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自分名義の土地の上に建つ他人名義の建物

レス19
（トピ主 0 ）
🙂
天使の4歳児
話題
はじめまして。 地方出身ですが、大学から都内に出てきて、 そのまま就職・結婚・育児中です。 私が生まれた当初から、地方在住の祖父が、 祖父名義の土地を、1年に1度、少しずつ名義変更をし、 約20年かけて私の名義にしてくれました。固定資産税は祖父負担。 その土地の上には祖父名義の家が建っていましたが、 今回、祖父が亡くなり相続が発生、 一人娘である私の毒母が相続しました（祖母は既に他界）。 今後、固定資産税を支払うことになるので、 都内で近い将来マンション購入したいし、 地元に戻ることは絶対にないので、 それならばまだ値のつくうちに （市役所で評価額をしらべたら3000万程度） 売却したいのですが、如何せん毒母が相続した家屋（築70年程）が建っていると売却できません。 そこで、毒母に 1　3か月以内に建物を壊して更地にすること 2　1が嫌であれば、毎月20万円の地代を払え と言うことができるでしょうか？ 2に関しては、バカ高くて家計を逼迫するような地代を設定し、 どうやっても1にせざるを得ないように持っていきたいのです。 確実に毒母は「親に向かって生意気な！売るなんて鬼か！」 というような事を言い、 上記どちらにも回答しないことが予想されますが、 そのまま放置すると、 誰も住まないゴミ屋敷化するのは目に見えており、 結局、毒母の死後に相続人である毒父、妹、私で処分しなければならなくなります。これだけは避けたい。 （実際、毒両親の住む実家はゴミ屋敷化しています。） 今までの関係性からしても、また、マンション購入希望という点からも、 強力に売却に向けて進んでいきたいのですが、 何か良い方法はありませんでしょうか？ 実際動きだすときは、地元の弁護士さんに間に入っていただくことになると思います。 よろしくお願いします。

トピ内ID：0211490741

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レスします

🙂
ふ～ん
　更地にする費用はトピ主が負担。 お母さんがそこに住んでいるのなら、引っ越し費用なども負担。 　毒親と言うのですから、恨みつらみもあるのでしょうが >バカ高くて家計を逼迫するような地代を設定 これは止めましょう。人としてどうなの？と疑問すら出ます。 固定資産税の金額だけ貰えたら良いんじゃない？ 　上物あり、土地だけ売却だとかなり買いたたかれるでしょうけど それでも売れますよ。

トピ内ID：3245724283

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買い取れば？

😑
美月
評価額で3000万の土地とはいえ、売れないのではトピ主にとって意味が無いですよね。 であれば、相場より少し高めで建物を買い取るしかないと思いますよ。 毒親であろうと建物を相続した人に『更地にしろ！』は横暴過ぎます。 定期借地ではないので、建物がある限り建物の持ち主の権利が通るんだった気がします。 そのあたりはプロに聞いた方が確実ですので、弁護士さんなり不動産屋さんなりに間に入って貰って下さい。

トピ内ID：2018687217

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お金を渡す

🙂
mimi
更地にって、母親が更地にする費用を払うんですか？ それは絶対にしないでしょう。 母親がいうことを聞くとしたら、更地にする代金をトピ主が負担し さらに売却金からいくらかもらえるとなれば、言うことを聞くのではないでしょうか。 母親も、毒母であっても正式な相続人です 資産を放棄し、無一文どころか、更地にして出ていけは いくらなんでも都合がよすぎるのではないですか

トピ内ID：6567530866

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不思議な関係

041
牡丹
お祖父さんはなぜ自分の土地を、孫のトピ主さん名義にしたのでしょうか？ お祖父さんとトピ主さんの母親との関係が悪かったから、孫にしておいたのでしょうか。 でもいずれお祖父さんが亡くなったら、そこに建っている家は自然と一人娘の母親の物に なるってわかっていただろうに。 トピ主さん自身も毒親と言っているくらいだから、親子関係が最悪なんですね。 家の名義と土地の名義が違っていても、土地を売ることはできると思いますが、実際は そんなやっかいな土地（上物付きの）はまず売れないでしょう。 一番いいのは、トピ主さんがその家を買うことです。（築７０年ならたいした額でもないのでは？） それから一括で処分できると思います。 失礼ですがトピ主さんの実家は人間関係がかなり破綻しているようなので、間に人を通さないと 事が運ばないでしょうね。

