ローン完済の持家を賃貸に出すリスク

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stkstk

2011年11月22日 19:26

話題

持家を賃貸に出すに当たってのリスクについて。

3年前に3450万円で購入。
駅徒歩7分、4LDK、駐車2台可
世帯年収は約一千万円(夫700妻300)です。
2人未就学の子どもがいます。
見積もりで賃料は月12万円位とのこと
売却だと良くて3000万円とのこと
住宅ローンは完済してます。

色々あって引っ越したいと思ったので新たに住宅購入を検討中です。
売却は損が大きく貸した方が資産にもなるしそっちの方がいいのかと漫然と思っています

次の住居は頭金なしのフルローンで
諸費用込みで3700万円位で考えています。

素人でリスクが思いつかないので教えて下さい
考えうるデメリットはありますか?

収益を上げたいと言うよりは次の家を買うのに充てたいと思っています。今住んでいる所から離れるのが最大の目的です。
同じようなご経験ありましたら教えて欲しいです

トピ内ID：2920848340

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絶対売却

chacha

2011年11月23日 14:25

損が大きいというお考えですが、３年で450万円家賃を払ったとすると、月１２万円ちょっとで、とんとんです。貸して、きちんとした借り主がきちんと借りてくれるとは限らないのですよ。今3000万円のものが、借り主次第で1000万円にだってなります。一方、貸したことで価値があがることはない。仮に20万円で貸したとして、１０年後には10万円でしか借り主はつきません。

トピ内ID：3295532330

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素人ですが…

🐧

ペンギン

2011年11月23日 14:25

賃貸で元をとろうとしたら、30年近くかかりますが、ずっと家賃12万が保てるのでしょうか。大きな修理は大家持ちになりますが、その点は考えておられますか？もし、確実に3000万で売れるのだとしたら、売ったお金を次の頭金にし、ローンを少なくする方が安心かな…と思いました。

トピ内ID：1313937755

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えっ？

働く男

2011年11月23日 14:25

売却して3000万(に届かないにしても)3年間で約500万なら賃貸で家賃を払ったと思えばたいして損してませんよね？まさか買った時より高くないといやだとか、そんなバカなことを考えている方がいるとは思いませんが・・・貸して月12万、年間144万、長期で見れば空室期間や修繕費用、税金や値下がりも見越してならして年間100万円、3000万回収するには30年かかります。利回りで言えば年5％程度の計算ですから、投資物件として考えるとぜんぜんよくありません。賃貸に出すリスクは書ききれませんが、この状況では売却の方がいいと思います。フルローンで組めるかは物件にもよります。通常は価格の7％前後の現金は見込んでおきましょう。残債はないとのことですから、新居の購入を進めて今の家は引越を済ませて、現況空家で売却できるようにするのが正解だと思います。買う方は現況居住中物件は第一候補にはしません。そして金利も高くないですから売却ができて現金が入ってもあわてて繰り上げ返済しないことです。ローン残額はそのまま生命保険なのですから。

トピ内ID：5986078858

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借り手が付かない

😀

売りました

2011年11月23日 15:05

のが最大のリスクでは？収入ゼロでも、管理料・固定資産税などはかかりますよね。あとは、賃貸料を安く値切られる。ボロボロにされ、数年後、売ろうとしても売るに売れない。といったリスクを考えて、ウチは売りました。ローンと、その金利をだいぶ節約できました。

トピ内ID：4503316292

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賃貸はあらゆるリスクが・・・

😠

大損

2011年11月23日 14:25

賃貸物件取得で悠々自適の人生だ！などというのは夢のまた夢・・・を経験してしまった私です。なぜか数部屋しかないのに問題のある人ばかり。家賃をきちんと払って、清潔に使ってくれるような人はほとんど持ち家を買って３，４年で出て行ってしまい、問題のある人は長く住んでいますね。過去２０年間での実体験1全く掃除をしなかった大人愛煙家３人一家、７年居住＝家中がヤニ臭く、茶色になっていた。完全リフォームが必要で家賃約２年分相当のリフォーム代がかかった。2動物不可にもかかわらず中型犬を室内で飼っていた。＝フローリングも壁紙もすべてリフォーム。敷金の３倍かけて修繕。3家賃滞納、ＤＶ（夜中に大立ち回りして、両隣に騒音を撒き散らし大迷惑な夫、おまけに汚部屋。再三の立ち退き要求にもかかわらず、居座り・・・ついに弁護士に頼みやっと出した。弁護士費用、リフォーム・・・・１０年住んでいたが、ほとほと酷い目にあわされた。などなど。順調に運営できていたのは最初の３，４年だけ。築年数の増加とともに様々な問題に直面しました。出来たらきれいさっぱり売ったほうが危険な目にあわなくて良いと思います。

