超古い中古マンションはやはりNG？

レス27

（トピ主 6 ）

親に感謝

2011年06月01日 11:11

話題

31歳独身男、生涯結婚の予定はありません。昨年よりフリーランスで仕事をしており、ローンを組むのも難しいのでマンションなどは考えてなかったのですが、両親から「ずっと東京で住むつもりなら、そっちで家を買いなさい」と資金を用立ててくれることになりました。予算はおおよそ2000万。今住んでいるエリア（東京副都心、山手線主要駅から徒歩25分ほど、地下鉄最寄からは徒歩5分以内）で検討しているのですが、この予算で、今住んでいるところの近所だと概ね築35年～40年の物件が殆どです。ワンルームとかであれば少しはあるのですが、できれば仕事をする空間とくつろぐ空間を分けたいので、1部屋以上＋LDK（orDK）が理想です。あまり引っ越したり住むエリアを変えたりするのは好きではないので、購入してしまえば、恐らく終の棲家となります。（まぁ、老人ホームに入ったりはするかもしれませんが）これまでは、どの物件も情報を見ただけで古さに二の足を踏んでいたのですが、良い間取り（1LDK）の物件があったので見に行ったところ、内装はリフォーム済で駅からも近く、修繕計画もしっかりしており共有部分も、古いですがとてもキレイな印象でした。予算内候補物件は築35年以上ばかりなので、仕方ないのかなと思いつつありますが……やはり、古い物件は無謀でしょうか。ワンルームで新しめのマンション買ったほうが無難でしょうか。古い物件を買った場合、今後起こりえる問題など、経験やご存知のことを教えていただきたいです。

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耐震基準が心配ですね。

kame

2011年06月01日 16:12

築35年となると、耐震基準が「旧耐震」のはずです。修繕計画に耐震計画も含まれていればまだいいと思いますが、費用がかかりますので含まれていないケースが考えられます。万が一、新耐震基準のマンションでは被害はなく、そのマンションで被害が出た場合のリスクは考える必要はあると思います。そのリスクを含んだコストであれば、十分検討に値すると思います。

トピ内ID：4210484069

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終の棲家は？

☀

江戸の在

2011年06月01日 17:00

東京それも副都心（新宿？）東京23区それも一等地に近い場所となればトピに書かれている内容の物件程度しか無いでしょう。幾らリフォームされて綺麗でも築30年以上の物件は耐震性が極めて低いですよ、同地域で同内容の物件でも築13年と14年では価格が相当違います。それは建築基準法の改正前と後ではそれ程、価格が違うのです。若しこの物件を購入する場合、資産価値は求めない事、このマンションの耐用年数の残りはあと僅かか或いは無しですので立替の時期に来ているかもしれません。因って終の棲家には成り得ません。但し立地条件は今の貴方（31歳）を満足させられるには充分過ぎる程、充分だと思います。しかし20年後(51歳）の貴方はどうでしょ？

トピ内ID：4560257411

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やめた方が良い

ロボタン

2011年06月01日 17:00

配管の劣化が一番不安です。でも、とても古くて高さも５階ぐらいで駅至近なら買いかも。いずれ取り壊して大規模マンションになる可能性もある。すると所有する平米数の坪単価が高くなり、取り壊し、建て直し、売り払いでも利益が出るかもしれない。

トピ内ID：0728512329

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建て替え計画は？

☁

くも

2011年06月01日 16:12

築35年を超えていると、大規模修繕での補強を1回はやっているでしょうが、耐震基準が古いときですから、十分ではないという懸念はあるでしょうね。また、それくらいのマンションになると、建替計画のあるところもあると思うのですが、その点はどうでしょうか？古いマンションの場合、大規模修繕でも、積み立て不足で一時金の徴収があったりしますから、建替となるとさらに追加でお金が必要なことも多いと思います。建替計画と、過去の大規模修繕の時期や一時金の有無は、確認しておいたほうが、思いのほかの出費が避けられるように思います。また、居住者に高齢者が多い場合、管理組合などがじゅうぶんに活動できなかったり、一部の人の強引な運営下に置かれていたりすることもあります。都心ですと、管理会社に任せきりというところも多いので、もしそうなら問題は少ないかもしれませんが、コミュニティが強固にできあがっていると、若いというだけで手足に駆り出されたりすることがあるかもしれません。何より、リフォーム済みは表面的なところだけきれいになっている可能性があるので、電気の対応アンペア数など、仕様部分の確認もお忘れなく。

