都内で築３５年以上のマンションを買うメリットはあるか？

レス22

（トピ主 5 ）

かなこ

2013年12月27日 15:39

話題

友人（３０代前半）が都内で1975年に建てられたマンションを現金で買おうとしているのですが・・・。間取りは１DKで都心のとても便利な立地、リノベーション済み、値段は１６００万円ほどです。管理費が２万円。そんなに古いマンションを購入するメリットってあるのかな？と疑問に思い質問させて下さいませ。彼女は今年、離婚しました。子供はいません。やっと前向きになれた矢先の行動がマンションを買うでした。なので新しい幸せな生活を手に入れて欲しいなと願うばかりです。また古いマンションの行く末がどうなるのか知っている方がいましたら教えてください。不動産会社の方にはまだ長く住めますよと言われたそうです。

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私なら買わないな～

ウルちゃん

2013年12月28日 12:01

まずその頃のマンションは、オール電化などを考えてない作りのためブレーカーのアンペア数が低いと思います。それに加えて、ネット環境の整備も大変だしお金もかかります。加えて管理費が月2万はあまりにも高すぎです。私ならビンテージ物件でも買いませんね。

トピ内ID：8305060534

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そんな先の事はわからない

今じぇなしだ！

2013年12月28日 12:01

不動産屋の営業言葉で言えば、行く先は「建て替え」ですが。実際は数棟の例があるだけで、かなり難しい問題です。規約等で５分の４の賛同で建て替え可能とありますが費用や反対者の行動でまず無理でしょう。結果、大規模改修で先延ばしですね。木造の、法隆寺や姫路城等を考えれば気が楽です。

トピ内ID：4924870217

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ＵＲ賃貸の方がいいと思います

🐤

そうなのね

2013年12月28日 12:01

固定資産税とかどうするのでしょうか？・・・マンションに棲みついている何かに魅入られてしまったのでは？

トピ内ID：6038874655

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都心近くのマンションを中古で購入しました。

🐱

寒がり猫

2013年12月28日 15:28

窓から皇居の緑が見え、目の前が桜並木、メトロの駅まで５分の立地が気に入りました。この条件で新築で探せば、２SLDKでも１億５千万を超え、手が届きませんでした。今では築３５年超ですが、購入時からさほど値下がりしていません。古い中古を選んだのは、・同じ予算でグレードの高い物件が買える。・新築に拘ると選択肢が少ない。・中古のほうが、マンション住民のマナーや管理の善し悪し、眺望などがわかりやすい。・住民の年齢層が高く、落ち着いている。・インテリアを完全に自分好みにやり直せる。といった理由です。特に私はインテリアにこだわりがありました。高いお金を払ってキッチンのメーカーも選べないなんて、悲しいので。老朽化したマンションは、現在の制度では原則建て替えですが、いずれは「解体、土地を売却して区分所有者に分配して解散」が主流になると思います。古いマンションも耐震検査はやっています。現存のマンションの約６分の１は築３０年以上とのこと。築３５年超の木造は山ほどありますよね。同じ築年数なら断然鉄筋が安全です。勿論、鉄筋も木造も管理によって寿命が決まると思います。

トピ内ID：8282739604

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人による

☂

ヤン

2013年12月28日 15:28

子供に残すとかではなく、一世代で長く住みたいなら、メリットは有るでしょう。立地が良ければ、立地が悪い築浅より売りやすく1DKなら賃貸も可能でしょう。７０年頃の古いマンションがどうなるのか？という点は、まもなく住めなくなるだろうという主張もありますが、実際には分かりません。個人的には悪い買い物ではないと思うので、問題は収入と支払いのバランスが良いかどうかということになります。トピ主は興味本位で人のことをあれこれと嫌な人ですね。このトピを友達が読んだらどう思うでしょうか？

