中古マンションの一括購入

レス20

（トピ主 7 ）

🎶

のん

2013年12月02日 22:12

話題

中古マンションの一括購入を検討しています。住むところにはそれほどこだわりもなく、夫も私もゆとりを持った生活をしたいという考え方なので、ローンを組んで利子だけで数百万を支払うというのがばかばかしくなり、かといって毎月賃料を支払うのも無駄なような気がして、とりあえず４０歳を目前にしたいま築２０年の中古マンションを一括購入して、水回りなどをリフォームをして二人の子供が巣立つまでの間そこに住み、老後は夫婦で実家で暮らそうかと思っております。そこでもし同じようなことを経験された方がいらっしゃったらその際の経験談やアドバイスなどをいただけないかと思いました。中古マンションの購入の際になにか気を付けた方が良い点などありますでしょうか？ちなみに検討中の物件は近くにスーパー、コンビニ、学校などが５分程度で行けるところにあり、４ＬＤＫで８０平米以上の広さです。新築のとき３０００万くらいで売りに出されていて、いまはその半値くらいで販売されています。１００万くらいの値引きの交渉をしてみようかと考えておりますが、そういった交渉はしてもよいものなのでしょうか？

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値切るの？

ヘルシー

2013年12月03日 12:58

その物件、ビックリするくらい値段低く感じるんですけど。地方なのかな。私なら、その値段なら値切るの諦めますね。でも購入後のリフォームは予想以上に費用がかかるので、そこら辺も考えて交渉した方がいいですよ！なんなら、リフォーム会社にまず話を聞いておく! おまかな値段を把握出来て、後々慌てませんよ。

トピ内ID：9027283466

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うん

白猫

2013年12月03日 17:24

値引き交渉は大いにすべきです。大抵は安くなる可能性があります。検討中のその物件いいかも知れませんね。マンション購入の際一番考える事は利便性です。後は窓を閉め切った際の騒音ですかね。大通りの近くだと、晴れた日はいいですが雨の日の車の通る音は結構うるさいので、事前に雨の日にも見に行った方がいいかも知れませんね。

トピ内ID：9479217843

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自分の経験じゃないですが

🐧

ミチコ

2013年12月03日 20:40

広告に出てすぐ売り切れ！というのでなければ物件にもよるでしょうが、交渉次第で３割くらいは安くなるのが不動産ですよ。「なんで？」とお思いでしょうが、売りたい値段と買いたい値段の差があるからこそ「いつまでも広告に出てる」状況になるわけですので。ご説明のような好条件のマンションなら中古といえども希望者は出そうなものでしょう？広告に出される前にクチコミで同じ棟に住む人の親族とかが決めちゃったりね。そうならないのは、たぶん、値段がまだ、「高い」んですよ。築２０年ですよね。バブル香の残った時代に３０００万なら、地域によるでしょうが今なら１０００万切ってる物件も全然珍しくないご時世です。物件９８０万円、リフォーム代５００万円くらいを目標にされてはいかがですか？あと、これはどんな物件でも言われることですが不動産屋との交渉では、「ちょっとは興味あるけど、別にアタシたち、急いでないから。　買っても買わなくっても、どっちでもいいのよ」って態度が必要なんだそうです。まずは練習のつもり＆交渉だけのつもり、新しい経験を楽しまれてはいかがですか？

トピ内ID：6290191676

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トピ主です

のんトピ主

2013年12月04日 10:57

ヘルシーさん、白猫さん、アドバイスありがとうございます。検討中の物件は地方都市の郊外にあります。ヘルシーさんがおっしゃる通り都心だったら破格のお値段ですよね。たぶん、私が見る限り、そのあたりの他の物件と比べても高い方ではありません。 20年間物件を維持されてきたマンションの売り主の方には申し訳ないと思うのですが、我が家も食べ盛りの男の子が二人。。。今後食費や教育費に泣かされることを思うと値引き交渉はしておきたいところなんです。それか不動産のかたにお願いして、ローン審査がない代わりに不動産の代行手数料などをすこーし勉強していただけないかなぁとお願いしてみようと思っています。リフォームは結構おかねがかかりますよね。できる範囲で、すこーしずつ直していこうと思います。雨の日に物件を見に行くことは思いつきませんでした。今度、雨の日にも訪ねてみようと思います。引き続きご意見をお待ちしておりますのでよろしかったらもう少しお付き合いください。

