主人の投資ローン

レス22

（トピ主 11 ）

くもり模様

2012年01月16日 14:08

話題

経験者の方などおりましたら、ご意見を伺えると幸いです。

私と出会う前に、主人が投資用ワンルームマンションを２室購入していました。
節税とか老後の為とか、よくあるような口車に乗せられたのだと思います。

今更ですが、最近その総額を知る事となり、この先どうしたらいいのかと悩んでいます。

金利はどちらも同じで、残債総額4000万ほど。
団信に入っているので、保証人はいません。
残債の多い方から繰上げ返済をした方がいいのか、大損覚悟で売却も考えていくべきなのか、わかりません。
どちらも築浅４年以内の物件ですが、運よく売却できたとしても、売却額では支払いきれず、かなりの出費となります。

このまま持ち続けたとしても、今後の修繕や空室となった際の持ち出しは避けられませんし、将来のことを考えると精神的に苦痛でたまりません。

世の中、うまい話はないのにまんまと引っかかってしまった主人を今更せめても仕方ないですし、そんな人を選んだ私にも責任があります。

私としては、優しくて人間的には好きな主人と問題を解決したいと思っていますが、毎日この事で頭が一杯で、口げんかを繰り返してしまいます。

お互い、両親は高齢ですし、どこにも頼れません。
不妊治療をしておりましたが、治療をやめ、私も働いて返済するつもりです。離婚は考えていません。

近々、専門家の方にも詳しくお話を伺うつもりですが、同じような境遇の方はどうやって乗り越えられておられるのか、是非ともご意見を伺いたいです。

少しでも前向きに考えられるようになりたいので、精神的にもどうやって気持ちを持ち続けたらいいのか、どなたかアドバイス宜しくお願いします。

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落ち着いて

ハイヌーン

2012年01月16日 21:17

お話からすると、現在は賃貸中で持ち出しもない状態だが、将来ありうるのでは、ということですね。具体的な数字がわからないのですが、まずシミュレーションをしてみましょう。・家賃の将来予想（ゆるやかに右肩下がり？）・賃借人の交代は何年ごと？・次の賃借人が決まるまでの空室期間、修繕などの費用・節税効果の見込み（収入アップと税率は？）面倒ですが、弱気・強気・中間をそれぞれ計算してみましょう。口喧嘩をやめればそのくらいの時間は作れます。そのうえで、収支がマイナスかプラスか、マイナスとして幾らくらいなのかを計算しましょう。大損覚悟で売却とも言いますが、その大損より持ち続けたほうがマシかもしれません。いや、多分マシだと思います。なぜなら、家の値段が一番下がるのは、「買った直後」だからです。新築→中古。それだけでガクンと下がります。一方、ローンはほとんど返済してない。しかし今後の値下がりはゆっくりで、ローンの返済ペースは上がっていきます。どこかのタイミングで売るのはいいと思いますが、それが「今」かどうか、よく考えてからにしてください。

トピ内ID：0079845103

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勉強しましょうね

🐷

ぶー太

2012年01月16日 23:29

節税対策用マンションを複数持っていて、売却や買い替えなどしてきた者です。節税対策用マンションで、繰上げ返済なんてナンセンスです。賃貸人が入っている限り持っていて損はありません。また団信があることで、ご主人に万が一の際には保険代わりになります。同僚は在職中に亡くなりましたが、数件のマンションのローンが団信によりゼロになって奥様が相続されました。あとは家賃収入を得るなり売却するなりすれば、残された家族は安泰です。うまみがなくなってきた物件は、売却かオーナーチェンジをします。その意味で、＜老後の為＞というのはおかしいです。何十年も持っているものではないからです。（うまみの意味がわからなければ調べてね）またバブル時には、物件を転がす事で多額の利益が出たものです。高収入のサラリーマンで、節税対策として持っている人は少なくないと思います。＜繰り上げ返済＞の言葉を出す時点で、トピ主さんは基本的なことが全くわかっていないのだと思いました。知識が無い状態で手を出すものではありませんが、ご主人は理解なさっていますよね？

