リノベーションマンション購入について

レス15

（トピ主 1 ）

まりも

2015年09月13日 14:01

話題

住宅購入を検討しています。アラフォー夫婦二人とペットの予定です。古い中古物件、リノベーション物件に詳しい方や実際にお住まいの方がいたらお話お聞かせ下さい。現在は交通の便がよい駅に賃貸で住んでおりますが、駅から遠い為、先日内覧に行った同じ駅徒歩4分の中古リノベーションマンションが立地、内装、共に魅力的でした。ですが昭和54年完成で、56年の新耐震基準前。。9階建ての7階。全60戸で規模はそこそこ大きなマンションです。が、外壁は築36年のリアルな雰囲気。。旧耐震基準ですがSRC造（鉄骨鉄筋コンクリート造）でしっかりはしているそうです。共用部分の床等は思ったよりも傷みは少なく、修繕積立は400万あり、毎月のようにメンテ等されている履歴書類を見ました。リノベーションは勿論部屋のみなので、窓サッシは防音タイプではなく、配管もメンテしているとはいえ古いもののハズです。通常はあと20年持てば良いほうかと思います。先日内覧の際には前日の震度4の地震でエレベーターが止まっていました。（内覧後に復旧していましたが、、）立地が良く価格も良いのですが、やはりやめた方がよいでしょうか。今は良くても、高齢で7階は厳しい気もします。個人的にもあまり古い建物は心配なのですが、贅沢言える資金はないので皆さんならどう思われるかお聞かせ下さい。また実際にSRC造、築年数も同じような方がいたら今後は住まいをどうお考えかご意見お聞かせ下さい。

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ゴキブリ、ネズミは大丈夫ですか

匿名

2015年09月14日 12:58

以前そういった物件に住んでいました夏場はとにかくゴキブリがひどかったです室内でなくても、マンション自体が古いのでマンションでよくゴキブリをみました怖かったですまたネズミも屋根裏にいて、走り回る音が聞こえました他懸念されることですがとぴ主さんが必要になったときに売ろうと思って売れなかった場合は管理費を払い続けなくてはいけません引っ越そうが何しようが毎月の管理費・修繕費は発生しますよねそのリスクを考えたほうがいいと思います日本は欧米と違い湿気も多く地震も多い国です

トピ内ID：9036670873

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配管が心配

小夜子

2015年09月14日 12:58

マンションは自分の家の部分の配管だけ変えても意味ないし、配管を変える工事なんて大掛かりでできませんよね。昔マンションの3階に住んでいましたが、エレベーターの点検日に買い物帰りにぶつかると、30代でも本当に大変でした。最悪7階まで上り下りできる自信がありますか？毎月のメンテナンス工事もうっとおしくありませんか？今は再開発で駅前も新しいマンションが出来ていますよね。下の方の階ならそんなにお高くないと思います。もう少し、他の物件と比較してから考えた方がよいと思います。

トピ内ID：9114338328

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買ったのが間違い。と気付く日が来ます

🐱

購入対象外

2015年09月14日 15:00

＞中古リノベーションマンションが立地、内装、共に魅力的でした。正しい表現は検討中の部屋だけリノベーションされた築３６年の中古マンションがあります。他の住居は、３６年前の状態で、すでに古さを感じます。つまり、築３６年の古いマンションその物なんです。＞通常はあと20年持てば良いほうかと思います。そうですね。老朽化して、住民は高齢化が進行して、自治会が機能しない。そんな未来が見えます。＞住宅購入を検討しています現金の予算は、どのくらい使えるのでしょう。中古住宅を購入するのに必要な予算と、賃貸住宅に住み続ける予算と、比較してください。いつの日か、家を手放す時が来ます。今年、築３６年の中古マンションは、空き室が増える将来、売れませんよ。ところで「現在は交通の便がよい駅に賃貸で住んでおりますが、駅から遠い為」が意味不明。

トピ内ID：4454521122

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色んな覚悟を決めたのなら・・・

紅葉

2015年09月14日 15:00

内装と駅近と言う利点　価格も安いのかな? 実質古い耐震も不安でおそらく最後の購入者(入居者)になるであろう現実、もとい負点　負点なら他にもいっぱい出てくるけどどこに住んでも何かしらのマイナスはありますそれを上回るプラスがあれば後はトピの決断だけです出来たら一括購入をお勧めしたいですね　価値的にはそういう物件　ローンで金利を払う価値が見出せない