トピ内ID：4362397865

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売っちゃえば

😨

ナム

2011年11月23日 14:25

二度と戻らないのが決まってるのであれば売っちゃえば？トピ主さんの年齢と貯蓄額が分かりませんがフルローン組むより売却益を頭金にした方が楽に生活出来ると思います

トピ内ID：2927211648

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これから壊れる家ですね

かな

2011年11月23日 15:05

五年目を越えるとボイラーなどから壊れます。修繕費はばかにならないですよ。文面から見て、私の住んでる地域と似ていますがその金額では賃貸は難しいです。家賃とローンが変わらない地域だと、ちゃんとした人はすぐ出ていく。長くいたい人は値切り始めます。

トピ内ID：5028719448

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賃貸について。

アパート経営者

2011年11月23日 15:05

３年でローン完済とはすごいですね！さて物件ですが、条件が良いので借り手は見つかりやすいと思います。まず賃貸物件の経費として〇固定資産税〇不動産会社への手数料〇火災保険料〇退去後のリフォーム費用〇屋根や壁など塗装修繕費〇エアコンなど取り付け家電の交換費用〇（場合によっては）庭の剪定代などがあります。賃貸のメリットは不動産を持ち、家賃収入を得られること。デメリットは、借り手が見つからない間は家賃収入がないことです。アパートの場合は数部屋ありますので、２・３部屋くらい空室でも問題ありませんが、１軒家の場合はゼロか１００しかありません。新しく買う家のローンに充てるつもりが、あてがハズレた、ということも十分有り得ます。私なら売却して、それを頭金に充てます。そしてローン借り入れ期間を短くして、借り入れ利息を抑えます。売却損失と、ローン利息・今後かかる維持費用を考慮した場合の試算をしてみてはどうでしょう。ちなみに私は、金融機関で住宅ローン担当していました。

トピ内ID：6680808647

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借り手がつかないリスク

重要な情報

2011年11月23日 15:05

重要な情報が抜けているので判断がしにくいのですが、その持ち家（戸建てですよね）は築何年ですか？駅はターミナルステーションですか？それともどちらかと言えば小さな駅ですか？購入時にすでに中古だとすると、修繕や塗り直しが迫ってきていて、間もなく大きな出費が必要になります。マンションなら「修繕積立金」で毎月積み立てていますが、戸建てだと一気に出ることになるので見積もっておかないと。あと、家があまり古くなると借り手がつきにくくなります。仮に新築で購入されて３年だとするとその心配はまだ要りませんが、借り手がいないリスクは同じですね。「戸建ての賃貸」のニーズが多い地域なのかどうか、他の賃貸物件等も見ながら調べた方が良いと思います。駅に近いエリアにマンションなどがたくさんあると、借り手がそちらに流れてしまうことも多いです。

トピ内ID：5746075416

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欲

甘く見ると失敗します

2011年11月23日 15:05

どの地域にお住まいか、わかりませんがそういった中途半端な感覚だと結果、「損した！」と思われるでしょう。賃貸、ってそう儲かるものではありません。ましてこのご時勢、賃料は下落傾向にあります。戸建ですから、最低10年住んでもらえるとして状況によって、次の方が入居するときには賃料は10万円切っているかも。そのときは150万円くらいの補修費用がかかるかもそこから5年たつと設備が劣化しだすのでモロモロの修繕が必要でしょう。給湯器交換、フローリング交換、みずまわりが傷みます。 3年で差額450万円なら月12.5万円で住めていたんですよね？新築だったら15～18万くらいでしょうからある意味トクしましたね。損得を重視するなら売った方が賢いと思います。入居者のいない期間の補填や売りどきを逃したリスクを考えれば 2700万くらいまでなら売った方がいいと思いますよ。

トピ内ID：2225032686

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3000万なら売却

転勤族

2011年11月23日 15:33

家賃12万で3年住んでいたと考えると、432万。3000万で売却できれば、今まで賃貸に住んでいたと思えばいいだけ。次の購入の頭金になるので、売却が一番です。ちなみに、わが家は6年住んだ持ち家を転勤のため賃貸にだしています。年々老朽化がすすみ、修理代などが嵩みます。自分たちが住んでいれば我慢する程度の故障でも大家になると修理しないといけない。うちは離れているので自分たちの目で確認できず仲介業者に言われるがままに相場のお金を出す。なんだかもったいない気がします。また、一戸建ては古くなると借り手がいなくなるのも心配です。家賃をさげていくことになります。