トピ内ID：2284754960

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実両親所有居住中家屋を立退くか地料支払えは話合いで解決すべき

🐶
Mako
トピ主祖父が独娘主母へ土地を相続させず孫の主に直接相続させたのは相続税節約の為もあり、先祖伝来土地上に実両親所有で居住中家屋も建ってるのに主は実母を毒親と罵倒し相続済土地売却目的で「主名義土地上の実両親家屋撤去し立退け、さもなくば月２０万円借地料出せ」の一方的要求をするとは！トピ主こそ毒娘で、絶対同意出来ない。 主祖父が主が先祖伝来土地を祖父子孫に残す気なく直ぐ売却の意図を予め知ってたなら主名義に変更しなかったでしょう。実母も息子無しで主か妹が結婚したら同居との思惑もあり主名義に変更する祖父意向に同意したのでは？ 実両親存命中に居住中の持家から一方的に追い出すのは両親に対する感謝も思いやりも全然ない酷いやり方で、主大学費用及生活費を実両親が払ったなら主は感謝しまず実両親に大学費用生活費全額返却する道義的責任有りですよ。 「被告実両親居住中家屋を原告娘名義土地上から撤去し立退きせよ」内容判決取得には１０年以上の歳月かかり被告側控訴すれば解決はより長引く。もっと穏やかに主もマンション購入したくて借地料代わりに少し頭金援助して欲しい旨、話合いで解決すべき家族内問題なのでは？

トピ内ID：9382874067

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固定資産税を母親に

🙂
pzo
家屋がお母さん名義なら土地の固定資産税を お母さんに納めて頂くといいですよ。 トピ主さんは祖父さんの介護をしましたか？ 何もしなかったのなら名義がトピ主さんで あろうとも実質お母さんのものですよ。 親にもっと敬意を持つべきです。 親を追い出すなんて発想は普通じゃないですよ。 祖父さんが冥土で泣いています。

トピ内ID：9156065369

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穏便に進めよう

041
マロン
私も実母と仲が悪いので、なんとなく状況わかります。 １の案も２の案も、強行案すぎて母からの反発を食らうだけでしょうね。あちらも意地になり、膠着状態になるのが目に見えます。 そこでここは穏便に、うまく相手を丸め込む作戦をお勧めします。 実母の相続した家屋をトピ主さんが買い取る、と申し出ればいいのでは？ ボロ屋で価値ないんでしょうが、リフォームして自分が住むつもりだとかなんとか言って500万ぐらい出して。 お母さんも住むつもりのない家を持っていたずらに固定資産税を払うよりは、誰かに売却したいでしょう。でも土地がトピ主さん名義 だと、お母さんの家も売却できない。 お互いにとってWINWINだよ、お母さんにとってもメリットはあるよ、という言い方で交渉してみることをお勧めします。 無事に建物の名義がトピ主さんになれば、あとは壊そうが更地にしようが売却しようが自由。 少々の出費は覚悟しても土地が売却できれば利益は出ますね。 交渉の途中で絶対にケンカになってはいけませんよ。膠着状態になったら一巻のおわりですから。

トピ内ID：8099312625

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家を買う

🐱
minon
人の財産である建物を「壊せ！」と命令することも、だったら法外な地代を払えということもできないでしょう。地代を払えというのならその地元の一般的な地代に即して金額を決めなければいけません。 土地を所有しているからと言ってそんな勝手なことはできません。お母様が住んでいるのならなおさらです。 なぜその家を購入するという方法がないのですか？s毒だからお金払いたくないとか？ 家を壊して更地にする、という場合も更地にするためのお金や立ち退き料を払わなきゃいけないと思いますが。