トピ内ID：9309521578

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見かけはキレイでも

ゆき

2011年06月01日 17:00

「新耐震基準」前のマンションですが、対策はとられてますか？私が中古マンションで一番気になるのは水道管ですね３５年もたつと赤錆だらけでしょう

トピ内ID：3865961064

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耐震性、配管、住人

☁

2011年06月01日 17:00

築44年の公団分譲マンションを保有しています。中古（築22年）で購入しました。家族（4人）で住むには狭いため、8年前に新築マンションを購入、引越し、現在は倉庫代わりに使っています。というのは、耐震強度に難があり（つまり、危険）、売買不能だからです。耐震補強工事の見積金額は、一戸あたり約500万（共有部分のみ）で、専有面積が一回り狭くなるということでした。というわけで、もう何年も前から建替えを検討しています。立地環境は良いので、大手のデベロッパーが名乗りを上げてきますが、リーマンショックなど不況の度に話が頓挫します。あと、電気・ガス・水道などの修繕計画も確認してください。うちは全部やりかえて家中配管だらけになりました。そうそう、階下に音が響きますので、上下左右の住人もチェック要です。

トピ内ID：3015697585

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しばらくそのまま持っているのは？

🐷

三連プリン

2011年06月01日 18:00

「生涯独身」と書いてありますが、「そうなるだろう」ではなくてトピ主さんの強い希望なのでしょうか？まだお若いですし、「結婚したい！」と思うような女性にこれから出会うかもしれません。東京の相場はよく分かりませんが、2,000万でそんな古い物件しかないのでは、なんだかもったいないですね。現在の住まいを出なくてはならない理由も特になければしばらく（数年）じっくり考えてからでいいのでは？

トピ内ID：5031605256

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いろいろありますよ

😀

りんりん

2011年06月01日 18:00

うちも築３５年のマンションを購入しましたが、まず大規模修繕（一度か二度はしているでしょうが）がやってきます。古くなればなるほど頻度は高くなるでしょう。それに伴い、修繕積立金が当然上がります。ローンが残っている場合、管理費とその修繕積立金でちょっと辛いかもしれません。再販を考えなければ、資産価値はどんどん落ちていきますが問題ないでしょう。ただ、その先にある建て替えが重くのしかかってくるのではないでしょうか。建替え決議だけでも大変なことになりますし、そのときの年齢にもよりますよね。財力に余力があれば問題ないのですが。あと、古くなってくれば見えないところ（配管とか配線とか）の自然発火とか心配がありますね。

トピ内ID：1022006071

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うーん。

がりくそん

2011年06月01日 18:00

まず気になるのは新耐震基準で作られた建物か否かですね。確か昭和５０年前後に耐震基準が変わっているので、それは要確認だと思います。あとはライフラインの配管。外観等は大規模修繕で綺麗でも、配管が古くて生活に支障を来すこともあります。屋上階の下の階なら、屋上防水工事をいつ行なったか、行う予定なのかも気になります。気にならなければ結構ですが、建築時期と構造に寄っては、天井裏等にアスベスト含有材が使われている事もあります。あとはコンセントの数や位置。３０年前とでは生活様式も、家庭内で使う家電製品の数も違いますよね？外見はいくらでも綺麗に出来ますから、目に見えない部分の確認はしっかした方が良いと思います。あとは、耐用年数が過ぎた後、建物をどうするかを管理組合が考えているか否か。稀に建替法人組合を作って建替えることがありますが、住み続けるなら相応の費用負担が発生するでしょう。歳を取って収入がないのに、それなりの費用負担は大変だと思います。

