４０代後半の共働きの夫婦です。就学前の子供がひとりおります。現在の住まいを売却して5000万程度の家を購入したいと考えています。収入は税込で夫（自営業）が500万妻の私（会社員）が400万程です。現在の持家を売却するとすれば約2500万程度。預貯金は1000万程度あります。これとは別に子どもの学資費用として300万があります。但し、夫婦共に退職金がないため老後の資金を用意しなくてはなりません。今から家を買い替える事が無謀なのかどうか、ご意見を頂ければ幸いです。

住宅の買い替えとローンについて | 生活・身近な話題

私は無謀だと思う

💄

BB

2015年02月04日 15:51

４０代後半って世間ではそろそろローン完済なんて人も出てくる年齢なのに、今から？それに年齢の割に年収が低い。貯金も少ない。子供の教育資金も全然たまってない。老後の資金ゼロ・・・。普通は怖くて新しいローンなんて組めないです。どうしてもというならもう少し安めの物件にしてみては？お子さんが一人ならそんなに広くなくてもいいだろうし。

トピ内ID：4774380765

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何故買い替え？

すいか

2015年02月04日 15:51

買い替えの動機は？現在の家は築何年？現在の住宅ローン状況は？現在の年間貯金額は？世帯900万仮に45で3歳の子供定年65として、定年のころ子供大学卒業1千万 5000-2500で2500万のローン諸手数料、引っ越し費用で2700万貯金1000万のうち頭金に700万使い 2000万の住宅ローンを定年まで20年間年100万プラス税金、修繕費年収900万無理ではないでしょうが。年齢的に、病気などのリスクもあがってきます。 1馬力だとキツイかな。子供は公立で大学は国立。定年までの20年間、年間100万老後資金で2000万退職金なしだと厳しいのでは？せめて150万で3000万は用意したいところ。となると、住居費と老後資金だけで年間250万の支払い。加え、車の購入など大きな出費を別に数え、可能かどうか考えます。現在住居がローンなしだけど、いずれ修繕で建て替えなければいけないなら早い段階に買い替えも考えますが。現在住居がトピ主さんの老後まで持つならよほど理由なければ買い換えないかも。

トピ内ID：8823021402

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無謀

🙂

主婦

2015年02月04日 17:04

5000万の家が収入に相応とは思えませんがそれは置いておきます。まず1000万の貯金はどの位の期間で貯めたのですか？ 40代後半で未就学児がいると子供を社会に出すまで60歳を過ぎてもお金がかかるばっかりで子供の教育費を貯めながら老後資金も貯めることになりますよね。そこに新たなローンとは怖すぎます。 300万の教育資金ですがたとえば習い事でもしたら小学生ですぐなくなりますよ… うちは誰でもやってる公文と水泳、それとあと2つ友達と一緒に通っていますが6年続けたら270万です。高学年から進学塾に変えたらもっとかかります。もし公立中学、高校でも塾に行けば教育費はどんどん出て行きます。子供にかかる食費、交際費も増える一方なので今までのペースでは貯金できませんよまず教育費、次に老後資金、残りで買替えを検討されるのが現実的と思います。

トピ内ID：8327850892

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４０代後半で

momo

2015年02月04日 17:04

小さなお子さんと、その年収ですか・・・。しかも退職金がなく、預貯金が１０００万。はっきり言うと「超無謀」です。正直、その年収と年齢でよくも５０００万の家を購入したいだなんて言えるなぁと思います。一馬力で９００万ならともかく、共働きで９００万。中古の２０００万が妥当なところだと思います。

トピ内ID：5466364444

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そり前に可能なのですか

家

2015年02月04日 17:04

今の家が売却できるか。 5000万は無理でしょうが、自営且つその年齢で買い替えローンや新規に応じてくれるか。金融機関に相談でしょう。

トピ内ID：2796207072

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ぱっと見感覚で無謀に一票

紅葉

2015年02月04日 17:04

せめて子供が独立、自立していないとね買った家は不動産資産って思ってたら大勘違いです換金してこその資産ですから今は二馬力ですがどちらかに何かがあり一馬力になったらアウトだよね一馬力プラス医療費何て目も当てられません競売でプラスが出ても生活費に消えて預金、資産なしで・・・その年なら一括で買える位ないと未来に後悔しそう

