中古マンション　一括購入かローンか。。教えてください

レス19

（トピ主 0 ）

😝

ココア

2011年09月10日 11:03

話題

30代女性です。2000万円の中古マンション購入を検討してます。実際に物件も見ました。まだ1つしか見ていませんが、立地と間取りが一人暮らしとしても友達呼ぶにしても結婚したとしてもちょうど良いし、賃貸7万5千円を支払っていくよりは購入に踏み切ろうと思います。

とはいえ、購入するに当たって無知なので詳しい方教えていただきたくお願いします。
実際に手元に一括で購入できる貯金はあります。プラス年収分はあるので一括購入のほうがいいかと思ってます。
ただ、年末時に住宅ローン減税というのがありますよね？確か10年のローンを組んで１％戻るという・・・。
いままで借金をして物品を購入したことがないので、ローンに抵抗があるので現金で購入できるなら家もそうしたいと思っていました。
ただ、ひとつ疑問なのですが、
例えば頭金100万円にして1900万円ローンを組みます。
控除を受けた翌年繰上げ返済した場合、どうなるのでしょうか？
単純な疑問でごめんなさい。こういう小さな手段って可能なんですか？
ただローンを組むにあたって手数料や税金もかかるし、また繰り上げ返済時もなんらかの手数料もかかるんですよね。17，8万円の控除のためにローンを組んだら手続きが面倒かな。
そもそも、10年ローンを組む予定がないのに、控除のために10年ローンを組んで翌年に一括返済なんてことできるのか、そこがわからないんです・・・。
ネットで検索したのですが、よくわからずここで質問させていただきました。

どうぞよろしくお願いします。

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控除されるのはその年の年末の残高の1％

umi

2011年09月10日 18:03

タイトルの通りです。ですので、一括返済した年以降は控除を受けられません。もし、住宅ローンの利息が1％よりある程度小さければプラスになりますが、そうでないと利息を払って控除を受けるメリットがありません。また、ローンを組むのに保証料など諸経費も必要になりますので、実際に支払った利息+諸経費より多く控除を受けるのは難しいのではないかと。それらを考慮すると、現金一括で買ってもある程度手元に現金が残るのであれば、キャッシュで買う方がいいのではないでしょうか。

トピ内ID：5405952619

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出来る。と、得をする。は違う。

濱太郎

2011年09月10日 20:06

本文のに書かれたままの内容で書き込みます。 10年ローンを組んで、翌年全額返済出来ます。一年間、利息を無駄に払い、繰上げ返済の為の手数料も払う事になります。住宅ローン控除を受ける事は出来ます。年末の借入金の残高の1%(%は条件により変動すると思います)を収めるべき(初年度は納めた)所得税の金額を上限として減税となります。(連動して住民税も安くなります。) 物凄く乱暴な計算(本当はもっと細かい計算です)をすれば、借入金の年末残高が2000 万円ならば1%の20万円の減税。納税額が30万円ならば20万円の減税を受けれますが、納税額が15万円ならば15万円の減税でのこりの5万円は切り捨てられます(住民税から控除出来る) 繰上げ返済後の二年目は借入金の年末残高が0ですので減税はありません。減税は景気対策であり、住宅購入者の負担の軽減をして経済を回すという意味であり、得をする制度ではありません。収支だけで考えるならローンを組んだ方が損だと思いますよ。

トピ内ID：3179957881

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銀行の条件次第です

💰

弁財天

2011年09月10日 20:06

住宅ローン控除は、年末の残高金額で決まりますので、翌年にすぐに全額返済しても控除が受けられます。損得を計算するには、、現金をお持ちの場合、まずは、以下の交渉が出来るかどうかがポイントです。 1. 預金を担保として借りる（マンションが担保になると抵当権設定に２０万円弱かかり、さらに抵当権解除も面倒） 2. 金利は、５－１０年固定で年0.5-6％くらいで借りるこうすれば、預金の金利とローンでのプラス（住宅ローン控除ーローン金利）で、現金で買うより有利となります。銀行のパンフレットの金利は、現金を持っていない人向けの金利ですので、お得意様はその半分くらいの優遇された金利で借りられます。つまり、お金がある人ほどお金は安く借りられ、本人も銀行も儲かり、そしてその穴埋めは税金（住宅ローン控除）から払われます。。（まだまだお金持ちほど徳をする世の中には変わりありません）でも、、まだ急ぐ理由もないでしょうし、老後まで考えるなら、資産を５０００万ほどに増やしてから買った方がいいと思いますよ。

