マンションを賃貸に出す　経費と維持費

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おんぷー

2012年07月04日 10:37

話題

この度、再婚が決まりました
私（妻）の所有するマンションを、売却するか賃貸に出すか悩んでいます
中古で買った値段が2050万で現在の価格は2000万です
15階建ての10階の角部屋で、1つの階に6戸？あります
80平方メートル強で3LDK、駅から10分以内で、都心まで電車で30分以内です
ローンは無く、親に500万借りていますが、無利子で月の支払いは現在はストップしています（親からの提案）
賃貸に出すと、11万が相場だそうですが、角部屋なので12万でも貸せるかもとの事です

再婚後は、新たにマンションを購入するのでこのマンションは不要になります
売却して1500万（その場合、親に500万返す予定）を貯金していても仕方ないし、賃貸に出そうかな？と考えています
10年後にマンション価格が1000万になっても元は取れるのでは？と考えているのですがいかがでしょうか
賃貸に出す場合は、経費外の収入分は親に返済して行こうと思っています

賃貸に出した場合、それを収入としてあてにして生活をする気は有りません
貯金も数百万有り、再婚時の引っ越しにある程度使う予定です

リフォーム代、固定資産税、修繕費、管理費など、平均して年間にどれくらいかかるのでしょうか
また、賃貸も売却も含め空室は目立ってはありません
どのように計算したら良いのでしょうか

トピ内ID：7291783570

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ここではダメ

サラリー２号

2012年07月04日 16:35

小町で聞くのは止めましょう。トピ主さんの住む地域や場所で大きく違うからです。ただ、賃貸に出した場合、現在はリフォームなど貸主がしますので、築年数が古くなればなるほど負担が増えます。古くなりすぎると売れない場合もあるので、売却できるなら私だったら売却に傾くかな、と思います。そこを踏まえ、まず近くの不動産会社に相談してみて下さい。最終的にはトピ主さんがそのマンションを所有していたいか、もう要らないかのシンプルな選択です。

トピ内ID：8571753645

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維持費？？

賃貸してます

2012年07月04日 16:35

固定資産税と管理費は，今までも払っているでしょう。だだし，修繕積立金は必要経費になりません。修繕費は，借り主のわがままな要求があれば増えるかも知れませんが，たいして変わらないでしょう。リフォーム・清掃代は，現状がどれだけ汚れているかによります。「自分なら我慢できる」では，他人は借りてくれませんから，少し掛かるかも知れません。入居者の交替があるときに発生する費目なので，礼金などを当てることができます。マンションの価格の内の建物部分の価格は分かりますか？建物価格について，減価償却費を必要経費として計上できます。詳しくは税理士さんに尋ねた方がいいでしょう。所得税・住民税が増えることも計算に入れておいた方がいいですよ。そのマンションに現在住んでいるのでしょうか？もしそうなら，今売却すれば，居住用財産の特例が適用されて，譲渡所得税が軽減されます。住まなくなって年数が経つと，20%または40%の所得税と，それとは別に住民税もかかります。この点も考慮した方がいいでしょう。

トピ内ID：7295935397

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訂正

賃貸してます

2012年07月04日 16:35

譲渡所得の税金ですが，住民税も合わせて，20%または40%でした。

トピ内ID：7295935397

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と、言うか

大丈夫か？こいつ。。

2012年07月04日 16:35

なぜ自分のマンションなのに固定資産税、修繕費、管理費等々を把握してないの？それも全部親がかりだからでしょ。ホント、ニックネーム通りなんですね。まぁ人んちのことだからどうでもいいけど。まずはそれらを支払っている親に聞きなさいよ。こんなところで聞くよりそっちのほうが確実だし早いでしょ。

トピ内ID：4942507753

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不動産会社に相談

🙂

みやこ

2012年07月04日 16:35

トピ主さんは個人でするわけじゃないでしょ？最寄の不動産会社に相談したらいかがですか？トピにはマンションの築年数が書いてありませんね。賃借人・購入希望者が＜築10年未満＞で検索したら築10年はひっかかるけど、築11年では洩れてしまいます。それから設備修繕や交換時期はどうなっていますか？　プロに相談しましょうね。

