こんな土地、皆さんなら買いますか？

レス16

（トピ主 3 ）

さき

2011年05月01日 18:22

話題

現在、家購入を検討しています。

今日、良いなと思う建売物件に出会いました。
皆さんでしたら、購入に踏み切りますか？
私達夫婦はとても悩んでいます。みなさんのご意見を参考にさせていただければと思います。

【良い条件】
・東京23区内
・予算の上限ギリギリ
・整形地で接道は東側
・第一種低層住居専用地域(建蔽率／容積率＝50/100)
・2階建てで4LDK＋カースペース(家と一体型ではない)
・夫婦ともに職場まで電車で1本(東京メトロ沿線で2路線利用可)
・隣の住人と話をしたところ、気さくな方でした。
・駅までの道のりは平坦

【悪い条件】
・前面道路が狭い(現在約2.8mで60cm程度のセットバックが必要)
　　⇒現状では小型車のみ利用可で大型車の通行は難しい。
　　　ただし、夫婦共にペーパードライバー暦12年で車への拘りも無い。緊急車両が入れればOKと考える。
・全体的に高台ではあるが、すぐ近く(googlemapで見ると直線距離で100m程度)に暗礁化された川がある
・ハザードマップを見ると浸水危険あり(1Fの床上浸水程度)
・現在基礎工事中で、杭のようなものを打っている状態(地盤が弱いのか？)
・駅まで徒歩12分(表記上は徒歩10分。今が徒歩3分なので少し遠く感じるが、一般的には許容範囲？)

3月の地震の影響で、ハザードマップがとても気になるところですが・・・地盤の調査は誰に頼めばよいのか良く分からず。。。

よろしくお願いいたします。

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買いません

ちよこ

2011年05月02日 10:46

ハザードマップで浸水危険あり、それだけでバツです。床上浸水程度って言っても、もしそうなったら住めますか？最悪の事態が起きたら、ローンが残っていても売るに売れず・・・土地の資産価値があまりに下がるようですといいこと何もないですよね。３月の震災で、液状化の深刻な被害が報道されていますが、土地選びは大事です。東京23区にこだわらず、良い土地を探した方が良さそうです。

トピ内ID：7196670610

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元不動産営業

亀

2011年05月02日 12:13

物件の見分け方ですが、ハザードマップはあまり、重要視しないで下さい。元々、東京は水利が発達している場所ですので、近所に川が無い場所を探すほうが難しいです。隣の方とお話ししたんですよね、過去に床上浸水したか聞いてください。地盤に関しては、並びの家を俯瞰でみて、道路や建物が波打っていたら、緩すぎますので、止めたほうが良いです。築１０年以上の家が平気なら、とりあえず、安心です。地名に、沼とか、池とか、田とつく場所は、要注意ですが、ついたから駄目と言うわけでもないです。

トピ内ID：1135164379

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一戸建てなら徒歩12分は普通

popo

2011年05月02日 13:02

23区内の戸建の場合、賃貸マンションのような駅近物件は少ないし、環境もよくなかったりします。なので、徒歩12分というのは近すぎず遠すぎず、大通りにも面していないし、環境的には悪くないのでは？地盤に関しては難しいところですが、埋立地や海抜ゼロ地帯でないなら、私なら気にしないと思います。細かいところは実際住んでみないと分からないし、環境の変化や周囲の人の入れ替わりもあるので何でもかんでも気にしていてはいつまでも決まりませんが、一方で基本的に買いなおしは出来ませんので、絶対に間違いないという確信がもてないのなら、やめるのもありです。不動産の購入は本当に難しいです。

トピ内ID：7397519571

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緊急時アウト

🐷

れい

2011年05月02日 15:46

現在の道路復員2.8ｍが3.4ｍになっても緊急用車両は入ってこられないでしょう。（広い道路からすぐなら別ですけど）暗礁化された川があるって暗橋化の間違いですか？どっちにしろその川に雨水が流れ込むようになっているのでしょうけど、そこから逆流する恐れがあるということですね。さらに、都内の一種低層ではよほど広い敷地で無い限り、完了検査後にカーポートを建てるだのの違法建築の場合が多いでしょう。杭も松杭でしょうし、表面だけ固めるタイプの地盤改良でしょうから、地震で敷地全体が傾くこともあります。