トピ内ID：1228935118

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いろいろある

😑

PKZ

2013年12月28日 15:28

立地が良くて設備が更新されているのであれば、自分で住む分には問題ありません。コスパ次第ですね。老朽化した場合でも、立地が良ければ土地の価値は残ります。場合によっては現状より大きな建物が建てられることもあり、そういう物件は需要もあり貴重です。

トピ内ID：2212663017

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１０年住むとして

🐱

みけねこさん

2013年12月28日 16:33

どのぐらい便利な立地かわかりませんが、賃貸に出したら家賃が１５万相当以上だっていうなら、十分かも。いずれは建て直しになると思いますが、建て直し費用が出せなければ立て直しができずそのまま住めるか、管理組合が買い上げてくれるんじゃないでしょうか。

トピ内ID：8403327062

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ああ、それはね

🐤

いんこ

2013年12月28日 16:33

そのマンションの住人に話を聞くのが一番ですよ。

トピ内ID：2179049442

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鉄筋コンクリートの耐用年数

ココア

2013年12月29日 11:55

50年と言われています。また、私の実家は1974年に建てられましたが、この頃オイルショックに世の中は見舞われていたので、施工主がよっぽどお金持ちで住居者のことを考えていない限り、資材は安めの物を使われている可能性があります。また耐震設計は当たり前ですがされていないのではないでしょうか。実家はお金を惜しまず良い資材で作ってもらったようですが、それでも壁のひびは当たり前にでき、水漏れもあり、何度か改築して住んできました。けれどその建物も今年ついに壊しました。壊した跡の廃材を見ると、どこの部分かはわかりませんが赤く錆びた金属が見られました。外は塗りなおしていくらでも綺麗に見えますが、壊さないと見えない配管などは老朽化していておかしくないです。その古さなら税金をとられるだけの、資産とは名ばかりの建物だと思います。いざ売ろうと思っても買い手がつかなければ大きなお荷物ですから。私ならお金がもったいないので買いません。

トピ内ID：9463119270

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専門家に査定して頂くことも

聞き齧り

2013年12月29日 11:55

この場合の専門家とは、「不動産鑑定士」です。素人さんには、調査が難しいかも知れません。敷地の広さ、建物の施工業者、設備の劣化状況。現在、どのような方が入居されて居るかが一番大切です。相場に比較して安ければ、入居者に不安定な方が多くなります。建物の建て替えが何時頃問題化するのかも、コメントを頂いたらと思います。立て替えが難航すると、変な業者が立ち回る事が予想されます。マンションは、利便性と安全性を買う物で資産的な価値は、二の次と考えることがベターです。中古のマンションは、デパートで衣料品を買うような積りでは、後に苦労しましょう。不安なら止められることですが、ご友人の判断次第でしょう。鑑定依頼の時、目的を明示されたらと思います。

トピ内ID：9699041032

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築35年物件に暮らしています

まる

2013年12月29日 13:00

私は今年、東京都心で職場に歩いて行ける距離のところで築35年のマンションを購入し、リノベーションしました。結果、大満足をしています。築年数はだいぶ経っていますが、自分好みの間取りにリノベーションしたので、不便もなく、大変快適な生活をしています。賃貸の時より便利な場所で、家賃は3分の2以下、通勤時間も大幅に減り、自由に使える時間がかなり増えました。特に売却とかも考えていないので、資産価値など気にしていません。

トピ内ID：0268976590

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レスありがとうございます！

かなこトピ主

2013年12月29日 13:00

ウルちゃんさまブレーカーのアンペア数が最近のマンションよりも低いのですね。これは友達に調べるようにアドバイス出来そうです！ありがとうございます。ネット環境に関しては電話をひかないといけないのも知れません。そうですね・・・。管理費２万円を払い続けるのも。うちのマンションが8000円なのでやっぱり２万は高いと思います。参考になる意見を下さり本当にありがとうございます。

