世帯年収300万ダウン！住宅ローンのアドバイスお願いします。

レス21

（トピ主 6 ）

hiyoko

2011年06月16日 18:06

話題

トピを開いてくださりどうもありがとうございます。

私も夫も30代半ば。
三年前に家を建てました。当時の世帯年収は税込850万（夫500万、私350万）。

頭金を貯金から、わりと入れられたので、ローンは1700万。
繰り上げ返済を考え35年の二段階固定で初めの１０年は2.45％、それ以降は3.45％です。

家を建てて半年で、待望の赤ちゃんを授かり、喜んで正社員の仕事を手放しました。
翌年、赤ちゃんが誕生、子どもが一歳になったのをきっかけに就職活動をはじめ、事務のパートをはじめました。子どもは近所の無認可保育園に行っています。

仕事を始める前、思っていたよりも最近のやりくりが大変だな～と思っていたら、夫の年収が150万ダウンの400万円（今年はもう少し下がります。景気が悪くボーナスカットです）になっていました（源泉を見てびっくり）。

私も今は年収140万程度で、世帯年収は300万強のダウンです。

繰り上げ返済は、利率が上がる10年目からがおすすめと、家を買ったときに言われたのですが、余裕があれば10年目からの繰上げ返済をするのか、それとも借り換えをしたほうがいいのか迷っています。

ちなみに預金は600万、学資保険は一括で支払済みです。

住宅ローンに詳しい方、アドバイスをお願いいたします。

トピ内ID：9808750589

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うーん・・・

🐤

ピピット

2011年06月17日 09:51

そんなに詳しいわけではないですが、失礼します。うちも約４年ほど前に建て、金利も全く同じ10年2.45パーセント、その後35年まで3.45パーセントです。（今となっては高かった・・・と後悔しています。）元利均等で借入は2300万、月8.1万払って10年後には9.1万でした。ローンを借りている金融機関から返済予定表が渡されていますよね。その表を参考にして現在繰り上げをするのか、10年後に繰り上げをしてどちらがお得なのか考えてみてはいかがでしょうか。我が家はローンを開始して一ヶ月目に100万円を繰り上げ返済（期間を短縮）したら一回で利息が200万ほど浮きました。借入の元金が多く早い方がカットされる利息も多いと理解して我が家の場合は繰り上げしております。 10年目には借り換えをするかもしれませんが、現在残金1800万ほどで10年目の支払い額は月8.7万ほどになりました。学資保険を掛済とのことですが、この先中学生からは色々費用もかかってきます。先までよく考えて借換え（特に期間や金利の上昇など）などすることをお勧めします。

トピ内ID：5924783058

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そんなに大変ですか？

マンション住まい

2011年06月17日 10:33

似たようなローン環境です。（１９００万円３５年ローン、金利２．５％→１１年目から３．５％）一戸建てなら管理費や駐車場代も掛かりませんし、そんなに遣り繰り大変ですか？ボーナス払いなしでも月６万程度のローンですよね。（うちは管理費等含め月１０万）無認可保育園は確かにお金がかかるでしょうが、まずはそれ以外の家計の無駄を見直されてみてはいかがでしょうか。さて、繰り上げ返済ですが、１０年目からなんてとんでもないです。払えるなら本当はすぐにでも払った方がいいですよ。ローン支払いの一覧表を貰っているはずです。それをよく見てください。最初のうちなんて月に払っているのはほぼ利子ですよ。うちは１年目に１００万繰り上げ返済したら２．５年返済が縮まりました。１０年目以内でも繰り上げ返済すれば、１１年目以降の支払額も減るんですよ。とは言っても世帯収入が減ってご心配な時期でしょうし、まずはご主人とよく話し合うことをお勧めします。「住宅ローン　シミュレーション」等で検索するとここで聞くより多くのことが調べられると思いますよ。