トピ内ID：2926986293

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買いません

三斜

2011年05月02日 15:46

絶対に買いません。良い物件かどうかよりも、自分達がそれを買って売り出したとき、売れそうかどうかだと思います。浸水危険区域＋セットバック土地なんて、片方だけでも問題あるのに詰みです。現在買い手が付かないように、売るときに大変苦労しますよ。

トピ内ID：4269496784

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悪くはない。（不動産経験あり）

ハイヌーン

2011年05月02日 17:58

浸水云々については亀さんのコメントが的確だと思います。地盤は、今は基礎工事が昔の比ではなく、良くなってます。昔ならろくな工事をしてなかったものが、今は深くしっかりと基礎をするようになってますから、新しい建築なら安心度は高いと思います。道路に関しては、幹線道路（幅員4ｍ以上）からの距離はどの程度でしょうか。短いならば消防車はホース、救急車はタンカ使用で問題はありません。長いようだと、少し問題があるかもしれません。 2.8ｍ以上あるのなら入ってくることはできますが、そのまま通り抜けできますか？できないと、バックで戻ることになるので、少し問題ですね。それから、道路の狭さで将来売りにくい可能性は確かにあります。といっても、車必須の地域でないなら、買う人はいるでしょうし、そもそもそのころには道路が広がっている可能性もあるでしょう。道路が狭い分、周辺の相場より安いとは思いますが、それは「割安」「お買い得」ではありません。デメリットを織り込んだ、適正価格です。そこは勘違いのないようにしてくださいね。不動産は、素人に聞いても頓珍漢ですよ。

トピ内ID：5646240866

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ありがとうございます。

さきトピ主

2011年05月02日 17:58

ありがとうございます。区役所(防災課)に電話をしてみました。私達が買おうとしている区画では、過去被害届が出ている家は一軒もありませんでした。しかし隣の区画では、近年の集中豪雨で床上浸水1件・床下浸水2件出ており、2つ隣の区画では床上浸水1件・床下浸水4件出ているようです。また、この集中豪雨時には、ハザードマップに記されていないところでも沢山の被害報告があがっており、「ハザードマップで水色だから絶対浸水する・色無しだから絶対に浸水しない」とは言えないとのことでした。どうやって良い土地を探せば良いんでしょうか。。。

トピ内ID：8865020011

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たしかに

🐷

れい

2011年05月03日 11:41

素人に聞いても頓珍漢かもしれませんが、不動産屋はさらに信用できません。適正価格なんてあってないようなものですし…基礎のこともよく分かってないようですしね… 土地転がして手数料で儲けてる人の話はねぇ…鴨葱です。間違いない土地選びをしたければ、そういったことに精通した一級建築士さんに相談したほうが良いですよ。

トピ内ID：2926986293

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ありがとうございます。

さきトピ主

2011年05月03日 12:33

普通の道路(6m程度はあると思われる道路)からは、家2件分で、どんなに長く見積もっても20m程度です。また、更に家2件分進むと、4m幅の道に出られます。大きな車は曲がるのが大変でしょうが、おそらくホースを伸ばす＋担架の使用で問題ない距離だと思います。周辺の土地より相場が安いということはなさそうです。単純に、敷地面積が丁度良いということで(4LDKの2階建てを建てるのに最低限必要なサイズ)この値段になっているようです。やはり戸建てとしては駅近物件（2路線利用可）であり、整形地・東側接道というのが大きいのでしょうか。せめてもう1区画川から離れていればよかったのですが。。。(もう1区画離れれば、浸水被害の報告はゼロだそうです) 仕事から帰ってきた夫と話をして、いったんは諦めることにしました。今すぐ必要に迫られているわけではないので、じっくり似たような土地を見つけることにしました。やはり一度心配してしまうとずっと気になるものですから。 7年前に新浦安の賃貸に住んでいたので、3月の地震で水害が他人事に思えず、非常に敏感になってます。

トピ内ID：8865020011

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う～ん

シンドローム

2011年05月03日 13:01

となりの区画との違いは何が原因なのでしょうか。高さ？氾濫地域との距離？みずはけ？ハザードマップより過去の履歴の方が重要なので、過去の被害が一度もないのは喜ばしいのですが、もう少し水が増えたら被害があり得るとなると考えてしまいますね。それとも、区画の間に大きな雨水路でもあるなら別ですが。土を盛って擁壁工事をして少し高めに家を造るイメージなら少しは安心できるかと思いますが、今更それはできないでしょうし、そもそも予算上限ですもんね。難しいですね。悩むならやめておくのが原則だと思いますが、軽々しく止しなさいとは言えません。