トピ内ID：2822256812

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管理がしっかりしているか

☀

冬の空

2013年12月04日 13:00

中古マンションの購入するときの注意点は、管理がしっかりしているかどうかを確認することです。不動産屋に行って過去３年間の管理費、修繕積立金の貸借対照表と損益計算書（収支報告書）等の書類を取り寄せてもらいましょう。書類の提出ができないような管理組合でしたら購入は止めましょう。未収金はどうか、修繕はきちんとやっているか確認しましょう。１００万円の値引きですが、リフォームなどの予算が厳しいのでと言って見ましょう。バブルの頃の話ですが私は所有していたマンションを３９００万円で売りに出しましたが、５００万の値引きで３４００万円になりました。不動産屋に話すのでしたら言いやすいと思いますので、ダメ元で言ってみましょう。

トピ内ID：9938343532

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ミチコさんへ

のんトピ主

2013年12月04日 13:00

レスありがとうございます。的確な分析をありがとうございます。中古マンションを選択したのは妥協もあったのですが、もし物件の値引きができてそのようにリフォームに資金がまわせたら夢が広がりますね。夫にも話して値引き交渉頑張ります。（たぶん私が交渉することになると思いますので）バブルの産物のマンションとはずばりその通りの物件でした。無意味な敷石とかがロビーのところにあったりとか(笑)

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出来ます

某Ａ

2013年12月04日 13:00

中古分譲物件で気を付けるべきは、築年数などで現在の耐震基準をクリアしているか、そのマンションが集めている修繕管理費の滞納額が大きくないか、などです。あまりひどい所はお勧めできません。中の住人の質も分かるからです。他にも色々ありますが、書かれているレスの中にちょっとと感じるのも有りました。まず、価格交渉ですがそれはやってみてもＯＫです。ですが、３割引になるとは思わない方がいいですね。あと、「買っても買わなくても」という態度（笑）。両方とも、まともな業者であれば一回でその客に見切りをつけます。価格交渉は周辺相場もちょっと勉強した上でして下さい。買わなくていい態度は、まともな営業マンである程、見切りますよ。まともな業者さんや営業マンに当りたければ、普通にしているのが一番です。誰だって真面目なお客（営業マン）に当りたいのは同じです。逆に変な業者・営業だと思えば見切りましょう。私はマンション販売の営業です。気に入れば、真摯に交渉して下さいね。分からない事はうやむやにしないで質問を。それがいい物件を手に入れるコツです。

トピ内ID：0920410144

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冬の空さん、某Aさんへ

のんトピ主

2013年12月04日 22:23

実際に物件を販売された経験をお持ちの冬の空さん、物件の管理状態を調べた方がいいとのアドバイス、ありがとうございます。中古の物件だと確かに管理状態でとても差がついてくるかと思いますので、ご指摘いただいたようにその件につきましてはしっかり調べてみようかと思います。冬の空さんが売却した物件は中古の物件でもそれだけの値で販売なさったのできっと良い物件だったのだと思います。某Ａさん、専門家の御立場からのご指摘ありがとうございます。私の検討している物件を取り扱っている不動産業者はその地域では一番多くの物件を管理している不動産で、今検討中の物件が購入に至らなかったとしても、今後も物件を紹介していただく可能性は充分にあります。実際、そちらのご紹介で賃貸を契約したこともございます。何事も人と人ですよね。これからもいい関係を築いていけるように真摯な態度で臨みたいと思います。