トピ内ID：4176065044

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レスします

まゆ

2011年09月10日 20:06

確か、新築なら結構変えてきますが、中古なら安かったと思います。それに、ローン減税って言うけど、よくないですよ。私は、新築一戸建てを購入しましたが、20万ぐらいしか変えてきません。中古なら、もうちょい低いと思います。固定資産税は、そのお金で払えばいいですが、あまり得だと思いません。一括購入の方がいいと思います。

トピ内ID：1787023284

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築年数はどうですか

通りすがり

2011年09月10日 21:49

住宅ローン減税は確か築２５年以下じゃないと受けられないんじゃなかったですかね。うちも現金で払えましたが、リフォーム代をかなり使ったのでローンを組みました。繰り上げ返済はすぐして大丈夫だと思います。とりあえず銀行で聞くといいのでは

トピ内ID：0208084705

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預金連動型住宅ローン

🐤

ブルーベリー

2011年09月13日 17:54

トピ主様の購入予定のマンションが、ローン減税対象になる物件で、かつ、東京○ター銀行、関西○ーバン銀行の営業区域内に居住または勤務されているなら、一度ご検討してみては。（詳しくはwebへ）うちは東京○ター銀行ですが、HPでシミュレーションも出来ますし、店舗で細かい相談にも乗ってもらいました。うちは預金＞ローンなので、金利は0％、メンテナンス代で月9000ほど払っていますが、ローン減税で３０万以上戻ってきたのでプラス収支です。いつでも繰り上げ返済出来るけど、ローン減税でプラス収支になるので、あえて借りています。手元に預貯金があるので不測の事態でも安心ですし。他にも最近は、手数料も10万くらいと安くて、繰り上げ返済無料のところもたくさんありますよ。ネット環境あるんならガンガン調べてみなくちゃ。ちなみに、繰り上げ返済で借金（ローン）がなくなったら、その年からは控除受けられなかったと思いますよ。また、ローンの1%（今は1.2%だったっけ？）控除が全ての方に適用される訳ではありません。戻ってくる金額以上に所得税を納めているかなど、細かい条件があります。

トピ内ID：8243488565

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＞弁財天さん

二階から目薬

2011年09月11日 16:24

預金を担保にしたローンの金利って、普通預金の受け取り利率プラス０．ｘ％だと思いますが…。銀行がわざわざ逆ザヤで貸し付けるとは想像できません。それとも将来受取利率が上昇するが貸付利率は固定だって言うトラタヌ算用でしょうか？あるいは借りた資金を預金ではないハイリターンで運用ということですか？あ、それと当然のことながらそうやって借りたローンは「住宅ローン」ではないので税金のメリットはないですね。「ローンで税控除」って言うとみんな目の色変えるのが理解できません。控除額が支払利息＋手数料を上回ればとくかもしれないけれど、余剰資金をハイリターンで運用の見込みがなければ現金で買ったほうが得なことはバカでも分かると思うのに…。

トピ内ID：9399898114

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一括購入を勧めます。

❤

うふふ

2011年09月11日 17:26

年末調整で戻ってくるとはいえ、たかがしれています。その１０年のためにローンを組んだときの利息は計算されましたか？住宅はできれば「一括購入」がベストです。それが可能であれば（トピ文からはそう読めますので）一括購入をお勧めします。ちなみに私たち夫婦も一括購入です。

