住宅　買い替えローン

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（トピ主 2 ）

♨

まりもっこ

2014年10月07日 17:11

話題

はじめまして。どなたか不動産に詳しい方、教えて下されば幸いです。 30代前半主婦、1歳の子供がいます。今現在、持家を売却中です。理由はご近所さんとの人間関係です。築6年、現在ローン残高2100万。業者による査定額1980万。現在1900万にて売出し中ですが、売れません……。売り出して1年経ちますが内覧は1件。（それも冷やかし。）業者には地域は人気なので売れると思いますと言われましたが、ライバルの中古物件もいくつかあり、安い新築もあります。うちは条件がいい訳でもなく、正直売れないかも…と思っています。当初は家を売り、煩わしい人間関係のないアパートにでも住むつもりでしたが、買い替えローンというものも視野に入れる事ができるでしょうか？売却予定額1300万（業者による買い取り）自己資金500万年収600万（主人35歳）（私も子供を保育園に入れたら働く予定です。）新規ローン30年くらいで1500万以上の物件を新たに買う事ができるでしょうか？

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賃貸に出すという選択

🐧

ステフォン

2014年10月09日 10:27

現在の住宅を業者による買い取りで手放すと、月25万円以上の家賃を6年間払ってきた感じになると思います。実際にはその金額を支払っていないので、ローンの残債が発生するわけですが。現在の住宅の近隣の家賃相場はいくらぐらいでしょうか。賃料によっては、現在の住宅を賃貸にして、家賃収入でローンを返済するという選択もありではないでしょうか。賃貸にすると住宅ローンは一括返済する必要があるので、事業用のローンを組みます。但し、評価額に対してある割合までしか貸してくれないので、自己資金で現在ローンの一部繰り上げ返済か必要と思われます。

トピ内ID：3126695302

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とても損

ねこねこ

2014年10月09日 10:27

1000万の損をしてまで売るご近所トラブルってどうなのでしょう。その買換えというのは、業者が買い取り追い金をして抵当を外し、その代わりにその業者が建てるというものなら、値引きがしにくいのではないですか。また信用できる業者でないと危ない気がします。

トピ内ID：6747994550

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1300万で売却するなら、売り出し額を下げてみては？

♨

おんせん

2014年10月09日 13:00

1300万で売るくらいなら、1900→1800万のように百万単位で値下げしてみてはいかがですか？私も住宅購入の際に中古住宅を観察していましたが、当初1900万だったお宅が値下げしつつ数年で1500万台で売れていました。問題は1300万で売った場合、残2100万ですから800万を一括で返済ですよね。売却時にも仲介手数料や諸費用や税金はかかるはずです。買い替えローンとなると物件＆新たな諸費用＋その800万ということでしょうか。自己資金500万をすべて充てられるのでしょうか。年収600万とのことですので、借り入れは銀行が支払い可能と判断すればできると思いますが、まず現在の借入先の銀行には相談していますか？売却後の返済計画にトピ主さんの稼ぎはいれないで考えておいたほうがいいと思います。新しい購入先の家で人間関係が・・・となった時は大丈夫でしょうか。この先お子さんの学費や教育費も必要ですし、ローンを払いつつ老後の資金も必要ですよ。

トピ内ID：9873778935

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買うどころか、売ることすらできない。

💄

ミネ

2014年10月09日 16:41

売却額　　1,300 自己資金　　500 ーーーーーーーーーーーーーーーー手元資金　1,800 ローン返済2,100 ーーーーーーーーーーーーーーーー追加資金　▲300万円そもそも、自己資金をさらに300万円用意しないと、抵当権の解除ができないので、売却そのものが不可能でしょう。新規ローンは売却後に考えることです。

トピ内ID：5767450890

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焦らずに！

🐱

家の人

2014年10月09日 16:41

こんにちは。　前向きに売却を考えていらっしゃるのですね～！まず、焦って結論を出さないこと！ですね。不動産販売業者は、複数に聞いてみる。値段を下げて、売却を試みる。（１３００万円が最低ラインということですよね）よーく考えて、何度でもシミュレーションして、方向を決めて」くださいね！陰ながら応援しています！！