トピ内ID：4093611246

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我が家の場合

🐶

信号は黄色

2015年02月04日 17:04

ウチも夫婦40代半ばに古家を約2500万で売り新しい土地に家を新築しました。土地＋家で約4500万円古屋を売った方と新しい土地を売った方、両方に不動産仲介料を約＋200万。以上で約4700万。金利が4％チョイの時代でしたがウチも40代半ばと言う事で返済は10年。利子分は約100万。なので毎月返済は55000ぐらいだったかな？今はもっと金利は安いですよね… 貯蓄は約2000万でしたが500万借入れて残高は500万。今思えば無謀だったかなと思います。子供はその頃小学生、中学生、２人のうち１人は大学行きましたからだいぶ家計は大変でした。ウチも主さんと一緒で自営業で年収は主さんと同じくらいです。ただ収入は主人のみ私は専従者！主さんは年収400万で子供がこの先も１人ならウチより返済は楽かもしれません。ただご指摘通り、自営業は退職金を作っておいた方がいいかもです。税込み500万なら小規模企業共済などを視野に検討しておいて税金対策しながら退職金を考えておくのが良いかもしれません。いづれにしても家を建てるのはバクチですよ！一生の間に何が起きるかわかりません

トピ内ID：4149675155

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問題ありません。

fp1

2015年02月04日 18:07

25年、10年固定金利で、月間約10万円＋固定資産税の支出がありますが、10年間は住宅ローン減税の対象で、実質月額8-9万円です。あわてて繰上返済する必要はありません。 10年後の残債は1500万円程度ですが、金利動向と収入状況を見て繰上返済を考えるか、お子様が大きくなられて、ご自身の生命保険料が大きくなる頃ですから、生命保険は最小限にする方法等、その時にお考えになられてもよろしいでしょう。退職金がない代わりに、定年もないでしょうから、そのあたりのリスクはあまり深く考えないように。働けなくなるリスクは誰にでもあることですから。

トピ内ID：9787745985

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現金一括で買えるまで貯蓄

勤労青年

2015年02月04日 17:28

貯金の１０００万円を使うほど、新しい５０００万円の住宅が必要ですか。貯蓄がなくなると不安ですよ。突然働けなくなる病気に備えておかないと。４０代後半なら５０歳と考えて、６０歳まで働けたとして１０年しかない。１０年で２５００万円のローンを返済できますか？　　（自営だから、もっと働く？）病気で収入が減ったら、新居を明け渡して賃貸とローン返済の２重苦です。一般的に毎月の支払いは　２２万円くらい。一年間で　２７０万円くらいの返済。１０年後までに支払う総額は２６００万円を超えます。定年退職までに貯蓄を２５００万円以上にして、現金一括で買いましょう。これなら老後を新居で幸せに過ごせます。

トピ内ID：6760451004

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建て替えしなきゃいけないの？

😑

おばば

2015年02月04日 17:28

リフォームは？？貴方の良く似た身内がいます73歳　建て替えた家　後10年ローンがあります。息子は結婚しています。年金生活でカツカツらしくて　息子に泣き言を行ってきます　貯金も底をついて来ています。お金ないから援助しろと言います。息子にだって家のローン車のローン　子が3人いて塾代も沢山必要　私からしたら　お前らが悪いんやろ!　建て替えするからだ！　老後の金も貯めずに　たかるな!と言いたい。トピさん建て替え必要ですか　今の時代子は住んでくれないよ1代で終わりの家ですよ。リフオームされた方がお金残ると思うよ。老いて金が無いほど惨めなことは無いですよ。子に迷惑かけないようにね