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うちも同じでした

🐶

ワンコ

2012年01月17日 11:26

結婚5年目、共働き夫婦です。うちの主人も、「節税、老後、生命保険のかわりになりますよ」の美味しい話にひっかかり私と結婚する数ヶ月前私に内緒で新築ワンルーム 2部屋を購入してました。両方で4200万、しかも全部ローンです（信じられない) マンションの存在を知りなかなか主人に言い出せず、一人で悩み続けていましたがローンと家賃収入を相殺すると、何と月に4万以上の持ち出しになっている事を知り主人を問い詰めましたが言い合いになるばかりで話になりませんでした。困り果て、両親に相談→主人の親を呼び皆で話し合いをしました。主人以外全員同じ考えで「損失額は大きいけど売った方が良いと」意外に相談先がなく苦労しましたが、株や投資マンションに詳しいファイナンシャルプランナーを見つけ相談し投資家向けに売却の広告を出してもらったりもしましたが最終的にはマンションを購入した会社に買取りしてもらいました。 1500万の持ち出しになりましたが、売却した事は後悔していません。トピ主さんのお気持ちお察しします。良い方向に進むと良いですね。

トピ内ID：6492622612

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うちは売却しました

悩みました

2012年01月17日 17:19

うちも同じでした。結婚前に私に内緒で新築ワンルームを2部屋 4200万で購入してました。主人は資産家でも投資家でもありません。普通のサラリーマンです。購入するべきではなかったと思います。トピ主さんのご主人と同じで「節税、老後の為、生命保険がわり」の美味しい話しにひっかかってしまいました。結婚して投資マンションの存在を知り苦痛で不安で気がおかしくなりそうでした。全てローンにしていたので家賃収入とローン、管理費を相殺すると何と月に4万以上も赤字でした。株や投資マンションを専門とするファイナンシャルプランナーに相談し利回りという数字の説明や計算もしてもらいましたが、最終的にはマンションを購入した所に買い取りをしてもらい相当な損失でしたがローンを完済しました。3年前の話です。持ち出し額、今後かかるであろう修繕費、ローンの金利を考えるとうちの場合ですが損失額が大きくても売却がベストだったと思います。相談に乗ってくれる専門家少なそうです。間違えてもマンションを売買している所などには相談しないで下さいね。

トピ内ID：6492622612

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ハイヌーン様へ

くもり模様トピ主

2012年01月17日 22:02

レスを下さり、ありがとうございます。混乱した文で、すみませんでした。現在までは、ほぼ持ち出しはなかったようですが、今回、空室が出た事と上の階の空室でも賃料値下で募集しており、管理会社からの提案で、賃料下げて出しております。その為、今後、入居が決定してもおそらく２万くらい赤字かと思います。近々、専門家の方に今後の返済シミュレーションを見てもらうことにしました。おっしゃる様に、今が売り時なのか、冷静に判断したいと思います。

トピ内ID：0667103020

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ぶー太様へ

くもり模様トピ主

2012年01月17日 23:02

レスを下さり、ありがとうございます。混乱した文で、すみませんでした。書き抜かっていましたが、現在１室空室となっています。今回、賃料を下げて募集をかけたことで、今後の毎月持出しは必須となっています。もともと、マイナスにはならない程度にしかプラスではなかったようです。主人は投資の知識はないのに、口車に乗せられて購入しています。ご指摘の通り、私は投資には無縁のまったくの素人です。毎月の支払いは、半分以上利息でした。なので、今できる範囲で調べて、繰上返済し、毎月の利息を減らすという安易な考えを書いてしまいました。不快に思ったらすみません。本当に素人なので、わかりません。繰り上げ返済しても意味がない理由を、良かったら教えて下さいませんか？

