不動産売却したことありますか？

レス18

（トピ主 1 ）

💢

ケニア

2011年05月08日 09:52

話題

　ご近所トラブルで悩んでいます。お隣さん、私の顔を見る度、聞こえるように嫌味を言ってきます。家にいても思い出して、ストレス、苦しくなる。いっそのことこの家売ってしまおうか？地方都市ですが、駅から２分の便利なところにあります。
　
　築４年、土地約７０坪１６００万円、家２５００万円、外構３００万円かけました。値下がりするのだろうな。不動産の業者にはいくら支払うのかな？
税金はどうなのかな？

　不動産売却したことはありますか？

　売却の流れはどうしたらいい？こうすると得だよとか、損するよとか経験から得たこと、いろいろ教えてくださったら嬉しいです。

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不動産業者

亀

2011年05月08日 18:31

売却は不動産業者に依頼すれば、全て、教えてくれます。手数料は、売却金額の３%＋６万円です。査定も業者がしてくれます。確実に値下がりはします。これは、覚悟していてください。売却の際、お隣とのトラブルは、はなさないほうがいいです。誰も、問題有のお隣さんのいる家は買いたく無いですからね、家の瑕疵ではないので、ほうこくしないでかまいません。別の売却理由を考えてください。

トピ内ID：3104224935

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何社かに見積もりしてもらいました

🙂

まめ

2011年05月08日 21:43

バブル末期に購入したマンションを、築１０年後に売却しました。売却価格は、購入価格の三分の一くらいでした。トピ主様の物件は築浅だし、そこまで下がらないのでは。売るときは数社に見積もりしてもらい、一番感じの良かった業者に頼みました。手数料や税金は忘れました。ごめんなさい。あと、うちは、売買と賃貸、両方やっている業者に見てもらって、どちらが良いかも相談しました。最終的には売却することにしましたが。トピ主様は賃貸は考えていないのでしょうか？うちは、引っ越す前に売却しました。土日に急に電話が来て、業者がお客さんを連れて見学に来る、というのが続いて、結構疲れました。でも、早くに売れたので、売却代金を、住み替え先の代金に当てることが出来、その点は良かったです。

トピ内ID：4701846837

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とにもかくにも

🐧

ありますよ

2011年05月08日 21:43

まずは、不動産業者に査定してもらうことが先決かと思いますよ。で、相場がわかったら極端に幅の無い程度内で希望価格をつけて売却の依頼。気をつけないといけないのは、業者選びかな？売却の際の媒介契約には「専任」とか「一般」とか三種類ほどありますが、優れた業者に「専任」？(一番拘束の多いもの。業者が一番頑張ってくれる契約方式。ただ、業者を誤ると最悪。)が良いと思います。トピから、知り合いに売る選択肢は無さそうですし、一度地元で評判の良い業者に足を運ばれたら良いと思います。手数料は、三％＋六万円がMAX(でも、ほとんどがこれです。) ちなみに、理由は、この場合言わない方が良いです。あくまで個人的な理由ですし。うまく行くといいですね。

トピ内ID：6576360287

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あります

😨

みい

2011年05月08日 21:43

今はすごく厳しいですよ。地価が下がってるうえに、不況、銀行貸し渋りと、なかなか買い手がつきません。東京23区にある土地建物も、数年出して、下げて下げてやっと売れました。地方のは今だに売れません。私の失敗ですが、欲を出したために、時期を逃し、逆にかなり低価格でないと売れなくなりました。今は、買い手市場ですから、かなりたたいてくると思いますが、後々売れない場合や固定資産税等管理費を考えたら、数百万～一千万位なら下げて売った方が得かもしれないと思います。状況にもよりますが。私は時期を逃したために数千万損しました。不動産屋の言う事全て聞く必要はないけど、素人がない頭で考えた失敗なので、業者の言う事はよくよく吟味すべきだったと後悔しました。あと、売るに当たって、全面リフォームしたんですが、元が取れず、金の無駄でした。物件にもよりますが、現状でいいんじゃないかな。時期と相場は、何軒かの不動産屋に聞いたらいいと思います。それより低価格にした方が客がつくと思います。いつも下調べは必要です。

トピ内ID：4208927381

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続き

😨

みい

2011年05月08日 21:43

あと、媒介の契約方式ですが、専属専任媒介契約じゃないと、ほっとかれる可能性大です。手数料は3%＋6万と決まってると思います。税金は、差額に対してかかるので、損して売れば払いません。今時は買ったより高値になるのは珍しいと思います。大きな買い物ですから、慎重は大事ですが、私のように欲出しの結果慎重になりすぎて大損しませんように。程々なとこで落としどころ見つけて下さい。私の書いた事は鵜呑みにせず、色々勉強して下さいね。参考になれば幸いです。