トピ内ID：9846096715

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１０年住むと築４５年

🐱

元気な住まい

2011年06月01日 18:28

築３５年のマンションは、１０年住むと築４５年のマンションです。今、築４５年の集合住宅を見ると、どのように朽ちるか見ることができる。古い集合住宅の心配事を思いつくまま書くと「耐震基準」「大規模修繕」「上下水道の老朽化」「住民の老朽化」「住民の過疎化」「管理費未納者」「住民の民度低下」「資産価値」幾らでもでてきます。検討範囲を広げると、条件が良くて新しい物件が見えて来ます。

トピ内ID：4952677148

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外はキレイでも中が問題

おばさんです

2011年06月01日 23:25

外はリフォームで修繕できますが、中身は手つかずではないですか？配管も配線も当時そのまま。中身の修繕が入るととんでもない金額を請求されるような気がします。また、入居当初に若かった人たちも老人になったりして、積立以外に不足した場合は修繕費が払えないという場合もあるかもしれません。災害等で修繕が必要になったとしてもお金がなければ総意の中の必要分票が得られないかもしれません。それと管理組合が積立等をきちんとしているのか。いざ必要になったら見積もりが甘くて（物価の変動もあって）全然足りなかったという場合もあります。マンションの建物とは関係ありませんが、防災マップ等も調べておきましょう。エレベーターだと停電したら階段。（若いうちは大丈夫でしょう）水が電気でタンクなどにくみ上げられる方式なら水も止まる可能性有などマンションのことも勉強しておくと良いかもしれません。せっかく親のお金も入れて2000万も払うのだから将来のことも念頭に入れて慎重に検討して下さい。

トピ内ID：7660494483

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修繕計画がしっかりしている、と

たろ

2011年06月02日 10:16

耐震性もかなり不安があります。新耐震前ですから、補強云々の前に1階部分がピロティ状になっているとか… 隣との壁の厚さ、床の厚さもここ数年でじわじわと厚くなり、音に対策しています。そして、階～階の高さ、2重床・2重天井になっておらず、多分床は直（コンクリートの上にカーペット、もしくはフローリング）天井もコンクリートにクロスでしょう。 10年で改修…屋上の防水、15年で改修…給排水管、20年で改修…エレベーター、修繕積立費の範囲内でこれらが実施されているのでしょうか？今年の7月の地デジ対応、インターネットのインフラ、コンセント数、防犯設備（インターホン設備と警報が連動している場合、共用部との絡みもあります。ご自宅だけ機種変更する、というわけにいかない場合も）など多分実際にお住まいになると直面する設備の「前時代感」があるかと。リフォーム後、とのことですが、中身が見えないということは不安ではないですか？立地が良ければ、建て替え計画も…都市計画上現状の容積率が同じでも規制緩和で実面積が増えますから、容積率が減っていなければ次の大規模修繕の前に建て替えかも？

トピ内ID：4712507296

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ポイント数々

🐤

FP見習い

2011年06月02日 15:02

第一の質問。何歳まで生きる予定ですか? そのとき、その物件が建て替えないとなると、築何年になりますか? それでも、耐えられそうな物件ですか? 第二の質問。住人の層は、持ち家のひとが多いですか? それとも、店子が多いですか? 第一の質問は、終の住処の定義を認識するためのものです。基本的に、定年間近で買わない限り、終の住処にはなかなかならないです。50歳で買って、80迄生きるとすると、それだけで築30年ぶん消費します。第二の質問は、メンテのしやすさです。当事者が多く住む物件であれば、メンテはしやすいです。理由は、不利益に対して、すぐに理解して対応しようとするひとが多いためです。逆に、賃貸オーナは、利回りが下がることを嫌うので、多少の修繕はしたがらない、という傾向があります。これらを合わせると、最新のワンルームの方は、第一の質問のハードルは低いですが、第二の質問のハードルは高いです。きれいなうちはいいかもしれませんが、10年、20年たったとき、どのようなオーナーで構成されているかによって、運命が大きく変わります古くても持ち主が住む物件のほうが、多少ましかもしれません

