妹の元夫から甥へ不動産の名義変更って

レス13

（トピ主 2 ）

みかん

2013年09月11日 18:54

話題

50代既婚です。 10年前に妹が離婚しました。住居は、元夫の名義で元夫がローンを今も払い続け、ローン終了後には妹の子供名義に変更すると約束しているようです。しかし、最近は、元夫のほうの生活も苦しいようでローンの補填を妹が実家から援助してもらって払っているようです。妹は、単純に考えているようですが、万一、名義変更してもらえても甥に贈与税がすごくかかりますよね。ネットで調べたところ2500万の贈与でで970万くらいの税金がかかるとか。不動産の価値は、詳しく知りません。現実的でないなと、しかもローンも補填しているならなおさらお金がかかってるし、妹は、その家に固執しております。税金のこととか全く考えてないと思います、ローンさえ終われば息子の名義にと考えている節があります。妹は、パートなので住宅ローンも組めないし、今の補填も実家頼みです。多分、万一税金がかかってきたなら実家にすがると思います。実家も払えるかどうかわかりません。大事に至る前に、常識的なことを言っておきたいのですが、こういう経験談とか、なにかアドバイスがあればよろしくおねがいします。

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固定資産税

心配

2013年09月12日 16:24

固定資産税払えますか？ローンが終わっても水道光熱費や修繕費はかかります。固定資産税も毎年ありますからこれらが自力で賄えないなら所有しない方がいいと思います。

トピ内ID：4000810231

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住宅は

🐱

猫だるま

2013年09月12日 16:24

その時の価値というものがあるのですよ。ローンを払い終える頃って築年数はどれくらいでしょうか？新築当時２５００万円でも、年数が経てばその価値も当然ながら下がります。土地の値段も変動しますしね。ですので、トピ主さんが恐れるほど、相続税はかからないと思います。というか、相続税の対象にすらならないかもしれません。

トピ内ID：9508060308

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その前に。。。

るい

2013年09月12日 16:24

ご実家がローンの補填をしているようですが、もしローン返済後、名義を変更せずに立ち退きを迫られたらどうするんですか？名義変更の件は、口約束ではなく書面で残しているのでしょうか。家の名義が元夫の場合、もし破綻して家を売る事態になったら、ご実家が負担しているローン分もパーになりますよ。元夫にしてみれば、自分が住んでいない家のローンを返し続けることで、養育費を負担した事になるでしょう。ローン返済後、子供名義にしなければいけない理由は愛情以外ありません。お子さんが幾つかは知りませんが、もし元夫がローン返済中に再婚し、子供が成人した後(養育費の支払いが終わった後)、「その家に新しい家族と住むので(その家を売るので)出て欲しい。」と言われたら、出ざるを得ない事態になると思いますが。可能性としては低くない話ですよ。その時になって「約束と違う！」と喚いても、後の祭りになると思います。

トピ内ID：6951235352

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一度に貰わなくて良い

まりえ

2013年09月12日 18:10

５回に分けるのか、１０回に分けるのか分かりませんが、親子間の贈与で、贈与税がかからず手数料だけで済むように分轄して名義変更すれば良いのです。ただ、手数料は土地の評価額（固定資産税の請求書？に書いて有る）の何％かかかりますが、これはどの道払うものです(回数を減らした方が、トータルでは安いとは思うが）。手続きを司法書士に頼むと、手間賃を取られるので、素人でも法務局に通ってコツコツやれば良いと思います。手間を取るか、税金を取るかですかね。法務局の職員も案外親切ですよ。先日、義実家がローンを払い終わり、抵当を外す為に通いました。違法で無い限り、時間の許す限り教えてくれます（直す→再提出→チェック→直すの繰り返しになります）。忙しい時に行くと、冷たいみたいですが（私達は幸い、いつも丁寧でした）、まぁ、そこは出直すしかないかと。

トピ内ID：2605370297

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そうですね

白猫

2013年09月12日 19:09

税金に関する事は税務署に足を運ばれるのが一番いいです。私も最近行きましたが親切丁寧に教えてくれてびっくりしました。是非お近くの税務署へ。

トピ内ID：2702368464

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税理士に相談

☀

鶴亀松竹梅

2013年09月12日 19:09

トピヌシの２５００万で９７０万円課税は、暦年課税制度を使った場合。相続時精算課税制度を使えば、贈与税の非課税枠は2500万円になります。一度適用を受けると、暦年課税に戻る変更ことが出来ないなどの、デメリットもあります。