トピ内ID：9597533045

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ついでに

😑

おばば

2015年02月04日 17:04

学資保険300万　屁のツッパリにもなりませんよ。大学だけでいくらいると思う？検索しなさいね。下宿したら？　通学代金もいるよ　まさか奨学金とかおもってないよね　初めから借金背負わさないでね。

トピ内ID：9597533045

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トピ主です。

🐤

ミムラトピ主

2015年02月04日 18:07

レスをくださいましてありがとうございます。買い替えの理由はただ単にあこがれの家に住みたいから・・。という理由です。現在の住まいは築10年に満たないものです。やはり結構リスクが高いというご意見が多いようですね。こどもの学資資金は３００以外にももう少しあります。ちなみにみなさんはどの位ご用意されているのでしょうか？

トピ内ID：8553427083

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みなさんご意見をありがとうございます。

🐤

ミムラトピ主

2015年02月05日 15:33

想像以上に手厳しいご意見が多いのでへこんでおります。未熟者に忌憚のないご意見がいただけるのが、小町の良い所だと思っております。人生半分以上過ぎたであろう年齢にもなって、世間知らずで、はずかしいのですが、残りの人生夢を追いたいと願う気持ちも有ります。教育資金についてですが、現在３００万円と別に子どもが１８歳になるまでに５００万円になる積み立て保険をしております。１０００万円の貯金は年間約２００万で約５年の貯金ということになります。これは年間１００万円の住宅ローンを支払いながらですので、ローンを別とすれば、年間３００万が老後資金として貯蓄できるのではと考えております。希望しております５０００万円の家は諸経費込みで考えております。自営業の関係でそこそこ広いスペースが必要という事もありまして、大それた夢を持つに至りました。現在の住まいは希望する売値より約一千万高く購入したものです。高く売れるに越した事はないのですが、昨今の事情をかんがえて２５００万と書いております。ひきつづきご意見が頂けるとありがたいです。

トピ内ID：8553427083

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気持ちはわかりますが

まるぼーろ

2015年02月05日 15:33

そりゃあ時価2500万円の家と比べれば5000万円は憧れでしょう。住みたくなる気持ちはわかります。しかも子供が就学前だから、家を買う時期でもありますよね。現金を貯めて老後に一括で買うなんて笑止千万です。家を買う意味がないから、こんなアドバイスは無用の長物ですが。それに、40代後半とはいえ2000万円程度のローンなら払えるでしょうし。ただ、もしそれをやったら老後を迎えた時に残ってるのは数百万円の貯金と家だけですよね。つまり、生活費は完全に年金だけで賄うということでしょう。その生活まで含めて憧れですか？そこをしっかり考えてみてください。

トピ内ID：1894679736

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大丈夫かしら？

💄

BB

2015年02月05日 15:33

いや、別にトピ主さんを攻撃する気はないんだけどトピ主さんのレスにびっくりで二度目のレスです。憧れの家・・・？そんなこと言ってるから今の現状なんじゃないかなあ。うちはそんなに高収入じゃないけど、子供の教育資金は大学だけで一人１０００万です。これでも不安。私学理系で大学院とか行くと厳しいよね。中高は私立の予定だけど、これは月々の収入から賄えます。夫は４０代後半で二つ目の家を買ったけど、８割くらいは現金で頭金入れました。その年からだとそんなにローン組めないし、組めたとしても怖くて組めません。お子さんの教育にあまり関心がないのでしょうか？高校までで十分と思っているとか？憧れの家を手に入れられれば、子供の教育は後回し、老後は子供に迷惑をかけるのもありとお考えなら、別にいいんじゃないかなと思いますが。世の中の人はそれが嫌だから必死で働いてやりくりしてるんだけどね。

トピ内ID：4774380765

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高校は　知れているでしょう

😑

おばば

2015年02月05日 16:34

大学受験代だけで22年位前(息子は成績は良かった方です）高校もいいところに行っていました。先生が言うには受験平均は10~13個受けるそうです。受けました　交通費も入れて30万は使ったと思う　が1個だけ受かりすべて撃沈　学校に相談するとうちの学校から　そういう学校に行った人がいない　格を落とさないでと言われました。その学校に行けば就職も難しいよと　浪人成績が良くて半額で済みました　30万位だったかな　翌年関関同立すべて通りました。1校選びました　年間75万+通学費　しんどかったですよ。。家は我慢されたらどうですか？老後は最低3000万現金で欲しいですね。。うちは十分にあります。