トピ内ID：9083492106

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できます

🙂

はな

2014年10月09日 18:59

買い替え、住み替えローン可能です。その条件なら大丈夫。都銀で住宅ローンの仕事をしていますが他に借り入れがなければ可能でしょう。業者の買取保証は必要です。ただ、個人的にはお勧めしません。希望額で売れるのを待った方が無難です。今は低金利ですが、今後上がってくることを視野に入れて、お子さんの学費、万が一の備えを考慮し、借り入れ額は極力おさえた方が将来安心です。現金も手元に残しておく必要があります。諸費用も結構かかりますので。焦りは損すると思います。

トピ内ID：4558484998

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もとの家のローンはどうするの？

匿名

2014年10月10日 17:42

家を売るためには、家の抵当権を抹消しないといけないと思うのですが。ローンで購入されたと言うことは、売り家が担保になっているのではないでしょうか。諸経費は無視して、2100万ローンが残っている家が1300万で売れ、それでローンを返済しても800万の負債が残ります。 800万を返さないと抵当権を外すことができません。それも精算した後の自己資金が500万でしょうか。または、業者さんは、抵当権付きで買い取ってくれるのでしょうか。ローンを完済できるだけの自己資金がなければ、新しい家を買うのは無理だと思いますが。

トピ内ID：7215567821

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トピ主です

♨

まりもっこトピ主

2014年10月11日 11:37

このようなトピにレス下さり、ありがとうございます！仲介でのアドバイスもありがとうございました。おっしゃる通り、できれば何とか仲介で……と思ってはいます。買い替えローンは最後の手段と思っています。ネットでの簡易シミュレーションのようなものでは、一応可能と出たもので、早く出て行きたい気持ちが強くなってしまいました。焦りは禁物とおっしゃってくださった方、ありがとうございます。トラブルというのはここでもよく見かける、道路族による精神的苦痛です。被害に合われている方ならわかると思いますが、大損してでも出て行きたいと思うほど追いつめられます。入居当初より５～６年我慢してきました。（道路族の子供達も少し大きくなり、また道路族親の離婚などにより、道路遊びのピークは過ぎていると思われますので、次に住まわれる方への影響はほぼないと思います。ならばいいじゃないかと思われるかも知れませんが、ピーク時に我慢に耐え兼ね苦情を言ったところ、ボスに嫌われるという事態に。もうここで一生住めないと思っています。お察し頂けると幸いです。）

トピ内ID：2341752150

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抵当権

はな

2014年10月12日 15:30

買い替えローン、住み替えローンは残債も含めて借り入れ可能です。購入口と抹消口のローン二本立てになる場合もあります。売却と購入を同時決済で行います。なので、決済時に抵当権を抹消し、新たに新居に抵当権設定を行います。また、銀行によっては諸費用の一部を含めて借り入れ可能です。ただ、繰り返しになりますが、お勧めはしません。良くご検討なさって下さい。

トピ内ID：4558484998

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トピ主です

♨

まりもっこトピ主

2014年10月12日 15:30

このようなトピにレス下さり、ありがとうございます！買い替えローンというのは、おっしゃる通り自己資金不足により抵当権が抹消できません。なのでその不足分（－３００万）を新しく買う家のローンに上乗せするという事です。つまり、フルローンになります。説明不足で申し訳ありませんでした。仲介でのアドバイスもありがとうございました。おっしゃる通り、できれば何とか仲介で……と思ってはいます。買い替えローンは最後の手段と思っています。ネットでの簡易シミュレーションのようなものでは、一応可能と出たもので、早く出て行きたい気持ちが強くなってしまいました。焦りは禁物とおっしゃってくださった方、ありがとうございます。トラブルというのはここでもよく見かける、道路族による精神的苦痛です。被害に合われている方ならわかると思いますが、大損してでも出て行きたいと思うほど追いつめられます。入居当初より５～６年我慢してきました。ここで一生住む気はなく、蛇の生殺しみたいな状態ですね。あぁもうどうしたらいいのか…。