トピ内ID：5676790908

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詳しい人にみてもらう

まんしょんこ

2015年09月14日 16:04

近所に、内装はリノベで快適だけど見た目がボッローいマンションがあります。見た目でビビるのですが、建築工学の専門家の知り合いによるとメチャクチャ丈夫に建てられた優良建築物との事。コンクリの入れ方や質が素晴らしく、マンション黎明期に丁寧に建てられた物件との事。あと50年は持つ、と言っていました。でもそんなこと専門家でないとわからないですよねぇ。

トピ内ID：3588527061

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積立金総額400万では少ないですよ

🐤

りく

2015年09月14日 17:10

不動産業界で働く者です 10～15年に一度大規模修繕工事を実施するかと思いますが、それだけで1,000万以上かかりますよ勿論世帯数にもよりますが地上9階建てならば間違いなく掛かるでしょう履歴をご覧になれるようなので、前回の大規模修繕工事がいつか、またその時の総費用をご確認ください決して旧耐震マンションが悪いとは言いませんが、組合で耐震診断はされているのでしょうか管理組合が管理を管理会社に委託しているのであれば、有料になりますが「重要事項調査報告」というものを発行して貰えばその中に耐震診断やアスベストの調査結果が記入されていますただし、未実施であればその記入のみです原書を発行して貰わなくても情報開示はしてもらえるはずですよ購入にあたっては重要な点ですからなお、フルリノベーションしていてもあくまで室内のみです共用部の給排水の本管は古いままです勿論定期的に高圧洗浄等かけているでしょうが…

トピ内ID：6458703131

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買うならば、もう少し新しい物件を！

💍

ピンク・サファイア

2015年09月14日 17:10

新耐震基準前という事は、すでに築３０年以上経っている。中古マンションを買うのなら、新耐震基準の物を選びましょう。これからマンションは値下がりします。慌てなくても、いいです。ゆっくり良い物件を選んでいきましょう。

トピ内ID：5576121557

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管理組合で修繕計画書を見せてもらってください

🐷

さぼりんまま

2015年09月15日 13:01

管理組合は住民で構成されます。どんな建物でも適切なメンテがされないと廃墟一直線。住民にその覚悟があるか、修繕計画で分かります。外壁は築36年のリアルな雰囲気なら大規模修繕はまだでしょう。外壁・配管・エレベーター改修などかなりの金額になり、修繕積立金だけでは普通足りなくて一時金を徴収されます。確定でなくても予想額は？「マンションは管理で買え」って毎月のメンテだけじゃありません。構造がしっかりしているということは崩壊しないことを意味し、揺れないということではありません。東日本大震災で首都圏の高層ビルがゆら～りゆら～りと揺れた画像はご覧になった？アレはS（鉄骨）造。 SRC造はあれほどではないが、RC造より揺れます。ちなみにウチは震度４の地域でガスブレーカーが落ちました。（震度５以上で落ちるそうです）９階建て60戸のマンションならエレベーターの人閉じ込め事故が無い限り点検はすぐには来ないでしょう。閉じ込めでも順番待ちになりましたよね？ライフラインが止まっても大丈夫な備えは必要でしょうね。

トピ内ID：5005238824

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従妹が買うのをやめました

🙂

サラ

2015年09月15日 15:32

以前従妹がトピ主さんと同じような条件でマンション購入を考えましたが、結局やめました。リノベーションされていて、「一見」はきれいで新しく見えますが、やはり建物構造の内部までは手はつけられません。配管まではわかりません。経年劣化にどこまで対応できるのか。築４０年近くでは、これから先を考えてやめたそうです。唯一良かったのは、駅から徒歩５分の立地のみ。もし買っても、次の売却は厳しくても、賃貸にだせば借り手はいるかもしれませんが。従妹はその後、同じ駅で徒歩１２分の築７年の物件を見つけて買いました。価格は高いですが、満足だそうです。

トピ内ID：8003205629

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築36年全60戸で修繕積立が400万しかないとは

🐤

あっそうなの

2015年09月15日 15:32

大規模修繕を実施したばかりならば、有り得る金額かもしれません。しかし、外壁は築36年のリアルな雰囲気。。なのですから如何かしらね。全40戸程度で店舗ありでも、修繕積立金3000万円程ありますよ。来年度は補助金を得て耐震工事が予定されています。

