ

2010年06月24日 10:33

表面上は、共用ということですが。結局は、法的な保護はないに等しいということです。トラブルが起きたら、自分で解決する以外にありません。私道のトラブルで調べられたら出て来ると思います。信じられないケースがありました。・私道の権利を勝手に変な人に譲渡して、その買取を請求された。・その土地の前を通らなければならないのに、邪魔をする人など。何か、その土地に問題があるのでしょう。問題が無ければ市役所に道路として寄付が可能です。( 行き止まり道路は寄付付加 ? ) 折角の高額資産の取得のチャンスです。将来的に問題のない土地を選ぶことが、一般人にとって大切です。態々トラブルを買うようなことは避けられては如何ですか。大手の金融機関や公的な相談機関で相談されるようお勧めします。

トピ内ID：0212485882

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私道はもめますよ。

🐤

トトロ

2010年06月24日 11:43

何軒かで共有する、ということは一戸建てであったも、マンションみたいなもの。共有者および、その出入りの人の善し悪しで、トラブルになった例を知っています。来客の車、子供のボール遊び、幼児のプール、洗車による水、そういうことが気にならないタイプの方なら大丈夫。仲良くやっていけるでしょう。ただし、門扉をつけた外構にされることをおすすめします。勝手にほかの子が入ってきますよ。みながみなお互い様、の精神で譲り合って住まわれるなら、良いでしょうが。私は、土地が狭くなっても、公道に面したところがよいと思います。売るときも売りやすいから。

トピ内ID：4062747693

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安い土地には理由がある

🐱

スイミー

2010年06月24日 15:20

都市ガス、上下水道完備なのに他より安いと言うことには何か訳があると考えた方が良さそうです。昨年、家を建てる際に検討した土地の一つに私道利用の土地がありました。そこは市内でも地価が高いところなのに、その区画だけ一桁間違ってる！？と思うほどの安さでした。我が家の予算内に収まるし、実家にも近いし、即買ってしまおうかと思いましたが、高い買い物ですので不動産屋さんに相談したところ、『安い土地には訳があるんですよ』と言われました。私道利用もその一つだと。その土地を見に行く度に隣家の車が私道にはみ出して停めてありました。他の方も書いていらっしゃいますが、私道の駐車は警察は動いてくれないんですよね。道の舗装も自己負担。その私道を使っている人は必要性を感じないのか、私道は舗装されておらず、雨の日はどろどろ。でも、舗装したいと言っても他の人が同意してくれなければ、出来ません。何だか、先々も私道がらみでトラブルが考えられたのでその土地は止めました。簡単に買い替えられませんから・・・。売ることになっても売りにくい土地は、銀行の担保評価も低くなるようです。

トピ内ID：7781412635

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安い理由は２

🎂

孤独な小熊

2010年06月24日 15:20

字数の制限もあり、かなり端折ったレスになってしまいましたが、道路の処理方法から、その開発業者はあまり良い業者とは思えません。30年以上前なら許されていましたが、ミニ開発であったとしても自治体の指導が入り、トラブルの原因となるような道路の処理は認めないし。良識のある業者（将来も責任を持って問題を処理する会社）は、できれば市道認定して貰えるよう事前に協議するものです。もしかして個人の開発ですか？単純に考えて見て下さい。原価の安い物件を高く売る人はいても、原価の高い物件を安く売る人はいません。他と比べて安いのには必ず訳があります。安い理由が道路だけなのか上記の理由で心配です。おそらくトラブル発生時には何の協力も得られないと思います。自治体や警察も法務局も最終的には助けてくれません。（話は聞いてくれますがそれだけです）古くから住んでいる近くの住民に話を聞いて見て下さい。埋め立て地ではありませんか、過去に危険な物が置かれたり作業したりした場所ではありませんか、排水はどうですか慎重に検討して決断されますよう老婆心ながら再度レスしました。

トピ内ID：0575654806

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トピ主です。1

😨

mimi トピ主

2010年06月25日 16:50

道路の事なんて正直考えたこともなかったので、私道(位置指定道路）がそんなにややこしいものだとは思ってもみませんでした。普通の人は避けるんですね。銀行に聞いてみたところ、こちらに道路の持ち分があるなら大丈夫でしょう、と言っていました。でも、もしかしたら借りたい額の全額は無理かもしれないですね(汗) 南側に余裕があるのは、購入しようと思ってる土地の奥にもうひとつ土地(旗竿地になります）があって、その奥の土地の竿の部分が２物件分(竿部分道幅3ｍが2つで6ｍ分）南側にあるからです。私道にしか接道していないにもかかわらず、購入しようと言う人は結構いるみたいです。私たちが目をつけてる土地にも他の人から話があったそうです。（でも売り主の建設会社さんは待っていてくれてます）何区画化はもう予約され、ローン申請中だと言ってました。

