住宅購入教えてください

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🐶

雫

2012年10月31日 23:30

話題

このたびマンション（中古）を購入検討してます。（女性）約３０００万円の物件ですが、不動産屋の話が？？だったので、詳しい方教えてください。当初は頭金を１，０００万円と考えていました。ローン保証料がローンが多ければ保証料も高くなると思っていたのですが、「ローン保証料は返金されるので頭金は少なくてもよいですよ」と言われました。返金ってされるのを知らなかったのですが・・・。単純にローンは少ない方が良い、またゆとりある範囲で頭金を準備したいと思っていました。もう一点、住宅ローン控除を受けるためにより特にするために１２月までに購入した方が良いと言われました。その意味も良くわかりません。そして今は金利も１％を切ってるので、頭金は入れず（頭金を１０００万準備できると言ってるのに）１０年間はローン控除を受けて、そのご繰り上げ返済した方が良いとも言われてます。物件を見ながらの立ち話程度でしたので、あまり詳しくは聞けなかったので実際に購入の際はいろいろと聞こうとは思うのですが、事前にその営業マンが話したことを理解して購入の話を進めたいと思っています。購入について詳しい方、どうぞご指導お願いします。

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不動産会社の担当者に

😨

masame

2012年11月01日 11:42

頭金を少なくして控除を受けた場合と、頭金を少なくしてローンを組んだ場合の総支払額はいくらかと聞けばいいだけです。もちろん頭金を多く入れた方が総支払額は少なくなるに決まっていますが。ローンの基本は頭金を多く入れ借入額を少なくし、返済期間を長くして月々の支払額を抑えつつ、どんどん繰り上げ返済して返済期間を短くするのがいいと思います。変動の場合は長期金利に気をつけてください。

トピ内ID：7377099417

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おそらく…言いたい事は

小学生

2012年11月01日 12:40

例えば、借入額３０００万円（銀行ローン）保証料が約６０万円強程掛かります。（期間３５年）返済を３５年かけず例えば２０年で完済したとします。残り１５年分の保証料が返ってきます。（初期費用はその分大）また、ローン控除は年が変わると控除額の料率が低くなります。私も毎月の支払いに負担が無ければ、頭金はできるだけ少なくし現金を手元に残しておきます。今後、急激に金利が騰がった時に返せる分を返すのですが幸か不幸か、今後金利の上昇は当分見込めません。次に不動産屋の事務所に行かれる時は、聞きたい事を箇条書きにし、主さんが納得されるまで、質問責めにしてあげて下さい。

トピ内ID：7081984520

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うまく説明できないかもしれませんが

😀

不動産すき

2012年11月01日 12:40

まず、保証料というのは先払いで、購入後ローンを繰り上げ返済したら、その度ごとその返済金額に応じた金額が戻ってきます。次に、ローン控除は所得税の控除なので、１月から１２月までの収入に応じたローン残顎で年末控除や確定申告で計算されて、税金が還付されます。ですから、ローン残高が多いほど控除額も多くなります。控除を多くしたい場合は、10年間は繰り上げ返済せず、利息を払うということです。ローンの組み方にはいろいろな考えがあるので、どれがいいとはいえない部分があります。私は、やはり頭金を最大限にいれてローンを最小限にし、繰り上げ返済してきました。不動産屋さんとしては、いちばん買いやすい方法で得になるように説明しているのだと思いますが、借金を先延ばしするという事実は変えられません。それぞれの価値観や将来を考えてローンを組んだらいいと思います。

トピ内ID：2211689397

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私も

ちょこたん

2012年11月01日 12:59

そんなこと言われました。頭金を多く入れようとすると「そんなにムリしなくても」みたいに。要は銀行との兼ね合いで目いっぱいローンを組ませたいのかなあと思いますよ。うちは、結局かなり１年で繰り上げ返済しました。（最初から頭金を入れておけばよかったです）繰り上げ返済一日変わるだけで何千円と違いました。なので、１０年間のローン控除よりは早く返したほうがトクに決まっています。余裕資金はちゃんと残せるなら、不動産屋の言うことに惑わされないほうがいいですよ。

トピ内ID：6063829293

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我が家の場合

イクメン

2012年11月01日 12:59

我が家は現金一括で戸建てを購入しました。税金やら控除やら、周りからはローンを組んだら優遇があるのにと勝手なことを言われてうんざりしたのを覚えています。その時に不動産屋さんに言われたのは『現金一括が出来るなら一括が一番。それが駄目なら頭金を大きくしてローンは最低限。控除だなんだと言っても、結局はローン＝借金。先を考えれば、ローンを組むリスクは最小限に抑えること』ということです。回答になっているかどうかは分かりませんが、私ならトピ主さんの方法でいきますね。

トピ内ID：1262547121

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ここにあります

🐴

５０５号室

2012年11月01日 14:20

財務省のＨＰです。 http://www.mof.go.jp/tax_policy/summary/income/063.htm 中古でも５０平米以上で築２０年以内など条件を満たしていればローン減税を受けられるようです。確か住民税の控除も受けられた気がしますので、お近くの税務署で訊かれては如何でしょうか。金利も低位安定みたいですから、フルローンにした方が得のような気がします。

トピ内ID：8919899384

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金融機関に相談しよう

勉強しよう

2012年11月01日 15:59

その不動産屋の話だけで判断してはいけません。ローンは金融機関で借りる物。それぞれ特色を出していて、保証料の取り扱いも異なります。保証料０なんて最近流行ですね。いくつかの銀行を回ったり、ネットで見積もってみたり、ご自分で調べるうちに勉強になり、だんだんと分かってきます。そして、急いで決めてはいけません。じっくり他と比べて検討して。１２月までに～とせかす業者は、とりあえず見送ったほうが無難ですね。

