築40年のマンションを購入して事務所利用に

レス20

（トピ主 3 ）

さくら

2014年02月12日 21:38

仕事

アパレルデザインの仕事で独立した個人事業主40代既婚です。自宅で2年ほど仕事をしていますが、資料や洋服のサンプル等などで自宅では手狭になったこと、また公私を分けるため自宅にほど近い場所に事務所を借りることを考え始めました。希望は50平米、家賃8万以内。　これは住居用賃貸の相場よりやや高めくらいかなと勝手に想定したのですが私の予想は甘く、希望の広さだと10万以上はするのです。さらに保証金も100万と躊躇してしまう金額でした。そしてふと目に留まったのが近所の築40年の分譲マンションの価格。 50平米で630万！このマンションは自宅からも見える徒歩３分の場所。しかも現金で買える金額です。ここを買って事務所にするっていうのはどうなんだろうか。。。。仮に5年間賃貸だと保証金100万　＋　家賃10万×60（5年）=　700万はかかる計算になります。買った場合だと630万＋リフォーム代、仲介手数料や税金等で　800万と試算し、 5年後に400万で売却できれば購入のほうがお得なのではと思うようになりました。本来住居用が前提で事務所利用はＮＧなはずなのですが、管理会社がゆるいようでSOHOや事務所利用が実は多く、実際看板を掲げて塾やピアノ教室のように不特定多数の人が出入りしていても特に咎められることはないようです。管理費、積立金は月1万2000円。固定資産税は3万以内。まあ所有していても苦にならない金額です。　ここ5年くらい、販売価格は下落していないことから、おそらく底値に近いと。最寄駅からは徒歩8分。スーパー、コンビニも近く周辺の環境も悪くないです。万が一事業が行き詰まった場合、賃貸にしてもいいかもと思ってみたり。私の考えは甘いでしょうか？

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そりゃ底値でしょう

匿名既婚

2014年02月13日 12:16

コンクリートの耐用年数は40～50年と言われていますから、そろそろ立て替えの話が出るような物件だからです。立て替えとなると、追加の一時金が必要になったり、管理組合が揉めに揉めたり、とにかく大変ですよ。そこで長く仕事を続けたいなら、お勧めしない物件です。

トピ内ID：1663615480

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う・・・・ん・・・・・

🐱

縦横斜

2014年02月13日 14:12

賃貸の方が良いように思えます。本文の中に「管理会社がゆるいようで・・・」とありましたが、何を見て思われたのでしょうか?　居住者から横やり突っ込まれたら、ゆるい管理会社でも、動きますよ。規約に書かれていますと言われれば、言い逃れできないでしょう。また金額ですが、保証金の１００万で賃貸なら、家賃・敷金・引っ越し費用などすべて終わりますし、即刻、仕事できることでしよう。それと、やはり思うのが、事業が行き詰ったら６５０万は、生活費に十分ですし、病気になったときにでも安心と思います。駅から徒歩８分なら、貸事務所など絶対にあると思います。2月ぐらいから不動産は動きます。もう少し、探してみることです。

トピ内ID：7739035850

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やめたほうがいいような

どうかな

2014年02月13日 14:12

４０年以上経ってるということは、近いうちに老朽化で建て直しとかないですか？水道関係とか古いと思うけど。仕事で使ってる人たちがいても、一生それが通るんでしょうか？本当はいけないことなんですよね？いきなり禁止になったらどうしますか？やめたほうがいいような気がしますけど。

トピ内ID：8766426117

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マンションの寿命

tomo

2014年02月13日 15:25

マンションには寿命があります。私が購入した時は、メンテナンス次第なのではっきりとはいえないが、だいたい５０年位と思って欲しいと言われました。今ざっと検索してみましたが、一般的にも寿命は４０～６０年位の間のようですね。既に築40年なら管理組合が建て替えの検討を始めているかも知れません。建て替え費用は各住人の負担ですよ。不動産屋さんにそのあたりもよく確認してください。賃貸だけでなく分譲もご検討されるのは良いことだと思います。でも、試算の税金や手数料、リフォーム等で１７０万円は難しいかと。リフォーム代は、売主がどんな状態で手放すのかにかかってます。充分御検討を。

