リバース・モーゲージ　について

レス17

（トピ主 2 ）

🙂

れむ

2011年05月14日 16:06

話題

はじめまして。20代既婚女です。『リバース・モーゲージ』という言葉を最近知りました。リバース・モーゲージ(Reverse mortgage)とは、自宅を担保にして、住居を手放すことなく収入を確保するための手段。という程度の理解ですが・・・。自分が今利用したいというわけではありませんが、現在、持家・賃貸に悩んでいる身としては、リバース・モーゲージが可能であれば、持家が将来への保険にもなるのかな？という興味があります。（持家派・賃貸派についてはどちらもメリット・デメリットがあることは理解してはいます。その上で私たち夫婦のライフスタイルに合ったカタチを考えているところです。）そこで、もし小町を利用されているかた、もしくは身近な方にリバース・モーゲージを利用された方、もしくは詳しい方がいましたら、実際に利用してみて良かったこと・悪かったことがあれば教えてほしいです。インターネットで調べてみましたが、経験談より解説のサイトが多く、わたしにはリバース・モーゲージはメリットが多く見えると思いました。

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？？？

😨

いたち

2011年05月14日 18:43

この相談は、トピ主さんのお祖父様・お祖母様に関することですか？リバース・モゲージって、所有する不動産がない人や若い人は対象にならないと思うのですが・・・。

トピ内ID：5672555010

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借りられません

かましさゆとか

2011年05月14日 18:43

殆どの場合６０歳以上の方が対象です。というか、この制度、現状で土地を所有しいる高齢者が、現金収入を希望して、死亡時に遺産として土地を残す気がない場合に使う制度ですよ。今からローンで土地買って、リバースモーゲージ設定って、ハナから二重抵当設定じゃないですか（できないけど）。ちなみに、評価額５０００万円の土地を持っていて、月５万円ずつ受け取り、年利３％の複利で計算、土地が値下がりしない計算で、４０年すると借り入れがオーバーします。つまり２８歳で５０００万円の土地を一括払いで購入し、この土地を担保にリバースモーゲージでお金を得たとして、６８歳で土地を手放す計算です（たぶんそんな金融商品ないと思いますが。）。

トピ内ID：1100796625

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無題

おと

2011年05月15日 12:58

　中古住宅に事実上、価値がない日本では無理です。　欧米の様に、メンテナンス、リノベーションを行うことで、新築以上に価値が出る様な住宅市場なら、抵当つけてローンを貸し出す金融機関はあるでしょうが、価値が下がり続けるだけの物を担保に取るような酔狂な金融機関はありません。　新築住宅のローンでも、日本の場合は、住宅自体に価値を見出してローンを貸し出しているのではなく、あくまでも借り主の返済能力の方に価値を見出しているのです。で、日本では高齢になるほど再就職も難しくなるし、定年退職者など尚更です。　だから、年と共に価値を失っていく中古住宅と年と共に返済能力を失っていく借り主の組み合わせに金を貸して、金融機関はいったいどこからビジネスとして利益を上げられるのでしょうか？

トピ内ID：9371445155

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全然わかつてないね

年寄り

2011年05月15日 18:35

年寄りで、土地家屋持ちの人しか出来ません、精々頑張って貯金して資産家になつて下さい。

トピ内ID：9500271060

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説明不足ですみません。

🙂

れむトピ主

2011年05月16日 11:46

今後家を買う →ローン完済 →老後にリバース・モーゲージ　で家を担保に年金的に受け取るイメージで質問していました。いますぐに受け取りたいと受け取れたようでしたら、すみません。また、自分の両親に関しても利用できるようでしたら勧めたいとは思いますが、地方ですので無理なのかと思っています。何十年も先に利用できるかどうかという問題はあるかもしれませんが、それは誰にもわからないことだと思うので、現状利用している方がいればお話を聞いてみたいと思って質問しました。説明が足りませんでしたが、実際に利用された方がいましたら、教えてください。