トピ内ID：9597533045

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トピ主です

🐤

ミムラトピ主

2015年02月05日 17:31

みなさま、見ず知らずの私に真剣に相談に乗っていただきましてありがとうございます。少し表記が違っておりましたが夫は４０代前半です。あと２０年以上は仕事を続けるつもりではいるようです。逆にみなさまの地域では小学校や中学で子どもを私学に入学することが一般的なのでしょうか？私の住む地域ではほとんどの人は地元の公立小学校・中学校に入学します。私自身もあまり裕福ではなかったため学校は公立だけと言われて兄弟全てが公立学校を出ております。大学に進学した兄弟は私学に進みましたが、それほど熱心に進学塾等に通ったりしていた訳ではありません。一部の教育熱心な保護者の方はそうだったようです。恥ずかしながら現代の教育環境にも相当疎い事がわかりました。本人が進学や塾へ行きたければそれなりの援助は喜んで行うつもりではおりますが、今の所、私自身は進学に大きな熱意を持っている状態ではありません。また万が一特別に勉強がよくできる子の場合は高校などでも授業料免除などの制度もあると聞いております。ひきつづきご意見をお願いいたします。

トピ内ID：8553427083

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???

まるぼーろ

2015年02月05日 19:31

トピ主さんの追加レスを見て驚きました。 2500万円の家と言うから、てっきりローンは完済しているのかと思ったら、まだ払ってる最中ですか。それは先に言わないと。 3500万円の家が10年弱落ちで2500万円は妥当なところですが、そこからローンの残高を一括返済ですよね。結果、新しい家の頭金にできるのは幾らですか。それ次第で今後の返済計画が変わるんだから、これをはっきりさせないとアドバイスはできませんよ。それからこの計算もおかしいです。＞ローンを別とすれば、年間３００万が老後資金として貯蓄できるのではローンを支払い終えたら300万円/年の貯蓄が可能ですが、それまでは200万でしょ。しかもローンの金額が増えるのであれば、200万なんて貯蓄できなくなるわけですよね。広い家が必要な事情はわかりましたが、レスから見るときちんとした金銭計画が立てられる方とは思えません。（失礼で申し訳ないですが）細かい資料をもってフィナンシャルプランナーにでも相談するのをお勧めします。

トピ内ID：1894679736

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旦那さんローン組めますか？

５２歳

2015年02月06日 11:05

ここのレスで自営業者をよくわかっていない方が多いです。みんなイメージでは収入が不安定だと思ってますが、それもサラリーマン感覚ですね。一番気になるのは旦那さん自営業でローン組めますか？自営業者に対しては診査が厳しいですよね。普通は自営業者は節税メリットをサラリーマンより享受しているはずです。その分、ローンを組むのはハードルが高いはずなのです。ですからご主人の500万の収入はご自身で決めて、経費を積み上げ、わざと収入を低めにした結果だと思います。だからサラリーマンの年収500万とは質が違うと思います。所得税や住民税など納税額を応分に納めておかないと低金利の住宅ローンを組めません。上手い話しはないのが世間だと思います。銀行に相談してローンを組めるなら、銀行はプロですから過去3年の事業収支を見てOKなら融資します。操作しているなら融資を断ります。まずは銀行の住宅ローンの窓口に、ローンを申し込んでみれば一番よくわかるはずです。キャッシュフローがあることが前提ですが、ローンさえ組めれば、自営業者って結構有利に節税して支払い経費を捻出できちゃいますよ。

