至急！！税務署の差押物件の土地購入は無謀ですか

レス29

（トピ主 4 ）

😣

森の熊さん

2011年02月03日 10:59

話題

私、50歳を過ぎていまだ社宅暮らし。女房や子供(女・小6）から「家がほしい。一人部屋がほしい。」など要求が日増しに強くなってきております。
しかたなく、宅地を買おうかと、重い腰を上げ、ネットで宅地売買のサイトを閲覧しておりますが、条件のよい土地はやはり高額で、私には手が出ない状況です。
たまたま、国税庁のHPをのぞいて見ると、差押物件の入札情報(来週入札）があり、駅に近くて、私の条件にぴったりの物件がありました。即、国税庁(東京国税局）に電話で確認したところ、留意事項として、「1公売財産に隠れた瑕疵（かし）があっても、執行機関（国）は、担保責任を負いません。2執行機関（国）は、公売財産の引渡し義務を負わないため、使用者又は占有者に対して明渡しを求める場合や不動産内にある動産の処理などはすべて買受人の責任において行うことになります。3土地の境界については隣接地所有者と、接面道路（私道）の利用については道路所有者とそれぞれ協議してください。最終的には、貴方の責任において判断してください。」などのことを言われ、ちょっと怖くなりました。
本日、土地登記簿謄本と測量図を取得したところ、登記簿の権利は差押になっており、債権者は財務省となっておりました。
この土地の地形は、ほぼ正方形で、二方向道路(県道と市道）で、他の二方向は住宅地であり、測量図が登記所の図面として入っていました。

素人がこのような物件を買おうかと思っていますが、どなたか、差押物件購入の経験がある方や国税に勤務されている方など、アドバイスをお願いします。よろしくお願いします。

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そういう物件は

うみん

2011年02月03日 17:15

素人が手を出さない方が無難です。万が一裏があってトラブルに巻き込まれても誰も助けてくれません。競売に詳しい友人などがいればいいのでしょうが。

トピ内ID：0524490564

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素人ですが。

りんちょ

2011年02月03日 17:15

勤めていた会社で、５・６回差押物件の購入を経験しました。まぁ～めんどくさかったです。差押なので当たり前ですが、前の住人は出たく出て行くのでは有りません。買ったこちら側は悪くないのに、悪者扱いにされる場合も有ります。前の住人が出て行かない・嫌がらせに床一面に生ごみ・近所に悪口をばら撒かれ・・・などの経験が有ります。でも、こちらは会社だったので弁護士をたてたり、交渉した人間が住むわけではなかったので、良かったのかも。個人的には、絶対買いたくない！と思いました。トピ主さんが見付けた所は土地なので当てはまるとは思わないけど、買うのであれば必ず現場に見に行って、調べた方がいいですよ。特に土地の境界なんかはもめるので。わたしだったら隣の家に聞きに行きます。家が欲しいというのであれば、土地からではなく、建売や中古なんかも有ります。素人で知識もないし、何かトラブルが有った時、対処出来ないのでわたしなら買いません。

トピ内ID：8221139219

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ああ・・・

1％

2011年02月03日 17:15

私はその方面の仕事です。その専門職でも失敗がありますよ（笑）。中を見れない（全く使えなかった時も）権利関係を自分で排除（結局弁護士を呼びお金が掛った事も。）境界の確定（素人同士がすると、後に裁判の例が何件も。）この、占有者がいた場合排除するのが難しいんです。昔「追い出し屋」なんて物騒な職業もありましたが、実はそうでもしないと出て行かないからそうなったケースも多いんです。ドラマなどは中にいる人が「善人」で無いと面白くないから、追い出す人間が悪者で描かれていますが、何の何の（笑）。相手がプロなら今はさして怖くなく、素人が一番怖いんですよ。あと、落札する前段階で、何割かの現金が必要になります。何事もなく買える事もありますから、悲観する事は無いですがそういった諸々の手続きやリスクがある、その時は自分で排除する気概が必要。ある程度自分で物件に足を運んで、近隣や周りも調査しておきましょう。中には入れませんから、お気を付けて。個人的には「私道」がどの位置なのか気になります。何かあっても次に売りにくいので良く考えて下さい。