トピ内ID：5988153819

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10年後に

保険屋さん

2011年06月17日 12:06

ざっくりですが、緊急予備資金として十年後、貯金の二、三割を手元に残しておいて七、八割で繰り上げ返済をするその後、ローンの借り換えをし、五十五歳位までにローンを完済。そうすれば、ざっくり四～五百万円位の捨て金を省けるはずですよ。後は、年金が出る六十五歳までの十年間はご主人様の給与で生活し、奥様の給与を、老後資金として十年間貯蓄すれば、１４００万円貯まりますよね。ご主人様の退職金と合わせれば結構な額になるのではないでしょうか？

トピ内ID：7543105479

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繰り上げ返済は余剰資金で

🐴

ひまわり2003

2011年06月17日 12:29

タイトルのことは、必須ですね。つまり、今の貯金には手を付けず、年間いくら貯金できますか？たとえば年100万貯められるなら、2年分200万貯めて、繰り上げ返済といった具合です。利率が上がる10年目からがおすすめ‥というのは勘違いではないですか？ (もと公庫‥のではないですか？) たとえば今1700万あるローンのうち、200万返せば(中抜き方式)、残り32年が残り27年になるとします(たとえですよ)。そして、低金利10年＋高金利22年だったのが、低金利10年＋高金利17年になるわけです。繰り上げ返済自体は、ローン開始後できるだけ早くがもっとも効果が高いですから、 10年目以降ではなく、今の方が効果は大。 (全期間の金利・元金の表があれば、計算してみてください) 但し、収入が減っているという不安要素もあるので、あまり無理をせず。ローンの借り換えは、銀行で試算してもらって、今の繰り上げ返済とどちらがいいか、比べてはいかがですか？

トピ内ID：6153208794

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その状況で

boo

2011年06月17日 12:29

繰り上げはリスクが高くメリットが少ないと思います。今はキャッシュを手元に置いておいたほうが得策。残債１０００万以上、利率１％以上の差がみられるなら借り換えをするメリットは出てくるのではないでしょうか。

トピ内ID：6395353644

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はて？？

🐴

hokekyo

2011年06月17日 16:39

繰上げ返済は10年目からがおすすめと、、、、銀行の方がおっしゃったのですか？そうだとすれば、利息が欲しかったんですかね～？？繰上げ返済は、早ければ早い程、得するんじゃないですか？もちろん、手持ちの資金とか、繰上げ返済の手数料とか考慮する必要がありますが。テレビでよく見る経済評論家の○○さんが、10万円を10年後に繰り上げ返済するのと、1年1万円ずつ10年間繰上げ返済するのは、後者が得だとか言ってたような。（手数料はどういう設定だか忘れましたが）やり繰りが厳しいなら、期間短縮ではなくて、毎月の返済額を減らす方の繰上げ返済をした方がいいのかも。でもお得分は減ると思いますが。まあ一度、ローンシミュレーションしてみたらどうでしょう？

トピ内ID：0404810142

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私なら変動に借り替えます

ネコムラ

2011年06月18日 12:03

今は金利0.9％切ってるものもありますよ。ネット銀行とか。ローン返済のシミュレーションしてみたら、固定金利と変動金利の返済額の違いに驚きますよ。ネットで検索すればシミュレーションできます。変動が固定の返済総額を超えたことは、実はないと聞いた事があります。あったとしてもバブル時でしょうが、今後、日本経済がそれほどの好景気を迎えることなんて多分ないでしょう。仮にあったとしても、その前に固定に切り替えるか、または少ない金利負担の時期に元金をどんどん返済してしまえばいい、または、貯金して金利上昇による支払困難に備えておけばいい訳で。それに、それほどの好景気ならば収入が増えるでしょうし。今は固定金利って損だと思います。そう考える人間が多いらしく、住宅ローンは過半数以上が変動金利で借入してます。繰上返済は、早くすれば早くするほど得です。 5年でしたとすると、残り30年分の利息をカットできますが、20年でしたとすると、残り15年分の利息しかカットできないからです。しかしながら、住宅ローン金利以上の利回りで運用が可能であれば、繰上返済せずに運用した方が得です。

