平成23年11月にフラット35でローンを組みました。金利が当初の10年1.2％、次の10年が1.9％、それ以降の15年は2.2％です。現時点4年目で繰り上げ返済を200万円しています。知人から繰り上げ返済は10年以降にした方がいいと言われました。私は少しでも早く繰り上げ返済をして利息を減らした方がいいと思っていたのですが・・・。詳しくご存知の方、ご助言よろしくお願いいたします。

家の繰り上げ返済について | 生活・身近な話題

元金が

あつこ

2014年10月29日 10:05

元金が大きければ大きい程利子は大きいです。よって早い内の方がお得です。

トピ内ID：3899198390

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繰り上げ返済は無駄

アドバイザー

2014年10月29日 11:09

金利が低いので、繰り上げ返済してもたかがしれてます。余裕が有るなら、200万でも投資した方がいいです。悪くても10％のリターンは期待出来るので。

トピ内ID：6571244406

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感想

唐辛子

2014年10月29日 11:09

借金ですから繰上返済はやってたほうがいいです。そして、早めにしたほうが望ましいと思います。ただ、注意すべきなのは早く借金を返済したいがために最初からやりすぎること。繰上返済をしすぎて現金を残しておかなくなることは危険です。多くの方の家を購入する時期は子供がまだ小さくて、何かとお金がいろいろかかる時期です。まとまったお金が一気にかかることも多いです。そのため、まとまった額の現金を残して置かないと、いざとなったときにお金が払えなくて、別の借金をしてしまうという悪循環を起こすこともあります。実際に少なくないんですよ。目先の借金を払うことにしか目がいかなくて中期的なお金の運営を考えてない人。１０年以降と知人が言ったのは、出費が多い時期を過ぎて生活に余裕ができてから繰上返済を始めたほうが生活に無理がなくなるという意味で言ったのではないでしょうか？トピ主さんがどういう返済計画を立てているのか分かりませんが、生活に無理のない範囲で繰上返済を行なっているのであれば、問題ないと思います。

トピ内ID：1703696468

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素人の知人ではなく金融機関に相談しましょう

🙂

タケコ

2014年10月29日 11:09

おっしゃる通り、少しでも早く繰り上げ返済をして利息を減らすのが鉄則だと思います。すでに200万円の繰り上げ返済をされているのですから、初期の200万円がどれほどの効果をもたらすかご存じのはず。ローンの元本が200万円分減り、その数倍の利息が一気になくなります。そして、ローン支払い期間がかなり短くなります。単純に、「200万円÷月々の支払金額」ではなく、「200万円÷月々の支払金額のうちの元本分」という計算になりますから、期間を短縮する効果は絶大！計算し直してぐっと短くなったローンの支払予定表を見て感激しますよね。時期が早ければ早いほどこの効果は大きくなりますので、最初の10年をふいにしてしまうのはもったいない！ところで、知人の方がおっしゃっているのは住宅ローン減税のことだと思います。住宅ローンに対して、10年間税金を控除してくれるという制度です。借入額の1％が控除されますので、例えば、借入金が4000万円だとすると、年間40万円の控除がうけられるわけです。10年分で400万円になります。続きます

トピ内ID：2047665114

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続き：素人の知人ではなく金融機関に相談しましょう

😀

タケコ

2014年10月29日 11:09

では、最初の10年間は繰り上げ返済を控えるべきでしょうか？単純に4000万円の1％の10年分と、500万円を繰り上げ返済したとして、3500万円の1％の10年分にどれくらいの差があるかを考えてみたらよいと思います。 400万－350万＝50万例えば、5年目に500万円を繰り上げ返済する場合に減る利息の額と、10年目に500万円繰り上げ返済する場合に減る利息の額。この差がどれくらいになるのか。難しいようでしたら、金融機関に相談して計算してもらうことをお薦めします。

トピ内ID：2047665114

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変動で借りてる人では？

サファイア

2014年10月29日 11:09

主さんのお友達が言っていることは、今の低い水準の変動金利で住宅ローンを組んでる人向けのことではないでしょうか？住宅ローン減税は年末のローン残高に対して1％が返ってきますよね。それに対して今の変動金利は実質0.7～0.8％くらいじゃないですか？なので0.2～0.3％程度返ってくる金額のほうが多いということでは？住宅ローン減税を受けられるのは10年間なので、減税が受けられなくなった10年目以降に繰り上げ返済したほうがいいということじゃないかなーと思うのですが。