トピ内ID：4397759061

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相場の半値で応札してみましょう

🎶

eaglewing

2011年02月03日 17:15

普通、相場の半値です。応札してみましょう。最初から落札しようという考えはおこがましいです。相場の半値なら、落札できれば「ラッキー」です。びくびくすることはないでしょう。日本は法治国家です。

トピ内ID：7997906068

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私も普通に不動産購入するのがバカらしくなり。

🐱

一時はまった

2011年02月03日 17:15

競売物件ばかり探していた時期がありましたよ。地方裁判所だっけ？扱ってるの。　同じこと思って通いました。何ヵ月かに一度、出るんですよね。　あのね、でもね。悪いこと言わないからやめなさい。百戦錬磨の不動産屋でも手に負えない事あるんですよ？　それが、いっかいの素人に太刀打ちできるわけがないです。　それに、トピ文読んで思ったんだけど、そこかなりの好条件ですよね？　なら、結局どっちにしても相場以下では手に入りませんよ。　入札がかなり多くなると思うんで、本当オークションと一緒で、いかに高い金額つけたか、で決まるのですから。不動産同士でも腹の探り合いしながらだそうですよ。あと、もしどうしてもその土地がいいなら、個人では絶対にせず、競売物件に強い不動産屋に依頼したほうがまだ確実です。でも大概は、不動産屋が会社として購入して、欲しい客に高く売る場合が多いです。あと、よく聞きませんか？変な人が住み着いていて追い出すのに数百万かかったとか何とか。　私なら、土地を真っ白にしてもらってから買いますね。　

トピ内ID：4248200946

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どうかな…

🐱

初号機

2011年02月03日 19:24

それって建物もあるんですか？もしそうなら占有屋とかが噛んでくるかもしれません。もう少し調べてからの方がいいと思います。

トピ内ID：6412453964

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うろ覚えですが

しゃぽー

2011年02月03日 19:24

現金ではらえるならお買い得ではないでしょうか大学のゼミの教授が弁護士で競売の話をしてくれたことがあります ↓ 現地は必ず見に行きましょう建物が建っている場合であれば、すんでいる人とか（不法占拠？）いないかも見ておいた方がいいですこっちは仕事柄な見解ですが、瑕疵の話があったとおもいますが、地中になにか廃棄物の埋め殺しや土壌汚染なんかがあった場合も買い主対応になるので頭の片隅においておいてください

トピ内ID：6477116742

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私なら買わないかな

砂の城

2011年02月03日 19:24

差し押さえ物件って素人が手を出すのは難しいと聞きます。中には個人で取得されてる人もネットで見ますが…。居座りや住居を汚くして譲渡する、住んだ後嫌がらせがある。リフォーム必須でかえってお金がかかった等々いい話はききませんがどうなんでしょうかね。うちも昨年家を買いました。試しに競売物件を見たりして値段の安さと立地の良さに惹かれましたが、競売トラブルを検索すると色々ヒットして思い留めました。

トピ内ID：6435940412

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買いました

キキ

2011年02月03日 19:24

土地では無く、収益物件のアパートを15年ほど前に手に入れました。入居者がある状態でしたが、問題なく所有権が変り現在に至っています。恐らく相場の半値くらいで手に入れることが出来たと思います。裁判所でトピにあるようなことは言われませんでした。さら地になっているのなら、引き渡しなどの問題は無さそうに思いますが。落札したら、裁判所の権限で即名義が変りますので所集権が発生します。前の所有者を確認することができませんか。