トピ内ID：0667103020

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ワンコ様へ

くもり模様トピ主

2012年01月17日 23:02

レスを下さり、ありがとうございます。ワンコさんも、大変だったでしょうね。主人が購入した経緯、金額ほぼ同じなので、まさしく、今の私と同じ心境だった事と思います。二人で考えてもいい案も出ないので、専門家に相談してみる事にしました。数社査定もお願いしてますが、予想以上に低い価格です。ただ、私はこれから３０年以上この問題に苦しむのは耐えられません。ワンコさんが売却を後悔されていないとの事、参考にさせていただきます。同じ経験をお持ちの方からのレス、励みになりました。ありがとうございました。

トピ内ID：0667103020

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悩みました様へ

くもり模様トピ主

2012年01月17日 23:02

レスを下さり、ありがとうございました。悩みました様も私やワンコ様と同じ経緯なのですね。私も金額を知り、不安で不安で気がおかしくなりそうでしたし、今もあまり変わりません。今後の夫婦の人生設計にも大きく関わってくる事なので、よく考えてきめたいと思います。一つ、教えて下さい。ワンコ様も同様に、購入した会社に買取してもらったと書かれていたのですが、不動産屋にお願いするよりも高く買い取って頂けるからなのですか？現在、大手数社に査定をお願いしているのですが、やはり買い叩かれるからですか？

トピ内ID：0667103020

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ぶー太様

くもり模様トピ主

2012年01月18日 11:24

レスを下さり、ありがとうございました。混乱した文で、すみませんでした。書き抜かっておりましたが、現在１室空室となっており、賃料を下げて募集している為、今後、毎月の手出しを免れません。ご指摘の通り、私はこんな事について全くの素人です。主人も同様で、分かってもいないのに甘い言葉に乗せられたクチです。自分なりに今後どうしたらよいかわからず、売却以外の手段として、元本を減らせばいいかと単純に思い、繰上げと書いてしまいました。本当に素人でわかりません。なぜ現段階で繰上げがよくないのか、お構いなければ教えて下さい。

トピ内ID：0667103020

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なるほど

ハイヌーン

2012年01月18日 15:58

購入後4年で毎月持ち出しは確かに苦しいですね。節税効果を含めてかどうかわかりませんが、今後持ち出しは逓増していきますし。繰り上げ返済については、団信の効果が薄れるという側面はありますが、お考えの通り利息の節減効果もあります。売却して例えば500万の損が出てそれを埋めるくらいなら、そのお金を繰り上げ返済に回すことで毎月の支払いが減り、結果うまく回るということも考えられますので、十分検討の余地はあると思います。積極的な人はその資金を使ってまた投資することもありますが、トピ主さんは考えなくてもいいでしょう。売却については、不動産会社への売却は比較的安価になりますから、できれば避けたほうがいいとは思います。彼らはそれを再度投資家に売って差額を稼ぐわけですから。ただ、トピ主さんが投資家さんに直接売るとして、その金額は買手が「この金額で買えばいい投資になる」と思う金額です。もちろん自己資金が多いとか節税効果も違うとか条件は様々ですが、考えようによっては「その金額での割り切りが出来るなら持ち続けてもいい」というラインでもあります。冷静に判断しましょう。

トピ内ID：0079845103

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なぜ購入先に売却したかと言いますと

🐶

ワンコ

2012年01月18日 16:36

ワンコ、悩みました、は私です。書き込みに慣れていない為、投稿した翌日確認したら載っていなかったので、あれっ？と思いまた送ってしまいました。紛らわしくてごめんなさい。購入した会社に買い取りして貰ったのは、安い額でしたが確実に買って貰えるからです。不動産屋は間に入るだけなので買い手がいなければ売却に至りません。専門家に有料で投資家向けに売り広告も出してもらいましたが、同じような物件が多すぎてすぐに埋もれてしまいます。目に止まるような美味しい条件でないと厳しそうでした。売り物件の多さ、何度も条件を下げ長い間広告を出してる方もいて、売れるんだろうか？という不安が大きかったです… ざっとの素人計算ですが、完済するまでの毎月の持ち出し額とローンの金利が今回の大損額より、はるかにはるかに上回っていました。ひっかかる主人もおバカですが、酷い話です。あっ、ファイナンシャルプラナー、マンションを購入した会社の方には繰上返済を提案されました。