トピ内ID：1128682746

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売るに一票かなぁ

ぱんち

2011年11月23日 16:08

現在の家に二度と住む予定がないのなら多少の損はしても、売った方がいいと思います。賃貸では借り手がないことには、収入に繋がりません。借り手がいれば賃料で税金等も支払えるでしょうが、いなければ新しい家と２軒分の税金を払うことになります。また、入居者が変わる度にクリーニングや修繕等も必要になりますし、年数を経れば賃料は下がるのに維持管理の費用は上がりますよ。数年後に売りたいと思った時には経年劣化の減額査定の他に、借り手の使い方によって大きく減額される可能性もあります。また、最悪借り手に家賃未払いで逃げられでもしたら、裁判や残置物の処理など、予想外の費用がかかることもあり得ます。損して得取れではありませんが、長い目で見たら今売ってしまう方がよいと思います。それに、その地域が嫌で引越しを考えているのですよね？賃貸では何かあったら大家の責任、出る幕もあると思います。賃貸でも空家でもあなたが所有している限り、縁は切れないのではないでしょうか。

トピ内ID：1625573133

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自分の家だけ

亀

2011年11月23日 17:06

自分の家だけ値段が下がったのではありません。今度買う家もさがっているのです。買い替えなのですから、、売却したら、損が出るという考え方はやめましょう、ローンで借りて、金利を払うほうが損でしょう、戸建てを1軒賃貸に出しても、管理補修で利益なんてでませんよ、きれいに住んでくれるとはかぎりません。元不動産営業ですがデメリットしか思い浮かびません。５０００万円の物件が１割さがったら、４５００万円ですが、３０００万円の物件なら、２７００万円で、高い物件のほうが根が下がった時には、大きいんです。

トピ内ID：5160890441

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最大の目的が優先なら売却

✨

ベテルギウス

2011年11月23日 17:48

築年数などが不明なので、何とも言えませんが、不動産屋さんに相談されるのが良いかと思います。経済的な面では、賃貸でも固定資産税の支払いがありますし、メンテナンス費用もかかります。細かなことを言えば、借り手がつかないときにどうするかや町内会の費用は借り主さんそれともstkstkさん側が負担？庭に植栽があれば、その管理はどちらが？など、詳細を決めておかないと後からトラブル続出の可能性があります。その家の責任はstkstkさんにあるので、町内会には連絡先を知らせておく必要があります。借り手が近所とトラブルを起こしたとき、stkstkさんにも連絡や苦情がいきます。。（不動産屋さんを通して管理する方法もありますが、管理料を不動産屋さんに支払うことになります。またトラブルによっては不動産屋さんの対応だけですまない場合もでてきます）そこに自分の所有物がある限り、何らかの形で関わらざるをえません。完全にその場所を離れたいのであれば売却して、損失分は自分の心の安定代と考えてすっきりされた方がよい気がします。

トピ内ID：6559528727

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答えになりませんが

バナナラテ

2011年11月23日 17:48

＞今住んでいる所から離れるのが最大の目的賃貸にしたとしても、所有している限りは縁が切れないのではないでしょうか。間に管理会社等が入るにしても、何か事が起きた場合は貸主に対応を迫られる場合もあると思います。また、売却価格は3000万とのことですが、賃貸で同じ収益を上げるには単純に考えて約20年かかります。古くなれば当然、賃料は下がりますがメンテナンスの費用は増えるでしょう。入居者が変わればその都度クリーニング等も必要になりますし、税金もかかります。何より、入居者がいなければ税金や維持管理にかかる費用は全て持ち出しとなります。新しい家のローンと2軒分の税金、そして維持管理費用…お子さんの教育費等も増えるであろう今後、支払うことが可能ですか。入居者によっては様々な問題が起こることもあり得るでしょうし、賃貸のリスクを考えると売ってしまった方が得策ではないでしょうか。数年後に売りたいと思っても、今の価格では売れませんよ。

トピ内ID：0805180359

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賃借人次第ですが、売却をお勧めします

🐴

永遠の友

2011年11月23日 18:41

＞収益を上げたいと言うよりは次の家を買うのに充てたいと思っています。＞今住んでいる所から離れるのが最大の目的です。上記の理由がありながら、そして次に購入する家はフルローンを組み、賃貸に出されることが理解できません。賃借人を捜すのは不動産屋に依頼すると思うのですが、その後自己管理にするのか、手数料を払って不動産屋が管理するのかで違ってきます。自己管理でしたら、賃借人からあそこを直せ、ここを修理してくれ、雑草が生えた、植木を剪定しろ等を言ってきて、立て替えて払ったから家賃から差し引くことをする人もいます。不動産屋管理でしたら間に入ってくれますので、まともに言い分を受けることはないです。１２万円の家賃収入があっても、固定資産税、庭整備修繕費等を差し引いて、確か２０万円以上の利益があれば、所得税がかかります。賃借人が穏やかな常識人でしたら良いのですが、酷い人でしたらわずかなお金に換えられない苦労をすると思いますよ。売却をお勧めします。住宅購入後１年以内に住んでいた家を売却すると、税法の特典がありました。（７年前の話です）