トピ内ID：5082335614

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仲介を・・・

☀

すもも

2011年02月03日 19:24

差押物件をお求め希望とか。競売物件の売買経験が無い方には、悪いことはいいませんので、仲介に信用の置ける不動産業者を入れるのが良いと思われます。最近、この手の競売物件に素人の方が良く参加してくる・・・と不動産会社経営の友人から話を聞きます。落札価格もプロが見立てた価格よりもはるかに高額な値で落としていくとか。不動産会社は、土地を競売で落とし、そこに経費や付加価値をつけ第三者へ売ることを前提に価格を割り出します。一方、一般の方は、普通に土地を購入するつもりで値決めをしてくるので、当然良い値をつけます。ですが、国税庁も注意喚起されているように責任はすべて購入者（落札者）にあり、隠れた瑕疵に気がつかず購入し、身動きが取れなくなってから不動産会社に泣きついてくる。来た時にはもう助けようが無いと言ってました。この部分のリスクをどのように考えるかです。リスクを勉強だと思って、痛い思いをしてみるか。リスクを不動産業者を仲介にすることで回避するか。勿論、この場合は手数料が必要です。友人からの話をそのままお伝えするだけですが、焦りは禁物です。ご検討下さい。

トピ内ID：6825596507

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宮部みゆきの「理由」

🐱

もっくん

2011年02月03日 19:24

私はこの本を読んで、素人が手を出すものではないと思いました。ウチの実家も、長い事、土地争いをしています。隣の親父の先代と、第三者立会いの下で納得して、キチンと境界線の確認をしたのに先代の死後、隣の親父がゴネていまだに因縁をつけてきます。この親父、公道でもどんどん侵食します。昔　3メートルはあった「道路」が人がやっと通れる位の「通路」になっています。諦めて境界を控えると、さらにその先へと攻め込んでくるのです。誰が何を言おうと聞きません。誰も逆らえません。その親父が片付いてもさらに上手を言うと言う噂の息子がいます……

トピ内ID：7284393941

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基本的には

シンドローム

2011年02月03日 19:24

購入というか、入札ですね。仲介業者を通じて土地を買う場合は、重要事項説明書でいろいろな説明があります。道路の問題、境界はどうなっているか、上下水道はどうか、その他もろもろ。それでもトラブルはあるものですが。ところが公売や競売は、そのような説明はあまりありません。もし事実と異なる部分があっても、原則として責任はとりません。ですので、不動産を見る目のない人にとっては、安心感のないものです。道路の幅員、接道の長さ、上下水道・ガス管の状況、壁面後退などの法規制、土地の高低、土地の履歴、近隣の状況、ちょっと考えただけでも確認すべき事項はたくさんあります。登記簿の権利は差押になっており、債権者は財務省となっておりました」とかは全く重要ではありません。どうでもいいことといってもいい。あと、国税に勤務している人にアドバイスを求めても役に立ちません。土地を買ううえでの確認手順がわかってないのは明らかですから、公売に参加するのは避けたほうがいいでしょう。どうしてもというなら、信頼できるアドバイザーをつけてからにしましょう。

トピ内ID：1966372377

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止める事をお勧めします

虹

2011年02月03日 19:24

トピ主さんが肝の据わった人間じゃないなら止めといた方がいいですよネットで調べればいくらでも分かるんだけどココに相談してる位だから、その辺の流れやトラブル例なども調べてないんでしょう？それに、そういった事が相談できる知人もいないんだろうから、最悪のケースで対応できるとはとても思えませんそりゃスムーズに取得出来る事もあるけど当然トラブルもあるんだけど、それに自分が対応出来そうもないのなら止めておいた方がいいですよ

トピ内ID：7712953027

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代行

亀

2011年02月03日 22:03

素人の主様が物件を調査して、測量の立会い、その他の手続きをするのは難しいので、不動産会社で競売代行業務を行っている会社がありますので、そこに、手数料を払って、代行を依頼してください。不動産会社に落札してもらって、物件を通常の物件のように権利関係を綺麗にして、購入してください。

トピ内ID：7823733810

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＜条件によりけり

🐶

通りすがりの爺さん

2011年02月03日 22:03

何度か購入実績があります。条件としては、１．負債者が持分１００％である事。　　持分１００％でないと、落札しても他の持分者が居住　　していると、落札者は住む権利ありません。２．現状の居住者の権利を確認する事。　　権利ある居住者があると、明渡しが難しい事になります。３．居住権ない者が、占有していると、少し面倒です。以上の条件であれば、応札可です。人気物件であれば、結構な金額でないと落札できません。小生の身近な例ですと、相場価格の２倍以上でマンション業者が落札した事もあります。入札価格を充分に考慮してくださいネ。