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トピ主ですが某Ａさんにお尋ねします

のんトピ主

2013年12月04日 22:23

実際にマンションを販売なさっているＡさん、先ほどはレスありがとうございます。ところで、今度不動産を訪ねる際に菓子折りなどを持っていこうかと思っているのですがそういった心遣いは不動産の方には負担になったりしますか？職場のみなさんで分けて食べれる千円から二千円までの焼き菓子などを考えております。いま住んでいるところは検討中の不動産からしたら県外になりますので、ちょっとお土産とご挨拶を兼ねてお持ちしようと思っております。

トピ内ID：2822256812

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もちろん考慮済みでしょうが

ねこ

2013年12月04日 23:29

物件の費用とリフォーム代と管理費・修繕費（年々上がるらしい）２０年分を合わせた金額で２０年くらい借りられる賃貸のほうが無難ではないですか？高校の近く、新築、２LDKへなど気軽に引越しできますね。少子化だし、高齢者だらけ又は賃貸物件だらけの築４０年のマンションが売れるかどうか。売れなければ老後にずっと管理費・修繕費を払う必要があるので慎重になったほうが良いのでは？実家が売れるならそれでもよいかも知れませんが、古マンションを受け継ぐ子供たちはどうでしょうか。財産を共有する人の中には、年金も減り、身寄りのない認知症の一人暮らしの高齢者も増えていくことでしょう。駅から近いとは書かれていませんし、地方都市の郊外なら需要がないかも。容積率や建蔽率が今の倍以上の建物が建て替えられ、新しい住民が建て替え費用を払ってくれる見込みのある余裕のある物件ならマシな可能性も。

トピ内ID：3308331791

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元不動産営業

陸亀

2013年12月04日 23:29

値引き交渉はできますが、１００万下がるかどうかは物件次第ですので、何とも言えません。軽い気持ちで交渉してみろという方がいますが、とんでもないことです。値引き交渉する以上下がったら必ず、購入する必要がありますし、下がらなければ買えずに、交渉中でも、ほかの希望者の方に回されても文句は言えません。一般的に２０００万円を切る物件で、１００万円の値引き交渉は無理目な感じです。普通端数を交渉するものです。１９８０万円なら、８０万円、ローン審査がないから値引きしろというのも意味がありません。もともと、ローン審査が厳しいひとにはうらないだけです。交渉材料にはなりません。主様も物件選びをされていて、今回の部㏍ン絵が相場と比べて安いのか高いのかわかるでしょう、物件がほしいなら、無理なく賞は避けたほうがいいですよ、私が購入したマンションも、相場より安かったため、値引き交渉なしで、即決で決めました

トピ内ID：1404964729

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ねこさんへ

のんトピ主

2013年12月05日 17:43

レスありがとうございます。おっしゃる通り、中古物件を買うのと賃貸を買うのでそれほど差がないというところはあります。そのマンションが賃貸に出ているときの価格管理費込みでは月々10万くらい。それに2台分の車の駐車場をいれたら13万くらいです。 20年借り続けたら３１２０万円。それに更新料がかかってくるので３３００万円くらいにはなるかと思います。物件を購入した場合も、管理費と修繕積立金、2台分の駐車場が20年でざっと１５００万くらいはかかると思います。それに物件の代金、リフォーム代を入れると両者にかかる費用はとんとんだと思います。ただ夫が毎月十万以上の引き落としがあると精神的に落ち着かない（ローンとか絶対無理の現金主義の性格なので。。。）ので買ってしまったほうが気持ち的にすっきりするかなぁと思ったところです。２０年後、築４０年の物件に買い手がつくのかどうか。。。その不動産では賃貸物件も取り扱っていらっしゃるのでまた今度相談させてもらう課題にしますね。