トピ内ID：8821482136

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仮定をおくしかないので

賃貸中

2012年07月04日 17:31

昨年、それまで住んでいた都内の小さな部屋を賃貸に回し、別の場所に引越しました。借り手の要望に、全て自分で対応するのは大変と考え、仲介業者と家賃延滞保証付の契約を結んでいます。ローンが残っていて、賃貸収入とローン返済、仲介業者への手数料、固定資産税、賃貸前のリフォーム代（初回は、壁紙と換気扇の交換程度で済み、１５万円弱）、賃貸収入に係る所得税等を総合的に考えると、トントンといった感じ。借り手がみつからない月があると、赤字です。ただ、比較的新しいので、１０年後の定年退職後（ローンは完済予定）も、「お小遣い」程度の収入は得られそうと見込んでいます（立地的に、家賃を下げれば、入居者確保は可能との前提）。売却の場合、所得税(現時点での私の所得税率は３３％）が小さくないことも、今回売却を避けた理由です。中古物件の１０年後の価格は、その時の経済情勢、物件の立地条件など様々なので、仮定で考えるしかありませんが、かなり厳しいとみたほうがよいと思います。次回リフォームではバスタブの交換等も必要になりそう。賃貸で儲かるというレベルにはほど遠い感じです。

トピ内ID：5817037059

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10年後

💤

くまさん冬眠

2012年07月04日 19:19

10年後に、1000万の価値が残っていればいいですけど。。。・巨大地震などで、一瞬にして無価値に、またそこまでひどくなくても、ダメージを受け評価額が大幅に下落・マンションを購入すると思われる主な世代（20～40代？）の人口は、減る一方・日本の経済状況も、この先大幅に好転するのか？等の理由で、10年後はいくらになっているのでしょうか？私でしたら、売ってしまいますけど。

トピ内ID：9776873783

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築年数、美観、立地条件次第なので

維持費たいへん

2012年07月04日 23:37

賃貸の必要経費は、業者に相談すれば具体的に分かります。固定資産税は、現在の金額をベースにするしかないような気がします（地価や税率の変動は予想困難）。私は、自分で買った部屋を手放したくなかったし、築年数や立地条件からみて、かなり先になっても入居者は確保できそうとの見通し（甘いかもしれませんが）の下、売却はせず、賃貸にしました。ただ、まだローンが残っており、賃貸収入とローン返済、修繕積立金、仲介業者への手数料（家賃延滞保証付なので家賃の８％）、リフォーム・クリーニング代（初回は、壁紙の部分張替え程度で済み、１０万円強。２回目以降はもっとかかることを覚悟しています）、固定資産税などの支払いをまとめてみると、現段階では、ぎりぎり赤字を免れている程度です。空室期間があったら赤字かも。ローン完済を楽しみに頑張っています。築年数と私の年齢を考えれば、「老後のお小遣い」程度にはなるのではと思っています。トピ主さんは所有マンションへの拘りはないようなので、今のうちに売却、税金や手数料を払った後、手元に残ったお金を貯金しておくほうがよさそうという印象を受けました。

トピ内ID：0823801348

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資産と考えるか負債と考えるか？

ヒラ

2012年07月05日 16:43

身内（自分ではない）の経験を見聞きする限りでは、築年数と立地条件によりますが最初は儲りましたが、途中でトントン、今は赤字気味だそうです。築年数が経つに従い、あちこちが痛んでくるので、リフォーム等の維持経費は増加していきますが、家賃は逆に安くなっていく傾向があります。賃貸市場はファミリータイプが少ないので、トピ主の所有マンションは優位な位置にいますが、現在では空き家は８０万戸位あり、都心近郊の空き家率も増えています。賃貸市場は飽和状態という説もありますし、中古市場も築件数と価格はリンクしますので、自分で住むつもりがないのであれば、売る方が良いのではないかと思います。

トピ内ID：6753436753

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売却処分お勧め

🐱

知人

2012年07月10日 15:55

売却すれば、現在価値で処分できます。建築後の年数が伸びれば当然に建物価値は下がって来ます。これからは、土地価額のアップも望めないのではありませんか。賃貸に出せば、結局賃料収入と同等程度の修繕費が必要となります。更に、賃貸借に係る紛争に巻き込まれる可能性も高くなります。元々が、自分達が住むために求めたものなので、賃貸の知識もなく、所有目的に合わない物件だと思います。高齢であれば、先のことを思い煩う必要がありませんが、お若い方で煩わしいことは少なくして置かれることが宜しいのではないかと。

トピ内ID：7413784357

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