トピ内ID：1270518147

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預金連動型住宅ローン

🐱

ペコ

2011年09月11日 20:24

住宅ローン減税は他の方も書いていますが、年末のローン残高に対してかかって来ますから最大10年間減税になるのに1年しか使わないなら、あまりメリットが有りませんね。トピ主さんの様に一括払いも可能だけれど、減税の恩恵を受けるためには預金連動型住宅ローンも検討の余地が有ります。東京スター銀行が有名ですが、他の地銀でも出していますね。普通預金の残高分は住宅ローンの金利を0に出来ると言うものです。 1パーセント以下で維持できれば、減税の恩恵に預かれるはずです。東京スター銀行では外貨普通預金にも対応するので、自己責任ですが円高の今は外貨を購入して長期に寝かせておくという選択肢も有りです。

トピ内ID：3614857360

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＞二階から目薬さん

umi

2011年09月12日 10:07

弁財天さんが言いたいのは、たぶんこういうことかと。・預金担保のない普通の人は、銀行から1.5％くらいでローンを借りる。　で、税控除で払った利息の1％が戻ってくる。・預金担保のあるリッチな人は、銀行が0.5％くらいでローンを貸してくれる。　で、税控除で残高の1％が戻るので、0.5％ほど儲かる。　（ただし、諸経費がかかるので、実際には0.5％全部儲かるわけではない）（利率などは、あくまでも「適当」です。　実際にこの利率で借りられるのかどうかわかりません。）・・と言いつつ、そういえば、東京スターは「預金がある分は利息がかからない住宅ローン」をやってたのを思い出しました。これなら、諸経費払ってもプラスになるかなぁ。あ、そうそう、最初の私の投稿の＞控除されるのはその年の年末の残高の1％は、一番最初の年だけちょっと違います。今年12月末の残高の1％が、来年3月に確定申告をすると控除されます。次の年からは、会社員なら、年末調整で控除されます。（ただし、銀行の残高証明書と最初の年に確定申告をするともらえる書類が必要です）

トピ内ID：5405952619

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できるかできないか→できる。損得→自力で計算して

現金がない…

2011年09月12日 10:38

ローンを組む時に「翌年一括返済するんです」とか言わなければいいと思いますが……普通に、10年以上のローンを組んで、翌年宝くじが当たるとかで全額繰り上げ返済する人はいるでしょう。減税は年末残高で、控除できる最大額は自分の所得税＋住民税の合計額。昨年の源泉徴収票と今年もらった住民税課税通知書をご覧になってはいかがでしょう。損得は、自力で計算してください。自分のことですから。ネットとエクセルでできます。まず、メガバンクのサイトでは住宅ローンシミュレーションのコーナーがあります。登記関連の手数料やローンの税金・保証料の内訳が出る銀行があるので、これで費用関連はわかります。登記費用はだいたい同じだし、目当ての銀行が保証無しなら、内訳から差し引けばいいのです。また、エクセルで住宅ローンの月次返済計画表を作れます。元利均等返済ならPMT関数ですが、詳しいやり方はネットで検索すれば無料で見られます。これで、何年返済だろうが金利何％だろうが、繰り上げ返済だろうが借り換えだろうが、純粋に借金を返す部分についてはどうにでも試算できます。面倒くさい作業ですから、ぜひ自分でやってください。

トピ内ID：6296043492

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絶対一括購入

✨

けろたん

2011年09月12日 10:38

数年前に家を購入しました。毎年、住宅ローン控除も受けています。でも、一括購入できる財力があるなら、絶対一括購入をお勧めします。利息は数％かもしれませんが、元金と利息分の支払い割合は最初から最後まで一定なわけではありません。例えば１ヶ月の支払いを１０万円とします。最初の頃の内訳は、元金３万円＆利息７万円とか、そんな感じです。例えば、その時点で５０万円繰り上げ返済したとします。５０÷３で約１６ヶ月分の利息を払わずに済みます。逆にローンの終わりの方ではほとんどが元金になるので急いで繰り上げ返済するメリットも少なくなります。そんなわけで、繰り上げ返済はできるだけ早いうちがお得！なんです。一括購入できるなら、その方が断然お勧めです。住宅ローン控除で戻ってくる額より、利息で損する方が大きいと思いますよ。