トピ内ID：2589344945

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日本では？かと

60代海外在住

2011年05月16日 15:02

在米です。こちらでは組織もあり知人でも利用している方がおられます。古い住宅でもリモデリングして住み続ける方も多いですし、私たちも将来生活が大変になれば利用しても良いかと考えていますが。あと価値を高めるために自分たちでこつこつ日曜大工をなさっています。日本では将来もこういう制度が成り立つかわかりません。地震で埋め立て地の液状化や以前の土地の状況を考える方がふえているようなので昔からの固い地盤の所や昔からの住宅地などは人気が出てきてこのような所は価値が出てきてリバースモーゲージを利用できるようになるやもしれませんが。ご質問の具体的な回答にはなっていないと思いますので詳しい方からの回答があればいいですね。

トピ内ID：8219229676

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私も調べています！

💡

まみ

2011年05月16日 16:00

トピ主さんのトピ文で十分伝わっていますよ。今すぐにトピ主さんが利用したいというようには書かれていませんよね。私も、将来の自分たちの土地利用として、あるいは現在親世帯の土地が、リバース・モーゲージという形で貸付が可能か調べているところです。こちらは四国ですが、調べたところ、県が行っている不動産担保型生活資金貸付の制度があるそうです。これはリバース・モーゲージと同じようなもので、他に金融機関など民間のものもあるようですので県に問い合わせてもっと詳しく調べるつもりです。現在住んでいる土地を処分せずに住んだまま資金利用できるって面白いですよね。私のところのものは、県名とリバース・モーゲージの２語で検索すると出てきました。公的なものならば、お住まいの地域の社会福祉協議会に問い合わせるといいみたいです。トピ主さんのところでも利用可能だといいですね。

トピ内ID：3791450432

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リバース　モーゲージでも金融機関によって条件等変わるのでは？

🛳

カナダより

2011年05月16日 16:41

過去１０年の間に私の居住地域の不動産価値は３倍になりました。１０年前に退職され、リバースモーゲージに契約された方は、大損しましたよね？今なら３倍の価値でリバースモーゲージの契約できるし、アパートに買い換えて、余剰金をもらうこともできますよ。日本の場合は、人口減少で、これから不動産市場が下がる傾向にあるのなら、お得かもしれません。外国人が日本の不動産市場を買い占めて価値をあげるという状況にならないのなら。デフレのときはいいけれど、インフレ時には損です。インフレ対応もなく、一括で大した額もらえないリバース　モーゲージは私としては最後の手段です。一括払いの場合、金融機関がこけたときに心配はいらないけれど、分割払いの場合、金融機関が倒産した場合は何か保険があって、支払いを継続してもらえるのかどうかも気になります。本格的に調査したことはないので、知りません。まずは、年金と預金からもらえる利息、株式の配当金、個人年金で生活費をまかない、預金の２～３％の切り崩しで急な出費や遊行経費をまかないます。最初からリバースモーゲージありきで老後のプランを立てるのはよくないです。

トピ内ID：7050823683

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経験はないですが

ハイヌーン

2011年05月16日 17:21

トピ主さんの最初の説明で質問意図はよくわかりましたよ。勘違いした人があわてん坊で全然わかってないだけなので気にしない気にしない。たしかに資産運用と住居確保を交えたスタイルで、使いようによってはメリットはなくはないと思います。ただ、・基本的に土地のみで評価し融資を受ける。建物は無価値とされる。・そのうえ掛け目も厳しいので、2000万くらいの住宅でも融資額は1000万なかったりする。・枠を超えると融資が止まるから、寿命と枠を考えて使わないといけない。というところからすると、結局のところ資産を目いっぱい使いきって死ぬ、というわけにはいかないのではないかと思います。家を持っていれば、ある程度年金や預金を使いきってもまだ奥の手がある！という程度のことになるんではないかと。日本でも導入がそんなに伸びないのは、やはりメリットが実はあまり大きくないというところが原因なのでは、と思います。