トピ内ID：4375601333

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計算してみましょう

ユウ

2014年10月29日 11:09

私も詳しいわけではありませんが、住宅ローン控除で残高の1.0％分がかえってくるので、金利が1.0％以下であれば繰上げ返済は控除がなくなる10年後から開始した方がお得ということになります。 1.2％だと詳しくシミュレーションしてみないと何とも言えませんが、繰上げ返済した方がほんの少しお得なのかなあ。私はフラット35ではなく、金利が0.975％（4年目）だったので迷いましたが保証料がかかっていたため繰上げ返済を決行しました。初期の戻し保証料はかなりのものだったので繰り上げて正解だったと思います。エクセルで自分で計算することもできますし、ネットでも簡単にできるので、何通りか試してみるとよいと思います。

トピ内ID：1955173733

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それ、本当にフラット３５？

🐷

ふりふりさえもん

2014年10月29日 11:09

フラット３５（以後、Ｆ３５）って、読んで字のごとく３５年間はローン金利（以後、金利）が一定になる住宅ローンですが、とぴ主さんの書いてあることって本当にＦ３５なんですか？すなわち、仮に金利が１．２％だとすると３５年間は何があろうとも１．２％になるのですが・・・。繰り上げ返済ですが、これは早めに払ったほうがお得です。と言うのは、最初の内の返済は元金ではなく利子を返しているので、期間短縮型の返済の場合早く返せば返すほど期間短縮分が長くなり、最終的に合計の支払額が減るからです。ローン返済表を一回ご覧になれば分かるかと思います。ただし、これらはあくまで築浅の物件をＦ３５で借りている自分の経験に基づいて書いているだけですので、詳細や不明点等はローン会社に相談したほうがいいと思います。

トピ内ID：7827489057

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貯金するなら借金返せ！

🙂

甘酒

2014年10月29日 12:55

昔、野末チンペイというお金評論家がいました。我が家は築24年で2000千万借りましたが、この言葉をテレビで聞いて10年で完済しました。30年ローンでしたが6.6パーセントで30年で返済総額4500万円。利子って怖い！ボーナス、臨時収入、百万円貯めては繰り上げ返済しました。銀行で係りの方に繰り上げ手数料がかかるからもっと貯めてからの方がいいよ、と言われましたが３百万を目標とするとモチベーションの維持が難しいと思います。三百万あると車や贅沢品が買えるので繰り上げ返済よりご褒美に使いそうですし。お金が出来たら貯金するより借金返したほうがいいに決まってます！色々考えるより、とにかく返す！返す！返す！ローンを完済した時は嬉しかったです。それと家はメンテナンスがいるので十年目で外壁の塗り替え、3年ごとのトイレや給湯器、壁紙などきれいにプチリフォームできます。四の五の言わず、色々な情報に惑わせられないで返済！

トピ内ID：8272908413

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友達　間違ってるぞ!!!　うそ教えちゃダメだよ

紅葉

2014年10月29日 12:55

金利と元本の関係を表にしたもの見てください(住宅ローンの本を見て) 繰り上げ返済とは元本の部分のみがごっそりと減るのです聞いた手前うっかり信じてしまった感はありますね勉強不足さんと間違った知識さんとのダブルですが今気づけて良かったです余剰資金があればどんどん繰り上げしましょう(繰り上げ派ならですけど) 経験者から残り2.3百万位になると気が緩んで毎月返済でいいかと思いますが大間違い更なるスパートで一気に返済金利の金額がリアルに多いと実感できるんです最後の百万前後を一気に返済した時に知りました今でも中途半端に気を緩めた過去の自分に教えたいです

トピ内ID：2390507275

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金利1％未満の話

いずみ

2014年10月29日 16:19

10年は住宅ローン減税がありますが、上限は残高の１％ですから、金利が１％を上回るトピ主さんには当てはまりません。変動金利で1％未満なら当てはまるでしょうけれど、１％を上回る金利に変動になっていないか確認しないと駄目ですね。

トピ内ID：9185573041

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早い方がお得と聞きましたが

🐶

サム

2014年10月29日 16:19

繰り上げ返済は利息を減らせる早いうちにした方がいいと聞きました。なのでうちも溜まった時に繰り上げ返済をしました。詳しくは借りている会社で、いつ頃返済するといくら位得になるのか聞いたら詳しく教えてもらえますよ。今となってははっきり覚えていませんが、繰り上げ返済も２通りあったと思います。フラット35は1.9～2.2％になるんですね！うちは何年も変動で、金利がだいぶ低いままです。ただ新聞や銀行からくる案内をきちんとチェックしないとなりませんが・・。経済を見て、借り換えも視野に入れておいたらいいと思いますよ。うちは以前借り換えをして金利がぐんと安くなりました。

