土地売却、値下げのタイミングについて教えてください

レス10

（トピ主 5 ）

🐱

ゆず

2011年12月17日 11:30

話題

相続した土地を売りに出しています。大手の不動産会社に専任で仲介してもらっています。都心から私鉄で50分くらい、駅徒歩3分、静かな住宅街で、子育て環境、医療など生活の便も良いところですが、日当たりが悪いことが難点で、半年経ちました。アパートや駐車場も考えましたが、狭小地であること、周辺の需要と供給のバランスなどを総合的に考えると利益より維持費の方がかかりそうなので、売却することにしました。現在住んでいるところに生活基盤が出来ているので、そちらに転居する意志はありませんので、固定資産税も負担です。不動産会社はそろそろ値下げをしてはどうかと言ってきました。しかし、以前、住んでいたマンションを別の業者で売却したときに値下げを急いだという後悔があるので、値下げのタイミングについて慎重になっています。現在、売却資金を急いで欲しいという状況ではありません。我が家の近隣の土地でもちょっと条件が悪いと売却まで２，３年かかっているので、それくらいかかるのは仕方が無いと思っています。経験者の方、専門家の方のアドバイスをいただければと思います。どうぞ宜しくお願いいたします。

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一回だけ

🐱

ゆずトピ主

2011年12月21日 11:27

あげさせてください。

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タイミングといっても

ハイヌーン

2011年12月21日 17:56

今出している価格と相場価格帯の関係にもよりますからね。まず狭小地ということですが、住宅地として周辺の売れ筋の大きさより小さいということでしょうか。面積が小さいいうえに容積率の問題でまともな家が建たない（建坪30坪が無理で20坪しか取れないとか）のであればそもそも相場より割安でないと売れません。供給過剰のようですが、その原因は何でしょう。新規流入が少ない理由が一過性なら待つのもいいし、そもそも魅力に乏しく長期低落傾向なら早めに値下げして売りきったほうが賢いかもしれません。日当たりが悪いということですが、冬場見るとその欠点が目立つでしょうから、むしろ春を待った方がいいかもしれません。大手ということですが、もしかしたらそのエリアは不得手なのかもしれません。だったら業者を変えてみるか、ほかの業者に査定してもらうのもいいかもしれません。結局のところ、その土地を見てみないと有効なアドバイスは難しいと思います。今任せているところときちんと話し合うのが第一でしょうね。売れないから値段を下げますで済ませるようなら、不動産営業マンはバカでも務まります。

トピ内ID：2903103614

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レス有難うございます

🐱

ゆずトピ主

2011年12月22日 10:37

ハイヌーン様、レスを有難うございます。ごらん戴いているかたがたも有難うございます。依頼している業者は、この沿線に特に強いところを選びました。いくつかの業者に見積もりを依頼した中で、一番丁寧な対応だったのも決め手です。査定価格は周辺相場をもとに、日当たりの悪さを考慮してやや低めでしたので、その価格で売り出しました。土地は３０坪、容積率２００％、建蔽率６０％です。広告だけを見ると、とてもお買い得に見えますが、やはり現地に行くと日当たりにがっかりされるようです。日が高くなる春先を待つとのご提案、参考になります。この業者のサイトを定期的に見ていますが、景気の冷え込みもあって、市場に動きがないようなので、業者も売り急ぎしているのかもしれません。引き続きご助言いただければ幸いです。

トピ内ID：2668291508

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春が

⛄

亀

2011年12月22日 10:37

春が一番物件が動くときですので、一番高く売れますから、現在の業者の言う下げ時です。ですが３年もまつきなら、値引きなんかしなくていいんじゃないですか、３年間も維持する経費を考えたら、若干値引きしたほうがお得だと思いますが、不動産業者だって、そんな３年も売り出している物件に広告費を使ってくれませんから、塩漬けになるだけですよ、３年も売れない物件は相場と値段があってないんです。