トピ内ID：0727167185

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ZED

🐱

ムク

2011年11月24日 10:57

借り手がつかないリスクは、税金や維持費が苦にならなければ、たいした問題ではないと思います。それよりも、入居者がいながら家賃が払われないという事態になるとやっかいですね。追い出すのは簡単ではないので、トラブルが絶えない状況におちいる危険性あり。どれくらいの確率でそうなってしまうのか全然知りませんが、自分で調べて低確率だと思えれば、賃貸にするのもアリだと思います。

トピ内ID：1789419381

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売るべき。

slips

2011年11月24日 12:06

私も以前、購入から数年で持ち家（マンションですが）を手放すことになったのですが、数件の不動産屋さんに見積もりを依頼しつつも「賃貸に出すのと売却のどちらがいいのか」を聞いたところ、皆さん一様に「戻る予定がないなら売るべき」とのご意見でした。賃貸の場合、「オーナー」としての義務がいろいろ発生し、例えば設備の不具合等への修繕もオーナーの負担になります。使わないエアコンをそのまま設置しておいて「よかったら借り主さんに使ってもらいたい」と好意で貸したつもりでも、それが呼称したりすれば貸し主の責任として修理や交換を行わなければいけない…等々、かなり面倒くさそう。最近では借主の権利もきちんと認められる傾向にあり、ますます面倒になる…というような話でした。ただ、売るにしても「ちゃんと売ってくれるところ」を見つけるのが大変だったりしますけどね。業者をどこに依頼しても専任媒介契約や専属選任媒介契約では物件情報は「指定流通機構」を通じて多の業者に流れるのですが、複数の業者が絡むと仲介手数料が折半になるので、他社から問い合わせがあっても「今ウチで商談中で…」なんて断っちゃうところがあるらしいです。

トピ内ID：8262826229

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利回りが悪い

みけこ

2011年11月25日 12:59

実勢価格が3,000万で家賃が月12万＝年間144万というと、固定資産税など経費を一切入れない表面利回りで4.8％、実際には3％ぐらいになるのではないでしょうか。純粋な不動産運用として考えると、この利回りでは苦しいです。この家を維持していつか住みたいとか、近い将来値上がりしそうな特殊な事情があるとかなら別ですが、普通に考えれば売却するのが正解でしょうね。リスクとしては、賃貸人が見つからない、相場が下がる（家賃、売却価格とも）が主なものでしょう。

トピ内ID：9433453241

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それと

働く男

2011年11月25日 17:30

価格や賃料の相場からすると普通はこの賃料を払って借りるなら買ってしまいます。なのでこの賃料で借りる方は転勤族でも大企業の結構エライ方とかお医者さんとか質はいいけど２～３年で移動するか住宅ローンが組めない事情があるような自営業者あたりでしょう。前者は入れ替わりの都度、修繕費用や空室期間の問題があり後者はうまくいけばある程度長い期間を借りてくれるかもしれませんがうまくいかなくて滞納となり、単身者と違って簡単に転居できずにズルズル・・・みたいなことも多いです。売却したほうがいいと思います。

トピ内ID：5986078858

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売ろうにも

ゆうこ

2011年11月26日 10:32

借り手がつかないリスク、借り手とトラブルになるリスク。火事や地震のリスク。修繕費用。物件が古くなり、また人口も減っているので家の資産価値が予想以上の速度で落ちていくリスク。そのほか、「とりあえず賃貸に出しておいても売ろうと思えばいつでも売れる」感覚でいたら誤算が大きいと思います。つまり今後、突発的に支出の必要が出てきたときに家を売りたいと思っても借り手が住んでいる限り大家の一存で「家を売るから来月出て行ってくれ」とはいきません。（家は生活の根幹ですので、借り手の権利は法律でかなり手厚く守られています）結果家はあるのに売れず、よそから別途高金利の借金をすることになりかねません。この低金利時代、月々１２万のカネを産む資産は一見魅力的でも、これらリスクを考えると現金が一番使い勝手のいい「資産」ですよ。一方、今３０００万で売却するのは、３年分の家賃を勘定に入れたらそう損ではないと思います。

トピ内ID：4816710516

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