トピ内ID：3668115873

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うちは

かれん

2011年06月18日 15:30

私２４才、夫２５才で結婚し、結婚と同時に家を購入しました。（2500万ローン）２年後に１人目、５年後に２人目を出産。毎年繰上返済をして、１０年経った現在、残高８００万を切りました。最初は期間短縮をやっていたんですが、途中から返済額圧縮に変更し、当初月１０万→月４万５千円に落ちました。私は今はパートに切り替えています。もし余裕があるなら繰上をしていったほうがいいと思いますよ。今後の事も考え、月額が減る「返済額圧縮」がいいと思います。それと、妊娠で会社を辞めたのはもったいなかったですね。数年前の記事で産休・育休を取得した場合と専業主婦とでは受取額に150万程差が出ると出ていました。私も２人とも１歳まで育休を取りましたが、休んでいる間もお金をもらえ、それに復帰が決まっているので保育園も優先的に入れてもらえました。しかも子供が保育園時代が正社員として働きやすい時期です。小１の壁といわれるように小学生になると平日行事も結構あり、勉強もあって働きにくくなりパートに切り替えました。小４で学童もなくなるので専業になる予定です。（小４の壁）

トピ内ID：7639518072

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トピ主です　１

hiyoko トピ主

2011年06月18日 18:24

たくさんのレスをどうもありがとうございました。さすが、小町の皆様！とてもわかりやすく解説してくださり、大変参考になりました。申し訳ありませんが、まとめてお返事させていただきます。まず、金利が上がる11年目からの繰上げが良いと言ったのは、住宅メーカーの当時21歳の女の子です。その子にとっての初めての担当が我が家で、ありえないミスの続出でした（1個18,000円の電動シャッターのリモコンを追加したら、見積もりが18万プラスになったとか、打ち合わせ中に「私、ショップ店員になりたいんです！」と衝撃の告白とか・・・）。そんな彼女が言った言葉を3年も、多少疑いながらも信じていました（うちが建った後、希望通り？転職していました）。しかし、小町の皆様がおっしゃってくれるのを見て、絶対間違っていた！と思い、昨日の夜、夫と二人でやっとシミュレーションを真剣にやってみました。・・・・・・唖然です。皆様のおっしゃるとおり、やはり繰り上げ返済は早ければ早いほどお得というのが数字ではっきりわかりました。（続きます）

トピ内ID：9808750589

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トピ主です　２

hiyoko トピ主

2011年06月18日 18:24

すぐにでも繰り上げ返済をすれば100万円で160万以上カットできることも分かりました。しかし昨年の我が家の収支は＋38万円・・・（夏から私が働きだして毎月の赤字がぎりぎり解消された感じです）。そこでひとつの案として、私の貯金を使うのはどうかと考えております。私の独身時代の貯金は800万ほど残っています。そのうちの100～200万程度をとりあえず入れてしまう。その金額はいつか私が必要になった時に返済してもらう。というのはいかがでしょう？また繰り上げ返済は控除の関係で年末より1月がいいというのを耳にしたのですが、時期は関係あるのでしょうか？また、まったく考えたことのなかった変動金利への借り換えのアドバイスもどうもありがとうございました。早速シミュレーションしてみます。ちなみに今借りている銀行が10年1.45％、11年以降2.45％という破格の金利を出しているという情報もネットで見つけました。公式ＨＰは非常に見にくく、まだ確証はないのですが、同じ銀行で借り換えできるのなら一度相談してみようかとも思っています。引き続きアドバイスいただけたら幸いです。