トピ内ID：7570551651

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生前贈与

ポコペン

2013年09月12日 19:09

生前贈与で２５００万円まで非課税です。(現金・不動産問わず) ６５歳以上の親から２０歳以上の子供へ。

トピ内ID：9728102922

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ローン払い終わって、名義は元夫のままかもね！

蜩

2013年09月13日 10:39

やってることがちぐはぐで不合理ではないですか？結局ローンをこちらで払って元夫が住み、元夫はローン返済の減税の恩恵も毎年受けるわけで、完済したあかつきに、もし元夫が心変わりして、やはり渡さないといい始めたらどうするの？仮に、すんなり譲渡しても1000万近い贈与税？（不動産贈与でそんなにかかりますか？）まず譲渡の気持ちがあるなら、名義変更は今でしょ！（早いほうが節税にもなるし）ローン返済はこちらでやるかわりに、生前贈与の非課税枠＝年110万円を払ってもらい、不足分は家賃として受け取りましょう。そのかわり元夫は、ローン完済までそこに住むことができます。完済後も出ていかなければ、同じ額を毎年家賃としてもらいましょう。ローンは済んでいるので、すべて妹さん（お子さん）の収入となり、学費などに回せます。言葉の約束は要注意ですよ！

トピ内ID：5697181803

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一旦妹さんへ、それから甥に相続

🐶

勉強中

2013年09月13日 12:28

妹さんの元夫が有責の離婚なのでしょうか？例えば、その住宅ローン残高自体が離婚の慰謝料の代わりだったり、子供に対する月々の養育費に充当されるものなら、ローン完済後の住居は妹さんへの贈与の対象外になると思います。また、離婚まで相当長い期間ローンを支払っていたのなら、その部分はそれまで夫婦で築いてきた財産の分与で、これも贈与の対象外。そもそも慰謝料は、浮気などで離婚原因を作った方が、精神的苦痛などを受けた相手方に支払う損害賠償金です。損害賠償金は、贈与税の対象ではなく、所得税の対象であり、非課税となっています。また、財産分与は、離婚のときに夫婦の協力で築いてきた財産を2人で分け合うことをいいます。このように、財産分与はもともと2人の財産であったものを、単に分けることであるため、原則として贈与税はかかりません。つまり、慰謝料や財産分与は、原則として贈与税はかかりません。ただし、元妻である妹さんを飛ばして直接その子供に変える事は、おっしゃるような問題が生じるかも知れませんので、一旦妹さんへの名義変更が得策だと思います。

トピ内ID：5104715620

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レスありがとうございます。１

みかんトピ主

2013年09月13日 15:58

みなさん、レスありがとうございます。一戸建ての維持費、かかりますよね。２５００万という金額は、後々、低く見積もってそのくらいになっているだろうという、アバウトな金額で新築価格はもっと高かったようです。相続なら、基礎控除とかあるので税金の金額はそんなに心配じゃないんですが、多分、妹は、元夫が生きてる間に名義変更したいみたいなので、贈与となると税金が高くなるだろうし、　妹の行為が無駄なんじゃないかと。るい様（名指しで失礼します。）まさに、私が心配している事そのままのご指摘です。トピには文字数の関係で省きましたが、実は、ローンの補填も実家には、隠しいるようで、あくまで生活費の補填としてもらってるみたいで実家もうすうす気づいてはいるが、もめたくないのでだまっているみたいです。甥は、１９歳でもう数年で、順調に就職できれば自立できるし万一、追い出されても実家に住めます。そんな、不安定な家に大金を注ぎ込む気持ちがわからないのです。

トピ内ID：9303464482

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前レス削除のお願い

蜩

2013年09月13日 18:14

トピの読み違い部分がありトンチンカンなレスをしてしまいました。もしのっかってたらトピ主様にお詫び申し上げます。前レス気にせずスルーしてください。

トピ内ID：5697181803

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口約束

さんりん

2013年09月14日 11:36

状況は刻々かわりますから危ないですね元夫が、妹さん親子が無料（ときどき支払いしていたとしても）で住んでいたのが養育費がわりで、この家は自分のものと主張したらそれまでと思います（第三者からしたら、それも正当だと思いますし）再婚でもして子供が出来たりそうでなくても経済的に困窮したら何を言い出すかわかりませんね

トピ内ID：4818863683

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レスありがとうございます。２

みかんトピ主

2013年09月14日 14:22

引き続きレス、ありがとうございます。相続時精算課税制度も調べましたが、親が65歳以上ですよね。まだまだ15年以上あります。65歳までには、ローンは払い終えているでしょうが、妹もその間、どのくらい補填することになるかわかりません。そして、ご指摘のように口約束を反故にされたら、すべて終わりです。頼みの綱は、元夫の子への愛情のみなのです。しかし、ここにきて、向こうの財政状況が悪くなってきたこと、甥がもうすぐ成人になること、元夫が再婚などすれば反故にする材料は山ほどあります。そして、私からみて甥が家にこだわっているように見えず、親である妹の家への固執が透けて見えるので、それに元夫が気付けばなおさらです。離婚時にこの口約束を書面で交わすか、財産分与で妹の名義にしておけばよかったのにと思いますが（残ったローンを払えない、もしくは払いたくなかったか）、なんの相談もなく10年前に離婚していたので今更、どうすることも。

トピ内ID：9303464482

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