トピ内ID：2822256812

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陸亀さんへ

のんトピ主

2013年12月05日 17:43

元不動産営業の経験をお持ちの方からのアドバイス、ありがとうございます。確かに、他にご商談があってそちらの方が定価で買うとおっしゃっていたら私たちは物件を手にすることは出来ないと思います。お値段も良心的な設定だということは分かっていますので、あまり値引き交渉にばかり走りすぎて物件をのがしてしまわないように気を付けたいと思います。１００万は厳しいかも知れませんね。ローン審査がないから値引き交渉というのは、ローン審査にかかる労力とか時間とかが省略される分、仲介手数料を少しだけ勉強していただけるか話してみるつもりでしたのですが、不動産の方にとってあまり意味のないことだということですので、そのお願いは取り消しますね。

トピ内ID：2822256812

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補足します。

ミチコ

2013年12月05日 17:43

ウチの近所はまともでない不動産屋ばかりだわ～、と、真面目な不動産屋さんのお心を傷つけるつもりは無かったのです。申し訳なかったです。と言って、「広告の値段から３割引きになった」不動産屋さんたちが不真面目だったとも思ってないですが。今回検討されてる中古マンションも、その値段が「欲しい人が買いたい値段」なら、もう今既にどなたかが手付を打たれてることでしょう。３割引き物件は友人知人の話（複数）ですが、それとは別に、我が家は以前、家の買い替えを希望して、近所で土地を探しました。「これは」と思う場所は売りに出されず、結局あきらめたのですが、その後、相続した人たちがさくっと売りに出すようになったものか、もう忘れた頃に、不動産屋さんから紹介のお電話が来るようになりました。既に建替えに決めていた為に買う気は無かったものの値段含めて「おっ」と思った物件は、どれもその後チラシに踊ることの無いまま、いわば密かに売られて新しい住人かがお住まいになってます。地元での住替えはだいたいこのような流れが出来上がってます。まずは不動産屋さんへのお声かけ・意思表示が第一歩かと。

トピ内ID：6290191676

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物件価値は値段相応

みー

2013年12月06日 11:39

・値引き不動産は一つ一つが全てユニーク商品なので他物件と天秤がしにくいので値引き交渉というよりは、売買の交換条件で値引き額が決まる。自分の事情を知られるほど値引きされにくくなる。現金購入は最初は伏せ、お金が厳しいことは伝える。何故売りに出しているのか、出してどれくらいの期間か、事情を知る。早く売りたい事情、ゆっくりでもかまわないのか。・物件の状態と修繕物件の悪いところや瑕疵部分を探し修繕にどれくらいかかるか業者同行で見積もを取り、リフォーム代を交渉条件に乗せる。実際購入後直すかは別。床のボール転がしや、天井など悪い分部を業者さんに見てもらう。・物件と近隣住民事故事件物件(不動産屋は説明責任がある) 近隣住民に居住に耐えれない人が住んでいる・近隣施設・管理費・規約・税金大幅修繕予定、または規約による修繕、耐震評価基準のクリア、四季を通じての採光、雨の日にも行く、隣人、近隣の音、昼間と夜間の状況、学校(チャイム、授業の音、登下校)、工場(化学物質、音)、病院、建設予定、最寄の交通機関の閉鎖縮小予定、管理組合の規約、固定資産税額

トピ内ID：3902055149

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続きです

みー

2013年12月06日 12:58

・築年数と減価償却マンションは減価償却で40年で無価値になるので、年数を経るほど買い手が少なくなる。居住人の老齢化が進む、売るなら20年以内が多い。・売れないマンションの修繕・管理年数を経て、老齢化、居住戸数が減ることで修繕にかかる一人当たりの負担が高くなり修繕しない、できない、管理状態も悪くなるような場合も。・設備の寿命とメンテナンス暦給湯器や換気扇などの寿命。住戸内の配管の水垢や油脂による詰り。受水槽の洗浄・排水管洗浄や通管作業等の履歴の確認。・防災指定地域昨今の災害で、地すべりや、川の氾濫など、防災指定地域が設定されています。市、県で場所や指定のグレードの確認ができると思います。以上あくまでも参考に。