トピ内ID：3209488812

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知り合いの話ですが

2011年02月03日 22:44

知り合いが競売物件を買いました。お約束どおり、コワモテの「居座り屋」がいまして金を渡して出てってもらったそうです。それも承知の上の購入だったそうです。それは「居座り屋」という、ある意味「プロ」だから話が早かったですが本当にずっと住んでる素人だと、そりゃ大変でしょうね。上手く追い出しに成功しても、その土地に何か問題があった時誰も責任をとってくれません。ちなみにその知り合いが買った物件ですが、そりゃあ格安ですが管理も清掃もされてないに等しく中の汚さは半端じゃなかったそうです。私は買いませんね。

トピ内ID：2446349241

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私も「理由」読みました

🐤

からから

2011年02月03日 23:08

世の中には色んな商売があるもんだと感心しました。宮部みゆきさんの「理由」の「執行妨害」の項目に占有屋とは何か、どんなことをするのか、というのが詳しく載っています。競売物件を自分で買ってみようと思うのでしたらかなり参考になると思うので読まれたらいいと思います。どうやって対抗するのかというのも少し載っています。簡単に言うと競売開始以前に賃貸借契約が「無かった」ことを証明するのだそうです。近所の人たちから話を聞き集めて、競売開始以前から占有屋がいたかどうか、とか更地ならくまなく写真撮影して証拠を残しておくとか…　そういった状況証拠、証拠で固めておかないと占有屋の思うつぼになるようです。何にしても、安く簡単に、というわけにはいかないのかなと思いました。

トピ内ID：1262180474

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素人はやめたほうがいいのでは・・・。

のびのびた

2011年02月04日 10:08

友人が不動産会社に勤めていますが「競売物件だけはやめておけ」と言ってました。我々素人では太刀打ちできない方々が絡んでいるケースが多いからだそうです。トピ主さんは、その系統の方々と闘えますか？やめておいたほうがいいですよ・・・。

トピ内ID：7170037562

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学生時代バイトしてました

🐤

ひよこ

2011年02月04日 10:32

不動産屋でバイトしていました。賃貸物件も取り扱ってましたが、収入のメインは競売物件の転がしです。持ち前の度胸の良さをかわれて、よく「現場」に同行させていただいておりましたが…。全てとは言いません、でも、はまったら素人が解決出来る世界ではありませんよ。時間をかけ、弁護士を雇い。結局地元の不動産屋から買うのと変わらない金額になる事は少なくありません。(勿論、それ以上もあります)世の中の厳しさを垣間見れただけ、私には良い社会勉強になりましたけど(笑)競売物件購入のセミナーもありますが、良いことしか言わないし鵜呑みにしないことです。だいたい、優良物件は公示価格では落とせませんから！まぁ、素人は止めた方が無難です。

トピ内ID：9597401493

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裁判所に何度も足を運んで

🐧

こまちっこ

2011年02月04日 11:14

希望は薄いです。良い物件は取り合い（入札札多し）なのでなかなか落札できません。まず専門の仲介業者にもってかれます。でも個人でやっている人もいます。裁判所で資料を読み、わからなければ事務の方に説明してもらったりして物件の見方に慣れることです。どなたかおっしゃられてますが、持分１００パーセント以外のものには手を出さない。それと、落札した後もなかなか入居できないです。私はあやうく前金200万円がパーになるところでキャンセルしました。