トピ内ID：6876654594

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結論から書きます。絶対に買わない方がいい。

🐤

ピヨピヨ

2014年02月13日 16:12

１) マンションの耐用年数からして、築40年ならもう建て替え間近。建物は老朽化し、配管をはじめ一見わからない部分もかなり傷んでいるはずです。不具合が生じた場合、改修には莫大な費用がかかります。耐震性も旧基準の時代で、新しい耐震基準を満たしていません。このようなマンションに、５年後に400万で買い手がつくと計算するのは甘いです。売ろうにも売れない、貸そうにも借り手がつかないことになりかねません。だいたい、過去５年で販売価格が下落していないから今が底値だとは、おかしな理屈です。築年数が40年を超えたら、今後は逆に市場価値はガクンと下がると考えるのが普通でしょう。２)マンションによっては、途中で事務所不可に管理規約が変わり、その前からあった事務所に限り認めているケースもあります。ですが、管理規約に違反して事務所をおくのはまずいです。退去を求められたらどうします？また、本当に住居以外の使用は管理規約で不可なのにそれが守られず、堂々と看板を掲げた事務所や教室に不特定多数が出入りする『管理のルーズなマンション』なのだとしたら、住人の質と犯罪が不安です。女性の個人事業主の仕事場には向きません。

トピ内ID：5302420885

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買えば資産になりますが

🙂

おっちゃん

2014年02月13日 16:12

賃貸なら家賃は経費になりますよ。資産にするのと家賃を経費処理出来るのと、利害得失を考えた方がいいのでは

トピ内ID：6663710724

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甘いです

🐧

trx850

2014年02月13日 17:19

マンションの規約に住居としての使用に限定されているのであれば事務所としては使用できません。管理会社が甘いとかいう問題ではありません。うちのマンションは某英会話の子供向け教室をやられていた方が止めさせられました。マンションの規約をお調べすることおすすめします。使用が認められていればというより住居としての使用に限定されてなければ大丈夫と思いますが。

トピ内ID：0131944782

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結局は自分で判断

波子

2014年02月13日 20:40

このところ不動産に関心があったので、小町でも住宅関連のトピはこまめに読んできました。気づいたのは、中古物件の相談トピで、みんなから後押しされるケースはまずないということです。ここに相談している時点で迷う要素のある物件ということでしょうから当然かもしれませんが、マイナス要素を文字にされて「それでも買えば？」という意見は出にくいのでしょう。裕福な人も多いので、中古物件なんて、、という価値観もあるかもしれません。反対意見が並ぶのを読んだ上で、まだ買いたい気持ちが強ければ、あとは決断だと思いますよ！

トピ内ID：5551990741

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応援します

IT貧者

2014年02月15日 19:27

同じような状況で仕事をしています。他の居住者の使用方法などはトピ主様にしか分かりません。規約の点は字面だけ読むと「やめとけ」になりますが、小売で不特定多数が常時出入りする訳で無いのでいざとなれば住民票を移すという手もあります。元々賃貸分の金額を捨てるつもりでしょうから何ら問題無いんではないでしょうか？事業者の視点と個人の視点は同じではありません。五年後の資産価値も半額まで下げる覚悟があれば、それだけの金額しか出せない人も買い手の範囲に含まれますので売却は可能だとおもいます。システム開発を別のマンションでやってますが賃貸事務所にない利点としては当たり前ですが居住用として設計されていますので徹夜時の仮眠やちょっとした食事など住居と同じ使い勝手でいける所ですね。私は快適な環境構築に努めすぎて自宅に帰らなくなってしまいましたが、これは夫婦円満の観点からはおすすめできません（笑）

トピ内ID：2384147687

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トピ主です

さくらトピ主

2014年02月16日 20:08

たくさんのレスをありがとうございます。皆様のご意見、参考にしながら今も悶々としております。購入したい物件は大規模マンション故、売り物件も多く検討物件は多いほどいいとネットや店頭広告を見て不動産業者を4社ほどまわりました。そして、販売価格にばらつきがあることが気になりまして。もちろん、立地、広さ、設備、内装の違いで価格が違うのは納得できるのですが、偶然同じ物件を案内され、口頭で告げられた金額の差が180万あったことにかなり驚きました。こまめに連絡をくれるし、誠実で信頼できそう。仲介してもらうならこの業者に頼もうと思っていたところに高い価格を提示されショックでした。話はそれてしまいましたが、不動産の購入は結局のところ駆け引きなのだなと、今頃気づいた次第です。不動産業者さんはネガティブなことは一切いいませんし、他で売れてしまうかもと、とにかく購入をせかします。まあ相手も商売なので仕方ないか。 IT貧者さんのご意見参考になりました。ありがとうございます。購入するかやっぱり賃貸にするか今週中に決断するつもりです。