トピ内ID：9808750589

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早い方がいいとは思うが

えせ専門家

2011年06月19日 14:00

繰り上げ返済の場合、元金に充当されます。おそらく元利均等返済（元金と利息で毎月同額になるように調整して返済する方法）でしょうから、元金が減るほど、返済額は減ります。 10年経ってから、というのは、ローン残高が多い方が、住宅ローン控除で戻ってくる所得税が多い、ということでしょう。返済総額にどう影響するかは試算しないとなんともいえませんが、どう頑張っても1年に17万（=1700万の1%)以上帰ってきませんから、トータルでは繰り上げ返済した方が得じゃないかと思います。 1月というのは、年末時点のローン残高が多い方が、年末調整で戻る額が多い、ということでしょうけど、払う利息も多いわけですから、初期の段階では、むしろ返しちゃった方が長い目で見て得かもしれません。ただし、無理して返済すると、万一のときに困りますから、手持ち分を残すことはお忘れなく。

トピ内ID：6984032776

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私なら

🐴

ひまわり2003

2011年06月19日 16:29

トピ主さんここに相談したのはヨカッタ！ですね。でも、も少しご自分で勉強された方が、安心ですよ。といいつつ、おせっかいですが‥ まず私なら、別に800万あるなら、迷わず使いますね、繰り上げに。まあ200万くらいは。その方が、手持ち資金の目減りを減らせるから。もちろん、当分リコンなどはないという前提ですが。それから、＞また繰り上げ返済は控除の関係で年末より1月がいいというのは、条件があります。たとえば今、年間支払い所得税が25万あり、ローンが2500万、控除が25万ある。 500万繰り上げしようと思うけど‥という場合、たとえば2011年末までに繰り上げすると、残債が2000万に減るので控除も20万になる。よって、どうせなら1月にした方がいい(翌年はもちろん控除が減ります)。ということです。ただ、ローンが2500万、控除が25万分(権利として)あっても、支払う所得税がもともと15万なら、ローン控除も15万だし、別に12月でも1月でも一緒、ということです。税金について、詳しくは所轄の税務署に電話すれば、親切に教えてもらえますよ。

トピ内ID：6153208794

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同じ銀行内だと借り換えできないかも

🐤

ピピット

2011年06月20日 10:46

でもその銀行の人間じゃないので出来るかどうかは問い合わせしてみて下さい。トピ主さんは独身時代の800万をお持ちなんですよね。だったら「家計（600万）から」繰り上げして、もしも家計が苦しくなったら独身の貯蓄から「貸す」ようにすれば問題ないと思います。もし独身のお金から入れるなら名義にトピ主さんが入っていて、ローンも別々になっている場合ですね。縁起でもないですが将来何かあった時に厄介な問題になりかねないので家計にお金があるなら繰り上げしてもいいと思います。（繰り上げの時期ですが）年収850万だったとしたら年に20万くらいは住宅ローン控除になると思います。だいたい同じ時期に建てているので控除が残額の1パーセントだとしたら金額として100万につき1万円の控除になりますが、一ヶ月の利息はいくらになるか把握していますでしょうか。今6月で控除のために1月に返済して半年くらいかかります。 100万の繰り上げとしたら半年たって1万得るために数～十数万は確実に利息として払っている計算になると思いますよ。

トピ内ID：5924783058

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書き忘れました

🐤

ピピット

2011年06月20日 10:46

同じ銀行内で借り換えができないかもと書きましたが、よその銀行で借り換えすると現在の銀行側に言ったら引きとめるために若干金利を下げる交渉にのってくれる「かも」しれません。

トピ内ID：5924783058

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議論が出尽くしたあとですが

🐤

FP見習い

2011年06月20日 15:37

このケースなら、貯金を切り崩して、返済額減額の繰り上げ返済をとるのがお勧めかと一気に月々の負担(感)が減ると思います学資保険がいくらあるかわからないのと、月々の負担感がどれくらいかわからないので、いくら繰り上げ返済にまわせるかは、明言できませんが。ただ、最悪、学資保険を崩すという選択肢はありますよ。どのみち、ピンチになれば、貯金(学資保険)なんていっていられません。

