共同名義の土地について教えてください！

レス22

（トピ主 1 ）

😉

レン

2012年06月19日 15:27

話題

こんにちは。私は32歳で主人と二人暮らしです。
主人のお母さんが今一人で暮らしている家が古くなったので、解体してその土地に同居というカタチで新築を建てる事になりました。

ところが、その土地が「お母さん」「主人」の2人共同名義でした。主人が3分の2、お義母さんが3分の1として分けられている様子です。

その旨を私の母に言ったところ、
「後々揉め事になった時に困らないように一人の名義にしたほうがいいんじゃない？」と言われました。

そこで、2人共同名義の土地に家を建て、そこで同居をするとなると、後々問題が発生するとしたらどんなことがあるのでしょうか？
また、共同名義と単独名義のメリット・デメリットなどあるのでしょうか？
単独の名義にする場合、主人名義になるかと思います。

宜しくお願いいたします。

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相続で揉めるかも。

濱太郎

2012年06月20日 16:28

旦那さんに兄弟姉妹は居ますか？お父様は存命ですか？また離婚はしてませんか？トピ主さんと旦那さんの間にお子様は？土地の名義から推測するとお父様は居ないのかな。トピ文から、親はお母様だけ、子供も居ないとして、旦那さんに兄弟姉妹が居るとします。お母様が亡くなると、その土地のお母様名義である1/3が相続財産になります。旦那さんに兄弟姉妹が居ると相続権が均等に発生しますので、相続時に土地を寄こせ。もしくは売ってお金で精算しろと言われる可能性があります。そう言われなくても、その後の地代を請求されれば払わなければいけません。仮にお母様より先に旦那さんが亡くなると、その土地の旦那さん名義である2/3部分のさらに2/3がトピ主さん、残りが旦那さんのお母様の物となります。この時点でお母様は4/9所有となりその後のお母様が亡くなるとその全てが旦那さんの兄弟姉妹に行きます。その場合にトピ主さんが住み続けれるかという問題が出て来ます。現時点でその土地をお母様から買い取って名義をまとめれば、この様な問題は無くなります。

トピ内ID：6568015962

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遺言書を書いていただけば良いのでは？

あらら

2012年06月20日 16:28

　共有名義の土地を担保に夫君がローンをくむ時には、お義母様に連帯保証人になってもらう（1/3の持ち分を保証担保とする）　他にお義母様の財産の推定相続人がいると（夫君の兄弟）、　相続時に権利を主張され、その土地に対する対価や分筆を要求されるかもというのがお母様の心配でしょう。しかし、ここで夫君の単独名義に書き換えると、贈与税が気になりますね。買い取っても、取得税、所得税のダブルですし。　よくとられる方法は、土地を最終的に夫君単独名義にするために、お義母様に「この土地の名義は息子○○一人のものとする」と言う遺言書を書く方法です。　

トピ内ID：5252998263

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兄弟がいるかどうか

😭

ないない

2012年06月20日 17:19

御主人には兄弟がいらっしゃいますか？兄弟がいると、共有名義の土地に新築を立てお母さんが亡くなったあとの土地の相続の問題が出ると面倒かもしれません。家が建っているので土地の相続分の放棄をしてもらうために相応の現金を渡すこともあるかと思います。また、広い土地で、相続税が発生するくらいかどうかの確認も必要かと思います。（近年日本の相続税などについては改正を話し合われているので、確認が必要ですが）兄弟が他になく、お母さん名義の土地も狭い場合は、このままであまり問題ない気もします。共有名義のままであれば、土地にかかる固定資産税なども分担していると思うので負担少なく、お母さんが亡くなると自動的に相続は御主人でしょうし、土地の名義もその時点で一本化で問題ないのでは。仮に共有土地の名義を一本化してしまい、御主人のローンで新築すると、お母さんの名義のものが何もなくなります。万が一、同居が上手くいかなかった場合に、お母さんが追い出される形となるのはしのびません。最後まで看取ってあげるつもりで仲良く大事にしてくださいね。