トピ内ID：2239526729

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うーん…

ぽち

2011年02月04日 12:02

国税の公売情報を見て見ましたが…なかなか不親切ですね(笑) あまりにも情報量が少ないと思いました。競売情報の方が格段に情報量が多いと思います。最寄り駅からの方角・距離に始まり、接面道路の種別、ライフライン、近隣の状況、土壌汚染、建物があれば耐用年数や瑕疵、ペット飼育の有無まで載っています。また、所有者や近隣住民、占有者、関係人とのやり取り等、細かく記載されています。公売ではなく競売を利用されては如何ですか。提供される物件情報を判断の目安にするなら、競売の方が遥かに情報量は多いです。 Bitという、裁判所が運営している競売情報のサイトがありますよ。

トピ内ID：3441473189

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至急！！税務署の差押物件の土地購入は無謀ですか

😣

森の熊さんトピ主

2011年02月04日 12:02

うみん様りんちょ様 1％様 eaglewing様一時はまった様初号機様砂の城様しゃぽー様キキ様すもも様もっくん様シンドローム様虹様亀様通りすがりの爺さん様こんばんは。アドバイスをいただきまして、ありがとうございます。この物件は土地のみです。権利関係は土地登記簿謄本を調べたところ、現在の所有者(財務省の差押える前）1人でした。この所有者は、この近辺のかなり広い土地を所有していた大地主だったようです。登記所で測量図の簿冊を閲覧していると、隣接の土地をこの所有者が不動産屋に売買し、分筆し分譲した測量図がたくさん出てきました。又、本日仕事帰りに「○○のリハウス」に相談したところ、明日、現地を確認してくれることになりました。シンドローム様のアドバイスの「道路の幅員、接道の長さ・・・」など確認してもらうように、再度電話入れておきます。私も５日（土）に現地に行く予定です。すもも様がおっしゃるように、不動産業者を仲介するのが良さそうですね。明日の「○○のリハウス」の結果次第で考えます。

トピ内ID：5000547885

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やめろとは言わないけど、やることはやったら？

お嬢さん

2011年02月04日 12:02

差し押さえは財務省…何が原因で差し押さえられたんでしょうね……税金債権が原因でしょうか。国が債権者ってのは、大した理由でないものとえらく大した理由と両極端ですが…国が債権者になるぐらいだから、基本、その他の一般債権者なんてワケのわかんないのズラズラいるかもしれませんよ。登記を変えると手数料がかかるから、登記の権利書（登記証明）握って競落されるのを黙って待ってる債権者なんて居るかも。登記簿の乙区見ましたか？あと土地の閉鎖謄本全部（甲乙全部）まで取ってみたらどうですかね。裁判所の不動産の本差し押さえだと現況を示した説明やら図面やらいろんなものがついてるはずなんですが、そういうものはありませんでしたか？現場に行ってみてきましたか？不動産の所有者はどんな人だか知ってますか（会社持ってて、倒産とか破産とかしてません）？？皆さんの書き込みだけで「もやもや」しながらあきらめるぐらいなら、見るだけ見て、やるだけのことやって、それであきらめたほうが勉強になっていいかもしれません。裁判所の差し押さえ物件って担保積まないと買えないし。担保だって結構な金額ですしね。

トピ内ID：6184904721

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素人が手をだすものじゃねぇ

気になったので

2011年02月04日 12:53

もう10年以上前になりますが、少しだけその業界にいました。レスのタイトルはベテランさんの言葉です。

トピ内ID：5084462811

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買いました

ケーコ

2011年02月04日 12:53

土地ですか？更地？更地ならいいんじゃないかな？先ずは裁判所のファイルを見て、そこに占有者の有無とか載ってますから。それを参考にあとは実際に見に行って見てください占有者が必ずしも悪い人とは限りません。うちの場合はちゃんと賃貸契約のある女子大生が住んでいました事情を説明し、引っ越し費用こちらもちという条件で引っ越ししていただきましたよちなみに入札の費用は一括で納入ですが大丈夫ですか？