トピ内ID：4208927381

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ごめんなさい

😨

みい

2011年05月08日 21:43

主さんの物件は値段とか全く考慮せず、自分の経験を書いてしまいました。あと、住んでる家かどうかによっても違いますね。私は空き家を売ったので、固定資産税とか維持費が長引けば長引く程無駄でした。主さんは住んでらっしゃるので、また別の話なのかも。すみません。。。

トピ内ID：4208927381

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アドバイスありがとうございます。

💢

ケニアトピ主

2011年05月09日 13:00

　不動産選びが大切なのですね。リフォームもお金かかりそうですね。　勉強になります。まだまだご経験が聞きたいと思います。レスお待ちいたします。

トピ内ID：8980809271

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短期譲渡所得

てつ

2011年05月09日 15:15

築４年だと、土地建物を所有して４年でしょうか？土地建物を譲渡した年の１月１日現在で所有期間が５年を超えていると長期譲渡所得の税計算が出来ます。５年以下だと短期譲渡です。短期譲渡所得だと税率３０％（住民税９％）、長期譲渡所得だと１５％（住民税５％）になります。所有期間が５年を超えるまで待った方が良いのでは。

トピ内ID：8691570774

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わたしの場合は

🎶

しの

2011年05月09日 18:33

もう10年ぐらい前ですが、家を売却しました。初めは、主人の会社の系列の、大手不動産会社に依頼したのですが、うちのような小物は気が乗らないのか、あまり熱意がなく、待っているうちにどんどん値が下がり、私が強力に主張して地元の経験豊かな小規模の不動産屋に変えました。そこはさすがにアドバイスも的確で、じきに買い手が付き、納得できる値段で売れました。でも、初めからそこに頼んでいれば、あと100万円は高く売れたはず・・・。不動産屋は、地元の事情に詳しい、経験豊富なところに限ります。

トピ内ID：8791500350

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昨年売却しました

🙂

soda

2011年05月09日 18:33

売却理由は必ず聞かれますので無難な理由を用意すればいいです。お隣との相性なんて個人差のあることですから言う必要はないと思います。（騒音おばさん・・・みたいなのは別として）うちが売却を決めたのは、軽い気持ちで査定をお願いしたらローン残金を上回る相場であった事が分かったからです。築浅、人気エリア、売り出す時期もよかったと思います。おかげでローン残金を返済し、頭金分が手元に残りました。売りに出している期間が長い程、値段を下げていくことになるので時期や価格（売り主が決められます）、居住中で出すか空き家にしてから出すか、等信頼できる不動産屋とよく相談されることをおすすめします。＜居住中で売る場合＞・売れるまで住んでいられるので余計な出費がない・見学者が来るので掃除、応対が大変・空き家に比べると居住中物件は見学者が少ない＜空き家で売る場合＞・維持費やローンと次に住む場所の住宅費など負担が増える・定期的に植栽の水やりの必要がある場合、水道を止められない・お隣さんとの精神的な苦痛から解放される

トピ内ID：8039627520

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補足します

てつ

2011年05月09日 22:36

譲渡所得は、譲渡価格ー（取得費＋譲渡費用）ー特別控除で計算します。バブルの時と違って、今は取得した時の価格以上に売れる事はないのではないかと思われます。マイナスになれば課税されません。ちょっと横レスになりますが、＞みいさん　へ固定資産税についてですが、居住用の住宅が建っている土地は固定資産税の軽減措置を受けています。更地にしてしまうと、この軽減措置が受けられなくなるので、固定資産税が宅地本来の課税に戻りますので、固定資産税の税額が跳ね上がります。（３倍～６倍になります。）建物の固定資産税が掛かるからと更地にして、固定資産税の納付書をみてビックリと言う人が多いんですよ。固定資産税に関しては、住宅が建っている方が安いんですよ。

トピ内ID：8691570774

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リフォーム？

亀

2011年05月11日 15:26

売主はリフォームなんかしなくて良いですよ、リフォームしたければ、買主が自分の好きなようにしますから、勝手にリフォームすると、二度手間になりますよ、業者がリフォームして売るのとは、訳が違います。業者はプロですから、万人受けする効果的なリフォームが安くできるんです。業者は１００万リフォーム代をかければ、１５０万は高く売れます。素人は１００万使っても、５０万程度しかあがりません。素人はそのまま売ってください。壁に穴が開いているとかは別ですが