トピ内ID：4767449558

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兄弟がいないならそのままで

chacha

2012年06月20日 20:57

兄弟がいる場合、義母が亡くなったときに義母名義分の相続が鬱陶しいけれど、いないならそのままで。名義変更は贈与とみなされますし、いずれ相続するものを贈与税払うのはあほらしい。

トピ内ID：9637313607

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貴方は　旦那名義だけで

⛄

ぽぽろん

2012年06月20日 20:57

いいでしょうが　義母の立場として　知り合いのことです。義父が亡くなったので　息子の名前にしたーーーその後息子が急死　嫁に追い出されて　今では一間ぐらし。。。こういうこともあるから　私も死ぬまで我が家は私名義にしています。息子が長生きするとは決まらないから。

トピ内ID：8551752657

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名義

なな

2012年06月20日 20:57

ご主人の単独名義になるなら、あなたにとって何も問題がないですが、お義母さまはそんなこと許してくれるのですか？贈与ということでしょうか。お義母様にそんなこと提案しては不審に思われませんか。ましてやあなたのお母様が提案したとなるとね。私はあなたのお義母様とお話ししたい。お嫁さんがこんなこと言ってくるかもしれないけど、気をつけて。絶対に話に乗ってはいけませんよ、とね。

トピ内ID：7250140903

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名義変更するなら生前贈与ですね

ＰＴＡ４８

2012年06月20日 20:57

ご主人の兄弟は何人ですか？単独名義にしたところでその後お義母さんが亡くなった時には、３分の１の土地はお義母さんの相続に加算されます。揉めるのが嫌なのであれば、単純に義母さんから土地を買い取れば相続は発生しません。但し、あまり親子間で安く売買すると贈与とみなされますので税務相談が必要です。さらに共同名義で住宅を取得すれば贈与税の免除はあっても、相続時に精算することにはなります。単独名義のメリットを挙げるとすれば、占有の事実が兄弟間で割り切った話になりやすくなると言ったところでしょうか。しかし生前贈与も相続の対象になりますので、お義母さんの財産は均等に分配するか遺言に沿う必要があります。

トピ内ID：7208311370

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メリット・デメリットはわかりませんが

shousan

2012年06月20日 20:57

贈与の対象になると思われますのでそのへんの確認はしましょう。メリットやデメリットは特に思い浮かびませんね・・・。

トピ内ID：4163927913

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考えられること

餃子の大将

2012年06月21日 00:30

1　夫の兄弟はいるのですか。　　いるのであれば、義母が亡くなった時、相続がややこしくなります。　　いないのであれば、亡くなったあと夫が相続することになります。　 2　夫の単独名義にする場合　　義母が夫に贈与した場合、生前贈与として贈与税がかかります。　　譲渡した場合でも、譲渡税と取得税がかかります。私なら、今の共同名義でも特に問題がないのでそのままにしておきます。今単独名義にしようとしたら税金とか事務手続きでうるさいと思います。どうせ義母が亡くなれば単独名義になります。その時でいいのでは。尚、相続税については、控除があるので相続がその土地だけでしかも余程価値のある土地でない限り不要だと思います。

トピ内ID：0810242606

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共同名義

🐧

ちょっぱるふぃ

2012年06月21日 00:30

私の母の実家が母の兄弟で、兄と弟２人の共同名義です自分たちで買ったのではなく、亡き祖母が自らそうしたようです。メリットは後の財産になるだろうと言う事デメリットは、売ったりする時に、売る売らないでもめます　売った時の額でも問題なったりします　そのほかの人が転がり込んでもめたりします（私の母の実家の場合です）　トピ主さんの場合はお母様と旦那様なのでお母様が亡くなった事を考えて、財産をどうするのか土地をどうするのか話し合いなさった方がよろしいかと思います考えられるトラブルは、お母様の土地である財産を分与しないとならないと考えられます他にご兄弟や御親戚がいらっしゃるなら、その事も考えないとなりませんトラブルにならないように今のうちに解決させた方がいい問題かと思います