トピ内ID：0865765997

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不動産屋さんは

マネジャー

2012年11月01日 16:51

最長10年間ローン減税の恩恵を受けられるので、低金利の昨今実質無金利で借金ができるのと同義ですよ、と言いたいのだと思います。その間頭金を手元に残し、投資などに回せば良いかと。それが面倒だと思うのでしたら正攻法が無難ですが、そこは個々の資金管理の考え方にもよりますね。

トピ内ID：2190965624

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住宅ローン

🐱

そら

2012年11月01日 20:14

銀行の安定収入の中には「住宅ローン」商品が上位を占めます。従って長くローンを組んでもらえるぶん、元金に対する利息が銀行の収入収益となります。今回の営業マンは銀行vsクライアント双方にメリットがある話を提示しています→だから頭金あるのに満額長期ローンを勧めるのです。ですが、これ確かにクライアントにもいい話でもあります。住宅ローン減税は収入により支払った税金の還付なので、扶養家族がおらず、満額税金を納めていたならば、確かに営業マンの言う通り繰り上げ返済の方が得かもしれません。(年収が解らないので計算してあげれませんが) １ご自身の年収と購入物件に合わせた控除還付金を計算する 2住宅ローン返済のテンプレートにて借入れ日数と繰り上げた場合の利息増減を計算する銀行や営業マンは利益もあるので相談相手にはちょっと。自分で計算するかFPが有効かと。私は自分で計算しましたがFPの意見も聞いとけば参考になったと思います。返済は長期なので納得いく借入れが出来るといいですね。

トピ内ID：1832484703

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最近、住宅購入しました。

😑

だいふく

2012年11月02日 14:40

最初は頭金を多めに入れて。。。と思っていましたが、私の場合は以下の理由で最低限の頭金にしました。 1利用したい銀行の住宅ローン金利は「当初3年0.8％」（住宅ローン減税の減税率は「1.0％」） →ローン残高が多いほど0.2％分減税額で得をする。 2ローン保証料は無料の住宅ローン商品です。 3繰り上げ返済手数料は無料の住宅ローン商品です。 3年後にはローン金利が1.0％を超えるであろうことから、ローン金利が減税率を上回った場合に頭金として用意していたお金を繰り上げ返済すればいいと判断しました。わたしも購入前は、できるだけ頭金を入れて、10年くらいの固定金利で（変動金利は怖い。）と考えていましたが、試算をすると、金利が大幅に上がるパターンも（一応）想定したうえで、破綻しない事を確認し、ローン商品によって当初3年で百万円前後差があったので、決断しました。ただし、これは私の場合はです。トピ主様の場合はどうなるか、自分が利用したい銀行や利用できるローン商品を確認し、試算した上で営業さんのお話を聞いた方がいいかもしれません。

トピ内ID：7285359783

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色々あるんじゃない？　人によって

♨

うちも今年中古買った

2012年11月03日 22:36

うちも今年中古住宅買った時「期間はなるべく長く」と勧められましたが断りました。凄くしつこかった。銀行担当者に貸出基準を聞いて、希望の固定でも大丈夫と言われました。不動産屋はローン審査が通りやすい基準で勧めるようです。じゃないと売れないから。でも、うちは固定十年でローン組みました。頭金も半額入れました。この間二割返済し、来年にもまた二割返済予定です。今の変動金利などぶっちぎる低額の金利総額しか払わない予定です。だらだら借金するのがどうしてもイヤでした。控除とかどうでもいい。借金のない人生が良いです。人によっては今の変動金利の間は借りておくという人もいますし、それは個々人の自由だと思います。実際、自分の身内はそう言って目一杯借りていますし。貸してくれる銀行の担当者のほうが話がわかる場合はあります。不動産屋の営業だけでなく、銀行の担当者と一度よく話してみたらいかがでしょう。少なくとも、不動産屋よりもお金には詳しいでしょう。年齢によっては長く借りたくない人だっていますしね。ケースバイケースですよ。

トピ内ID：0105771738

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こんな感じですよ

💡

北風

2012年11月07日 14:48

最近、繰り上げ返済しました。・保証料ですが、繰り上げ返済したあとに少し返ってきました。・住宅ローン控除は年末時点での残債に対して計算するので、12月に借りると借り入れ金丸々に対して、1月に借りると年末には1年間返済した後の減った金額に対して控除額が算定されます。ですから、債務が大きい方が控除額も大きくなるわけです。・銀行ローンは毎月一定額を返済するわけですが、元金と利息の二層式になっていて、返し始めの頃は残債が多くて利息部分が厚いため元金がなかなか減りません。繰り上げ返済は元金だけにつぎ込まれるので、減った残債に対して支払い利息が計算し直される為、元金を減らせば減らすほど返済部分が厚くなり利息部分は薄くなります。ですので、初年度は12月に買って最大債務で控除を受け、その後用意していた頭金で繰り上げ返済して期間短縮か月額の減額を選べば良いと思います。 10年間控除を受けるか、早く返済してしまうかは、受ける控除額と支払う金利を見比べてかなとは思います。ですが、不測の事態に備えるため、手元の現金を減らし過ぎるのは危険かと私個人は思います。参考になれば幸いです。

トピ内ID：5651755259

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