トピ内ID：2440574317

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細かいことですが…１

🐤

ピヨピヨ

2014年02月17日 11:13

純粋にこうした問題の検討に興味があるので、追加レスさせていただきます。５年後に半値でも良ければ売却も可能では？とのご意見がありますが、トピ主さんが検討されている物件の価格は630万なので、もし５年後に半値で売れたなら、315万を取り戻せる計算ですよね。トピ主さんはリフォーム代や手数料、税金を含めた支出を800万と見込んでいて、かりにこの通りなら、購入により５年間で485万支出することになります。一方、賃貸の場合の支出は700万ということですが、これには補償金100万が含まれています。賃貸の事務所の補償金って、退去時には戻ってくるお金ですよね？全額じゃないにせよ、かなりの額が戻ってくるのではないんですか？賃貸住宅の敷金は最近、口実をつけて大部分を返そうとしないケースが多いと聞きますが、その場合も法律では借り手に経年劣化の補修費用の負担義務はないそうですし、ましてアパレルの事務所なら大丈夫なのでは？極端な話、もし補償金が全額返ってきたら、賃貸にかかる支出は600万で、差額は115万。逆に１円も戻って来なかったら差額は215万で、買った場合のお得分がこれより大きくなることはありません。

トピ内ID：5302420885

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細かいことですが…２

🐤

ピヨピヨ

2014年02月17日 11:13

整理すると、賃貸の際の補償金が１円も返って来ないという最悪の場合には、この物件を買った場合に最大215万、得になる計算になります。ですが、補償金が全額返って来るとしたら、得になる額は115万に減ります。そして、他の方が書かれているように、この物件を買った場合のリフォーム代等は、トピ主さんの今の見積りよりもかさむと思います。例えば、売却の際には、仲介業者に依頼して買い手を探すと思いますが、それにも手数料がかかりますよね。お得分はさらに小さくなるでしょう。その上で、今後５年の間に、築４０年のこのマンションに修理を余儀なくされるような不具合が発生する確率と、発生した場合、修理にかかる費用が本当にお得分の範囲内に収まるのかを考えるべきだと思います。私は、これだけ古いマンションだと、不具合が発生する可能性は極めて高く、お得分などは修理費で容易に相殺されてしまうと思うので、絶対に買わない方がいいと思いました。特に、雨漏りや配管の劣化などの修理はおおごとの上、共用部分に関わるので厄介です。かといって修理しなければ仕事に支障が出るし、むろん売れないでしょう。

トピ内ID：5302420885

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大手業者ですか？

🐤

ピヨピヨ

2014年02月17日 17:03

トピ主さんのレスを読みました。売却希望の物件は普通、専門のサイトに載りますよね。不動産仲介業者専門のサイトもあれば、一般人にも公開されているサイトもありますが、いずれにせよ仲介業者は、サイトに出た情報の中から、顧客が興味を持ちそうな物件を選択して紹介します。そして、ネットの公開情報には当然、間取り図などと一緒に、価格が書いてあります。これは売り手の希望価格ですが、ネット上の公開情報を引っ張ってきて紹介する以上、購入希望者がどの不動産会社に頼もうが、価格は同じはずです。私が依頼した不動産仲介業者(大手です)は、案内する前に物件の情報の記載された紹介書を渡してくれ、価格も明記されていました。価格を口頭で告げるって、今時おかしくないですか？私なら不審に思います。少なくとも、そんな大事なことはきちんと書面でくれる業者でなければ依頼したくありません。あと、こまめに連絡をくれるなんていうのは、不動産仲介会社の営業担当は１件仲介で成約するたびにボーナスが入る仕組みだそうですから…誠実さとは無関係な気がします。

トピ内ID：5302420885

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こんな例もあります。

🐤

ピヨピヨ

2014年02月17日 21:05

身近な知り合いが大手不動産仲介業者に依頼して、自宅兼仕事場にとマンションを購入したんですが、真っ先に気に入った物件の紹介書には良く見たら事務所不可とあったんです。でも担当者に相談したら、住民理事会の事前承認が取れることを条件に物件を押さえて話を進めてくれました。理事会に対しては、購入希望者のSOHOがどんな仕事で、どんな使い方をするのかをちゃんと説明してくれました。それで承認されて購入できました。そこの管理規約は事務所使用が一律禁止だったのではなく、『承認されればOK』となっていたからでもありますが。大手なら何もかも良いとは一概には言えないでしょうが、少なくとも、皆もやっているし誰もとがめないから大丈夫ですよ、と言われて購入を急かすような業者だったら、そこでは購入しなかったと思いますよ。

トピ内ID：5302420885

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一応中古物件購入者から

💋

サンタナ

2014年02月18日 13:01

私も築２０年の中古マンションを、トピ主さんと同じくらいの値段で購入しました。で、今１０年住んでます。もともとどこかの事務所だったらしく、内装はキレイでしたのでリフォームが無かった分、トピ主さんの予想金額より１００万ほど少ない金額で購入しました。管理費・積立金もほぼ同額「でした」実は大規模修繕が２回あり、それで修繕費が底をついてしまったんです。で、修繕積立金と管理費が値上がりしたんです。それも倍近く。築２０年（当時）の物件ですらそういう事があるので、トピ主さんが購入したいと思っているその物件はさらにかかる可能性があります。本当に良く考えて学んでから購入した方が良いですよ。