トピ内ID：4105663065

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どうしても買いたいんだね

あまなつ

2015年02月06日 11:05

いくら手厳しい意見が多かろうと、どうしても買いたければ買えばいいと思いますよ。ただ、みなさんは”自分なら”その状況では買わないって言ってるだけ。因みに、私もその状況なら踏みとどまります。買い替えの理由が、憧れの家に住みたいからって。そんだけ？今の家買う前にちゃんと考えておけば良かったですね。書かれていませんが、今の家のローン残債は？考慮されてます？まぁ、教育資金は800万あれば、国公立限定なら大丈夫だと思いますよ。トピ主さんのように、あらかじめ「学校は公立だけ」と言い聞かせながら育てる事です。そうそう＞年間１００万円の住宅ローンを支払いながらですので、ローンを別とすれば、年間３００万が老後資金として貯蓄できるのではとの事ですが、買い替えをしたら今後もローンを払わないといけませんよね？なぜ家を買い替えたら、ローンの支払額も貯蓄できる計算なのでしょう？大きな家になれば固定資産税も上がるでしょうし、むしろ今より貯蓄できないのでは？それとも、ローンを払い終わってから老後資金を貯めるのでしょうか？ん？それって既に”老後”に差し掛かってない？間に合うの？

トピ内ID：1933356910

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超危ない橋

ホンコン

2015年02月06日 11:05

頭金はいくら入れるおつもりですか？そもそもローンが下りないと思いますよ。

トピ内ID：5405276095

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親戚の家庭

エリス

2015年02月06日 11:05

ご主人は70才まで勤続可能な専門職。 40代で家を建てる時、既に年収は1500万超、プラスご主人実家から4000万の援助。奥さん憧れのブランド駅から、ものすごく遠い山の上に50坪超えの家を建てましたよ。数千万の土地だから、諸費用含めると億は行ったでしょう。でも、昨年(築20年ほど)、ほぼ同じ条件の隣の家が売りに出たら、値段は4000万切ってたそうです。バブルがはじけた直後で、「＊＊＊に80坪の土地が買えたの！バブルの頃に買った人達お気の毒」と言っていたけど。傾斜地、日当たり悪い、道路幅は1.5メートル、再建築出来るのか？貯金をはたいた上に、ボーナスの度に家具家電を買って、初め数年は返済が相当キツかったらしく、新築時中1、小6だった子供達は、お金がなくて塾も大学も行けず。 30過ぎた今も、二人とも独身で非正規雇用です。「立派な家さえあれば一生安泰。土地は絶対下がらない」と昭和の価値観で固まっていた。結果的に、子供二人とも18で社会に出たから、その後は余裕も出て、今では外車買ったり毎年夫婦で海外旅行に行ったりしてますが。しわ寄せは子供に行っていると思います。

トピ内ID：8739072499

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どうしても…

⛄

dokusha

2015年02月06日 15:37

その家が欲しいんでしょ。みんなが無謀だって言っても自分の考えに賛同してくれる意見が欲しいんですよねトピ主さんは！だったらやって見ればいいじゃない！上手くいっても後々大変になっても結局はトピ主さんの自由だし、他人は荷は負わないんだからなんとでも言えるしね。

トピ内ID：4149675155

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無謀

ももか

2015年02月06日 15:37

築10年で、憧れだけで買い替えは無駄かな広い家必要なのも子供が成人するまで夫婦二人で暮らすのは広い家は不要かな。自営の職種によるけれどキャッシュで買い替えできないなら辞めてたほうが無難。あくまで、現段階での家計状況収入ダウン、支出アップを想定してないから万一、健康問題抱え一馬力になったり変動金利が上がったり、予定外に妊娠、親の介護問題した場合の破綻リスクが上がります。近所トラブルなどでどうしても離れたいというなら有りだけどそれでも5000万は選ばないかも。家って外観より、インテリアですよ。新築でも散らかって、プラスチック収納が見えてたら安っぽいし古い家でも、整然と片付いてたら味があります。断捨離してモノを減らし、色を2色までに絞って、ホテルのようなインテリアにするほうが安上がりな気はしますけどね。引っ越した挙句、ご近所さんに問題があったら再度引っ越しは経済的に厳しいから我慢になります。トピ主さんは背中押して欲しいのでしょう確かに不可能ではないと思います。ただ、家のために他に余裕ない生活か経済的に余裕があるかの選択では？