トピ内ID：0441830217

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至急！！税務署の差押物件の土地購入は無謀ですか

😣

森の熊さんトピ主

2011年02月05日 16:02

mu様からから様のびのびた様ひよこ様こまちっこ様ぽち様お嬢さん様気になったので様ケーコ様おはようございます。アドバイスありがとうございました。皆様からの反響に驚いているところです。いろいろとご意見アドバイスを拝見していると、誤解されている方が多いことに気がつきましたので、少々説明を加えさせていただきます。まず、この物件は裁判所が差押えたものではありません。国税庁(東京国税局）が差押え（税金の滞納で差押えしたものと思われる。）し、公売するものです。さらに建物はありません。土地(更地）のみです。ぽち様が言うように、国税の公売情報は不親切です。裁判所の競売情報サイトBitのほうが格段に情報量は多いです。また、私の不安要素でもあり、皆様の書き込みにもありました、裁判所の競売には、その筋の方や前の住人とのトラブルなどが多いように思えます。では、国税の公売にはないのかと言えば、？ですが・・・。続きます。

トピ内ID：5000547885

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至急！！税務署の差押物件の土地購入は無謀ですか

😣

森の熊さんトピ主

2011年02月05日 16:02

続きです。昨夜、現地に行ってきました。更地です。草ボウボウというわけではありませんが、２年ほど前に造成後、カヤ等パイロット植物が生えてきたところで、裸地部分も残っていました。不法占拠などの形跡はありませんでした。ぽち様のトピックにありました、最寄り駅からの方角・距離に始まり、接面道路の種別、近隣の状況などライフラインと土壌汚染以外は確認することが出来ました。また、昨日「○○のリハウス」の担当者も現地を確認し、この土地の隣接地を買収(土地所有者は同人物）し、造成分譲した分譲会社に話を伺ったところ、所有者は「この土地は条件がよいから残した。」というもので、何も問題は無いはずだ。」という回答を得ました。結果「○○のリハウス」の担当者も、「大丈夫ではないでしょうか」ということになり、「入札だし、当たるも八卦だからやってみるか。」という結論に達しました。いくらで応札するか国税庁の見積価格の１０％がいいのか・・・？。相場の坪単価から勘案して考えます。来週、入札がありますので、結果はまたお知らせしたいと存じます。

トピ内ID：5000547885

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２度目です。

ぽち

2011年02月06日 20:30

現地を見に行かれたのですね。専門家ではないので断定は出来ませんが、レスを拝見する限りでは立地的には問題なさそうな感じがします。土壌汚染も近隣に既に家が建っているなら、工業系の用途地域との境でなかったり、関係法令の特定届出施設の敷地として使われていた履歴がなければ、可能性は低いと思います。ただ、稀に産廃を埋めてたり、盛土に異物混入していることがあるので、可能なら所有者に確認した方が安心かも知れません。上下水道は役所で管の埋設や引込みは確認出来ますし、ガスは周辺住宅を見れば、プロパンか都市ガスかは分かります。あとは隣地や道路との境界査定が済んでいるか否か、済んでいるなら境界標が確認出来るかどうかぐらいでしょうか。落札出来て、問題なく素敵な家が建てれると良いですね。

トピ内ID：3441473189

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トピック主です

😣

森の熊さんトピ主

2011年02月15日 12:21

ぽち様アドバイスありがとうございます。連休に小旅行に行っていまして、報告が遅れましたことをお詫び申し上げます。先週、東京国税局へ行ってきました。玄関を入るとセキュリティが厳しく、受付を済ませないと入札会場に入れません。会場は300人は軽く入りそうな会議室でした。約40組100人くらいでしょうか、入札に来ていました。関東近辺の国税務署が差押えた物件の入札であり、物件は多数ありましたが、全てに札を入れるという訳でもありません。 1人で何件も入札する方もいたようです。また、よく耳にする大手の不動産会社もいました。さて、私の結果です。結局27万円差で落札できませんでした。私も１５１万円上乗せしましたが、この土地の隣接地を買収し、造成分譲した分譲会社が１７８万円の上乗せで落札しました。残念でしたが、これも時の運とあきらめて、また、探したいと思います。レスをいただいた皆様のアドバイス、本当にありがとうございました。心より御礼申し上げます。これをもちまして、このトピックを閉めたいと思います。

トピ内ID：5000547885

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