トピ内ID：2341752150

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不満は誰にでもある。

😨

夕子

2014年10月14日 12:39

厳しい意見ですが、トピ主様のような方は、どこに住んでも同じなように思います。本音を言います。私も、十数年前から家を変わりたくて、我慢して来ました。家を一度買うと、よほど資金がある人以外は、そう簡単に越せないものです。大抵の人は、初めて住んだ人は、何らかの、不満や色々ありますよ嫌だからと言って、せっかく自分達で買った家を売るなんて少し考え方を変えてみたら、そんなに気にならないと思うのですが私も、今の近所の人は閉鎖的で、愛想もないし苦手です。人間、嫌いと思うと、益々、相手も自分の事を嫌いになります。他の事に目を向けてみようとしました。結構気にならなくなりました。家を買い換える前に、もう一度よく考えてみて下さい。そんな事で余分なお金が出る事は、本当にもったいない話です。それでも、売却しますか？

トピ内ID：4766514832

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本件内容は基本的に可能と言う事で

疲れたよパトラッシュ

2014年10月14日 22:50

販売期間が１年で、内覧が１件ですか… 販売価格を、例えば１５８０万円や１６８０万円に下げてみてはどうですか？値付けから間違っているようです。または、売主負担のリフォーム渡しにすとか。そもそも業者か５らの提案は無かったのですか？２・３件、他業者を廻って相談してみてはいかがです。

トピ内ID：4764940341

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応援します

台風

2014年10月15日 17:03

買い替えローンというのはよくわかりませんが、買い替えは応援します。どこいっても同じだというレスもありましたが、同じじゃありませんよ！引っ越してみてわかりました。おかしな人がいない環境はあるんだと。家族全員家でゆっくり休めずよく病気だらけだったのが、今は皆元気になりました。でもその分お金はなくなり、老後の金銭的余裕はなくなりましたが、そのまま住み続けていたら、ストレスで免疫力が落ち、大病したと思います。もちろん気にならない程度でしたらもったいない話ですが、金銭的に余裕があるか、あまりにおかしな環境なら、どうぞいろんな所で相談し自分でさんざん研究して足も使ってよい場所を選び、良いお引越しをなさってください。わかっていても色々なところで繰り返し話を聞いた方がいいですよ。別の場所にいけば必ず違う話が聞けて知識が増えるし、情報や知識が増えるほど良い選択ができるし、良い運にも恵まれると思います。おかしな物件の定義は人によって全く違うので誰かに一任すると失敗します。よく準備してから探したほうがいいと思います。

トピ内ID：9816507635

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不動産会社探しから仕切り直されてはいかがでしょうか。

🙂

rona

2015年09月21日 12:07

質問者様の心情お察しします。親ボスの影響が大きいようですね・・・。大損をしてでも家を買取で売ろうと思われるほどなので、よほどのことだと思います。それにしても、家を売りだして、1年で1件だけの内覧とは少なすぎます。そもそもの売り出し価格が適正価格ではない、ということではないでしょうか。不動産やさんが、質問者様の家の売却のために熱心に動いてくれているとは思えません。価格を下げるご提案などはなかったのでしょうか。仲介業者との契約は専任ですか？レインズには登録されていますよね？他の方の回答にもありましたが、買取では仲介による販売よりも相当安くなります。やはり不動産やさんの選定から仕切りなおしをされてはいかがでしょうか。他の不動産会社に複数社、査定を依頼し、信頼できる会社、担当者を選ぶところからやり直されたほうが良いように思います。なんとか、質問者様が、損をすることなく、適正価格で家を売却でき、新しい生活を始められることをお祈りいたします。

トピ内ID：7549175361

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当初の予定に戻る

🙂

月

2015年09月21日 16:21

＜当初は家を売り、煩わしい人間関係のないアパートにでも住むつもりでしたが、予定通り、賃貸に移られた方が良いと思います。まだお若いので、賃貸に住みじっくり物件を選び、頭金を増やしてから購入が吉。今焦って購入したマイホームが、また難ありだったら大変。賃貸でもマンションでも、人が集まって住む場所には、必ず人間関係（利害）ありです。過大なローンを背負えば縛られ、身動きが取れなくなります。マイホームは家族が幸せに暮らすための場所、今の戸建では平穏に暮らせないなら、引越しはした方がいいです。校区の良い場所に、賃貸で住んでみるのが良いでしょう。

トピ内ID：5311642054

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