トピ内ID：8823021402

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トピ主です。

🐤

ミムラトピ主

2015年02月06日 15:37

説明が不十分ですみません。現在の住宅のローンは１０００万弱残しております。これは節税の為です。あと預貯金は２０００万強あるのですが、そこからローンを完済したとして、約１０００万と記載させていただいております。夫は自営業の為収入には変動があるかもしれませんのでやや少なめに記載しております。実際は今年度はプラス３００位あったようです。ただし毎年そのような数字になるとは限らないので難しい所ではあります。引き続き手厳しいご意見をお待ちしております。

トピ内ID：8553427083

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トピ主です。教育費について

🐤

ミムラトピ主

2015年02月06日 16:29

皆様、真剣におつきあいいただきましてありがとうございます。私自身、年齢の割に世間知らずだとは自負しております。あまり子どもの教育費の事に関心がなかったことも反省すべきと感じています。皆様のアドバイスを参考にしますと、特に子どもにかかる教育費についていろいろと疎い事が少しずつわかってまいりました。教育費について検索したところ公立学校の場合はそれほどかからないようにも感じました。現在保育料だけで年間５０万近くの支出が有ります。公立の学校（高校まで）の場合はこれ以外にも多く支出がありそうでしょうか？留学を希望した場合やお金のかかる部活をした場合など、皆様の経験をお教えいただけましたら大変ありがたいです。

トピ内ID：8553427083

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そもそも買換は無理では？

みかん

2015年02月06日 16:29

築10年で3500万円で買った現在の家。年100万のローンということは、おそらくまだ住宅ローンの残債がかなりあると見受けます。 2500万円で売却できたとして、売却経費100万として、繰り上げ返済をそこそこしていなければ残債があるため、現在の住宅ローンの抵当権を外すことができません。そのため、貯金を残債の支払に充てる必要があります。すると、自営業なので貯金を０にしてはいけませんから、新しい物件は諸費用ぐらい（それでも300万はするでしょう）しか貯金からは出せません。つまり、新物件は物件価格全額のフルローンを組む必要があります。年収と自営業ということから、貸してくれる金融機関はないと思います。

トピ内ID：1307841879

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トピックを閉めます。

🐤

ミムラトピ主

2015年02月06日 17:28

皆様、親身になって相談に乗ってくださってありがとうございます。やはり、想像以上に手厳しいご意見が多くてへこみまくっております。夢は夢。楽しい老後の為に貯金をいそしむのが良いというのが大方の人の意見だとわかりました。しばらくは夢はあきらめようと思います。皆様のおっしゃるように、現金で買える位になったらということにしようと思います。ありがとうございました。

トピ内ID：8553427083

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2/6の追加レス拝見しました

まるぼーろ

2015年02月06日 17:28

了解です。ということは、今の家の売却代金と預金から500万を頭金、残り2000万をローンといったところでしょうか。現在余剰金が300万/年あり、これを全額返済にまわすとすれば、55歳前には完済が見込める計算にはなりますね。ただ、自営ということで安定した返済計画が遂行できるかどうかが疑問ですし、今後子供の成長にともない出費が増えることを考えると、実際には完済はもう少し先になるでしょうか。 55歳から年300万円の貯蓄がスタートするとして、60歳で1500万円、65歳で3000万円。これが老後資金。自営とトピ主さんの収入と定年にもよりますが。自営業の安定度や将来性にもよりますが、まあギリギリ可能と言えなくはないでしょうね。また、自営で広い家が必要ということなら、自宅の一部は事業用として経費扱いすることも可能かもしれません。節税になります。もう少し安く、4500万円や4000万円なら大丈夫だと思いますが、かといって5000万円は絶対やめるべきというほどでもないだろうと思います。

トピ内ID：1894679736

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住宅の買い替えとローンについて

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