トピ内ID：6708330348

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それは多分

yuu

2014年10月29日 17:29

１０年以降と言っている人は、住宅ローン減税が終了してからの方がお得だよ、という事なのかな。私が家を建てたのは、１５年前だからあまり参考にならないかもしれないけど、私は減税期間は考慮せずに繰り上げました。当時の金利は３．０～４．０％なので、たしか１０年以内に３回繰り上げたかな。シミュレーションの結果、返済額が２００万円以上減ったので良かったと思っています。月８万７千円の返済が、月５万円になりました。今のローンや減税の事はよく分かりませんが、計算してみてから考えたらどうでしょうか？繰り上げ返済しているのなら、ローンの利子分がどれだけ減ったか、明細見ればを比較できると思うので、所得税の減税が毎年いくらなのか分かりませんが、どちらが得か考えましょう。私の場合不況の走りだった頃なので、月々の返済を減らす形をとりましたが、たしか期間短縮の方が繰り上げ返済は、よりお得だったような気が・・。

トピ内ID：3432956470

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ローン減税との比較

高齢者

2014年10月29日 17:29

＞知人から繰り上げ返済は10年以降にした方がいいと・・・多分ローン減税を念頭に置いての発言と思います。今後１０年間のローン減税を受けた場合の減税額と、繰り上げ返済をした場合の利息軽減額との比較ですから、トピ主さんが自分で計算して下さい。一般的には、繰り上げ返済は早い方がより特になるケースが多いようです。限度いっぱいに減税を受けられる人は殆ど居ない筈ですから。

トピ内ID：7289522920

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10年の根拠を友人に尋ねてみては？

🐴

とらうま

2014年10月29日 18:31

住宅ローンの返済方法が「元利均等払い」なら早い方がいいと思います。それは最初の方の支払いの利息と元金の割合が「利息の割合が大きいから」です。もし友人が住宅ローン控除を目的に10年以降と言うなら、トピ主さんが差額がどれくらい得か計算してみると良いと思います。それか10年目に金利が上昇するから10年目に返済をとすすめているケースもあると思いますが、当初10年の1.2パーセントでも総額が減れば支払い利息も減ると思いますよ。お手元に返済予定表がありますよね？何年何月の利息がいくら、元金がいくら残額がいくらというものです。その返済表の「元金」を200万円分(利息分をぬきにして)表の返済日を進めて見てください。その間の利息と期間が浮く分です。それを10年後の表でも計算してみてどちらが得になるか確認してみてはいかがでしょうか。 (先に返済した場合は金利が上がる時の支払い金額が少し減る方に変わってくると思います) 返済期間が短くなっても繰上げ期間関係なく10年目(33年10月？)までは1.2パーセントです。

トピ内ID：3730453966

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借入先の金融機関に

傀儡課長

2014年10月29日 18:31

直接聞いてみるのが一番正確です。金融機関によっては、繰り上げ返済しても全くメリットがないところもあるらしいので。「今２００万円繰り上げ返済するのと、１０年後に２００万円繰り上げ返済するのを比べると、返済総額はどちらのほうが少ないですか？」と聞けばいいんですよ。

トピ内ID：7608160733

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色々考え方はあるでしょうが

🎶

aiai

2014年10月30日 11:14

顧問の税理士の方は、「１０万でも返済したほうがいい」といつも言っています。その返済に対して手数料はかかるが、一回飲みに行くのを我慢したと思えばどうってことない金額でしょ？と。主様が言われるように、やはり利息が減るので、少しでもこまめに返したほうがいいと言っていました。対して、取引銀行の方は私達の購入当時、購入から１０年の減税があったためその１０年の減税が終わって、まとめて繰上げ返済をする方が多いとおっしゃっていましたよ。銀行員の方曰く「かしこい」と言っていました。なので、それぞれの考え方はあると思いますのでご自分の良しとする方法でいいのでは？繰り上げ返済自身はどちらにしてもしたほうがいいものだと思いますので。ちなみに私どもは後者でして、今年減税が終了するためまとまった額を前倒しする予定です。

トピ内ID：7168263133

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繰り上げ返済は、早い方がいい

チェックマン

2014年10月30日 11:14

知人の意見は無視した方がいいです。多分、元利均等払いだと思いますので、１０年経っても元金は、そんなに減っていないと思います。元金均等なら別ですが。私の場合は、年末調整で住宅ローン減税の恩恵を受け、翌年２月に２００万円の繰り上げ返済を続けました。２月にしたのは、１月は年末年始休暇の後で、担当者も忙しいからと思っただけです。ちなみに、一般融資は４．３５％、特別融資は４．７％の時代です。数値は若干の誤差があると思います。