トピ内ID：3104224935

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更地は高いんですね

😨

みい

2011年05月11日 17:36

更地の固定資産税は高いんですね。うちも。一時、あまりの売れなさに、解体して更地で出すという話を不動産屋としましたが、数百万かかるし、余計な出費を避けたかったのと、今時は土地を買い家を建てる程の経済力がある人がなかなかいなく、だったらリフォームして使ってもらおうと、その分を引いて売るという話に落ち着きました。正解でしたね。情報ありがとうございました。東京のとちたてでさえ動かないのに、地方じゃ無理かなと、最近では諦めておりますが。

トピ内ID：4208927381

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不動産業者に依頼するなら

てつ

2011年05月12日 15:00

宅建業法で３５条の「重要事項説明事項」の様に具体的には項目は決まっていませんが、４７条１項で重要な事項の告知が定められており、「契約者の意志に重大な影響を与える事項について、故意に事実を告げず、又は不実のことを告げる行為をしてはならない。」と解釈されています。宅建業者がこれに違反すると罰則もあります。（１年以下の懲役若しくは５０万円以下の罰金。）お隣さんがどの様な方なのか具体的には判りませんが、あなた以外の住民ともトラブルを起こしている様な方であれば、不動産業者には言っておいた方が良いでしょう。売主は不動産業者に対して、物件の関連書類を漏れ無く提出すると共に、物件に関して知っている情報を正確に提供する必要があります。売主が正しい情報を伝えずに、買主とトラブルが発生した場合には、売主が損害賠償を請求される可能性もあります。（あくまでもお隣さんがどんな人なのかによりますが。）

トピ内ID：8691570774

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専属専任？

てつ

2011年05月13日 16:53

専属専任だと、自分で売却相手を見つけたとしても契約した不動産業者を必ず通さなければなりませんよ。（あまりお薦めしませんが）自分で見つけてきた売却相手と直接契約を交わせば不動産業者に仲介料を払う必要はありませんし、自ら見つけてきた相手であれば仲介料の値下げ交渉できますよね。専任位にしておいた方が良いかなと私は思いますよ。（何年も経って売れないなら考えなきゃならないでしょうが。）仲介料に付いて、売買価格の３％＋６万と多くの方がレスされていますが、正確には、　（売買価格の３％＋６万）×消費税　　　ですよ。これが仲介料の上限です。

トピ内ID：8691570774

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訂正です

てつ

2011年05月13日 16:53

不動産仲介料について売買価格が２００万以下の場合、　売買価格の５％＋消費税売買価格が２００万～４００万以下の場合、　売買価格の４％＋消費税売買価格が４００万～、　売買価格の３％＋消費税になっています。４００万以上の販売が多いので、速算法又は簡略式が用いられており、それが、　（売買価格の３％＋６万）＋消費税となっています。細かいけど消費税が掛かる事も言っておかないと、実際仲介料を払う時に金額がもっと掛かったって言われちゃうよ。

トピ内ID：8691570774

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専属専任と専任

トリコロール

2011年05月14日 10:47

専属専任の説明はてつさんの説明で良いと思いますが、専任の説明は不十分です。専任の場合確かに自己発見取引は許されていますが、仲介手数料上限額を限度にかかった経費を請求されるでしょう。

トピ内ID：6238245452

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現在手続き中です

ちいぽん

2011年05月16日 16:41

家の売却を今しているところです。中古住宅を購入したのですが、ある理由により手放すことになりました。私の流れですが、 1.不動産業者の選定　私は仲介を頼みました。業者に売ると安くなるので。　仲介は言い値で販売してくれます 2.買主を待つ　住みながら待ちました。見学頻度は少なかったです 3.買主現れるも契約不成立　ローンが通らず、解約になることが1回 4.空家状態にする　賃貸を借りて即入居可にしました 5.買主が現れる　ローン通過、現在手続き中仲介ならば売値の3%が手数料で、依頼していた期間が長くても短くても変わりません。また、1000万で入手した不動産を1000万より安く手放した場合は税金はかかりません。仮に1200万で売れたなら、儲けた差額の200万に税金がかかるそうです。(不動産業者に聞いた話です) あと、家を渡す前に浄化槽の汲み取りもしないといけないようです。一概には言えないそうですが、入居中より空家の方が売れやすくなるそうです。特に売れるのは4月前と9月前らしいので、依頼するなら7月には不動産業者に依頼した方が良いのではないでしょうか。

トピ内ID：9390596400

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