トピ内ID：6492622612

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自己責任でどうぞ

🐷

ぶー太

2012年01月19日 10:30

まず最初に書きますが、投資用マンションを購入するのは高収入の人です。納める多額の税金を「もったいないなあ・・・」と思うので、節税しようと思うのです。（納税は国民の義務ですが、これは横において置いて下さい。もったいないと思っているだけですので）ローンという借金をする事で、課税対象が低くなりますよね。だから繰上げ返済をして、借金の額を抑えたら意味がなくなるのです。また利息云々ですが、それを考慮しても節税効果があります。マンションの立地・部屋タイプなどをよく調べた上で購入しています。後生大事に持っておく物件ではないので、売却する際に損をしないようにするためです。失礼ながら、ごく普通の年収の人は節税効果なんてしれているので手を出さない方がよいです。ただ前のレスに書いたように、保険の面もあるので一概には言えませんが・・・営業の人に「言いくるめられた」「乗せられた」と言うのは間違っていると思います。株などと同じく自己責任です。

トピ内ID：0441201407

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投資マンション勧められました。

☁

誘われ子

2012年01月19日 14:20

以前、投資マンションの購入を強く勧められました。(ドタンバで断りましたが…。) その際「家賃保証」を付ければ空室になっても大丈夫、と仕切りに言われたのを記憶しています。家賃補償を付けていないのですか？確定申告して税金が還付されればトータルでのマイナスはそんなには出ないのでは…？業者のセールストークからすると、そうなるはずなのですが…。ご主人も購入にあたっては、きっと同様の説明を聞いているはずですよ！「どう転んでもマイナスにはなりませんから！！」と言われているはずですよ。ならば実行してみましょう。

トピ内ID：5967483547

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ハイヌーン様

くもり模様トピ主

2012年01月19日 14:57

冷静なアドバイス、本当に助かります。繰上については、考えてみます。この二室への頭金や諸経費で、現在主人の貯蓄も少なく、いくら位入れれば、支払いが楽になるのか計算してみます。ただ、退室する度、賃料も下がるので、一時的な対策にしかならないのかも知れませんが… おっしゃるように、不動産会社への売却は、かなり叩かれそうです。そうすると、仲介を通して購入者が決まるのが、自分が妥協できる金額であれば、結局一番マシという事になるのですか？

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ワンコ様

くもり模様トピ主

2012年01月19日 14:57

こちらはすぐに反映されないようで、私も同じ方に二回も書き込みしてしまいました。購入した会社に買い取って貰ったのは、そういう経緯だったのですね。実際、自分が購入側の身になって物件を見ると、あれほどズラリと並んでいると、よほど魅力がないと手を出そうとは思いません。ファミリー向ならともかく、ワンルームは厳しいですね。私もワンコ様と同様、完済するまでのマイナス総額を考えると、今、かなりの損害となっても、まだましだと思っています。毎月の赤字もそうですが、あと30年以上もこの思いをするかと想像するだけで恐ろしく、既に平常心を保つのがやっとです。参考までに、教えて下さい。・築後何年での売却でしたか？・買取後あった残債は、貯蓄で一括完済しましたか？・残債に関して新たなローンを組まれたのであれば、どのようなローンですか？(投資用は住宅ローンが使えないと思うので) お手すきな時で構いませんので、宜しくお願いします。

トピ内ID：0667103020

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確定申告していますよね？

🐷

ぶー太

2012年01月19日 16:59

書き忘れたのですが、確定申告はしていますよね？リフォーム代や広告費・その物件までの交通費などいろいろ記載して申告すると、5月前には還付金が入ると思います。還付金を考慮してもマイナスなのですか？（空き部屋じゃない物件ですよ）私は何年かして還付金が少なくなってきたら、うまみがなくなってきたと判断して次の手を考えています。