トピ内ID：4262013562

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金利0でローン控除を受けています

ぱ

2011年09月12日 11:37

　私は夫分と合わせて一括購入額に近い額の現金を持っていましたが、あえて住宅ローンを組みました。住宅ローン減税を受けるためです。　現金を預けておけば、その金額分は利息が取られない仕組みのものです。実際は手数料のようなものが借入残高の0.3％とられますが、住宅ローン減税が1.0％なので、差し引き借入金額の0.7％くらい得しています。住宅ローン減税が終了する10年後に一括返済する予定です。もしこの銀行で借りることができるのであれば、トピ主さんのような方にはお勧めです。

トピ内ID：5026118191

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あなたの型に依る

トリコロール

2011年09月12日 12:59

会社員などで収入の波がなく投資等にも興味がない。また大きな支出をするつもりもない方は現金で一括購入されるのが良いと思います。それに対して自営業者や法人代表者など収入の波が大きい方、株式投資などをされる方や最近の低金利と住宅ローン控除を生かして財テクを考えている場合には逆に長い期間のローンを起こすのも妙案といえるかもしれません。

トピ内ID：9964920397

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ローンを利用すると

💋

あめちゃん

2011年09月12日 16:55

最近、住宅を購入したものです。ローンを利用すると金利に加えて、手数料、保証料、団体信用生命保険料がかかりますよ。不動産購入時には所有権の保存登記・移転登記などをすることになり登記費用がかかりますが、ローンを利用すると、さらに抵当権・根抵当権の設定登記をすることになり、お金がかかります。こういった細かい（項目的にということ、金額は結構大きい）ものを足していくと、現金で買うよりも支払いが増えると思います。

トピ内ID：4687411830

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検討する価値はある

ライフ

2011年10月09日 17:34

ローン金利が1%を割るようであれば検討する価値はあると思います。変動ならば1%を切るのは容易でしょう。長期固定で1%を切るのは無理でしょう。あと、手数料や保証料も必要なので、資料を調べて自分で損得を計算してみましょう。預金連動型の住宅ローンもありますが、金利は0になるのですが、メンテナンスなどの名目で手数料がかかったりします。一括で払えるぐらいの現金があるならば、こちらが有利になる可能性が高いです。自分で計算できるぐらいまで勉強してから、不動産は購入して方が良いと思います。

トピ内ID：6987893526

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必ずしも一括が良いとは言えないのでは

おっさん1号

2011年10月10日 18:38

>例えば頭金100万円にして1900万円ローンを組みます。ローン関連の決まりを知らないので、最終的に支払う金額がどれほどになるか分からないのですが、仮にそれが2500万円だとします。さらに、1900万円を元手として運用して、その合計が最終的に1900万円+αになるとします。すると、手に入るのは「家+α+投資の知識および経験」です。一方、2000万円で一括払いをすると、手に入るのは「家」だけです。私から見ると、たとえαが600万円に多少届かなかったとしても、前者の方が人生の役に立つと思います。もちろんαが600万円を超えれば、万々歳ですね。

トピ内ID：1349792343

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一括

なな

2011年10月11日 10:58

私は、中古を一括で買っちゃいました。手続きとか面倒臭いし、一々手数料がかかるので。

トピ内ID：1826413845

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私は

😀

NOLOAN

2011年10月11日 10:58

１）現金購入２）全期間固定金利ローンの優先順だと思います。私は、早ければ来年、遅くとも３年以内に、（以上のどちらかの条件であれば）現金を不動産に代えておいてよかった！とトピック主さんが心から思う日がやって来ると考えています。金利が0.1%違うやら、控除がどうとか、ちっぽけな額にこだわった挙句、変動金利なぞにはしないでくださいね！

トピ内ID：4517980311

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