築30年戸建購入、リフォームについて悩んでいます。

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（トピ主 3 ）

ポジティブ

2010年09月29日 14:17

話題

はじめまして、30歳前半のポジティブと申します。
初めての投稿で、上手に説明できてない部分もあると思いますが、
宜しくお願いします。

現在、賃貸マンションで暮らしています。
家族構成は、夫（30歳前半、会社員）、私（30歳前半、会社員）子ども（2歳）です。
年収は夫婦合わせて500万くらいです。

購入予定の物件は、築30年の5ＤＫ、土地建物の金額は900万です。
900万はローンを組む予定です。

リフォーム代をどうしようかと悩んでいます。
築30年ですので、トイレ、脱衣所、お風呂、台所、リビングはリフォームを考えています。
現在5ＤＫの和室ばかりの間取りですので、
一つの壁を取って、4ＬＤＫにできたらいいなとも考えています。

リフォーム代がいくらかかるのか全く検討もつきませんが、今は200万程度しか出せません。
リフォーム代を貯金からだすと、一部しかリフォームできませんので、
ローンを返済しながら、貯金して、住みながら残りのリフォームするようになります。

リフォーム代も一緒にローンを組むと、
入居する時はリフォーム済みのキレイな自宅に住めますが、
返済額が増え、年数も長くなることが不安に思います。

みなさま、この場合どのようにするのが良いのか、客観的な意見、アドバイスいただきたいです。
もし経験者様がいましたら、どのようにされたのかも教えていただきたいです。

よろしくお願いします。

トピ内ID：6926678095

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200万で

肝心カナメ

2010年09月29日 20:44

>築30年ですので、トイレ、脱衣所、お風呂、台所、リビングはリフォームを考えています。これで十分200万かかると思われます。ちなみに我が家も同じような築年数の戸建で、トピ主様希望箇所＋すべての部屋の壁クロス・フローリングや畳（部屋数は２世帯住居だったので9部屋）＋玄関扉＋2ヶ所の間取り変更＋オール電化をしました。それでも知り合いに頼んだので、700万以内で抑えてくれました。（他社では900万の見積でした。）当初の予定はトピ主さんとほぼ同じくらいで済ませようと思っていましたが、想像以上に水周りを替えると高いと分かり、20年間リフォームしないで住める家を軸にして、納得の行くリフォームができました。外壁・屋根等は今後も手入れが必要ですが。まとまったお金ができてからまたリフォームとなると、荷物をどかしたり大変ですよね。しかし、お子様がある程度成長されてからするリフォームも傷みが少なくて理想です。（我が家は幼児がいる為、すでに小傷等見当たります。）ご参考まで。

トピ内ID：0241107044

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購入の前に

hide

2010年09月29日 16:31

不動産購入の時には、不動産物件の代金の外に、登記代・不動産取得税・登録免許税・引越し費用・ローンだと保証料・火災保険料などがかかりますので、２００万はそれらの費用に使う事になると思います。リフォーム代も含めて借り入れるか、今は我慢してお金をためてからにするかどちらかになるのではないでしょうか。築３０年ということですが、正確には何年に完成したものかわかりますか？というのは、1981年６月１日以降に確認申請を受けたものは新耐震基準（現在の耐震基準）が適用されていますが、それ以前だと現在の耐震基準を満たしていない建物の可能性が高いです。耐震基準を満たしていない場合は、耐震基準に合うようにしなければなりませんよね。そうなると場合によっては新築の方が安くなる場合もありますので。リフォームが…と言っている前に、購入される前に、耐震基準がどうなっているか確認されるなり耐震診断を受けるなりした方がいいと思いますよ。

トピ内ID：6158465810

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購入前に確認するべきこと

サマンサ

2010年09月29日 20:44

購入前と書かれてたんで未だ正式な契約はされてませんよね？築30年の物件を購入されるならリフォームが必要な部位とそれに必要な金額を契約前に不動産屋さんに確認される方がいいと思います。私はリフォームの仕事をしてますが状態によりますが1000万超かかることは珍しくありません。特に屋根と外壁と床下の白蟻調査は必須です。新築以来何もしてないケースだと屋根のメンテナンスだけでも百万単位必要です。見栄えを気にしなくても雨漏り防止のために必要です。あ、それと耐震診断もしてください。30年前と今では耐震基準変わってます。その不動産屋さんでリフォーム工事する、しないに関係なく概算見積位は提示してもらえると思います。良心的なとこならば。キッチンみたく素人でもリフォームの必要性がわかる部位より上記のようにわからない部位の方が重要です。