トピ内ID：2486102034

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日本にもありますが

貧者

2011年05月17日 13:00

20代の若夫婦が生涯設計に考えるべきものではありません。まず、日本では中古の建物に価値を認めないので、担保価値としては土地だけです。「マンション」とやらの分譲アパートはダメです。総融資額は契約時点での土地の評価額の5～7割、つまり土地3千万、建物2千万の家で借りられるのは1．5～2千万円程度です。３％20年の複利だと毎月４～6万円程度が「収入」になります。ただし、３千万円で買った土地の価値がリバースモーゲジを必要とする時期、すなわち40年後に3千万円かどうかは何の保証もありません。経済情勢の変化で地価が2千万円に目減りしたらどうなりますか？さらに、日本では商用のリバースモーゲジは不人気で数千人程度の利用者しかいないので、将来制度そのものがなくなる可能性もあります。首尾よく必要金額が借りられても、いわゆる「長生きのリスク」があります。６５歳から20年契約で借り始めて、８５歳でピンシャンしていたらどうします？家は手離さねばならず、手元に残るのは実際に家が売れた金額とローンの残高との差、プラスになっていればよいですが「担保割れ」で破産の可能性もあります。（つづく）

トピ内ID：8714554529

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日本にもありますが（２）

貧者

2011年05月17日 13:00

リバースモーゲジを言い訳にして流動性のある老後資金を貯めずに自宅不動産だけをアテにするのは、惨めな老後になるリスクが高いです。自治体などが行っているリバースモーゲジも、自宅不動産以外に資産がなく十分な収入もない高齢困窮者の救済策（＝生活保護もどき）の色合いが濃いようです。＞過去１０年の間に私の居住地域の不動産価値は３倍になりました。１０年前に退職され、リバースモーゲージに契約された方は、大損しましたよね？これ、意味不明です。不動産を売却していれば「逸失利益」という意味で「損」と考えられなくもありませんが、借金できる限度額が契約後増えただけで、損はしていません。もっと借りたければ、一旦現在の借金を返済して新たに借り直せばよろしい。現実に返済金を用意しなくでも、同じ金融機関ならローンの乗り換えということで解決できる可能性もあります。た～だ～し～、逆に契約期間中に不動産価値が下落したら、即座に一括返済あるいは不動産の競売を迫られるかも知れませんね。リバースモーゲージの「体験談」を見つけるのは難しいでしょう。利用者の絶対数が少ないですし、基本的に皆金のない高齢者ですから。

トピ内ID：8714554529

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日本にもありますが（３）

貧者

2011年05月17日 13:00

要約すれば、リバースモーゲジは高齢になって自宅不動産以外に何もなくなってしまったときに、死ぬまでの生活資金を得るための最後の手段というのが私の認識です。あと、いくら「リバースモーゲジ」と言っても借金は借金ですから、（それが死亡時であろうと）いずれ返済せねばならず、また利息の分だけ確実に「損」します。例えば、２０年契約のリバースモーゲジを借りて１０年目に、介護施設に入所しなければならない状況になったらどうします？評価額の７０%以下になっている自宅不動産のエクィティで入所費用を賄えますか？人生設計や金融リスクについての考えかたは各人で違いますから、「リバースモーゲジは利点が多い」とお考えになるのが間違いとは言いませんが、リバースモーゲジをアテにした人生設計はお勧めしません。まだ20代とお若いのですから、よく稼いでよく貯めるのがよろしいかと…。

トピ内ID：8714554529

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ありがとうございます！

🙂

れむトピ主

2011年05月17日 17:58

みなさん、たくさんのご回答ありがとうございます。参考にさせて頂きます。また、まとめての返信になりますがご容赦ください。２０代で老後を考えるとは、考えすぎかもしれないと思いましたが、結婚してこれからの人生を大まかに考えたときに「住む場所」（賃貸か分譲か、一戸建てかマンションか、市街地か郊外か　等）の問題に行きあたり、（それらのメリット・デメリットは刊行されている本などから知識を得て、夫と方針を検討しているところです。）その中で出会った言葉「リバースモーゲージ」について、調べている方や、ご存知の方の知識を分けていただけて感謝しております。みなさんの意見から、日本ではまだまだ制度として確立しているとは言い難く、最初からリバースモーゲージありきで老後のプランを考えることはしない方が良いと思いました。わたしは生粋の庶民なので、限られた予算の中でどう住む場所を確保していくか、その中でリバースモーゲージを知ることができて良かったと思います。ありがとうございました。