トピ内ID：4804435133

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NGかも・・・

✨

すみれ

2011年06月02日 16:48

数年前、築ウン十年の都心、駅近マンションに越してきました。管理もしっかりしていて、外観、共有部分共、十分満足できるレベル。専有部分も、全室フローリング、モダンな間取りで、広さも十分あって家賃は、相場よりかなり安い。賃貸で数年住む分には、以外にも十分ＯＫです。ですが、どんなに安くても私は、購入したいとは、思いません。管理が行き届いている、という事は、それなりの体制がある、ということ。くもさんもおっしゃっているように、「強固なコミュニティと、一部の人の強引な運営下」は、否めません。終の棲家、となると　窮屈ではないでしょうか？

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物件について（トピ主です）

親に感謝トピ主

2011年08月16日 22:48

長らくお礼もできず申し訳ありません。小町にタイムラグがあることを理解しておらず、トピ立てできていないと思い込んでおりました。情報収集がてらいろいろ見ておりましたら偶然発見いたしました。パスワードがあやふやでもしかしたらトピ主表記が出ないかもしれません。結論から申し上げますと、表題でご相談いたしました物件は他の方が買われたようで結局見送りました。耐震のことをはじめ、過去の修繕計画や今後の計画、修繕積立金の積立額など、不動産屋を質問攻めにして「そんなことまで聞く人は初めてだ」と言われてしまいました。（建築当時のデベロッパーや賃貸中の比率などを聞いたときに言われました）今までいろいろと古い物件を見てきましたが、トピ立てしたときの物件は今考えてもよかったですね。日当たりもよく、管理もしっかりしていて、積立金もしっかりありました。近所では新築も少し建てられていますが、私の住んでいるエリアは築30～40年のものが多く（その頃開発指定区域だったようです）、特に建て替えの話が出ている物件も無いようです。（築37年とかで内装リフォームして売ってたりします。それも結構売れます）続く

トピ内ID：5776937840

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トピ主です２

親に感謝トピ主

2011年08月16日 22:48

できれば1981年以降の新耐震物件を希望しています。（たまに1982年でも旧耐震物件があるようですが）見送った今だから言えるのかも知れませんが、やっぱりこういうご時勢ですし急耐震は不安ですよね。。自分としては賃貸でさほど不満はないので、ゆっくり探すことにします。探しているうちに両親の気が変わったらしょうがない、ってことで。ただ、両親も「ネットでこんな物件みつけた」と覚えたてのメールで連絡してきたりするので、30代独身男子の行く末を案じてくれているようです（笑）親に感謝しつつ、いい物件にめぐり合えるよう頑張ります！いろいろなご意見、ありがとうございました！今後の参考にさせていただきます!!

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追加レス読みましたが。賃貸でいいんじゃないの？

コノハナサクヤ

2011年08月17日 14:44

現在、家族がおらずフットワークが軽いというのはすごい利点ですよ。一旦マンションなりを買ってしまうと、そのために今後の生活がある程度制限されてしまいますからね。この先、誰かと一緒に生活される可能性も考えられるし、その時に一緒に広い所に移ったり、そちらに行ったりとかのケースも想定できるので、賃貸で全然いいと思いますよ。親御さんからの手助けは魅力的ですが、（不謹慎ですけど）将来的には遺産として頂けるものなので、早いか、遅いかだけの違いでしょ？

トピ内ID：8173538685

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阪神淡路大震災以降の物件がおすすめ

ひよこ豆

2011年08月17日 14:44

耐震基準で物件を選ぶのであれば阪神淡路大震災以降の物件がおすすめです。あの震災の後、1995年に建築基準法が大改正されています。ですからそれ以降に建設された物件ですね。主さんのおっしゃっているような古い物件、特にバブルの頃に建てられた物件は建築ラッシュで内装の見た目はいいのですが、材質自体は安物が多くてあんまりよくないです。リフォームされてからお住まいになるのでしたらあんまり問題ないと思いますが・・・あとは外装ですが古いタイル張りの物件は 3月の震災でタイルが剥がれ落ちていたところがたくさんありました。特に古い物件はあの震災以降修理していましたがまたあのような地震が来たら別の箇所のタイルが剥がれ落ちるでしょうね。どうしても副都心じゃないとダメなんでしょうか。我が家は田園都市線世田谷区内ですが主さんの予算だともうちょっと広い物件ありますよ。せっかくご両親が融通してくださったのですからいいところが見つかるといいですね。