トピ内ID：8847020869

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トピ主です　３

hiyoko トピ主

2011年06月21日 12:15

引き続きレスをどうもありがとうございました。皆さんからご意見をいただき、現在は100～200万程度の繰上げ返済と、 10年1.8％くらいの商品に借り換えする方向で考えています。借り換えでどのくらいメリットがあるかももちろんきちんと問い合わせしてみます。それとご質問があった学資保険は120万くらいだと思います。本当に残念ですが、10年後説を信じていたため、日々の生活がカツカツで貯金を切り崩しても仕方ないと諦めていましたが、（10年後には夫の給料が上がっているはずと、楽観視（笑））やはり多少の引き締めは必要ですね。方向が決まったらまたご報告させていただきます。

トピ内ID：9808750589

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借替えの事務手数料等

ネコムラ

2011年06月22日 10:32

こんばんは。借りかえの場合にも、新規の借入と同様に、事務手数料か保証料がかかる金融機関がほとんどです。借入額の２％程度です。それも含めて、借りかえた方が得かどうか、計算しなければいけません。しかし、新生銀行はその辺の初期費用がかからなかったはずです。確か借りかえもやっていたと思います。固定金利で一番有利なのは楽天だったと思います。うろ覚えですみません。参考になるといいのですが。

トピ内ID：3668115873

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トピ主です　４

hiyoko トピ主

2011年06月23日 21:19

＞ネコムラさん再度レスをどうもありがとうございました。仕事があるため、ゆっくりですが動いています。今借り換えも検討中です。新生、東京スターが候補です。でも、現在借りている銀行で10年1.45、11年目から2.25％という驚きのローンが出ていたので、ピピットさんが言われるように現在の銀行にも交渉してみようと思っています。あまりいらっしゃらないかもしれませんが、同じ銀行で金利を下げることに成功された方がいたらアドバイスをお願いいたします。また、どういう話し方をしたら有効だと思いますか？私は借り換えをチラチラさせようと思っているのですが。。。（笑）どうぞ！といわれたらお終いですね。実験的になりますが、引き続きアドバイスをお願いいたします！

トピ内ID：9808750589

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ん？

えせ専門家

2011年06月24日 12:07

同じ機関で借り換えが認められるかどうかは微妙でしょう。「今の」不動産価値で見ますからね。それに、世帯年収ダウンしてるんですよね。借り換えをちらつかせたら、貸し倒れリスクが減るわけですから、むしろ金融機関は喜んで「どうぞどうぞ」と言いそうですけど。バブルのころなら、借りてくれる人がいなくて困ってたんですけどね。

トピ内ID：6984032776

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トピ主です　５

hiyoko トピ主

2011年07月12日 11:59

ちょっと時間が空いてしまいましたが、住宅ローンを下げるため、引き続き頑張っています！現在キャンペーン中の銀行、すごく魅力で仮審査が通ったので、このまま借り換えで進もうと思っています。でも本審査通らなかったどうしよう、と不安もありますが。またご報告いたします。

トピ内ID：9808750589

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トピ主です　６

hiyoko トピ主

2011年07月29日 22:08

ご報告です。現在借りている銀行とも交渉したのですがすずめの涙ほどしか金利が下がらず、結局預金変動型の銀行で借り換えすることに決まりました。はじめは借り換えはいつしたらお得か？ということさえ分からずにトピを立てたのですがいろいろなアドバイスをもらっての結論に達しました。特にネコムラさんのレス、ずしんと来て、今後は変動でやっていくことにしました。今後の金利動向をしっかり見てやっていきたいと思います。ご意見くださった皆さん、どうもありがとうございました。暑い毎日ですが、体調を崩されないようにご自愛くださいね。

トピ内ID：9808750589

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