トピ内ID：8729891577

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夫か義母が亡くなる時が面倒（遺産相続）

ぷん

2012年06月21日 00:30

夫は一人っ子ですか？夫が先に亡くなった場合トピ主夫婦に子供がいなければ、相続により今の、夫２/３、義母１/３の持ち分が全体のうち、トピ主４/９、義母５/９となります。義母の持ち分の方が多く、またこれは、夫の持ち分である２/３についてトピ主が２/３、義母１/３の割合で相続するためです。次に義母が亡くなった時、トピ主に一切の相続権はありません。夫に兄弟がいるなら夫→義母の順で亡くなった時はトピ主４/９のまま、夫の兄弟姉妹や甥姪が義母分５/９を分けます。先に亡くなったのが義母の場合夫に兄弟姉妹がいるなら義母の持ち分を、義母の子供の数だけ均等に割ることになります。仮に３人兄弟なら全体のうち、夫７/９、２人の兄弟達が１/９ずつを相続します。義母が亡くなった後に、夫が亡くなった場合、さらに夫の持ち分からトピ主が３/４、ご主人の兄弟姉妹が合わせて１/４を相続します。読んでて、頭が痛くなってきませんか？書いてる私は、痛くなってきました。どうすればいいという名案は浮かびませんが、実母の心配はコレだと思いますよ。（年齢による寿命差と順番から）

トピ内ID：6126085311

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悪いことはない

🐱

にんにん

2012年06月21日 00:30

ご主人様にご兄弟はいらっしゃいますか？いらっしゃった場合、相続で問題になります。お義母様の名義ですから相続時、ご兄弟にも権利が出ます。処分したいと言い出すともめる。共同名義ですと、その土地を処分したい場合、やっぱりもめます。お義母様と仲良しの間はいいですが、いさかいが起こり「土地を処分してそのお金で老人ホームに入る！」と言い出すことになったら困りますよね。確率は低いですが、例えばお義母様よりご主人が先に亡くなった場合、（お子さんがいらっしゃらないのでどのみち一部お義母様に相続の権利がありますが）、トピ主さんが家と土地を処分して再出発したくても土地がお母様の許可なく売れません。共同名義ということは、二人の意見が一致しないと土地の処分がきめられないということになります。お義母様と仲良しでも、お義母様の親族がかかわる相続になった場合、すべてと円満に解決するのは大変なことです。１、ある程度のお金を渡して土地の権利を買い取る２、まとまったお金がないなら、ローンを組んだ形にしてお義母様から名義変更、同居の生活費で相殺していく

トピ内ID：3951843803

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共同名義のままで（いい関係を保つために）

小染

2012年06月21日 00:30

ご主人に兄弟姉妹はありますか？お母様が亡くなったときにその相続に権利が発生しますから、トラブルの芽はあるといえます。その際には、家の新築を機会に、相続のことも相談しておいた方がいいでしょう。お母様の面倒を見る代わりに、将来、土地を相続する将来、土地を相続する代わりに、株や現金があればそれを兄弟が相続する、もしくは、トピ主さん夫婦が相当する現金を用意する、など。お母様が土地の共同名義人になっているのは、相続税などの関係もあったと思いますが、おおむね「お母様を守る」ためのものです。つまり、土地の権利を手放してしまったがために、息子夫婦（とくにお嫁さん）に邪険にされて、悲しい老後を送るという話はよく聞きます。トピ主さんがそうというわけでありませんが、人間ですから、年老いたり、収入がない弱い立場の人を軽くみてしまいがちです。よい関係を保つためにも、土地の名義はそのままで。ただし、将来のことは相談しておくのがよいと思います。 ※兄弟姉妹と確実にトラブルになりそうな場合には、お母様と相談の上で生前に名義変更することがよい場合もあります。

トピ内ID：7925335857

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土地の相続

puni

2012年06月21日 00:30

ご主人が一人っ子ならあまり問題なさそうですが、もしご兄弟がいた場合、お母様が亡くなられて相続のときに、お母様の持分の土地の相続でもめる可能性があります。現時点ではいらないと言っていても、いざ相続となると欲が出たり、あるいは配偶者が口を出してきてもめるというのは良く聞く話です。そういったトラブルの可能性を少しでも減らすという意味では、今のうちに土地の名義は全部ご主人にしておくか、少なくともしっかりとした遺言書で土地の相続をご主人に指定してもらう必要があると思います。