トピ内ID：5945406430

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貴方より古い

🐱

郊外

2011年08月17日 17:27

築35年は20年後には築55年の空き室だらけの鉄筋廃屋です。この年、トピ主は51歳。どうしましょう。そんな自宅はめげますよ。（築55年の鉄筋アパートを見ておくとよいです）今後20年の間に大規模修繕が提案されるでしょう。住民の積立だけで出来るとは思えない。住民は資金を出せますか。

トピ内ID：1773206754

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自分なら買いません

プロ

2011年08月17日 22:22

まだ、31歳ということですので、これから結婚相手が出現する可能性大です。仮にお相手が同郷の人であれば、帰郷となる可能性もあり、首都圏の方でも実家近くが生活する上でいいと言い出す可能性大です。ですので、40歳でもう一度お考えになったらどうでしょう。物件としても、古い物件は他の人も言っているように耐震基準との関係、大規模修繕、建て替えの費用負担、近隣との関係でお勧めできません。近隣との関係というのは、マンションが古いと居住者も退職後の方が多くなります。そうなると、仮に大規模修繕をするとしても今までの修繕積立金では賄えない費用を用立てることが困難視されます。尚、これから仕事をやっていく上でも、アシスタントを雇用する可能性もあるし、或いは最悪事業を縮小する可能性もあります。 30代前半ではまだまだ未知数ですから、身軽でいた方がいいと思います。ちなみに私の場合は、事務所を兼ねる賃貸住居4年で子供が2人になり、仕事も増えたので自宅兼事務所にしました。その後、家では仕事と生活の区別が付きにくくなり、現在事務所を別に借りております。

トピ内ID：1724298298

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31歳で終の棲家は早計かも

危険

2011年08月18日 17:58

今は賃貸でいいと思います。焦ってマンションを買うのは危険です。40過ぎて結婚するかも知れないし、嫁が若ければ妊娠出産の可能性は十分あります。もし家族が増えた場合、そのマンションを売り払うことも出来ず、賃貸にしても入居者がおらず・・・という危険も考えられます。しばらくは賃貸で過ごし、年金をもらう年になったら里に帰ってご両親と同居では駄目なのですか？

トピ内ID：0351806036

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トピ主です３

親に感謝トピ主

2011年08月20日 16:02

終の棲家、という表現があまりに大げさだったようですね。確かに、トピ立て時の物件を見送った今は「いざとなれば貸せばいいか」とも思っています。 ■修繕積立金について修繕積立金については、大規模修繕時に追加徴収されることがあると聞いておりましたので、現在の積立額や今後の計画をかなり詳しく聞きました。トピ立てしたときのマンションは、なかり管理もよく、外壁、屋上補修、共有配管、エレベーター、貯水施設などもろもろきちんと定期的に修繕されており、大規模修繕も住民の持ち出し無く実施済みで、まだ積立金にも余裕があるという状況の物件でしたので、かなり好感を持ちました。居室もフルリフォーム済で、居室内配管もすべて交換済みであることが保障されていたので、好感をもったわけです。また、もし建て替えになった時に、低層階にテナントを入れて費用を抑えて建て替える、ということも考えられる立地だったことも、いいなと思った理由でした（ここは完全に空想ですが、過去にそういう建替事例もあるようなので）と、ここまで思っていてもやはりどこか不安だったのでトピ立てしたわけですが。