トピ内ID：7144727694

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補足です。

サマンサ

2010年09月29日 20:44

先程のレスに書かせてもらった屋根、外壁、床下、柱等、家の構造に関わる部分がしっかりしていて今後10～20年はお金を掛けなくても大丈夫との確認がとれたとしたら、この物件を購入されて200万程度をキッチン等内装のリフォームにお金に掛けるのはアリだと思います。構造がしっかりしてるとの確認無しに購入しちゃダメですよ。リフォームはできれば入居前がいいと思います。住みながらの工事はご想像以上に大変です。

トピ内ID：7144727694

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まずは見積もり

ちる

2010年09月29日 20:44

一度リフォーム会社に物件を見てもらい、見積もりをしてもらってはいかがでしょうか。物件を扱っている不動産屋に相談すれば、紹介してもらえると思います。見積もりは無料だと思いますよ（予算を伝えるのをお忘れなく）。そこから優先順位を決め、出来る範囲でやっていくのが一番ではないでしょうか。うちも築25年の家の購入を検討しています。状態もかなりいいのですが、リビングとダイニングをつなげたいことと、壁紙の張り替え、キッチンの入れ替え、屋根の吹き付けを予定しています。先日見積もってもらったところ、350万とのことでした。 250万くらいで抑えたいので、これから必要不必要の判断、それぞれのグレードの検討です。欲を言えば、お風呂やトイレなども入れ替えたいですが、水周りは高額ですので、最低限必要なところ以外はおいおいの予定です。話しが飛びますが、不動産購入の諸費用の予算はお忘れではないでしょうか。またマンションから戸建てへの引っ越しはカーテンやエアコンなどにもお金がかかります。それらもあわせて、ローン金額は決めてみてくださいね。

トピ内ID：1765618779

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そのとおりのリフォームしました

まっく

2010年09月29日 23:13

リフォーム代金は３００万円でした。トイレ、脱衣所、お風呂、キッチンとリビングは別々だったのをひとつにして、床の張替え、キッチンは新しいＩＨのシステムキッチンに。給湯器の付け替えも行い、エコキュートに。親戚の業者だったので、相当破格の値段だと思います。普通なら４００万くらいするかも。ついでに私の場合築１５年。築３０年だったらリフォームはせず、建て替えを検討したくなります。家自体にガタがくる方が早いかもしれませんから。生涯住むには厳しいですよね。トピ主さんはハンドルネーム通りポジティブな思考かもしれませんが、もうちょっと貯金してからがいいと思います。家を買ったら貯金ゼロ、ローンのみ、なんてちょっと心配です。

トピ内ID：5102507917

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築34年の住宅地を改築

🐱

田園都市

2010年09月30日 10:26

大手電鉄会社の分譲住宅に住んでいます。 34年前の広大な建売り住宅地なので皆が同じ築年数です。建替えが多いです。昨年と今年、知ってるだけで１０軒が古い家を解体して新築しています。売却後に新しい人が建替えて住む家が５軒あります。我が家も昨年改築しました。水回りのリフォームが２回目となると200万円は必要です。どうするか考えました。遠くない将来に屋根を修繕すると膨大な予算が必要です。次々に治すところが出てきますので改築を決断しました。トピ主さんのローン計画は短期で返済できるのですね。リフォームの予算は不十分です。土地建物の金額900万はずいぶん安いですね。（上物は値段が無いはず）私であれば、安い理由を知りたくなります。