トピ内ID：3340845667

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トピ主です。

さくらトピ主

2014年02月18日 13:01

ピヨピヨさん。参考になるご意見ありがとうございました。今日不動産屋へ行ってきました。結果お断りしました。実は、前日鍵をお借りして一人で下見に行った時、偶然隣室の人に出くわし、この部屋を購入しようかと思っていることを伝えたら、階上の音、隣室の音が結構ひびくわよとと教えていただきました。単純に室内はリフォームすればOKと思っていたけれど、改めて細かく見ていくと何もかも古いし、天井は低いわ、水回りも気に入らない位置にあるわと不安な要素がたくさん見えてしまって。特にトイレ、バス、キッチンは最悪で、気持ち悪くて絶対使えないと思いました。水回りを移動すると、リフォーム代がかさむというのは自宅リフォームで経験済みでしたので、予算オーバーという不安が大きく頭をよぎり。そうこう考えている間に上階の水洗の流れる音が響いていましたしね。こんな風に聞こえるのかーーとプチショックでした。案外一人下見、重要かもしれません。

トピ内ID：2440574317

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トピ主です

さくらトピ主

2014年02月18日 13:01

ちなみに諸経費込800万が希望！と言っていたからか、リフォーム代込で800万以内の提示でした。不動産屋が手配してくれたリフォーム業者です。本来はもっと高額な見積もりだったそうなんですが、私の予算内におさまるよう勉強してくれたそうです。けれども実際は工事に入ってからでないとわからない部分もいくつかあるので、追加料金が発生する場合もあるとも説明がありました。で、結局お断りした理由は、とにかく買うかどうか今日決断しなければならなかったから。リフォーム業者立ち会いの下見から見積りが出るまで3日間。見積だ出たらその場ですぐ返事。はい、私にはその決断力がなかったのです。住居を買う金額としては安いかもしれないけれど、2年間一生懸命働いて得た報酬でもあるし、私はせめてもう少し、後一日でも考える時間が欲しかった。でも売主さんはとにかく今日までしか待てなかったようです。人も仕事も縁、不動産とも縁と思い今回の購入は見送ります。

トピ内ID：2440574317

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色々見た方がいいですよ

なみ

2014年02月18日 16:14

建設業でこういった相談を良く受けます。マンションの寿命は～５０年とありますが、一概には言えません。一戸建てはもっともちません。仮にオフィスビルでも同要件はざらにありますし、賃料も嵩むので状況次第だと思います。注意点としてやはり築４０年・管理費１万数千円は安すぎるので、おそらく全く管理されていない状況だと思います。そういったマンションはまた貸しが横行されがちで、階下の住民がどういう経緯で入居し、誰なのか全く分からないケースが多いです。例えば日中寝ている家であったり、逆に出入りが激しく騒音著しい家かもしれません。また管理状態が悪いと漏水やひびが放置され、カビやネズミの原因になり倉庫代わりにもならないかもしれません。ただ建物が古いだけなら大丈夫ですが、使用トラブルがあっても、管理状態が悪いと誰にどう苦情を言っていいかもわかりません。更にありがちなのがあっという間に物が増え、また手狭になってしまう場合です。ですからまずレンタル倉庫や自宅をリフォームをする人もいますよ。トラブル回避のため、色々な物件に何度も足を運んで確認し、損しない程度の認識でいた方がいいと思います。

トピ内ID：2569395363

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ご報告レスを読みました。

🐤

ピヨピヨ

2014年02月18日 23:56

トピ主さんの最新のレス２つ、読みました。今回は購入を見送られることにしたのですね。縁、という言葉に、私も同感です。独立して立派にお仕事されていて、本当にすばらしいと思います。トピ主さんの今後のご成功をお祈りしています。

トピ内ID：5302420885

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え？　

匿名

2014年02月19日 14:47

＞特にトイレ、バス、キッチンは最悪で、気持ち悪くて絶対使えないと思いましたそんな物件を買おうと思ってたのですか？下見は初めてではないのですよね。それまで気づかなかったのですか？＞案外一人下見、重要かもしれません案外どころではなく、一人でも大勢でも、下見は重要です。朝昼夜平日休日、雨の日雪の日晴れた日、全部必要ですよ。まさか、してなかったのですか？近所への聞き取り、下見もろくにせずに、買おうとしてたなんて呆れます。　マンションを買うこと自体、向いてないと思います。もっと勉強が必要です。中古マンション購入トピで「やめとけ」な意見が多いのは、それだけ実際のトラブルが多いから。赤の他人のトピ主がどれだけ損をしようと、レスした人は痛くも痒くもない。なのに「慎重に」とレスをくれる。ありがたいことですよ。

トピ内ID：1663615480

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