トピ内ID：2589344945

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日本にもありますが（４）

貧者

2011年05月18日 12:58

＞日本ではまだまだ制度として確立しているとは言い難く違います。リバースモーゲジは確立した制度ですが、利点を見出す利用者が少ないだけです。日本の人口減少が続くと地価が下落して貸出リスクが増えるので、貸出側も熱心ではなく、いずれ制度は消滅するかもしれません。＞これから不動産市場が下がる傾向にあるのなら、お得かもしれませんこれもナンセンスです。おそらく「地価がメッチャ下がる前に目一杯借りられた、ラッキー!」と言うことだと思いますが、そんなに甘くありません。何も「得」をしていないのに加え、「担保価値が貸付残高を下回った時点で期限の利益を失い契約終了・即時一括返済」のような特約があるはずです。リバースモーゲジが普通のローンと大きく違うのは、ローンの期間中貸付残高が増大し、しかも借逃げ・貸倒れを前提にしていることです。普通の住宅ローンなら担保価値が貸付残高を下回っても、毎月キチンと返済していれば銀行は何も言いません。おとさんご案内のように、銀行は抵当物件が欲しいわけではなく、借主の返済を期待していのです。銀行とは、預金利息と貸付利息の利ざやで稼ぐのが商売で、抵当流れは最後の手段です。

トピ内ID：8714554529

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日本にもありますが（５）

貧者

2011年05月18日 12:58

ところがリバースモーゲジは、元々「月々の返済」がないどころか貸付金は雪だるま式（複利）に増えていき、貸付残高が担保価値を上回ったままで借主が死んでしまえば差額の分だけ銀行は丸損です。銀行が営むのは慈善事業ではなく営利事業で、しかも銀行が破綻すればそのツケは社会全体で負担しなければならないので、そのようなリスクは回避されます。公的機関が行っている「自宅担保の生活資金融資」は、先にも述べたように「弁済の見込める生活保護」の色彩が濃いですが、これも貸付資金は結局銀行などの市中から調達しなければならず、貸付機関の信用力やキャッシュフローに影響を及ぼすでしょうし、融資の性格上、不良担保物件でも貸出するとなれば破綻は間近のような気がします。結局、投稿者にはあまり関係のない話でしょう。

トピ内ID：8714554529

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リバースモーゲージを利用する人

🛳

カナダから

2011年05月18日 15:02

私のリバースモーゲージを利用する人のイメージはこうです。退職し、長らくして、預金も底をつき、仕事もできず、年金だけでは生活費もままならなくなり、残っている資産は自宅のみ。仕方なく、リバースモーゲージに申し込む…という感じです。こちらでは、リバースモーゲージの代わりに、Home Equity Loanを借りる人もいるみたいですけれど、できるなら、どちらも利用しないように老後の生活設計を立てるのが一番だと思います。

トピ内ID：7050823683

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将来の保険として良いと思います

🐶

mimitan

2011年12月12日 15:48

私は現在６２歳、将来万が一の時には、リバースモーゲージを利用しようと考えております。銀行にもよりますが、私が検討している所の貸付は不動産（土地評価格（路線価・実勢価格の６０％程度））の５０％上限、生存している間の返済は全くありません。銀行も絶対に損金が出ない設定になっていて最大５０％の貸付をする場合は年齢制限の最後８０歳時点です。路線価の更に５０％なので、どんなに長生きしても、銀行には損は出ない仕組みです。子供も無く誰にも財産を残す必要の無い人には良い手段ではないでしょうか。勿論自分名義の不動産で、独居あるいは夫婦のみ、子供が同居している場合は貸し付けられません。また不動産価値のある首都圏が対象のようです。近年寿命が伸びて、長生きのリスクなどと言われていますが、万が一思わぬ長生きをした場合（笑い）も安心です。ですが、ある程度の不動産価値が無いと貸し付け対象にならないとの事です。将来の保険と考えられるなら持ち家も一つの手段だと思います。近年ニーズも増えてきているようですので、選択肢も増えるのではないかと個人的には期待しています。

トピ内ID：2145285478

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