トピ内ID：7292126816

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経験者です

うむむ、

2010年09月30日 10:26

我が家は築23年の一戸建てを5000万円で購入しました。900万円という値段にびっくりしているのですが、そこまで安いという事は、家の価値が一切ないということですよね？ちなみにそういう物件は水回りなどに欠陥があったりして、その後、リフォームどころか、修繕費に大金がぶっとびこともあります。我が家もリフォーム済みの物件で、表面上はきれいでしたがものすごいシロアリ被害にあいましたよ。シロアリ被害で350万以上かかりました。なぜって、壁を壊して柱ごと直さなければいけない状態だったので。高い買い物をしたとつくづく思いました。安い！と思って中古物件に手をだしたせいです。後悔先に立たず。トピ様の今の状態で、この物件に手を出すのはよほど調べてからじゃないとキツいですよ。リフォームってそれなりにお金かかりますし。我が家はシロアリ以外にも水回りや壁の塗装、ベランダの修繕などでさらに200万かかりました。15年でやっとの思いで返済しましたが、こんなにかかるのなら安いと思って中古なんて手を出さずに新築買えたじゃん！と夫と話す事もあります。十分調べてみないと900万をドブに落とすことにもなりますよ。

トピ内ID：4041667568

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新築にするのは駄目ですか？

😍

u-nn

2010年09月30日 10:43

今度築３０年のリフォームをしますが、新築同様になるリフォームをします。約９０平米で1000万越えになる予定です。本当は立て直しをしたいのですが、色々ありましてリフォームになりました。築３０年にもなると、耐震はもちろんの事、水道管、ガス管やら老朽化しているので調べて変えなくてはなりません。かなりかかりますよ。200万円にリフォームだと水回り程度しかできませんし。購入前に、リフォームがどの程度かかるかを調べてみると良いです。私なら、そのまま賃貸か、新築を購入する事をお勧めします。

トピ内ID：3535456127

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家賃と比較しては？

🐱

ゆうゆ

2010年09月30日 12:14

住み心地は毎日のことなので早めのリフォームがおすすめですが、返済に無理があるのなら、優先順位をつけて、必要なところから少しづつリフォームしていってもいいかも知れません。ただ、全体的にリフォームしたとしても、賃貸で家賃を払うよりは安くすむのではないでしょうか？ただ、リフォームっていっきにやってしまうよりも、実際に住んでから、こうして欲しい、こうだったらいいのになって思ってから頼んだほうが、より理想に近い居住空間が築けるように思います。住んでみないと、何がどうしたらいいかって具体的にはなかなかわからないですよね。なので、住み始めてから、少しづつできる範囲でリフォームしていってもいいかも知れません。賃貸の場合の家賃と比較して検討してみては？

トピ内ID：8857241179

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トピ主です。

ポジティブトピ主

2010年09月30日 16:25

皆様、レスありがとうございます。補足です。貯金は約500万くらいです。貯金を全て使ってリフォームするのは、今後不安ですので、手元に200万くらい残してリフォーム代200万としました。残り100万は引越し費用と部屋数が多くなるので、カーテン照明代にと思っております。それと、物件は不動産屋からの購入ではなく、実家の近所の知り合いの方からの購入です。家族6人で住んでいましたが、先日、おじさんが亡くなり、おばさん１人で住んでいましたが、高齢のため施設に入所されたようです。お子さん達（私より年上です）は、10年以上前に結婚されて家を買っていて、実家に帰る予定がないので、自宅を売りに出そうと思ったそうです。個別の回答です。 hide様ありがとうございました。不動産購入に200万も費用がかかるとは知りませんでした。正確な築年数は、1983年です。耐震基準のことも考えておりませんでした。購入前に診断は必ず受けます。診断料はいくらくらいかご存知ですか？

トピ内ID：6926678095

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待って～！

🐤

ハイヂ

2010年09月30日 17:02

まだ決めてないですよね？耐震性やら諸費用やらを全てクリアしたとして、すぐに建て替えの時期が来ますよ親御さんの古い実家に同居するのと変わりません住ながらのリフォームは、大変なんです土地代だけの価格だと察しますが… まずは、建て替えした時の費用の計算をしてみてはいかがでしょうリフォームして、どれだけその後に費用がかからずに済むのかを皆さんが心配して書いています結局、支払う金額が変わらないのなら新築の方が気分がいいと思ってしまいました