トピ内ID：7662461179

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あまりお勧めできない

元不動産業者

2013年12月06日 15:52

トピ主さん試算の問題点想定賃貸料を月10万円とされていますが、築年数が経過し古くなること、地方都市は今後人口減少により、不動産価値が下がる可能性が大であることを考慮すると、将来的に賃料は低下することが期待されます。賃貸にした場合の総支出は、もっと少ないと思われます。もし、同じ賃料を支払うなら、都度、新しく快適なすまいに転居することも可能です。老朽化した自己所有マンションに住むよりも暮らしやすいかもしれません。一方、購入した場合には、大規模修繕時に一時金を徴収されるリスクがあります。特に、築40年くらいにもなったら、相当に大規模で高額な修繕が必要となり、積立金では賄えないことが確実に予想されます。よって購入時の総支出は過小に見積もられています。住む家が他に無く、そのマンションで一生を終えるならともかく、引退後に住む家を確保されているなら、築40年の老朽化マンションは負の財産にしかなりません。使えない、使わないのに維持費や税金を払い続けることになります。人に貸すとしてもただ同然で、補修費用の方が高くつくことでしょう。あまり賢明な買い物とは思えません。

トピ内ID：7893076520

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ミチコさん、ねこさんのご意見に近いかな

🐤

かなりー

2013年12月06日 15:52

ここ１０年ほど、新しく分譲マンションの標準装備になった設備は特に思いつかないのですが、２０年前にはまだ、風呂の追い炊き機能やマルチメディア・コンセントは一般的でなかったように思います。トピ主が検討中の物件は、どうですか？ミチコさんのおっしゃることは、私の周りでフツーにありますよ。分譲マンションを管理規約に沿ってリフォームするのは、予算も経験も無い個人には難しく、といってリフォームせずでは築２０年超の部屋は売れないので、買い取り業者が近隣相場の３割引ほどで購入、型落ちのキッチンセットやユニットバスで安くきれいにリフォームしてから、広告に載せてます。自己リフォーム予定なら、買い取り業者より良い値で買えばいいだけの話なので、むしろ値引き交渉はするべきでしょう。ところで、トピ主の住居費用の計算に固定資産税が見えません。マンションは、木造戸建のように固定資産税が安くならないので、私もねこさんと同じように考えます。男女とも４５才過ぎると急に身体にガタが来るので、ローンを組まないのなら、ややこしい中古を買って手元の現金を減らすより、快適な賃貸に住む方が、お勧めかも。

トピ内ID：8261194680

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ローン金利が惜しいのに

🐱

ピカピカ

2013年12月06日 17:30

一括で中古マンション購入されても管理費や修繕費、駐車場代は惜しくないのですか？管理組合の金銭トラブルもよく耳にします。検索して実情をお知りになって欲しいです。節約を考えると一戸建てを選ぶものだと思います。

トピ内ID：1279533206

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ありがとうございました

のんトピ主

2013年12月07日 11:38

皆様見ず知らずの私のために親身なアドバイスをくださりありがとうございます。ミチコさん、みーさん、元不動産業者さん、かなりーさん、ぴかぴかさん、先ほどいただいたレスも大変参考になりました。皆様のご意見をお伺いした結果、初めは購入する気持ちばかりが先だって冷静な判断ができておりませんでしたが、ご意見をお伺いした結果、購入しないで老後まで賃貸にすんで、いずれは実家に住むこともありかなぁと思いました。中古マンションだったら好きなようにリフォームして住める（その分お金はかかってきますが）、賃貸ならしがらみがないしこのあとかかってくる支出が明確でなにかあったら住み替えもできるということですね。夫は職場の関係上、職場の近くに住まなくてはいけません。あと２０年くらいこの地方都市のマンション住まいを余儀なくされております。賃貸にしろ、購入にしろ、皆様からアドバイスいただいた通り不動産といい関係を気付いて納得のいく選択ができればいいなぁと思います。あらためて住むところに対していろいろな選択肢を教えてくださった皆様に感謝してこのレスを締めさせていただきたいと思います。

トピ内ID：2822256812

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