トピ内ID：8639820604

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繰上げた方がいいに決まってます。

🙂

財務経理部

2014年10月30日 13:00

　知人の方は住宅ローン減税のことを言ってるのかと思いますが、繰上た方がお得です。　トピ主の総借入額、月々の支払額が不明のためだったので、下記条件でシュミレートしてみました。条件借入：3,000万返済月々：93,500（この金額だとトピ主の利率条件で35年で支払が終わります）返済方式：元利均等返済 ★繰上を全くしない場合　利息：約901万円　減税額　256万円　差引：645万円 ★初年～４年目まで毎年50万ずつ繰上、以降繰上無しの場合（主さんこれかな？）　利息：約747万円　減税額　238万円　差引：509万円 ★11年目～14年目まで毎年50万ずつ繰上、以降繰上無しの場合（主さん友人案）　利息：約786万円　減税額　256万円　差引：530万円　万円未満の端数は切捨てしてます。大まかですが、上記のような結果になると思います。　住宅ローン減税は、所得税額を控除しきれない場合（納税額より控除額が多くなる場合）でも住民税算定で考慮されるので、お得ではありますが繰上の方がお得なんですよ。投資は論外ですが。主さんもご自身で調べてみて下さい。

トピ内ID：1195393555

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税金の問題では？

ももばーさん

2014年10月30日 13:00

『１０年』というのは、住宅ローン控除が使える期間では？繰上返済をして借入残高が減ると、それだけ控除額も減りますので。利息計算よりもまず、所得税・住民税がどれくらい変わるのか、キチンと確認された方が良いですよ。最寄りの税理士会・役所での税金の無料相談をご活用ください。

トピ内ID：8865868229

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サファイヤさんが正解

コンブ

2014年10月30日 13:00

住宅ローンの年末残高1％、10年を上限に税額控除を受けることを前提としたお話です。ですからローン金利が1％未満の場合には支払い金利とほぼ同等か、場合によってはそれ以上の税額控除を見込むことが出来るので、10年間は焦って繰上返済をする必要がないということです。トピ主さんの場合にはローン金利がいずれにしろ1％を超えるので支払金利だけのことを考えれば、早期に繰上返済する方が総支払額は抑えられます。ただ手元に資金を残しておきたいなどの事情がある時には、その繰上返済の時期、額について考慮の余地があるということです。

トピ内ID：9970847793

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早ければ早いほど

😠

こぶ

2014年10月30日 17:28

早期返済の方がいいと思います。最初の方って利息しか返してないんですよ。元本は減ってません。住宅ローン減税もありますが、私は余裕があるならどんどん返したい。そして子供にお金が掛かるようになる頃には返し終えていたいです。

トピ内ID：1826057969

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債務者が持つ「期限の利益」

🐱

にゃんきー

2014年10月30日 23:59

借主には、決められた期日まで返さないでよい、という期限の利益という権利があります。将来にわたりおおよそ確実に返済できる、ということが見込めるのであれば、繰り上げ返済することによって期限の利益を放棄しているということを知っておくべきでしょう。どういう権利があるのかというと、借りているお金を投資することで得られる超過利潤がある場合や、団体信用生命保険に加入している場合債務者が死亡したら返済が免除されるという権利などです。今後金利がどのように推移するかをどう考えるかにもよりますが、私でしたら繰り上げ返済はしません。

トピ内ID：2149712523

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返済総額減額分と比較すべきリスク/コスト

元住宅営業

2014年10月31日 10:31

考慮すべき点は 1)早期返済は必ず「期間短縮型」を選ぶこと 2)住宅ローン減税との比較 3)団信=ローン残額の生命保険ですので必要な生命保険額によっては別途生命保険の増額コストも 4)短期間であれば、年数%での運用は容易住宅ローンは完済するまで絶対にミスができません完済まで支払い続けるが第一で、金利や返済総額などはある意味二の次です失業、転職、転勤、勤務形態変更などによる収入の不安定化病気、妊娠(共働きの場合)、介護、事故、災害、修繕、学資など予定額よりも費用が掛かってしまいすぎた場合なども考慮して手持ち資金も保持していないといけませんその上で早期返済による支払総額減額メリットが活きてきます個人が住宅ローンより安く金融機関より借り入れる事はまずできませんので万が一の場合借り入れすれば…な人生設計になるならば特に良く考えましょう個人的には総額○○万円の得、減額したと見てると額が大きすぎるためちょっとムリした目先の判断をしてしまう可能性が高まりますので、年や月で割ってみて年△△の節約として考えてリスクと比較してみると良いのでは？と思います

トピ内ID：0337864700

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のんびり返せば良いと思うのですが

異数合計

2014年10月31日 16:37

　フラット35で当初10年の金利が1.2％なら、私も10年目以降に繰り上げ返済しますね。住宅ローン控除も有りますし、何より団信に入っているでしょう？　ローンはのんびり返済して、先に老後資金や教育資金のめどをつけた方が肩の荷が軽くなるように思います。

トピ内ID：1260879234

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トピ主です。

ゴン太トピ主

2014年11月04日 16:44

たくさんのご助言ありがとうございました。私たちだけでは考え付かなかった色々な視点でのご助言も多々あり、考えさせられました。子供たちの将来や自分たちの老後も踏まえて無理なく繰り上げ返済を検討していきたいと思います。本当にありがとうございました。

トピ内ID：8620451828

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家の繰り上げ返済について

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