トピ内ID：7595813357

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レスありがとうございます！

かなこトピ主

2013年12月29日 13:00

今じぇなしだ！さまそうです。古いマンションは建て替えが行われるそうで。立地が良いので建て替え前から確保しておくのが良いという感じの事を言われたそうです。古いマンションを安く買う＋建て替え費用を負担するというのは新築マンションを買うよりもお得なんでしょうか？それ前に建て替えまでスムーズにたどり着ける可能性が低そうですね…。そうなのね　さま固定資産は慰謝料の残りまだ余裕があるそうなので　たぶんそこから。仕事もしているので　しばらくは問題ないみたいです。離婚したので、（伴侶を失ったので）何か形のある物（不動産）を買いたいという思いが日に日に強くなっていっているとの事です。私も、もし離婚したらそういう所有するという欲求が高まるのかな～とふと。自分の城が欲しいというか、身を固めたいというか…。お二方とも参考になる意見をありがとうございます！

トピ内ID：7595813357

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うちの近所の場合は

おさかなマンボ

2013年12月29日 15:33

ちょうど同じ年に建てられたマンションがありますが、 7年以内に建て替え予定で計画されているようです。数年前から計画はされていたものの、高齢者のオーナーさん方がなかなか承諾せず、難しいようです。オリンピックが決まって会場も近いので、承諾が増えれば実現できそうですが。建て替えの話は出ていないのか聞いてみたほうがよいかもしれません。うちの近所では、建て替えに関する引っ越し費用などは計画主になっている会社が負担してくれるそうです。

トピ内ID：4803376495

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築40年、当時すでに20年モノ

自治会はこりごり

2013年12月29日 16:22

購入時の建築基準法では建てられない(同じ規模での建て替えはできない)マンションを一部屋、20年前に買いました。自分で住んで、10年ほど人に貸して、その間に大規模修繕と耐震診断があって、今年売りました。あっさり売れました。建築時の図面が残っていなかったり権利関係があいまいな部分があって大規模修繕の妨げになりましたが、行政の支援もあってなんとか済みました。配管もすべて入れ替えたので、当分住めると思います。家賃程度の負担ならお買い得だと思いますよ。ついに取り壊すことになったら、わずかなものですが、土地の持分は残ります。

トピ内ID：4797636463

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え？

🐱

黒猫さん

2013年12月29日 19:28

近隣で新築買ったら幾ら？その差額がメリットじゃないの？現金で買うかローンで買うか知らんけど、独身用物件ならなるべく借金が少ないに越したことないでしょ。資産価値も下がりきてるでしょうから、これからの好景気＋オリンピックバブル期待もあるかも。

トピ内ID：0624775216

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続けてありがとうございます！

かなこトピ主

2013年12月30日 11:09

寒がり猫　さまわ～☆読んでいるだけで素敵なマンションにお住いという事が伝わってきました。お気に入りの場所、お気に入りのお部屋　それだけで人生の幸せ度が違いますよね。古いマンションをお選びになった要点を分かりやすくまとめて下さりありがとうございます！それから老朽化したマンションの結末（建て替え以外の結末）は知らなかったので勉強になりました。友達にも素敵な場所で新しい生活を始めて欲しいなと強く思いました。本当にありがとうございます！ヤン　さま私が友達の事で立てたこのトピで不愉快な思いをされたみたいで申し訳ありません。友達の力になりたくてマンション選びの本を一冊買って読んでみましたがこの掲示板の回答者たちの的確なアドバイスに感銘を受けて今回初めて利用させてもらいました。「離婚した友達が心配」「マンション選びに失敗して欲しくない」こういう気持ちは独りよがりで興味本位の領域なんでしょうね。自分の行き過ぎた行動を反省しました。