トピ内ID：5646240866

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道路が狭すぎ

😨

まな

2011年05月03日 14:04

道路が狭すぎです。付近一帯みんな路地裏のような場所なのでしょうか？火事のとき、大型の消防車が入れず、一気に燃え広がりそうですね。そもそも、2.8 mにセットバック0.6mの3.4mの道路幅員で建築許可出るんですか？私が住んでいる市は幅員4m以上の道路に2m以上接道していないと、建物は建てられないのですが。

トピ内ID：9079127110

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賢い選択です

😠

もーど

2011年05月03日 20:01

幹線道路（道路幅員5.5ｍ以上）から20ｍ、俗に言う二項道路（道路幅員4ｍ）から家2件b分（最小で7ｍくらい）は危険です。ホースを持っていくことが出来ても避難通路を確保するのが難しいでしょうから、せめて幹線道路から10ｍ以内にあることが大事です。基本的に川の近くということは昔は湿地帯もしくは田んぼですから、液状化の心配もあるので、支持地盤まで杭を打たない一戸建ては非常にリスクが高いですからね。

トピ内ID：3647461093

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リスク回避

😉

豆もち

2011年05月03日 21:15

こんにちは　 100m地点に暗渠、しかも隣接区画に水害の事実を知って購入しようとは思いません。後悔しない家購入は土地探しからです。専門家のお話を伺う前に、自らが積極的にデーターの収拾をします。私は購入するにあたり、土地の履歴を重要視しました。 ※土地の履歴調査‥（国土交通省、国土地理院HP）　航空写真などその土地の履歴が、過去にさかのぼって分かります。土地の安全が確保できましたら、次は物件周辺のインフラ確認です。交通の利便、市役所、病院、学校、スーパー、コンビニ、量販店警察、消防署etc,,駅まで徒歩１５分圏内は楽勝です！セットバックは将来、建て替え時に道路より後退します。 2.8m道ですと、救急車は広い道路に待機、必要に応じてストレッチャーで搬送になると思います。小型消防車でも入れません、広い道路からホースを伸ばし、火事場に近い消火栓につなぎます。将来住宅のリホームが必要になった時や、何か搬入する時は業者さんの車が駐車し難く、お互い様とは言えご近所迷惑は必然です。

トピ内ID：3140026822

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ご回答ありがとうございます

さきトピ主

2011年05月04日 10:36

ちなみに、過去に浸水した隣の区画との高低差は、歩いただけだと全く感じず、平坦に思えました。(全く水害の記録が無い、川から見て3区画外側も高低差は感じません。) また、建築できるのか？という問いについては、前面道路は私道です。その道路に面する全ての家が共同で保有しているので、”公道に2m以上接地している”と言えるのではないでしょうか。または、但し書き(？)のようなものがあるのでは・・・と思います。一戸建てを買う以上、何かあっても最低限土地が残ることが最大のメリットなので、いったんは見送って、土地に不安の残らない場所を探そうと思います。ありがとうございました。

トピ内ID：8865020011

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前面道路の話

😠

もーど

2011年05月04日 16:29

敷地の前面道路幅が4ｍに満たない道路（今回の道路）に2ｍ以上接している場合、道路中心から2ｍ後退することにより4ｍの道路（二項道路）に接していると建築基準法で認めているのです。ですから、建築不可の物件ではありませんので、そこのところは惑わされないでください。逆に幅が広い道路と思っていても建築基準法上の道路と認められていないものもあります。 23区でしたら区の建築課の道路指定係に尋ねればすぐに分かります。

トピ内ID：3647461093

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地盤調査

てつ

2011年05月04日 17:28

建売住宅はＨＭのものでしょうか。住宅瑕疵担保履行法と言う法律が施行されています。簡単に説明すると、欠陥住宅で企業が倒産している場合所有者が泣き寝入りにならないように、資金を確保して措きなさいと言う物です。資金の確保には、保険を利用するか供託金の２種類の選択がありまして、建築戸数の多いＨＭだと供託金・小さい工務店などは保険金を利用する場合が多いです。この保険利用の場合に、保険申込に地盤調査をした結果が必要になります。地盤調査は分譲地なら開発許可・確認申請に必要だったと思うし。（どっちだったかはうろ覚えなので済みません。）

トピ内ID：4254794897

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