トピ内ID：4118853905

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聞くまでもなく

🐷
はるひ
不可能です。 1　3か月以内に建物を壊して更地にすること 2　1が嫌であれば、毎月20万円の地代を払え 母と子ではなく、全くの他人と考えて、上記のことが勝手に 出来ると思います？ 父娘間の地代契約（そもそも存在するのか）が不明ですが、 双方弁護士、裁判所を通した場合、反対に相手の権利が保障 される可能性もあります。 ＞強力に売却に向けて進んでいきたいのですが、 相手を他人と思って下さい。 貴方の都合で売却したいのですから、立ち退き料という名目で 家屋を買い取り、更地にする。 地主として誠意を持って対応すれば可能と思います。

トピ内ID：8950455430

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建物を買い取ればいい

💍
コンシェルジュ
買い取り価格は母親と協議することになりますが、土地を売れる状態にするためにはベストの方法です。 高額を要求するのであれば地代を取ってもいいですが、世間相場というものがあります。 いずれにしても先に弁護士に相談すべきですね。

トピ内ID：7167861893

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立ち退き専門家に頼むのもひとつ。

🙂
とるか
不仲な建物所有者との立ち退き交渉というのはなかなか難しいです。 地代としてあまり法外な額は嫌がらせでしかない。 更地明け渡しも交渉では進展を妨げそう。 建物があった方が固定資産税は安くなるので古屋付土地で売り出して解体費用は値引く とかある程度妥協すべきです。 まず、立ち退きの対価として売値の１～２割とか建物買取額を決めておく。 立ち退き交渉専門の不動産業者がいます。 小規模ハイツやマンションの開発業者が使うことが多いです。 対価が見合うようなら契約して立ち退き交渉を依頼する方が無難かもしれません。 適当な方がいないなら弁護士になるでしょう。

トピ内ID：9106268416

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それはっ…

🙂
んタ
トピ主さん地上げ屋じやん。 いやいや、この場合は「建物上げ屋」か。 あんまり悪どい手口使わない方がいいよ。

トピ内ID：4074857525

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２度目のレスします

🐶
Mako
地方の資産家は先祖伝来土地の子孫への相続は本家長男一人に一括相続させ、相続権ある残りの全親族が相続放棄書類を提出し一族の不動産が分割され消滅するのを防ぐ方法を現在でも採る傾向にある。 トピ主祖父が独娘主母への土地相続を避けたのは節税対策の為で、祖父と主母の間には主母相続を飛び越え孫娘に名義直接変更するに当って必ずトピ主の将来の長男に、もし主に長男無き場合はトピ主妹の長男に、祖父の土地を相続させる様な何らかの合意がある筈。トピ主はその様な合意が存在するのを認識せずに、土地が自分名義に変更済だから、土地全部は自分の物で自由に出来る筈と思い込んでるが、法律上はそうでも事実上は祖父土地は母に相続権があったのを家族資金流出を防ぐ為一世代飛び越して孫娘主に名義上変更しただけなので、真実は母生存中は母の物であり母同意の下で家族全員の所有物でもあるとの大人の認識を、トピ主が持つべきでは？ 資産家は相続者一人に土地を一括相続させても相続者にも守るべき義務があり、例えば相続済土地上に建てられた家屋に居住中の相続者実親を追い出して相続済土地を他の家族の同意無しで売り飛ばす様な無責任行為をしない。