トピ内ID：1672796075

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なるほど

ハイヌーン

2011年12月22日 17:57

住宅の動きは波がありますから、次の波を待つべきか、次の波までまだまだだから値下げしたほうが得策か。これはその地域と相場を肌身に感じてないとわかりにくいところです。少し気になるのが、「やはり現地に行くと日当たりにがっかりされる」という部分です。多分広告等には日当たり難ありとはどこにも書いてないのでしょう。書くと集客に影響しますから。ただ、考え方次第ですが、値段を見て割安と思って見に来た人は日当たりが悪いとは思ってないので、見てがっかりしますよね。がっかりすると、そこから先のアクションにはつながりにくい。「日当たりが少し良くないので安くしてます」と最初に謳ってしまえば、そのガッカリ感はなくなります。日当たりはあまり求めてない人が来るので成約につながりやすいし、「思ったよりいいな」ということもあります。ただ、見に来る人が減るのも間違いないので、どちらがいいとも言えないのですが、結果が出ないなら方法を変えてみるのもいいのではないか、と思いました。

トピ内ID：2903103614

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そうですねえ。

1月アパート買います

2011年12月22日 23:57

　堅実な不動産屋なら売り急ぎは無いと思いますよ。広告費をケチったりもしないでしょう。たかだか一軒の土地の売買で評判を下げる行為は行いません。通常の不動産屋は、売買だけでなく賃貸の管理等でも利益を確保していますから、経済地盤は一般の人が考えるより強固なのです。(ずばり管理だけでも十分儲かってます！) 　それどころか、その不動産屋の担当者は、しっかりトピ主さんの物件を見ていると思います。放置ではなく、ちゃんとアドバイスを下さってる。　大抵、売主の意向を踏んで不動産屋は最初高値を付けて売り出します。すると、やはり売れないため、担当者は通常価格に近づけようと値下げをアドバイスします。私が見てきた不動産屋の中には、月曜毎に値を下げるところがありました。その不動産屋が登録している広告媒体は、値を下げたら「new！」と提示されるので、たくさんの人に見てもらえるという利点があったので、受けがいいでしょうね。　値下げのタイミングは、固定資産税との兼ね合いでしょうから、損益分岐でも計算されて計られたらいいのではないでしょうか。

トピ内ID：4216345279

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どうもありがとうございます

🐱

ゆずトピ主

2011年12月25日 16:30

レスを頂き、どうもありがとうございます。固定資産税との比較をして値下げについて考えていこうかと思います。我が家の近くの大手の分譲地も、条件がとても良いのになかなか売れずにいるようです。相続して直ぐにでも売ればよかったのですが、「親はこどもに住んでもらうことを望んでいたのだから。」と強く反対する身内が居て、なかなか行動に移せないで居るうちに景気が悪くなってしまいました。ご助言、有難うございました。

トピ内ID：2668291508

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聞いてもいいですか？

みみ

2011年12月26日 10:44

任せてる不動産会社、専任となってますが、広告形態はどうなってますか？その不動産会社オンリーの広告だけだと、みんなの目には入りにくいですよね。紙媒体、ネット（アットホームとかヤフー不動産とか）、不動産会社に自社HP、何でも広告はいいですよ。にすると一般のかたにも目にとまる機械が増えると思います。仲介だと手数料が発生します。買う方も売る方も。その手数料を払うのがもったいないという大手の会社もあります。話が入ってないのに入ってますといって他の不動産会社に紹介させないようにしてます。営業マンに確認してみて下さい。もし広告の件でしぶるようでしたら契約を更新せず、他の会社に頼んでみてはどうでしょうか？

トピ内ID：3507747270

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お返事が遅くなりました

🐱

ゆずトピ主

2011年12月29日 18:32

みみ様レスをありがとうございました。気づくのが遅れて、お返事がこのように遅くなりましたこと、お許し下さい。広告は、ネットのヤフー不動産やレインズにも掲載してあります。時々見ていますが、他の物件も、動きは少ないようです。消費税増税の前がチャンスなのかもしれないと考えているところです。

トピ内ID：2668291508

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おかげさまで、売れました

ゆずトピ主

2012年02月18日 11:59

年明けの契約更新時に１割価格を下げましたところすぐに買い手がつきました。売り出したはじめにのころに一度検討したものの、価格が予算を超えていたので見送っていた方が、価格が下がっているのを知って購入を決めてくださいました。予想以上の速い展開にびっくりしています。また、値下げ幅も納得のいく範囲だったのでよかったです。どうもありがとうございました。

トピ内ID：2668291508

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