トピ内ID：7595813357

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ありがとうございます。

かなこトピ主

2013年12月30日 11:09

PKZ　さまレスありがとうございます。立地がとても良いので土地の価値という面でもう一度検討してみるのがいいかも知れないと友達に伝えようと思います。みけねこ　さまそのマンションのすぐ近くに新築に近い分譲マンションがあるのですが賃貸の部屋の家賃が２３万だそうです。同じく１DKです。なので彼女が買おうとしている物件だど１５万は…どうでしょう。。。賃貸相場を持ち出してみるという　全く知らなかった角度からのアドバイスをありがとうございました。とっても為になりました。いんこ　さまそうですね。もし住人（話しかけやすそうな方に）に運よく遭遇できればラッキーだと思います。ありがとうございました。

トピ内ID：7595813357

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ありがとうございます！

かなこ

2013年12月30日 11:09

ココア　さま大変貴重なお話をありがとうございます。鉄筋コンクリートの耐用年数は５０年なんですね。私もマンションに住んでいますが　旦那が独身時代に既に購入したものなので何も知識がないままに今日まで暮らしていました。そうですよね。友達は現段階では売る事は視野に入れていないそうですが将来は考えが変わるかも知れないですので…。聞き齧り　さまアドバイスをありがとうございます。プロの方に見てもらうのも一つの手段ですね。一つ心配しているのが、友達が「目に見える形ある物を所有したい！」と購入を急ぎ過ぎてしまう事です。人に裏切られた後は　裏切らない何か目に見える物が欲しい気持ちに同意できますが高い買い物なので焦って決めて欲しくないです。でもここで為になる書き込みをして下さる方が沢山いて本当に嬉しく思っています。私個人も　すごく勉強になりました。本当にありがとうございます。

トピ内ID：8844627597

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ありがとうございます！

かなこトピ主

2013年12月30日 11:09

まる　さま実際に購入された方の書き込みでとても嬉しいです！素敵な物件に巡り合えて快適な生活をされているようでなんだか私まで嬉しくなってしまいました。便利な場所に住む幸せは時として何物にも代えがたいのかなと…。一人で暮らしてゆく友達も便利な場所ならば　気持ちよく新しい生活をスタートできそうな気がします。私の友達は、直感で物事を決めてしまう所があるので新年会をうちで開くときにもう一度　話を聞いてみようと思います。まるさまみたいな素敵な暮らしが　友達にも始まりますように！！レスを下さり本当にありがとうございました☆

トピ内ID：7595813357

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マンションを買った方が良い場合の最大の理由は

🐧

すいすい

2013年12月30日 11:09

その物件を気に入り、どうしても手に入れたくなった。とか、自分好みにリフォームをかけたいから。じゃないでしょうか。賃貸に住み続けるのと購入するのとでは金銭的には大して変わりはありません。私は15年前に中古で２LDK マンションを現金で購入しました。家賃を払い続けるのが勿体ないと思ったからなのと、とても気に行ったからです。その後、一生賃貸で過ごすのといろいろ計算してみましたが、マンションって買って終わりではなく税金や積立金、リフォームをかけたりなどそれなりの経費がかかるので、それなりにお金はかかるんです。 11年自分で住みましたが、結局結婚でそこを離れ4年間賃貸に出し、今年売却してしまいました。私の場合、とても気に行った物件を自分好みにリフォームし、11年間とても満足して過ごせました。又、思ったより良い値段で売却できましたが、損得だけで考えてもどうなるかわかりませんから。どうしても気に行って買いたいから買った、で自分で納得してる事が1番じゃないですか？あなたがどうこう言うことではないと思いますよ。

トピ内ID：6344490220

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今じぇなしだ！

2013年12月30日 17:31

建て替えますか？では、ご友人は良い買い物でしたね。場所によっては、容積率の緩和で現在の古年建物より大きな建物が建てる事が可能な場合が多いです。例えば、現在１０戸のマンションとして、建て替えにより１２戸だとかの建物を建てます。その２戸を販売、売上を建築代金に充当というのが基本手法です。スムーズにゆけばイイですね。

トピ内ID：4924870217

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