トピ内ID：9421864365

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不動産の名義について

🐧

孔明

2012年06月21日 00:30

不動産をご主人名義にするとお母さん部分を贈与とみなされて贈与税がかかることがあります。後々の揉め事とはお母さん部分を兄弟で相続する時の事を心配されているのでしょうが？お母さん部分を贈与と考えるか？遺産と考えるかの問題だと思います。どちらが良いかは兄弟の関係でしょうね。

トピ内ID：7546769690

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贈与税はかかりませんか？

nana

2012年06月21日 11:11

この場合は、今現在、旦那様と義母さん名義になっている土地を、旦那様だけの名義にした場合のデメリットから考えたほうが良いかと思います。まず、義母さんの名義になっているものを、旦那様の名義にするという事は、当然「贈与税」がかかると考えられます。当該の土地の贈与に関して、贈与税がかかるかどうかは、土地の価格や義母さんの年齢にもよりますから、国税庁のホームページで調べてみてください。調べたうえで、贈与税がかからないなら、旦那様1人の名義にするのも良いと思いますが、もしかかるのなら、デメリットの方が大きいのではないでしょうか？縁起の悪い話で申し訳ありませんが、このケースでは、相続税の方が、負担が軽くて済むかと思われます… というより、そもそも、旦那さんと義母さんの土地の事なのに、トピ主さんのお母様が意見しても大丈夫なのでしょうか？トピ主さんが疑問に思うならともかく、お母さまって… しかも、特に不動産の知識があるとも思われないのですが…

トピ内ID：6424369383

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ご主人、一人っ子ですか？

🛳

素人ですが

2012年06月21日 09:47

一人っ子の場合今、土地の名義変更をするのは、「生前贈与」になり、贈与税がかかります。共同名義のままにしていても、お義母様が亡くなった時には、「相続」としてご主人名義になります。その時は、相続税がかかります。贈与税と相続税を比較してみてください。ご主人に兄弟姉妹がいる場合ご主人に弟が一人いると仮定しましょう。お義母様が亡くなって「相続」になった時、法定相続だと、今のお義母様の持ち分３分の１を、ご主人と弟さんとで２分の１ずつ相続します。すると、土地全体の持ち分が、ご主人が６分の５、弟さんが６分の１になります。土地全体を、ご主人ひとりの名義にしたいなら、弟さんに相続放棄してもらうか、土地６分の１相当の現金を支払うことになります。生前贈与の場合も、ご兄弟の理解がないと、難しいと思います。素人考えですが、ご主人のご実家の家族構成（相続）と、土地の価格（税金）によって違ってくると思います。

トピ内ID：6248866723

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こっちの都合だけ

さんりん

2012年06月21日 11:11

>「後々揉め事になった時に困らないように一人の名義にしたほうがいいんじゃない？」これはこっちの都合だけ考えた言い分ですよね義母さん側からしたら「後々揉め事になった時に困らないように自分の名義も残しておいたほうがいいんじゃない？」でしょううちは義父名義の土地に、夫名義の家を建てトラブルのたびに、その状況の不安定さを嘆きましたがそれでも、人の名義をこっちに変えろとは絶対に言えないなと思いましたもし言ったら、義父は激怒していたと思います

トピ内ID：2022444398

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ご主人のご兄弟は？

子機

2012年06月21日 11:11

まず、不動産の名義変更は、名義だけ変えればいいというものではありません。相続でもないのに全部をご主人の名義に変えれば、お母さんからの贈与となり、贈与税（かなり高率）を納めなくてはなりません。よほどの理由がない限り、そのようにするメリットはないでしょう。現在のご主人の持分は、たぶんお父様からの相続でしょうか？ご主人にはご兄弟はいらっしゃるのでしょうか。もしいらっしゃるのなら、お母さんの相続が発生したときに、お母さんの持分について相続権を主張してくると面倒なことになるおそれもありますが、ご主人が一人っ子であれば、共有のままで特に問題になるようなことはないと思われます。