トピ内ID：0441201407

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ちょっと違う

ハイヌーン

2012年01月19日 18:10

ぶー太さんのおっしゃる「ローンという借金をする事で、課税対象が低くなりますよね」これはちょっと違います。借金をするから課税対象が抑えられるのではなく、経費がかかるから抑えられるのです。経費というのは、主に減価償却費と支払利息です。支払利息による節税効果は、利息額×所得税率ですね。わかりやすく言えば、税率20％の人が利息を100万円払えば20万円の節税になります。支払利息を100万減らせば節税効果も20万減りますが、それでも80万円浮きますよね。ですから、繰上返済する意味はあります。投資用マンションは、悪い商品ではないのですが、現状「セールストークで売っている」面は確かにあります。そして新築マンションはセールスマンがいて電話をかけまくりますが、中古はそこまでして売りません。セールスマンに勧められたから買う人ではなく、投資として冷静に判断して自分から買おうという人しかいないのが中古ワンルームです。だから売れにくい。なお、家賃保証はたいてい年数を区切っていると思います。また、新築の必ず借りてもらえる時期は家賃保証は無意味です。

トピ内ID：0079845103

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焦らないで下さいね

🐶

ワンコ

2012年01月20日 11:05

専門家に相談される前に、色々なパターンを書き出してみてはいかがですか？何か見えてくるかもしれないですよ。それに気になる事や専門家への質問事項が沢山出てくると思います。私達はあり得そうなパターン数十通り書き出してみました。例えば、小出しに繰上返済した場合、5年後に売却した場合、などなど。売却は築後2年位です、速すぎで驚きますよね。初めに2室のうち条件の悪い方を売り、半年後くらいにもう1部屋を。買取りの担当者があまりの速さに驚き心配までしてくれました。残債は貯蓄を当てました、ローンはしていません。くもり模様さん、もし売却する場合の残債はローン絶対止めた方がよいですよ。私達もファイナンシャルプランナーから再三言われました。たまたまこちらのトピを見つけ数年前の私と同じだったので気になってしまい書き込みしましたが１日も早く信頼出来る専門家を探し色々詳しく相談した方が良いと思いますよ！前向きに旦那様と頑張って下さいね。

トピ内ID：6492622612

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ぶー太様

くもり模様トピ主

2012年01月21日 00:01

おっしゃる通り、投資用マンションを購入するに値するのは、高収入の方だと思います。主人が手を出すべきものではなかったと思います。私どもにとっては、将来に響く多大なる損失ですが、自己責任において処理するつもりです。ありがとうございました。　

トピ内ID：0667103020

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誘われ子様

くもり模様トピ主

2012年01月21日 10:23

家賃保証については、ハイヌーン様の中で回答して下さってます。購入しなくて、正解だと思います。立地や条件がかなりよくない限り、売却すら難しいです。世の中、そんなにうまい話はないです。トピに目をとめて下さり、ありがとうございました。

トピ内ID：0667103020

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ワンコ様

くもり模様トピ主

2012年01月21日 10:23

アドバイス、ありがとうございます。築後2年、貯蓄で完済との事、色々大変だったでしょうね。現在、売却や繰上金額など色々なパターンを出し、どれがベストか考えています。査定はだいたいわかりましたが、かなり低い金額での買取は覚悟しなければならないと思います。繰上にしても、一時しのぎにしか過ぎないような気もします。一室ならまだしも、二室あるのが本当に痛いです。まさかこんな事が自分の身に起きるとは想像もしていませんでした。高い代償を払って人生勉強するのだと気持ちを切り替えたいと思います。ありがとうございました。

トピ内ID：0667103020

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ハイヌーン様

くもり模様トピ主

2012年01月21日 10:23

この度は、トピに目を留めて下さり、ありがとうございました。ハイヌーン様の説明は、素人の私にもわかりやすく、気持ちが落ち着いてきました。こちらへ投稿した当初は何をしていいやらわからず、ただ混乱するだけでしたが、冷静になってこれからどうすべきか考える事にします。高い代償を払う事になりますが、少しでも解決する方法を見つけてみます。ありがとうございました。

トピ内ID：0667103020

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