トピ内ID：2433453487

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賛成派の人からのレスを私も待ってます

🙂

Aボート

2015年09月15日 15:32

ごめんなさい当方はリノベーションマンションではないのですが。。。先にレスした方がおっしゃるとおり、日本は気候・風土が特殊だと思います。海外のように物件を何十年も使うには、全く！適していないと思ってます・・。もったいない話ですけどね。最寄り駅の徒歩３分以内にもリノベーションマンション（小規模）ができたらしく間取りがお洒落なものだからちょっと気にはなりました。でも徒歩１０分にして新築で１階なら徒歩２０分にして建売戸建てなら他にいくらでも出ているようなお値段でした。別に安くないんだなあ・・と思いましたよ。何故だか流行っている流行らせているようですしリノベーションマンション向きの人、っていうのがいるのではないですか？ローンというより家賃がわりの感覚（終の棲家は実家・または別購入予定、親からの相続が潤沢など。）子ども一生なしの予定すぐ出ていける身の軽さ（売れなくても構わないくらいの。）

トピ内ID：5176400200

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どうでしょう

😝

ミミ

2015年09月15日 17:29

築４０年のマンションを相続し５００万かけてリフォームしました。専門家に見てもらったところあと６０年は持つと言われています。家の購入は何を優先するかだと思うので一概には反対しませんが、デメリットとしては：・ガス管・水道管が古く、水道水は飲まないようにしている・窓・玄関ドアからの音・隙間風が醜い・壁が薄くて（断熱無し）寒く、2階上の音も聞こえる。・他の住人が高齢で不潔なため、自分がどんなに気を付けてもＧが出るなどがありますが、床暖房・洗濯乾燥機・二重窓・玄関にカーテンをつければある程度は解決できると思います。でも犬が吠えたり走り回る音は周りに聞こえるでしょうね。しかし中古マンションを購入する理由って、自分の好きなようにリフォームできることだと思います（フレンチ風、とか厨房風のキッチン入れるとか）なので既に業者の好みでリフォームしてある家って魅力ありますか？お子様がいないならずっと賃貸でもいいし、まぁ確かに中古マンションを買って使いつぶしてあとは野となれ山となれも有りですけどね。

トピ内ID：1215255002

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確認事項

還暦男＋３

2015年09月15日 18:54

大規模修繕は既に何回行われていますか？管理費と修繕積立金の金額は？勿論、管理費＜修繕積立金ですよね。それから、毎月行われるメンテナンス工事って何ですか？そんなにガタが来ているのですか？修繕積立金４００万って、足場の組み立て等で終わっちゃいませんか？何よりも排水部分に、相当な問題があると思います。トピ主の条件とは違いますが、私の住んでいるマンションの状況です。昭和６１年築、スケールメリットもあると思いますが、２棟、５００世帯以上の大規模マンションです。立地は駅から３分です。大規模修繕３回。エレベーター（７基）の籠の取り換え。ここまでは、自己負担０です。排水管の交換（昨年度のサンプリング調査で交換必要との判断）。全体で５億円以上（来年度実施予定）修繕積立金が３億以上繰り越されているので、自己負担は０だと思います。管理費＋修繕積立金は、１７０００円以下。修繕積立金は１万円超。管理人常駐。トピ主が、購入を希望しているマンションは将来的に、自己負担金が発生するような気がします。

トピ内ID：8997236303

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ありがとうございました

まりもトピ主

2015年09月15日 19:56

トピ主です。皆さんご意見頂き、ありがとうございます。ゴキブリやネズミまでは想像出来ていませんでした。。とてもムリです。そして先日の内覧では、エレベーター故障のため七階まで階段を上がり、足をケガしているのでかなりしんどかったです。。そして夫婦共に高層階に住んだことがないので、ちょっと怖いし古いし色々心配なので、やはりやめることになりました。すると業者から連絡があり、翌日内覧に来た人が前向きに検討しているとのこと。聞いても後悔はないので、これでよかったと思います。やっぱり最新の設備が備えてある住宅がよいと思うので、多少不便でもまた探してみます。ありがとうございます。

トピ内ID：3464560100

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400万？

❤

はうす

2015年09月16日 11:29

６０戸全部の修繕積立金が４００万しかないんですか？最近、大規模修繕等があったのでしょうか？何もなくその金額しかない。。というのは大変危険ですよ。あと、古い物件でも良いのなら自分たちでリノベーションするつもりでもっと色々見て回るべきです。そうすると、目が肥えます。ピカピカの内装だけで目が眩んでいるようではダメです。もっと勉強してから探した方が良いと思います。

トピ内ID：8192704374

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