トピ内ID：9866293383

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トピ主です

😉

レントピ主

2012年06月21日 13:00

みなさん、レスありがとうございます！質問がありましたのでお答えします。（1）主人に兄弟はいるのか？はい、います。主人は次男で、兄が一人います。義兄は地元から離れた場所に新居を構えていて、そこで永住するそうです。（2）義父は存命か？離婚してないか？義父は存命ですが、離婚してます。（3）私と主人に子どもがいるか？今はまだいません。でも欲しいと思っています！以上ですが、この条件で追加アドバイスなどありますでしょうか？実は、土地は最初は1/3で均等に分かれてました。名義も1/3ずつ「お義母さん」「義兄」「主人」でした。家を新築するにあたり、話し合いの結果、義兄名義の土地1/3を生前贈与で譲ってもらいました。この時、何の揉め事もなくスムーズに話が進んだので、私としては、この先お義母さんが亡くなった時も、揉める事はないのかなぁと軽く考えていたのですが、心配性なため、不安になりこうして相談をしました。でも、私が不安に思うのと同じで、お義母さんもいきなり土地の名義を主人の単独名義にって言われてもびっくりですよね。。。遺言書を頼むのも何て言えばよいのか・・・。

トピ内ID：9569057463

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家の修繕費用という名目で貯金をする

そーねー

2012年06月22日 15:32

相続対策として…です。夫側の係累には、本当の目的は秘密で。本当の目的は「将来のトピ主の住居費」。キャッシュじゃなくローンで買うんでしょ？その家にはトピ主の名義、入るの？家は、いったん建てたらあとはタダ…ではなく年数に応じて、水回りの修理や改築が必要になったり電気系統に不具合が生じたする。その費用、けっこうバカにならないよ？風呂や台所のリフォーム、ちょっと調べてみてごらん。トピ主夫婦が、今６０代なら風呂もトイレも台所も一生モンかもしれないが（老い先が…ね）子供が欲しいってことは２０～４０代よね？どんなに丁寧に使っても、経年劣化には勝てない。だから「修繕費用」という名目で貯金をすればいい。いざ義母が亡くなって、相続の段でもめてもある程度手元にお金があったら、土地売却相当額として兄に渡せる。どんな経緯があろうと、兄だって事情は変わる。将来、兄が経済的に困窮してたら母の持ち分は兄弟で分けたくなるかもだし、既に今も腹の底ではそうかもよ？でも、言うわけない。ホンネをさらけ出すだけが人間関係じゃないから。言わない方が円満な場合は、自分が保険をかけて。

トピ内ID：5973069798

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正解はないかもしれないです

瑪瑙

2012年06月24日 20:49

ご家庭ごとに事情が違いますし、一つの家庭でも年月によって状況は変わりますし。新しく建てる住宅の名義は夫ですか？夫婦共同ですか？これも義母が名義に入りますか？土地をこのままの名義でいった場合、義母が亡くなった場合、相続が発生します。相続人は義兄（長男）と夫（次男）ですね。義母の持分の土地以外に義母に財産が無い場合、義兄に義母の土地半分（１／６）相当の現金を渡すか、相続放棄してもらうしかなくなります。それが可能でしょうか。また、義母より先に夫（次男）が死亡した場合、相続人は妻（あなた）と義母・義父です。お子様が生まれていれば、妻と子で義父母は含まれませんが。夫亡きあと、義母と妻の同居、ということが可能なのでしょうか？私なら避けたいですが、子供がいたら出来るかも？または自分が60代、義母が80代とかになっていたら、別居できないかな？とにかく、義母との仲が最悪になった場合や、子供が出来なかった場合、義兄との仲が悪化した場合など、心配事はつきません。そういうことを考え出すと、共同名義はいろいろと厳しい。義母に対価となる金銭を渡すのも手かも。

トピ内ID：0162257896

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