トピ内ID：4526349947

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トピ主です。2

😨

mimi トピ主

2010年06月25日 16:50

また、プロパン・浄化槽地域なのに・・・というのは、市が順次上下水道・都市ガス導入を進めていて、ちょうどその土地周辺にも順番が回ってきていた時だったそうです。となりの市営住宅を工事をしていたので、分譲地を開発している建設会社さんが｢この土地にもガス管・水道管を引き延ばしてもらえませんか」と頼んでＯＫがもらえたからだと言っていました。もちろん公共の都市ガス・上下水道です。あと、建築条件付きではありません。すきなところで建てられます。埋立地かということですが、もとは山林です。もともとあった雑木林のような山を削り取った形です。地盤は粘土質なため、非常に固いそうです。 (植木を植える時はあまり育たないかもしれないので注意してくださいと言われました）

トピ内ID：4526349947

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トピ主です。3

😨

mimi トピ主

2010年06月25日 16:50

公道は分譲地となりの市営住宅のところまで来ています。そこからこの位置指定道路は接道されています。一般道路と同じようにアスファルトできれいに舗装されていますが、確かに何十年とすれば補修しなければならないですね。どこか部分的に1か所のみ壊れてきたときは、その壊れた箇所の、前の家負担で修理ということでしょうか？それとも全区画に了承を得て均等割りになるのですか？それから、私道の権利を第3者に譲渡するなんてことがあるんですね？？なんだか信じられません。そんなことをする人がご近所になる人には絶対にいないとは確かに言い切れません。駅からは正直遠いですが、これだけの条件でこの値段（相場より500万は確実に安い)は他にホントみません。だいぶ狭い土地か、さらには何駅も後退しないとこの値段にはなりません。あとお聞きしたいのは、位置指定道路は路駐の取り締まりしてくれないんですね。確かにトラブルにはなりやすそうな印象です。数十軒あってみんなまともな人である可能性はないですもんね。

トピ内ID：4526349947

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トピ主です。最後

😨

mimi トピ主

2010年06月25日 16:50

長くなりましたが、最後です。また、「私道を市に寄付することが、将来的にできるのか？」と、「道路補修、ガス管・水道管補修のときの負担などはどうなっているのか」など売り主の建設会社さんに聞いてみます。色々勉強になります。本当にありがとうございます。土地・私道に詳しい方、実際に私道でトラブルになった方、まだまだ色々な意見よろしくお願いいたします！

トピ内ID：4526349947

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何が違うのか？

そろそろ高年

2010年06月25日 21:50

我が家の前の道路は私道ですが、舗装、除雪、上下水道は市がやりますついでに駐車禁止の取り締まりもあります幅10ｍ以上長さ100ｍの袋小路じゃない道路だからなのでしょうか何故なのか分かる方はいらっしゃいますか

トピ内ID：3467814562

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いい家が建ちますように

🎂

孤独な小熊

2010年06月26日 10:23

僅かな経験から極端な例を挙げて心配させてすみません。昔、道路や上下水道関係の仕事をしていた事から、色々なトラブルに関する話（極端な）を聞いてきたので、直感的に危ないと思い書き込みしてしまいました。色々な点について冷静に確認されているようで安心しました。前レスで業者の批判をしましたが、開発業者が建設会社と言うことで「安い理由が」一部納得できました。彼らの場合は土地を売って利益を得ることより、工事費を得るだけで十分と考える方も実際おりますから。ただ、不動産関係のトラブルに関する経験が少ないため安易に個々所有の私道にしている可能性があります。公共の上下水道、都市ガスが引き込まれてるということは自治体との協議がそれなりに整っている事と思われます。ただ、「道路を各区画に均等に分筆は」良くないと思います。業者の言うことを確認する意味で、行政機関に相談する事をお進めします。

トピ内ID：0575654806

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自宅前の私道

亀

2010年06月26日 15:16

自宅前の私道はその家の持分ではありません。私道を自分の土地という意識で使用（自転車を止めたり、駐車違反、植木等）させないため、離れたところに持分の土地を設定します。補修の際は等分割です。私道をそんなに気にしていたら、家を買えませんよ、道路の補修なんてずっと先の話です。その頃はこれから建てる主様の新居だって、建て替えの時期に来てるかもしれません。非常識な隣人の方たちについてのレスもありますが、公道に面していたって、隣人トラブルはいくらでもあります。そんなこと言いだしたら、例えばマンションなんか怖くて住めないでしょう、担保価値が低い？当たり前でしょう、公道に面している土地より安いんですから、元の値段が安いんですから担保価値だって安いです。

トピ内ID：3167202773

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苦労しました

あかり

2011年02月09日 17:07

うちは私道の袋小路です。入り口に接した家が前の道路は自分の家の持ち分だから使う権利があるとでも思っているような態度でかなりもめました。駐車されて出られないのでクラクションを鳴らすと逆ギレされ警察に相談したりもしました。何年も前ですが今もたまに置いていて憮然とした態度で車をどけます。買おうと思ってらっしゃる土地は道路が広いようですから、うちのように極端なことはないとは思いますが、「私道」というものにたいして万が一にでも常識を持たない相手が近所にいると厄介なのでは？と思ってしまいます。その家は「近所のことですし」我慢しろと言わんばかりでした。「近所とは無難にやっていきたい」と思う心情を利用されたのだと感じています。

トピ内ID：8066899594

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