トピ内ID：4907717204

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トピ主です。

ポジティブトピ主

2010年09月30日 17:15

うむむ、さんまで読ませていただきました。補足です。私の住んでいる所は、平均ですが、土地50坪くらいでしたら、土地800万～1000万、建物（4ＬＤＫ）1200万～1800万で、新築が2200万～3000万以内で購入できます。ですので、正式築年数28年のこの物件の900万は平均的な金額ではないかなと思っています。 10月3日に内覧をしてきます。シロアリ、耐震強度、の他に、注意して見る点はどこかありますか？また別の日に、リフォーム業者さんにも見てもらって、見積もりをだしてもらおうかと思っていますが、そのときは1社ではなく、数社にお願いしたほうがよいですか？宜しくお願いします。

トピ内ID：6926678095

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参考になればいいですが・・・

🐤

ひまわり

2010年09月30日 18:59

築22年の中古戸建を10年前に購入しました。浴槽・洗面を新品に交換。和式トイレを洋式トイレに変更。キッチン新調。（キッチンの向きも変更）。玄関ドアを新品に交換。（ポーチ部分もリフォーム）。外壁塗装。 12畳分の畳新調。全部屋クロス交換。全部屋フローリング張替え。 ※襖・障子・網戸等は自分で交換しました。私が家を買った不動産屋がいつもリフォームを依頼している会社で、『どこの会社と比べても安いですよ。』と言っていましたが、我が家のリフォーム代は300万円でした。リフォーム代は安かったのですが、住み始めて3年目に雨漏りが始まり、屋根の工事で50万円。去年は個別浄化槽を下水道に切り替える工事に30万円かかりました。中古住宅はリフォーム代のほかに、メンテナンスにもお金がかかる事をお忘れなく・・・。こう書いてしまうと、築22年の中古戸建を購入した事を後悔しているようですが、あの時、無理をして新築住宅を買わなくて良かったと思っています。

トピ内ID：6958275778

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耐震基準について

シンドローム

2010年09月30日 23:22

少し間違ったレスが目についたので、おせっかいです。購入予定の家はたぶん２階建か平屋ですよね。でしたら、そもそも耐震基準がない（今建てているものでも、耐震審査などはない）のです。リフォームするには耐震基準に合うようにするという決まりもありません。もちろん耐震性が高いにこしたことはないわけですが、そもそも基準がないので、さほど考えることはありません。家としてしっかりしていれば（つまり、柱が腐ってないとか、土台がしっかりしてるとか）よしと考えましょう。つまり、特別に耐震診断するのではなく、業者にしっかり見てもらえば十分です。なお、ご相談の物件だと費用は200万もかかりませんよ。保証料は差が激しいのでなんともいえませんが。200万って、新築のもっと高価な家の場合です。このくらい古い建物だと、基礎部分が駄目になっていることもあり、建て替えや大々的なリフォームが近い将来必要なことも珍しくないので、しっかりみてもらったほうがいいです。

トピ内ID：3171740778

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建替えが必要

🐱

TOKIO

2010年09月30日 23:22

トピ主レスを見ました。不動産屋が関わらない不動産取得は無謀です。不動産屋は、後々のクレームが起きないように手を加えて販売します。今の金額は土地代でしょう。それにしても凄く安いですね。手放す住民の様子からリフォームは遠い昔にしただけで、家が老化したまま住んでいたと思います。トピ主さんは、購入する前に「リフォーム業者に（概算）見積もり依頼する」。私も「田園都市さん」と同じような住宅地に住んでいますが３０年を超えた木造建築は殆ど残っていません。軽量鉄骨の住宅はリフォームして住んでいます。耐震診断を受けるまでもなくアウトです。補強費用に血の気が引くと思う。老人が住んでいた木造家屋は解体対象と思いますよ。仮にトピ主さんが２０年住んだら築５０年です。これは無理です。それと住宅を購入したら、固定資産税など知らないお金が必要ですよ。

トピ内ID：0698903336

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耐震改修促進法

tosi

2010年10月01日 18:05

横ですが。１９８３年の建物だという事なのであまり関係ないかもしれませんが。耐震改修促進法という法律があり、大規模地震に備えて学校や病院などの建築物や住宅の耐震診断・改修を早急に進めるため、数値目標を盛り込んだ計画の作成が都道府県に義務付けされました。一般的な木造住宅は耐震改修促進法の特定建築物には該当しませんが、旧耐震基準で建てられた住宅（１９８１年以前）の場合、各自治体では耐震診断や耐震改修を行う場合費用の補助や融資制度を実施しているようです。また、旧基準の住宅の耐震改修工事を行った場合、税制の優遇措置もあります。木造住宅の確認申請で構造計算が必要な物は３階建てからですが、２階建て以下で耐震審査がないと言うのは誤りです。２階建て以下の場合は壁量計算を行っています。住宅をリフォーム（増改築）する場合は以前は構造計算が必要でしたが、今は釣り合いよく耐力壁を配置するなどの基準を満たせばよくなりましたが、古い建物もかまわなければなりませんよ。誤ったレスの訂正というのもちょっと違うようなので、さらにおせっかいです。

