実母と別居

実母と同居して約4年になります。
支配的な母で今になってみるとかなり洗脳されていたと思います。

実父は私の子が生まれる1ヶ月前に亡くなりました。
私は切迫で入院中で葬儀に行けませんでした。（これは未だに責められます。）
出産後も体調が悪く、入退院を繰り返し、子供は実母が数ヶ月育てました。
私はそんな経緯もあったし、実家に一人残しておくのも不安だったので、大金をつぎ込み実家をリフォームし私の家族と同居することにしました。

そのときの約束としては、土地・建物の名義は実母のままだけど、遺言書を作成し、私に相続させる、というものでした。
しかし、大金を出し、実母を扶養していますが、その約束は果されていません。

元々、手の早い人で、暴言がありましたが、70歳近くになっても私に殴りかかってきます。
私の子供たちも顔色を伺うようになりました。
もう、限界です。
別居を決断しました。

学校のことがあるので、遠くには行けませんが、賃貸に移ろうと思います。

私が出した1000万近くの大金は家賃として清算するといってます。
でも、本来であれば、贈与税がかかるはずのものだと思いますし、家賃であれば不動産収入の申告が必要なものだと思います。

税理士にも相談しましたが、本当であれば、家の名義を按分で分けなければならないといわれました。
でも、そんな気はさらさらないようです。
ならば、借用書をとり、土地に抵当権を付けるようアドバイスを受けました。

夫も、実母には係わり合いになりたくないようで、お金のことよりも一刻も早く別居を願っています。
実母は、引越しをしたら、清算してやるといっていますが、いくら返金するつもりなのかわかりません。

実母とどのような交渉をしたらいいか、アドバイスをください。