トピ内ID：9382874067

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それは犯罪

🙂
沙羅
実母は他人ではありません。毒母だから他人も同然と言うならば、他人様にするように合法的に粛々と話を進めるべきです。 ＞3か月以内に建物を壊して更地にすること 家屋が建っているので”借地権”が生じています。この為にトピ主母は余程の理由がない限り半永久的に住む権利があり、強制的な立ち退きを請求することは出来ません。一方的な立ち退きを請求する場合には立ち退き料を支払う義務があります。今回のケースでは”本件土地を使用する必要性がない”トピ主に対して”建物を所有し家族と居住し他の不動産を所有していない”トピ主母であることから借地権価格を基本としつつ、正当事由の充足度、トピ主が必要とする移転費用等諸般の事情を考慮し3000万円が相当な立ち退き料と算出されます。勿論、家屋の解体費用はトピ主さん持ちです。法的には”借地権”は地主の権利よりも強力な権利です。 ＞1が嫌であれば、毎月20万円の地代を払え 一般的に借地料の相場は固定資産税2～４倍です。場所にもよりますが評価額が3000万程度ならば固定資産税は35万程度の筈ですから、借地料は年70～140万程度です。毎月20万円のは法外は金額です。

トピ内ID：2348857526

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そのままでは

041
タンク
いつまでたっても売れないでしょう。 家と土地の名義が違う土地を買っても、何のメリットもないから。 トピ主さんが家を買うのがベストです。 もともとタダで手に入れた土地なのだから、家を買い取ってから売れば何の問題もありません。 値段の交渉はプロに任せて、お母さんとは事務的にことを運べばいいのではないですか。

トピ内ID：5462612024

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え？

🐱
tom
>家屋が建っているので”借地権”が生じています お母様は権利金・地代を支払されていたのでしょうか？ 賃貸借であれば借地借家法が適用され借主は保護されますが、 使用貸借の場合は借主は保護されません。

トピ内ID：1355892395

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賃貸借と使用貸借

🐱
yahoooo
>法的には”借地権”は地主の権利よりも強力な権利です。 地代などを払っている場合だと賃貸借となり借地権がありますが、 ただで借りている場合はそもそも借地権はありません。 使用貸借の場合、 期間を定めていれば期間がくれば貸借終了 期間を定めていない場合は使用貸借の目的を達した時に貸借終了 目的を達していなくても使用収益を達するのに足りる期間が経過した時は終了 期間も使用貸借の目的を定めていなかった場合はいつでも返還可能 お母様とおじい様は賃貸借だったのか？使用貸借だったのか？ 使用貸借だとすれば上記のどれに該当するのか？ 使用貸借だと借地料はないので立ち退き料はありません。 とはいえ、 土地使用貸借契約の解約って裁判になると時間もかかるので 建物を買い取って土地を明け渡してもらうって形が早く決着がつくのかなと思います。

トピ内ID：0852460108

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少しトピ題から逸れますが、

041
少子化
あの～、少し話が逸れますが、市の3000万円の評価額はあくまでも固定資産税を算出するための額ではないでしょうか？実際の売買価格ではないと思いますよ。地方で土地が動くのは県庁所在地と交通が極めて便利なその近辺だけです。それ以外では、何しろ人口がどんどん減っていきますので買い手が付かない可能性が大ですよ。だから実勢価格がバブル期の半額になっていても、固定資産税を算出する基準になる土地の評価額は、税収の関係で下げないところが大半だと聞いています。お母さんからは固定資産税の分ぐらいの地代を貰う事で良しとした方が得策かも知れませんよ。貴女の土地が県庁所在地以外の地方都市なら。県庁所在地でも自家用車以外交通の手段の無い地域では、バブル期郊外に家を建て、車の運転が出来なくなり、家と土地を売って便利な中心街のマンションに引っ越そうとしても、現実には買い手はおいそれとは見つからないそうですよ。

トピ内ID：8855653445

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弁護士さんからの回答です

999
編集部
「天使の4歳児」さんの相談に対し、不動産売買、賃貸、マンション問題など、不動産に関連する案件を数多く手がけている関戸淳平弁護士（横浜ユーリス法律事務所）が回答を寄せてくださいました。<br /> 法律相談サイト「弁護士ドットコム」とのタイアップ企画<a href="http://www.yomiuri.co.jp/komachi/plus/kuragetlogy/20160331-OYT8T50070.html" target="_blank"><strong>「小町の法律相談」</strong></a>からご覧ください。<br />

トピ内ID：8961413585

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