トピ内ID：5212389937

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シンドロームさんへ

hide

2010年10月02日 16:12

一般的な木造住宅においても耐震基準はあり、確認申請においては耐震チェックが行われています。構造計算書ではなく壁量計算という形でね。阪神大震災などの地震や構造計算偽造などがあって世間でも問題になったと言うのに耐震審査がないのはおかしいでしょう。 http://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/jutakukentiku_house_tk_000028.html 旧耐震基準の建物のリフォームの場合、増築がある場合には確認申請が必要です。旧建物が現在の耐震基準に合うようにしないと確認申請がおりません。今は緩和されてきていますが、その為に増改築よりは新築にした方が安くなるケースもでています。木造住宅の耐震基準がない、現在も耐震審査がない、リフォームで耐震基準に合わせることはない、というのは誤りです。

トピ内ID：6158465810

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中古住宅に暮らしています

モネ

2010年10月02日 16:12

結婚当初（約20年前）、築20年の中古戸建を土地代のみで購入し、前面リフォームしました。7年後に購入価格より若干高値で売却。（リフォーム代で7年暮らした感じです）同時に築20年の小さいビルを購入。やはり部屋は前面リフォームしました。家賃収入も得ています。最近老後用に築25年の中古戸建を購入し、そちらも賃貸しています。私達が住む頃は築40年を超えていると思います。今まで特に問題もなく、快適に暮らしています。夫婦とも、古い家が好きなのでこういう選択をしていますが、リフォームはなるべく安い業者を選んでいます。そうすることで、多少不備があっても、「安かったからね・・」と思えるからです。ですが、そんなに困る不備もありません。あとは、自分達で家づくりを楽しんでいます。築30年以上経った木造住宅、うちの周りにはたくさんありますよ。私にとっては魅力的な家もたくさん・・どのような家にどう暮らすかは個人の価値観で様々ですよね。答えになっていないかもしれませんが、参考にしてください。素敵なお住まいになると良いですね。

トピ内ID：9006350553

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ごめんなさい

モネ

2010年10月02日 21:02

「全面リフォーム」が「前面リフォーム」になっていました。ごめんなさい・・

トピ内ID：9006350553

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そうでしたか。

シンドローム

2010年10月04日 15:19

tosiさんhideさん、失礼しました。私のほうが間違いなんですね。（並べて書くとＸジャパンみたいですね）ごめんなさい。トピ主さんにも、ごめいわくおかけしました。ごめんなさい。

トピ内ID：3171740778

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トピ主です。

ポジティブトピ主

2010年10月04日 17:06

皆様レスありがとうございます。内覧に行ってきました。思っていたよりも「古いな」と感じました。注文住宅だったそうで、かなり家の造りや、お庭まで和装な造りでした。リフォームも全面的にしないといけないようですので、予定よりも大掛かりなリフォームになると思います。この際、建替えした方がいいのかな、とも思ってきました。建替えると、物件代、解体代、建物代・・・総額いくらになるのやら・・・間取りは、1階にリビングの他に6畳のお部屋が2つあります。将来、2階を子供部屋として、 1階にリビングと、夫婦の寝室と、もう1部屋は、義母は現在他県に住んでいますが、もし何かがあっても、うちに来てもらえるように、1階部分に1部屋余裕が欲しいなと思っていたので、間取りはとても気に入っています。がんばって建替えをするか、予定通りリフォームをするか、頭の中でグルグル悩んでいます。それと、売主さんから不動産屋を通しても通さなくても、どちらでもかまわないと言われましたが、手数料を支払っても不動産屋を通したほうがよいでしょうか？

トピ内ID：6926678095

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