トピ内ID：5776937840

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トピ主です４

親に感謝トピ主

2011年08月20日 16:02

■相続について相続に関して話し合ってはいませんが、ほとんど兄が相続するんだろうと思います。・実家　≫オイルショックの年に建てたオンボロ・兄の家　≫数年前、実家近くの土地付中古戸建を父名義で購入。実家より古いが造りがしっかりしており、広くて立派。・宅地　≫実家の隣の市にあり、現在空き地。駅近くだが、車も入れない路地。・農地　≫兄夫婦と両親、私が1年食べられるくらいの米が作れる田んぼ2つと、実家の前に畑が1つ。・預貯金といった感じです。本当は、両親は兄に実家を継いでもらい、どうにか私を帰郷させて買った家を私にと思っていたようですが、今は私が帰郷することをあきらめてくれたため兄夫婦が住んでいます。正直、土地関係は相続しても管理できませんので、相続額がアンバランスになっても兄の相続でいいと思っています。墓守も介護も跡継ぎもできませんし。預貯金は貰えるなら頂こうと思いますが、兄には子ども2人（とレスをしているうちに兄嫁から電話があり、3人目懐妊だそう）がいますし、相続税などを考えると自分が少なくていいかな、と思います。もらえても、使い道の無い宅地で十分。

トピ内ID：5776937840

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トピ主です５

親に感謝トピ主

2011年08月20日 16:02

■両親の気持ちおそらく、両親にすれば私に対してあまりお金をかけていない気分になっているんだと思います。兄には、結果的に家を買い、過去には車を買ってあげたりもしたようなのですが、私は免許も持っていませんし、離れているためあまり世話してあげられなかったように感じているようです。私からすれば、大学の学費も出してもらいましたし、4年間生活に困らないように仕送りも頂きました。結局失敗しましたが、1年大学院浪人もさせてもらいましたので、いろいろあって高卒で働き始めた兄よりは、随分お金のかかる子だったはずなのですが。あと、命に関わる病気ではありませんが、遺伝の可能性が高いと言われる難治性の病を持っておりますんで、そのことも不憫に思ってるのではないかと。と、ちょっと趣旨とずれてしまいましたね。最初は両親に申し訳なく、ずっと断っていたのですが、仕事でお世話になっている人に「親に甘えないのも親不孝」と言われ、それもそうかと甘えることにしました。もちろん、「ずっとここで住んでもいい」と思える物件に出会えれば、なのでまだまだ先のことになりそうです。

トピ内ID：5776937840

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トピ主です６

親に感謝トピ主

2011年08月20日 16:02

■仕事について基本的に独り仕事ですし、よっぽど売れっ子にならなければアシスタントは使わないと思います。いわゆる斜陽産業系ですし、フリーランスを使わなくなってきているので、そのうち小さい会社に所属して仕事するかもしれません。フリーになったのも、致し方なく、ですし。同じタイミングで廃業した同僚たちよりはマシだと思っていますが。先細りかもな、という恐怖感はあります。 ■里に帰る、について現在の職業は東京で取材活動が多いため、地方在住ではできない仕事です。できれば続けたいので里に帰ることはありません。

トピ内ID：5776937840

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耐震基準

🐱

ぐうたら主婦

2011年08月20日 19:11

最低限1981年の耐震基準改訂以後の物件にしましょう。これ以前の物件は耐震性に不安が有ります。どうしても予算的に古い物件を検討せざるを得ないなら198年代後半から1990年までのバブル崩壊前の物件が安心だと思います。 1991年以降はバブル崩壊後なので手抜き工事が多いと聞きます。（筐体の）でも2000万の予算なら良い物件が有ると思いますけど。

トピ内ID：7177696372

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私は買いました。

🙂

kayo

2011年08月21日 12:07

トピ主さんの条件に似たような物件を今年購入しました。築31年の駅から徒歩11分ほどのマンションの1室を購入しました。私は結果的に購入してよかったと思ってます。職場にもとっても近くなりましたし、なにより生活にはりができたように感じます。購入する前はいろいろ悩んだりしましたが、半年かけてじっくり探して今の家に決めました。トピ主さんもいい物件に出会えるといいですね。

トピ内ID：8686433799

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